Thailand har inte en fastighetsmarknad. Det finns minst sex, och de skiljer sig så mycket att råd skrivna för Phuket knappt duger i Pattaya. Flygförbindelser, uthyrningssäsonger, fördelningen mellan lägenheter och villor, till och med vilka hyresgäster du får: allt förändras när man byter kust.
Den här jämförelsen tar upp de tre platser utländska köpare frågar mest om, Phuket, Pattaya och Koh Samui, och lägger till kortare profiler av Bangkok, Hua Hin och Chiang Mai. Medvetet utan priser. Utbudet rör sig, och en siffra som stämmer i mars kan vara missvisande redan i oktober. Det som består är det relativa avståndet mellan marknaderna och karaktären hos var och en, och det räcker för att bygga en shortlist. Aktuellt utbud för samtliga finns på HomeNSearchs Thailand-sida.
En regel formar hela beslutet
Utlänningar får inte äga mark i Thailand. Inte med visum, inte genom giftermål, inte genom att vänta. Den enda regeln delar upp varje marknad nedan i två produkter. Lägenheter kan du äga med fritt ägande i eget namn, förutsatt att utlänningar äger högst 49 % av byggnadens säljbara golvyta. Villor är annorlunda: huset kan vara ditt, men marken under det ligger på ett registrerat arrende (30 år, med förlängningsklausuler av varierande styrka) eller inom ett thailändskt bolag, vilket är lagligt när bolaget bedriver riktig, riskfylld verksamhet och riskabelt när det bara är ett tomt skal.
Varje platsval är alltså egentligen två frågor på en gång. Var vill du vara, och driver den platsen dig mot lägenhetsspåret eller villaspåret? Phuket och Samui är i grunden villamarknader. Pattaya och Bangkok är lägenhetsmarknader. Den skillnaden väger lika tungt som geografin. Mekaniken, från kvotkontroll till registrering av arrendet, går vi igenom i vår guide om hur utlänningar köper fastighet i Thailand. Här håller vi oss till frågan om var.
Innan du betalar handpenning på en lägenhet, be byggnadens förvaltningskontor om skriftlig bekräftelse på den aktuella utländska kvotbalansen. Det tar en dag, och det har räddat mer än en köpare från en enhet som aldrig hade gått att registrera.
Phuket: allroundvalet
Phuket är landets största semestermarknad och den enda thailändska ön vars flygplats tar emot direkta långdistansflyg. Under högsäsong flyger man dit direkt från Gulfstaterna, stora delar av Asien och flera europeiska städer, och den luftbryggan är den tysta motorn bakom allt annat: Thailands längsta uthyrningssäsong, den djupaste poolen av semesterhyresgäster och den största marknaden för villaarrenden i hela kungariket.
Ön delar upp sig efter kust. Bang Tao och Laguna-området rymmer det etablerade premiumutbudet av villor, med semesterförvaltning runt hörnet. Kamalas kullar hyser några av landets dyraste adresser med havsutsikt. Patong är nattlivsmotorn och säljs till rabatt mot sin egen utsikt; man köper där för uthyrningstrafik, inte för lugn. Söder om ön, kring Rawai och Nai Harn, går det lugnare och passar barnfamiljer på längre vistelser som vill ha lokal känsla. Renodlade lägenhetsinvesterare klustrar oftast kring Bang Tao, Surin och korridoren nära flygplatsen, där varumärkta boenden och uthyrningsprogram koncentreras.
Vem passar det? Köpare som vill att ett enda köp ska göra allt. En väl vald fastighet på Phuket hyrs ut merparten av året, säljs vidare till den bredaste publiken i Thailand och fungerar som familjebas eftersom internationella skolor och privata sjukhus redan finns på ön. Nackdelarna är verkliga. Det är klart den dyraste av de tre marknaderna, trafiken mellan kusterna kryper, och vissa lägenhetssegment har byggts snabbare än efterfrågan i senare lanseringscykler. Sydvästmonsunen gör dessutom stränderna grådaskiga från ungefär maj till oktober, vilket är varför uthyrningskalendern, lång som den är, ändå toppar hårt från november till april.
Pattaya: pris och volym
Pattayas sak är enkel. Staden ligger ungefär två timmar på motorväg från Bangkok, vilket ingen ö kan säga, och dess lägenhetsmarknad ger mer byggd yta nära en strand för mindre pengar än någon annan plats i den här artikeln. Det är hela pitchen. För många köpare räcker det.
Staden går på volym. Bangkokbor kör dit på helger året runt, och internationell gruppturism håller korttidsuthyrningarna beslagtagna under månader när öarna går tysta, så uthyrningsprofilen är plattare och mindre säsongsberoende än på Phuket eller Samui: färre spektakulära toppveckor, men betydligt färre döda också. Expatinfrastrukturen är tät på ett praktiskt sätt. Internationella sjukhus, köpcentra, golfbanor åt flera håll och ett etablerat utländskt samhälle som funnits där i decennier. Det finns även en strukturell medvind: Eastern Economic Corridor fortsätter pumpa pengar i regionens vägar och järnväg, och U-Tapaos flygplats söder om staden växer sakta till en riktig internationell entré. Inget av det garanterar värdeökning. Det stärker däremot hyresgästbasen.
Karaktären beror på var du står. Centrala Pattaya har nattlivsryktet och har förtjänat det. Jomtien, en udde söderut, är en helt annan stad: en lång strandremsa med medelhöga lägenhetshus, familjer på sanden, kvällsmarknader. Wongamat och Naklua i norr utgör det lugna, exklusiva hörnet. Nu nackdelarna. Havet är inte Thailands vackraste, stadens image behöver förklaras för framtida köpare av din enhet, och varje andrahandsförsäljning konkurrerar med en ständig ström nya lanseringar. Köp något som är sällsynt — genuin havsutsikt, gångavstånd till stranden, ett lågt hus — annars får du räkna med långsam värdeökning.
Koh Samui: boutiqueön
Samui är motvikten till Phuket. Mindre och grönare, med kokosplantager som fortfarande står kvar mellan byggnationerna, och en byggnorm som hållit torn borta från skylinen. Villor på kullar med havsutsikt dominerar marknaden, och lägenhetsscenen förblir blygsam. Om Phuket är en industri är Samui fortfarande en samling stadsdelar.
Dessa stadsdelar skiljer sig på ett sätt som spelar roll. Chaweng är det livliga handelscentrumet, det närmaste man kommer Patong. Bophut, med sin Fisherman's Village, är boutique-Samui på sitt bästa: restauranger vid vattnet, en promenerbar kvällsscen, familjer välkomna. Maenam förblir lugnt och bostadsinriktat; Lamai ligger däremellan. Köpare här lutar mot barnfamiljer och pensionärer som tyckte Phuket var för högljutt, medan smekmånadspar håller uppe en stark, exklusiv nisch för korttidsuthyrning.
Två strukturella särdrag definierar investeringscaset här. Först tillgängligheten. Samuis flygplats byggdes och drivs av Bangkok Airways, kapaciteten är begränsad och priserna bär en premie, så de flesta som anländer är antingen förmögna eller beslutsamma. Det begränsar massturismen, skyddar öns karaktär och begränsar samtidigt storleken på hyresgästpoolen. Reservvägen, färjan via Surat Thani, äter upp en stor del av en dag från Bangkok. För det andra går vädret på motsatt cykel mot Phuket. Samui ligger i Siambukten, den blötaste perioden infaller ungefär mellan oktober och december, och den långa torrsäsongen sträcker sig från januari djupt in i augusti. En villa på Samui tjänar alltså in under de månader som fastigheter på Andamansidan ligger under regn.
De ärliga nackdelarna: andrahandsförsäljning tar längre tid eftersom köparpoolen är mindre, byggkvaliteten varierar mer än i Phukets etablerade områden, och seriös sjukvård betyder ofta fortfarande en flygresa. Undersök noga, och håll dig i det etablerade nordöstra kvadranten om du inte känner ön väl.
Resten av shortlistan
Bangkok
Huvudstaden är den enda marknaden här som går på långtidsuthyrning. Hyresgästerna är yrkesverksamma med ettårskontrakt, efterfrågan märker knappt av säsongerna, och andrahandsmarknaden är den djupaste i landet, vilket gör Bangkok till den enklaste utgången i Thailand. Håll koll på en mekanism: vid heta lanseringar kan den utländska 49-procentskvoten fyllas redan under första försäljningshelgen, och kvotenheter säljs senare vidare till utlänningar med en premie jämfört med i övrigt identiska enheter i den thailändska kvoten. Val av distrikt är avgörande, för överutbud kommer i vågor varhelst en ny tunnelbanelinje öppnar.
Hua Hin
En kunglig kuststad på bekvämt körhåll från Bangkok, och det märks: lugnt, ordnat, mycket golf, med ett stort etablerat pensionärssamhälle och helgtrafik från huvudstaden snarare än paketturism. Marknaden är låg och markintensiv, så frågan om arrende eller bolag följer med överallt. Korttidsuthyrningsintäkterna är tunnare här än i festorterna. Folk köper Hua Hin för att bo där.
Chiang Mai
Den lägsta ingångsnivån i den här artikeln och norrs huvudstad. Inget hav, vilket nästan helt tar bort semesteruthyrningsekonomin; uthyrningsefterfrågan kommer från långtidsboende digitala nomader, studenter och pensionärer. November till februari är underbart. Februari till april är brandsäsongen, då fältbränder pressar luftkvaliteten till ohälsosamma nivåer, och just det fönstret bör man besöka innan man köper, inte efteråt.
Slutsatser per köpartyp
En vana skiljer nöjda ägare från ångrande på var och en av dessa marknader: besök platsen under lågsäsong. Phuket i september, Samui i november, Chiang Mai i mars. Gillar man platsen ändå, i dess sämsta skick, kan man köpa med förtroende. Förvånansvärt många köp sker i februarisol och ångras sedan i regnet. Med det sagt, så ställer sig de sex marknaderna mot de fyra köpartyper vi möter oftast.
Avkastningsinvesteraren
Pattaya för bruttosiffror från korttidsuthyrning till låg insats; den platta säsongen och Bangkoks helgtrafik gör jobbet. Bangkok om du hellre vill ha stabilare långtidsuthyrningsintäkter med snabbast andrahandsförsäljning. Phuket är premiumvalet: ett förvaltat villaarrende kan gå bra, men då tecknar du en större insats och en säsongsbunden kalender.
Semesterhusfamiljen
Phuket, i de flesta fall. Direktflyg väger enormt tungt med barn, och skolorna och sjukhusen gör att huset senare kan växa till mer än en semesterbas. Samui om du vill ha lugnare och är villig att betala flygpremien. Jomtien är budgetsvaret som fortfarande funkar.
Pensionären
Hua Hin för lugn och närhet till Bangkoks sjukhus. Samui för öliv i lugnare takt, med medevac-frågan som en acceptabel risk. Phuket ligger mitt emellan med full infrastruktur på själva ön. Och Pattayas pensionärssamhälle är stort av en anledning: det är billigast av de fyra att leva bekvämt i.
Den digitala nomaden
Chiang Mai för kostnaden och gemenskapen, med öppna ögon för rökmånaderna. Bangkok för allt annat. Öarna är platser nomader besöker snarare än köper; om det är du, hyr ett helt år först och bestäm sedan. När du är redo att jämföra aktuella objekt på alla sex marknader filtrerar HomeNSearch-katalogen på land och bostadstyp.
Vanliga frågor: var man ska köpa fastighet i Thailand
Vad ger bättre hyresintäkter, Phuket eller Pattaya?
De vinner olika matcher. Pattaya noterar oftast den högre bruttoprocenten eftersom inträdeskostnaderna är låga och efterfrågan håller i sig året runt. Phuket genererar högre absolut intäkt per fastighet, särskilt i villasegmentet, men intäkterna koncentreras mellan november och april. Bestäm först vad du jagar: procentuell avkastning eller total avkastning.
Kan utlänningar köpa hus på Phuket eller Samui?
Byggnaden, ja; marken, nej. I praktiken registrerar villaköpare ett 30-årigt arrende på marken eller innehar den via ett thailändskt bolag, och bolaget måste vara en genuin, verksam struktur, inte ett tomt skal. Lägenheter förblir den enda vägen till fritt ägande i eget namn, inom den utländska kvoten på 49 % per byggnad. Ta oberoende juridisk rådgivning innan du skriver under någondera struktur.
Var börjar priserna lägst?
Chiang Mai har den lägsta ingångsnivån överlag, och Pattaya den lägsta bland strandmarknaderna. Phuket toppar, med Samui under men över Pattaya för allt med havsutsikt. Bangkok täcker den bredaste prisspridningen av alla marknader i landet, från avlägsna ettor till centrala takvåningar.
Är Koh Samui svårare att sälja vidare än Phuket?
Generellt sett, ja. Samuis köparpool är mindre och det kostar mer att nå ön, så till och med en rimligt prissatt villa kan vänta märkbart längre på sin köpare. Phukets större marknad och starkare flygförbindelser gör den till Thailands mest likvida semestermarknad. Köp Samui för att du vill ha Samui, inte för att du behöver en snabb utgång.
