Kan utlänningar köpa fastighet i Thailand?

Ja, utlänningar kan köpa fastighet i Thailand, men bara en typ helt och hållet: en kondominium-enhet, och bara så länge byggnaden fortfarande har utrymme i sin utländska kvot på 49 % av golvytan. Mark är stängd för utländska ägare. Ett hus eller en villa köps som ett registrerat arrende på upp till 30 år på marken, med själva byggnaden ägd separat om pappersarbetet sköts rätt. Det regelverket kommer från Condominium Act och Land Code, och det var fortfarande oförändrat när vi kontrollerade det i september 2026.

Vem köper, och till vilket pris

Thailands Real Estate Information Center (REIC) räknade 3 292 kondominium-enheter överlåtna till utlänningar april till juni 2026, värda 14,8 miljarder baht. REIC satte den utländska andelen till 10,2 % av alla kondo-enheter som överläts i landet och 20,0 % av deras värde (Nation Thailand, september 2026), eftersom utlänningar köper större och dyrare enheter än den genomsnittlige thailändske köparen. Det genomsnittliga utländska köpet var 4,3 miljoner baht för 43,9 m², cirka 98 600 baht per m². Kinesiska köpare leder, följda av ryska, burmesiska, amerikanska och taiwanesiska medborgare (REIC-data rapporterad september 2026).

Andra kvartalet var en återhämtning, inte en trend: under första halvåret 2026 föll utländska kondoöverlåtelser 8,8 % räknat i antal enheter till 6 533 enheter och 1,5 % i värde till 28,27 miljarder baht jämfört med föregående år, trots att värdet i Q2 ensamt steg med ungefär 20 % (REIC via Nation Thailand, september 2026). Köparna är färre, och de som köper spenderar mer per enhet.

Var utlänningar köper

• Bangkok är den största och mest likvida marknaden. Staden stod för ungefär 45 % av värdet av utländska kondoöverlåtelser januari till mars 2026, enligt REIC. Uthyrningen drivs av efterfrågan året runt från lokala yrkesverksamma och utlänningar snarare än turistsäsonger.
• Phuket är den huvudsakliga semestermarknaden: kondos nära västkustens stränder och arrendevillor i inhägnade områden, många drivna som uthyrningspooler.
• Pattaya har de lägsta ingångspriserna för havsutsiktskondos inom två timmar från Bangkok.
• Chiang Mai är billigare att bo i och lockar pensionärer och distansarbetare, även om andrahandsförsäljningen går långsammare än i Bangkok.

Reformerna du kan ha läst om

Två förslag dyker ständigt upp i säljmaterial: att höja kondokvoten från 49 % till 75 % i utvalda zoner, och att förlänga arrenden från 30 till 99 år. När vi kontrollerade i september 2026 hade ingetdera röstats igenom av parlamentet; Condominium Act och civil- och handelslagen sätter fortfarande 49 % och 30 år. Köp enligt de regler som finns, inte de som eventuellt kommer.

Annonser på HomeNSearch

HomeNSearch har 116 fastigheter i Thailand, med priser från cirka 50 000 USD (vår data, september 2026). Du kan bläddra i Thailand-katalogen för att jämföra utropspriser med siffrorna i den här guiden.

Vad en utlänning kan äga

Thailändsk lag skiljer marken från byggnaderna på den, och den uppdelningen definierar varje alternativ. Tabellen sammanfattar Condominium Act, Land Code och civil- och handelslagen som de såg ut i september 2026; avsnitten nedan ger detaljerna och källorna.

| Vad du vill ha | Kan en utlänning äga det? | Hur det vanligen hålls | |---|---|---| | Kondo-enhet | Ja, fri äganderätt | I ditt eget namn, inom byggnadens 49 % utländska kvot | | Mark | Nej | Registrerat arrende på upp till 30 år | | Hus eller villa | Byggnaden, ja | Byggnaden ägd eller täckt av en byggnadsrätt (superficies); marken arrenderad | | Mark via ett bolag | Bara ett genuint bolag med thailändsk majoritet | Hög juridisk risk om thailändska aktieägare är bulvaner |

Kondo med fri äganderätt och 49 %-kvoten

Sektion 19 bis i Condominium Act låter utlänningar äga enheter så länge den sammanlagda golvytan av alla utlandsägda enheter inte överstiger 49 % av den totala golvytan av alla enheter i det kondominiet. Kvoten räknas per golvyta, inte per antal enheter, och den räknas per registrerat kondominium, så två torn i samma projekt kan ha olika status (Condominium Act B.E. 2522 i dess ändrade lydelse 2008, kontrollerad september 2026). Vi förklarar beräkningen i detalj i hur Thailands kondokvot för utlänningar fungerar.

I populära byggnader i Bangkok, Pattaya och Phuket kan den utländska kvoten fyllas medan enheter inom den thailändska kvoten fortfarande säljs. Innan du betalar en handpenning, skaffa skriftlig bekräftelse från byggnadens förvaltningskontor (juristic person) om att kvot finns tillgänglig för din specifika enhet. Om inte, kan byggherren erbjuda samma enhet på ett 30-årigt arrende. Det är en svagare produkt med lägre andrahandsvärde, och den bör prissättas därefter.

En kondo med fri äganderätt kan säljas till vem som helst och ärvas. En utländsk arvinge registrerar den inom kvoten; finns inget utrymme måste arvingen sälja inom den period Condominium Act tillåter, så fråga din jurist hur det gäller för din byggnad.

Arrende: 30 år, och förnyelser garanteras inte

Enligt sektionerna 538 och 540 i civil- och handelslagen kan ett arrende av fast egendom löpa i högst 30 år, och ett arrende längre än tre år är verkställbart för hela sin löptid bara om det registreras hos lantmäteriverket (kontrollerad september 2026). Ett registrerat arrende binder en senare ägare av marken.

I åratal sålde byggherrar "30+30+30"-arrenden som 90 års trygghet. Den 18 mars 2025 slog Thailands högsta domstol (mål 4655/2566) fast att förhandsavtalade förnyelser av det här slaget inte är verkställbara, enligt Addleshaw Goddard och One Asia Lawyers: allt utöver de första 30 åren har ingen rättslig verkan om inte ett nytt arrende avtalas fritt vid tidpunkten för förnyelsen. Prissätt ett arrende som 30 års användning och behandla en eventuell förnyelse som en möjlighet, inte en tillgång. På ett hus ger en registrerad byggnadsrätt (superficies) över byggnaden dig en separat sakrätt till själva strukturen.

Thailändska bolag och bulvanproblemet

Ett thailändskt aktiebolag där thailändare innehar majoriteten kan äga mark. Det fungerar när bolaget är en verklig verksamhet, till exempel ett hotell eller en restaurang som äger sina lokaler. Det är olagligt när de thailändska aktieägarna är bulvaner som håller aktier på pappret åt en utlänning som kontrollerar allt.

Påföljderna är verkliga. Enligt sektion 36 i Foreign Business Act medför ett bulvanarrangemang upp till tre års fängelse och böter på 100 000 till 1 000 000 baht, eller båda, för den thailändska bulvanen och utlänningen. Land Code lägger till upp till två års fängelse eller böter på upp till 20 000 baht för att hålla mark åt en utlänning (sektionerna 111 och 113), och lantmäteriverket kan beordra marken såld (kontrollerad september 2026). Tillsynen har skärpts: sedan 1 januari 2026 kräver Department of Business Development (DBD) bankbevis på att thailändska aktieägare i bolag med utländskt deltagande betalat sina aktier med egna medel, och sedan 1 april 2026 gäller liknande kontroller vid aktieöverlåtelser och styrelseändringar (DBD-föreskrifter sammanfattade av DFDL och Nishimura & Asahi, kontrollerade september 2026).

Om en mäklare erbjuder ett hyllbolag med thailändska aktieägare du aldrig kommer att träffa, gå därifrån.

Mark: de smala undantagen

• Äktenskap ger inte en utländsk make/maka markrättigheter. En thailändsk make/maka kan köpa mark i eget namn, och den utländska maken/makan undertecknar en förklaring hos lantmäteriverket om att pengarna är den thailändska makens/makans personliga egendom.
• Sektion 96 bis i Land Code tillåter en utlänning som investerar minst 40 miljoner baht i godkända tillgångar att ansöka om upp till en rai (1 600 m²) bostadsmark, med tillstånd från inrikesministern. Det beviljas sällan (Land Code, kontrollerad september 2026).

Lagfarter

Department of Lands utfärdar flera grader av markdokument. Köp bara mark, eller en byggnad på mark, med en chanote (Nor Sor 4 Jor), fullständig lagfart med uppmätta gränser. Lägre grader som Nor Sor 3 Gor medför större risk för gränstvister och är svårare att arrendera ut och sälja vidare. Din jurists lagfartssökning hos lantmäteriverket bekräftar vilket dokument du köper.

Pengarna måste komma från utlandet

För att registrera en kondo i utländskt namn måste du visa lantmäteriverket att köpesumman kom in i Thailand i utländsk valuta, eller kom från ett baht-konto för icke-bosatta eller ett konto i utländsk valuta (Condominium Act, sektion 19). Enligt Bank of Thailands rapporteringsregler utfärdar den mottagande thailändska banken en blankett för valutatransaktion (FET-blankett) för varje överföring på 50 000 USD eller mer. För mindre överföringar utfärdar den i stället ett brev som bekräftar den inkommande överföringen.

Tre praktiska regler. Skicka pengarna i dollar, euro eller pund och låt den thailändska banken växla dem. Ange syftet i överföringen, till exempel "köp av kondominium-enhet 12A, [byggnadens namn]". Se till att avsändarens eller mottagarens namn stämmer överens med köparen som anges på lagfarten. Spara FET-blanketterna: du kommer att behöva dem igen när du säljer och vill skicka hem intäkterna.

Betalas hos lantmäteriverket på överlåtelsedagen

Satserna nedan kommer från Siam Commercial Banks guide till överlåtelseskatter och DLA Pipers sammanfattning av thailändsk fastighetsskatt, kontrollerade september 2026.

| Avgift | Sats | Bas | Vem betalar vanligen | |---|---|---|---| | Överlåtelseavgift | 2 % | Officiellt taxerat värde | Delas eller förhandlas | | Specifik verksamhetsskatt | 3,3 % | Det högre av försäljningspris eller taxerat värde | Säljare, om ägt i under 5 år | | Stämpelskatt | 0,5 % | Det högre av försäljningspris eller taxerat värde | Säljare, bara om specifik verksamhetsskatt inte gäller | | Källskatt | 1 % för en bolagssäljare; progressiv för en privatperson | Det högre av försäljningspris eller taxerat värde (bolag); taxerat värde (privatperson) | Säljare |

Vem som betalar vad är en avtalsfråga, så läs den klausulen innan du skriver under.

Arrenden är billigare att registrera: lantmäteriverket tar ut 1 % av den totala hyran för hela löptiden plus 0,1 % stämpelskatt.

Sänkningen till 0,01 % gäller inte dig. Till och med 30 juni 2027 är överlåtelse- och bolåneavgifterna sänkta till 0,01 % för bostäder och kondos prissatta till 7 miljoner baht eller mindre. Regeringen förlängde åtgärden den 30 juni 2026, men den gäller bara thailändska privatpersoner som köpare (Tilleke & Gibbins, juli 2026).

Att äga

Land and Building Tax Act B.E. 2562 (i kraft sedan 2020) och dess tillhörande satsdekret sätter bostadsräntor från 0,02 % till 0,1 % av taxerat värde, beroende på värdeintervall, med ett lagstadgat tak på 0,3 %. En bostad som används som ägarens permanentbostad är skattebefriad upp till 50 miljoner baht om ägaren innehar mark och byggnad, eller 10 miljoner baht för enbart byggnaden (vilket omfattar kondos), förutsatt att ägarens namn finns i husets registrering den 1 januari beskattningsåret (Lex Bangkoks sammanfattning av lagen, kontrollerad september 2026). Om en utländsk ägare kvalificerar beror på att få en husregistrering för enheten, så kontrollera med det lokala distriktskontoret. Annars gäller 0,02 %-nivån för de flesta kondos, vilket är 400 baht om året per 2 miljoner baht taxerat värde.

Kondoägare betalar också avgifter för gemensamma utrymmen och ett engångsbidrag till underhållsfonden som fastställs av varje byggnads förvaltning. Fråga om aktuell avgift per kvadratmeter innan du bestämmer dig.

Hyresinkomst

Enligt Revenue Code beskattas hyra från thailändsk fastighet i Thailand som personlig inkomst med progressiva satser från 0 % till 35 %, oavsett om du bor där eller inte (Revenue Departments skattetabell, kontrollerad september 2026). När ett thailändskt bolag är din hyresgäst håller det inne en del av skatten vid källan. Deklarera i Thailand varje år och spara dina hyreskontrakt.

Pengar du för in i Thailand

Om du blir skattemässigt bosatt i Thailand (180 dagar eller mer under ett kalenderår) är utländsk inkomst intjänad från 1 januari 2024 skattepliktig i Thailand när du för in den i landet, enligt Revenue Departments instruktion Por. 161/2566. Sparande intjänat före 2024 kan föras in skattefritt. Ett föreslaget undantag för inkomst som förs in inom två år var fortfarande ett förslag i augusti 2026 (Thai Law Online tracker). Om du planerar att flytta till Thailand och betala för en fastighet med nyligen intjänad inkomst, skaffa skatterådgivning innan pengarna flyttas.

Att köpa fastighet i Thailand ger ingen rätt till visum eller uppehållstillstånd. En ägare reser in och stannar på vilket visum denne än kvalificerar för. De huvudsakliga alternativen för lång vistelse, med de trösklar vi kontrollerade i september 2026:

• Pension (Non-Immigrant O eller O-A, 50 år+), Immigration Bureaus regler sammanfattade av Siam Legal: 800 000 baht på ett thailändskt bankkonto, en månadsinkomst på 65 000 baht, eller en kombination som når 800 000 baht om året. Förlängs ett år i taget. O-A-versionen kräver sjukförsäkring.
• Long-Term Resident-visum (LTR), 10 år. Drivs av Board of Investment; siffror från BOI:s LTR-webbplats. Kategorin Wealthy Pensioner kräver en årlig passiv inkomst på 80 000 USD, eller 40 000 USD plus 250 000 USD investerat i thailändsk fastighet eller statsobligationer. Kategorin Wealthy Global Citizen kräver 1 miljon USD i tillgångar och 500 000 USD investerat i Thailand, vilket kan omfatta fastighet. Båda kräver sjukförsäkring på 50 000 USD eller en deposition på 100 000 USD.
• Medlemskapet Thailand Privilege. Ett betalt visumpaket, från 650 000 baht för fem år upp till 5 miljoner baht för 20 år (Thailand Privilege Card Co., september 2026). Det ger lång vistelse men ingen arbetsrätt.

Detta är den korta versionen. Vår guide till långtidsvisum i Thailand jämför vägarna, dokumenten och kostnaderna i detalj.

Steg för steg för en kondo

Ordningen nedan följer registreringsförfarandet hos lantmäteriverket och de kontroller thailändska fastighetsjurister rekommenderar. Inget av det är valfritt.

1. Anlita din egen jurist innan du bokar något, en som arbetar för dig snarare än för byggherren eller mäklaren.
2. Kontrollera enheten. Lagfartssökning hos lantmäteriverket, bolån och andra belastningar, bygglov, förvaltningens räkenskaper, samt skriftlig bekräftelse på utländsk kvot för din enhet.
3. Boka. Betala handpenningen först efter att din jurist läst villkoren, och gör den återbetalningsbar om kontrollerna avslöjar problem.
4. Skriv under köpekontraktet. För off-plan-enheter, läs slutförandedatum, förseningsböter och vad som händer om byggherren inte slutför projektet. Spärrkonto (escrow) är inte standard i Thailand, så de flesta delbetalningar går direkt till byggherren.
5. Överför pengarna från utlandet enligt FET-reglerna i det juridiska avsnittet.
6. Registrera hos lantmäteriverket. Köpare och säljare, eller deras ombud med fullmakt, är närvarande. Avgifterna och skatterna som listas i skatteavsnittet betalas där, och enheten registreras i ditt namn vid samma möte.

För ett hus eller en villa

Samma kontroller gäller, plus vägtillgång och zonindelningen för tomten. Arrendet registreras på marklagfarten hos lantmäteriverket, och ägandet av byggnaden, eller en byggnadsrätt (superficies) över den, registreras separat. För off-plan-villor, ta reda på exakt vem som äger marken under byggtiden och vad som händer med dina betalningar om projektet stannar av.

Finansiering

Thailändska banker lånar sällan ut till personer utan bosättning; där de gör det ber de vanligen om arbetstillstånd och lokal inkomst, så fråga banken direkt innan du räknar med ett lån. De flesta utländska köpare betalar kontant, använder en byggherres delbetalningsplan, eller lånar mot tillgångar hemma.

Misstagen som kostar mest

• Att betala en handpenning innan den utländska kvoten bekräftats skriftligt.
• Att behandla "30+30+30" som 90 år efter Högsta domstolens dom 4655/2566 från mars 2025.
• Att hålla mark via ett bulvanbolag, vilket DBD har kontrollerat vid bolagsbildning sedan januari 2026 och vid aktieöverlåtelser sedan april 2026.
• Att skicka baht från ett thailändskt bosättningskonto i stället för utländsk valuta, vilket kan blockera registrering av en kondo med fri äganderätt enligt sektion 19 i Condominium Act.

Thailand är billigt att bo i jämfört med Västeuropa, men Bangkok och Phuket kostar märkbart mer än Chiang Mai. Numbeos användarbaserade siffror, uppdaterade 21–22 september 2026:

| Stad | Ensamstående, exklusive hyra | Hyra 1 sovrum, stadskärna | Hyra 1 sovrum, utanför centrum | |---|---|---|---| | Bangkok | 23 600 baht | 22 800 baht | 11 700 baht | | Phuket | 21 500 baht | 24 500 baht | 16 300 baht | | Chiang Mai | 18 200 baht | 16 000 baht | 9 600 baht |

För en familj på fyra anger Numbeo Bangkok-utgifter till cirka 86 000 baht i månaden före hyra.

Kan man leva på 2 000 USD i månaden? Vid Numbeos omräkningskurs på ungefär 36 baht per dollar är 2 000 USD cirka 72 000 baht. En ensamstående som hyr en tvårumslägenhet i centrala Bangkok behöver cirka 46 000 baht enligt dessa siffror, så ja, med utrymme för resor och sparande. Ett par som lever på samma sätt klarar sig bekvämt på 3 000 USD. Internationella skolor och privat sjukförsäkring är de kostnader som förändrar budgeten mest, så prissätt dem separat.

För en mer detaljerad uppdelning per stad, se vår guide till levnadskostnader i Thailand.

Avkastning

Global Property Guide uppskattade den genomsnittliga bruttohyresavkastningen i Thailand till 6,49 % i februari 2026, och 6,22 % i Bangkok. Det är bruttosiffror. Avgifter för gemensamma utrymmen, möblering, mäklarprovision, vakanser och inkomstskatt dras av innan man ser en nettoavkastning, och semesteruthyrning svänger kraftigt mellan hög- och lågsäsong.

Långtidsuthyrning

Att hyra ut i 30 dagar eller mer är ett vanligt hyreskontrakt enligt civil- och handelslagen och faller utanför Hotel Act, så en utländsk ägare kan göra det utan tillstånd. I Bangkok söker hyresgäster möblerade enheter nära BTS- och MRT-stationer, och ettåriga kontrakt är vanliga.

Dags- och veckouthyrning

Att hyra ut en kondo i mindre än 30 dagar räknas som att driva hotell enligt Hotel Act B.E. 2547. Utan hotellicens är straffet upp till ett års fängelse, böter på upp till 20 000 baht, eller båda, plus upp till 10 000 baht för varje dag överträdelsen fortsätter (Thai Law Online, kontrollerad september 2026). Myndigheterna i Phuket började korskontrollera annonser på bokningsplattformar under 2026, och de flesta kondobyggnader förbjuder korttidsuthyrning i sina egna regler ändå. Om Airbnb-inkomst är en del av din plan, kontrollera byggnadens regler och licensläget innan du köper, eller välj ett projekt som redan drivs under en hotellicens.

Vad man ska göra härnäst

Bestäm först om du behöver mark eller kan nöja dig med en kondo: det avgör varje annat steg. Gör sedan en urvalslista över enheter i Thailand-katalogen, fråga förvaltningskontoret skriftligt om den utländska kvoten, och låt en oberoende thailändsk jurist kontrollera lagfarten innan du skickar några pengar.