Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Thaïlande ?

Oui, les étrangers peuvent acheter un bien immobilier en Thaïlande, mais un seul type en pleine propriété : une unité de copropriété (condo), et seulement tant que l'immeuble dispose encore de marge dans son quota étranger de 49 % de la surface. Le terrain est fermé aux propriétaires étrangers. Une maison ou une villa s'achète via un bail enregistré sur le terrain, jusqu'à 30 ans, le bâtiment lui-même étant détenu séparément si les démarches sont faites correctement. Cet ensemble de règles provient du Condominium Act et du Land Code, et restait inchangé lors de notre vérification en septembre 2026.

Qui achète, et à quel prix

Le Real Estate Information Center (REIC) thaïlandais a recensé 3 292 unités de copropriété transférées à des étrangers entre avril et juin 2026, pour une valeur de 14,8 milliards de bahts. Le REIC évalue la part étrangère à 10,2 % du nombre total d'unités transférées au niveau national et 20,0 % de leur valeur (Nation Thailand, septembre 2026), car les étrangers achètent des unités plus grandes et plus chères que l'acheteur thaïlandais moyen. L'achat étranger moyen s'est élevé à 4,3 millions de bahts pour 43,9 m², soit environ 98 600 bahts par m². Les acheteurs chinois sont en tête, suivis des ressortissants russes, birmans, américains et taïwanais (données REIC rapportées en septembre 2026).

Le deuxième trimestre a marqué un rebond, pas une tendance : sur le premier semestre 2026, les transferts de condos vers des étrangers ont baissé de 8,8 % en nombre d'unités, à 6 533 unités, et de 1,5 % en valeur, à 28,27 milliards de bahts, sur un an, alors que la valeur du seul T2 a progressé d'environ 20 % (REIC via Nation Thailand, septembre 2026). Les acheteurs sont moins nombreux, et ceux qui achètent dépensent davantage par unité.

Où les étrangers achètent

• Bangkok est le marché le plus vaste et le plus liquide. Il représentait environ 45 % de la valeur des transferts de condos vers des étrangers entre janvier et mars 2026, selon le REIC. La location y est portée par une demande continue tout au long de l'année de professionnels locaux et d'expatriés, plutôt que par les saisons touristiques.
• Phuket est le principal marché balnéaire : condos près des plages de la côte ouest et villas en bail dans des résidences fermées, dont beaucoup fonctionnent en pool locatif.
• Pattaya offre les prix d'entrée les plus bas pour des condos avec vue sur mer à moins de deux heures de Bangkok.
• Chiang Mai est moins chère à vivre et attire retraités et travailleurs à distance, même si la revente y est plus lente qu'à Bangkok.

Les réformes dont vous avez peut-être entendu parler

Deux propositions reviennent régulièrement dans les argumentaires commerciaux : faire passer le quota de condos de 49 % à 75 % dans certaines zones, et prolonger les baux de 30 à 99 ans. Lors de notre vérification en septembre 2026, aucune des deux n'avait été adoptée par le parlement ; le Condominium Act et le Code civil et commercial fixent toujours 49 % et 30 ans. Achetez selon les règles qui existent, pas celles qui pourraient arriver.

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HomeNSearch propose 116 biens en Thaïlande, à partir d'environ 50 000 USD (nos données, septembre 2026). Vous pouvez parcourir le catalogue Thaïlande pour comparer les prix affichés avec les chiffres de ce guide.

Ce qu'un étranger peut posséder

Le droit thaïlandais sépare le terrain des bâtiments qui s'y trouvent, et cette séparation définit toutes les options. Le tableau résume le Condominium Act, le Land Code et le Code civil et commercial tels qu'en vigueur en septembre 2026 ; les sections ci-dessous détaillent chaque point et ses sources.

| Ce que vous voulez | Un étranger peut-il le posséder ? | Comment c'est habituellement détenu | |---|---|---| | Unité de condo | Oui, en pleine propriété | En votre nom propre, dans le quota étranger de 49 % de l'immeuble | | Terrain | Non | Bail enregistré jusqu'à 30 ans | | Maison ou villa | Le bâtiment, oui | Bâtiment détenu ou couvert par un droit de superficie ; terrain loué | | Terrain via une société | Seulement une société réellement à majorité thaïlandaise | Risque juridique élevé si les actionnaires thaïlandais sont des prête-noms |

La pleine propriété d'un condo et le quota de 49 %

La section 19 bis du Condominium Act permet aux étrangers de posséder des unités tant que la surface cumulée de toutes les unités détenues par des étrangers ne dépasse pas 49 % de la surface totale de toutes les unités de cette copropriété. Le quota est calculé par surface, pas par nombre d'unités, et il est calculé par copropriété enregistrée, si bien que deux tours d'un même projet peuvent se trouver dans des situations différentes (Condominium Act B.E. 2522 modifié en 2008, vérifié en septembre 2026). Nous détaillons le calcul dans comment fonctionne le quota étranger des condos en Thaïlande.

Dans les immeubles prisés de Bangkok, Pattaya et Phuket, le quota étranger peut être saturé alors que des unités du quota thaïlandais sont encore en vente. Avant de verser un acompte, obtenez une confirmation écrite du syndic de l'immeuble indiquant qu'un quota est disponible pour votre unité précise. Sinon, le promoteur peut proposer la même unité en bail de 30 ans. C'est un produit plus faible, avec une valeur de revente inférieure, à tarifer en conséquence.

Un condo en pleine propriété peut être vendu à quiconque et transmis par héritage. Un héritier étranger l'enregistre dans le cadre du quota ; s'il n'y a plus de marge, l'héritier doit vendre dans le délai autorisé par le Condominium Act, demandez donc à votre avocat comment cela s'applique à votre immeuble.

Le bail : 30 ans, et les renouvellements ne sont pas garantis

Selon les articles 538 et 540 du Code civil et commercial, un bail sur un bien immobilier peut courir au maximum 30 ans, et un bail de plus de trois ans n'est opposable pour toute sa durée que s'il est enregistré au Land Office (vérifié en septembre 2026). Un bail enregistré lie un futur propriétaire du terrain.

Pendant des années, les promoteurs ont vendu des baux « 30+30+30 » comme 90 ans de sécurité. Le 18 mars 2025, la Cour suprême thaïlandaise (affaire 4655/2566) a jugé que les renouvellements pré-convenus de ce type sont inopposables, comme le rapportent Addleshaw Goddard et One Asia Lawyers : tout ce qui dépasse les 30 premières années n'a aucun effet juridique, sauf si un nouveau bail est librement conclu au moment du renouvellement. Évaluez un bail comme 30 ans d'usage et traitez tout renouvellement comme une possibilité, pas comme un actif. Sur une maison, un droit de superficie enregistré sur le bâtiment vous donne un droit réel distinct sur la structure elle-même.

Les sociétés thaïlandaises et le problème des prête-noms

Une société à responsabilité limitée thaïlandaise dont des Thaïlandais détiennent la majorité peut posséder un terrain. Cela fonctionne lorsque la société est une véritable activité commerciale, comme un hôtel ou un restaurant propriétaire de ses locaux. C'est illégal lorsque les actionnaires thaïlandais sont des prête-noms qui détiennent des parts sur le papier pour un étranger qui contrôle tout en réalité.

Les sanctions sont réelles. Selon l'article 36 du Foreign Business Act, un montage de prête-noms est passible de jusqu'à trois ans de prison et d'une amende de 100 000 à 1 000 000 bahts, ou des deux, pour le prête-nom thaïlandais et pour l'étranger. Le Land Code ajoute jusqu'à deux ans de prison ou une amende allant jusqu'à 20 000 bahts pour la détention de terrain pour le compte d'un étranger (articles 111 et 113), et le Département des terres peut ordonner la vente du terrain (vérifié en septembre 2026). L'application s'est renforcée : depuis le 1er janvier 2026, le Department of Business Development (DBD) exige des preuves bancaires que les actionnaires thaïlandais de sociétés avec participation étrangère ont payé leurs parts avec leurs propres fonds, et depuis le 1er avril 2026 des contrôles similaires s'appliquent aux cessions de parts et aux changements de dirigeants (ordonnances du DBD résumées par DFDL et Nishimura & Asahi, vérifié en septembre 2026).

Si un courtier vous propose une société toute faite avec des actionnaires thaïlandais que vous ne rencontrerez jamais, passez votre chemin.

Le terrain : les rares exceptions

• Le mariage ne donne pas de droits fonciers au conjoint étranger. Un conjoint thaïlandais peut acheter un terrain en son nom propre, et le conjoint étranger signe une déclaration au Land Office attestant que l'argent est un bien personnel du conjoint thaïlandais.
• La section 96 bis du Land Code permet à un étranger investissant au moins 40 millions de bahts dans des actifs approuvés de demander jusqu'à un rai (1 600 m²) de terrain résidentiel, avec l'accord du ministre de l'Intérieur. Cette autorisation est rarement accordée (Land Code, vérifié en septembre 2026).

Titres de propriété

Le Département des terres délivre plusieurs catégories de documents fonciers. N'achetez un terrain, ou un bâtiment sur un terrain, qu'avec un chanote (Nor Sor 4 Jor), le titre plein avec bornage relevé. Les catégories inférieures, comme le Nor Sor 3 Gor, comportent davantage de risques de litiges de bornage et sont plus difficiles à louer et à revendre. La recherche de titre effectuée par votre avocat au Land Office confirme quel document vous achetez.

L'argent doit venir de l'étranger

Pour enregistrer un condo au nom d'un étranger, vous devez démontrer au Land Office que l'argent de l'achat est entré en Thaïlande en devise étrangère, ou provient d'un compte en bahts de non-résident ou d'un compte en devise étrangère (Condominium Act, section 19). Selon les règles de déclaration de la Banque de Thaïlande, pour chaque virement de 50 000 USD ou plus, la banque thaïlandaise réceptrice délivre un formulaire de transaction de change (formulaire FET). Pour les virements plus petits, elle délivre à la place une lettre confirmant le rapatriement de fonds.

Trois règles pratiques. Envoyez l'argent en dollars, en euros ou en livres et laissez la banque thaïlandaise effectuer la conversion. Indiquez le motif dans le virement, par exemple « achat de l'unité de copropriété 12A, [nom de l'immeuble] ». Assurez-vous que le nom de l'expéditeur ou du destinataire correspond à l'acheteur mentionné sur le titre de propriété. Conservez les formulaires FET : vous en aurez de nouveau besoin lors de la revente pour rapatrier le produit de la vente.

Payé au Land Office le jour du transfert

Les taux ci-dessous proviennent du guide de la Siam Commercial Bank sur les frais de transfert et de la synthèse fiscale immobilière de DLA Piper pour la Thaïlande, vérifiés en septembre 2026.

| Frais | Taux | Base | Qui paie généralement | |---|---|---|---| | Frais de transfert | 2 % | Valeur officielle estimée | Partagé ou négocié | | Taxe professionnelle spécifique | 3,3 % | Le plus élevé entre prix de vente et valeur estimée | Vendeur, si détenu depuis moins de 5 ans | | Droit de timbre | 0,5 % | Le plus élevé entre prix de vente et valeur estimée | Vendeur, uniquement si la taxe professionnelle spécifique ne s'applique pas | | Retenue à la source | 1 % pour un vendeur société ; barème progressif pour un particulier | Le plus élevé entre prix de vente et valeur estimée (société) ; valeur estimée (particulier) | Vendeur |

Qui paie quoi relève du contrat, lisez donc cette clause avant de signer.

Les baux sont moins chers à enregistrer : le Land Office facture 1 % du loyer total sur toute la durée plus 0,1 % de droit de timbre.

La réduction de frais à 0,01 % ne s'applique pas à vous. Jusqu'au 30 juin 2027, les frais de transfert et d'hypothèque sont réduits à 0,01 % pour les maisons et condos d'un prix inférieur ou égal à 7 millions de bahts. Le gouvernement a prolongé cette mesure le 30 juin 2026, mais elle ne concerne que les acheteurs particuliers thaïlandais (Tilleke & Gibbins, juillet 2026).

La propriété

Le Land and Building Tax Act B.E. 2562 (en vigueur depuis 2020) et son décret d'application fixent des taux résidentiels de 0,02 % à 0,1 % de la valeur estimée, selon la tranche de valeur, avec un plafond légal de 0,3 %. Un logement utilisé comme résidence principale du propriétaire est exonéré jusqu'à 50 millions de bahts si le propriétaire détient le terrain et le bâtiment, ou 10 millions de bahts pour le seul bâtiment (ce qui couvre les condos), à condition que le nom du propriétaire figure dans le registre du logement au 1er janvier de l'année fiscale (synthèse de Lex Bangkok sur la loi, vérifié en septembre 2026). L'éligibilité d'un propriétaire étranger dépend de l'obtention d'un enregistrement du logement pour l'unité, vérifiez donc auprès du bureau de district local. Sinon, la tranche de 0,02 % s'applique à la plupart des condos, soit 400 bahts par an pour 2 millions de bahts de valeur estimée.

Les propriétaires de condo paient aussi des charges de copropriété et une contribution unique au fonds de réserve fixée par le syndic de chaque immeuble. Demandez le taux actuel au mètre carré avant de vous engager.

Revenus locatifs

Selon le Revenue Code, les loyers d'un bien thaïlandais sont imposés en Thaïlande comme revenu personnel à des taux progressifs de 0 % à 35 %, que vous y viviez ou non (barème du Revenue Department, vérifié en septembre 2026). Lorsqu'une société thaïlandaise est votre locataire, elle retient une partie de l'impôt à la source. Déposez une déclaration thaïlandaise chaque année et conservez vos contrats de bail.

L'argent rapatrié en Thaïlande

Si vous devenez résident fiscal thaïlandais (180 jours ou plus sur une année civile), les revenus étrangers perçus à partir du 1er janvier 2024 sont imposables en Thaïlande lorsque vous les rapatriez, selon l'instruction du Revenue Department Por. 161/2566. L'épargne constituée avant 2024 peut être rapatriée sans impôt. Une exonération proposée pour les revenus rapatriés dans les deux ans restait à l'état de projet en août 2026 (suivi Thai Law Online). Si vous prévoyez de vous installer en Thaïlande et de payer un bien avec des revenus récents, faites-vous conseiller fiscalement avant de transférer l'argent.

Acheter un bien immobilier en Thaïlande ne donne aucun droit à un visa ou à un titre de séjour. Un propriétaire entre et séjourne selon le visa auquel il est éligible. Les principales options de long séjour, avec les seuils vérifiés en septembre 2026 :

• Retraite (Non-Immigrant O ou O-A, 50 ans et plus), règles du Bureau de l'immigration résumées par Siam Legal : 800 000 bahts sur un compte bancaire thaïlandais, un revenu mensuel de 65 000 bahts, ou une combinaison atteignant 800 000 bahts par an. Prolongé un an à la fois. La version O-A exige une assurance santé.
• Visa Long-Term Resident (LTR), 10 ans. Géré par le Board of Investment ; chiffres du site LTR du BOI. La catégorie Wealthy Pensioner exige un revenu passif annuel de 80 000 USD, ou 40 000 USD plus 250 000 USD investis dans l'immobilier thaïlandais ou en obligations d'État. La catégorie Wealthy Global Citizen exige 1 million USD d'actifs et 500 000 USD investis en Thaïlande, ce qui peut inclure l'immobilier. Les deux exigent 50 000 USD d'assurance santé ou 100 000 USD en dépôt.
• Adhésion Thailand Privilege. Un forfait visa payant, de 650 000 bahts pour cinq ans jusqu'à 5 millions de bahts pour 20 ans (Thailand Privilege Card Co., septembre 2026). Il permet de longs séjours mais sans droit de travailler.

Ceci est la version courte. Notre guide des visas longue durée en Thaïlande compare les voies, documents et coûts en détail.

Étape par étape pour un condo

L'ordre ci-dessous suit la procédure d'enregistrement du Land Office et les vérifications recommandées par les avocats immobiliers thaïlandais. Rien n'y est facultatif.

1. Engagez votre propre avocat avant de réserver quoi que ce soit, un avocat qui travaille pour vous et non pour le promoteur ou l'agent.
2. Vérifiez l'unité. Recherche de titre au Land Office, hypothèques et autres charges, permis de construire, comptes du syndic, et confirmation écrite du quota étranger pour votre unité.
3. Réservez. Ne payez l'acompte de réservation qu'après que votre avocat a lu les conditions, et rendez-le remboursable si les vérifications révèlent des problèmes.
4. Signez le contrat de vente. Pour les unités sur plan, lisez la date d'achèvement, les pénalités de retard et ce qui se passe si le promoteur ne termine pas le projet. L'escrow n'est pas la norme en Thaïlande, donc la plupart des acomptes vont directement au promoteur.
5. Transférez l'argent depuis l'étranger selon les règles FET détaillées dans la section juridique.
6. Enregistrez au Land Office. L'acheteur et le vendeur, ou leurs représentants munis d'une procuration, s'y rendent. Les frais et taxes listés dans la section fiscale sont payés sur place, et l'unité est enregistrée à votre nom au cours du même rendez-vous.

Pour une maison ou une villa

Les mêmes vérifications s'appliquent, plus l'accès routier et le zonage de la parcelle. Le bail est enregistré sur le titre foncier au Land Office, et la propriété du bâtiment, ou un droit de superficie sur celui-ci, est enregistrée séparément. Pour les villas sur plan, déterminez précisément qui possède le terrain pendant la construction et ce qu'il advient de vos paiements si le projet s'arrête.

Financement

Les banques thaïlandaises prêtent rarement aux non-résidents ; lorsqu'elles le font, elles demandent généralement un permis de travail et des revenus locaux, renseignez-vous donc directement auprès de la banque avant de compter sur un prêt. La plupart des acheteurs étrangers paient comptant, utilisent un plan d'échelonnement du promoteur, ou empruntent sur des actifs détenus dans leur pays.

Les erreurs les plus coûteuses

• Verser un acompte avant que le quota étranger ne soit confirmé par écrit.
• Considérer « 30+30+30 » comme 90 ans après l'arrêt de la Cour suprême 4655/2566 de mars 2025.
• Détenir un terrain via une société prête-nom, que le DBD contrôle à la constitution depuis janvier 2026 et lors des cessions de parts depuis avril 2026.
• Envoyer des bahts depuis un compte résident thaïlandais au lieu d'une devise étrangère, ce qui peut bloquer l'enregistrement d'un condo en pleine propriété selon la section 19 du Condominium Act.

La Thaïlande est bon marché selon les standards d'Europe occidentale, mais Bangkok et Phuket coûtent nettement plus cher que Chiang Mai. Chiffres alimentés par les utilisateurs de Numbeo, mis à jour du 21 au 22 septembre 2026 :

| Ville | Personne seule, hors loyer | Loyer 2-pièces, centre-ville | Loyer 2-pièces, hors centre | |---|---|---|---| | Bangkok | 23 600 bahts | 22 800 bahts | 11 700 bahts | | Phuket | 21 500 bahts | 24 500 bahts | 16 300 bahts | | Chiang Mai | 18 200 bahts | 16 000 bahts | 9 600 bahts |

Pour une famille de quatre, Numbeo évalue les dépenses à Bangkok à environ 86 000 bahts par mois hors loyer.

Peut-on vivre avec 2 000 USD par mois ? Au taux de conversion de Numbeo d'environ 36 bahts pour un dollar, 2 000 USD représentent environ 72 000 bahts. Une personne seule louant un deux-pièces dans le centre de Bangkok a besoin d'environ 46 000 bahts selon ces chiffres, donc oui, avec de la marge pour les voyages et l'épargne. Un couple vivant de la même façon est à l'aise avec 3 000 USD. Les écoles internationales et l'assurance santé privée sont les postes qui font le plus varier le budget ; chiffrez-les donc séparément.

Pour une répartition plus complète par ville, consultez notre guide du coût de la vie en Thaïlande.

Rendements

Global Property Guide estimait le rendement locatif brut moyen en Thaïlande à 6,49 % en février 2026, et 6,22 % à Bangkok. Ce sont des chiffres bruts. Les charges de copropriété, l'ameublement, la commission d'agent, la vacance locative et l'impôt sur le revenu viennent en déduction avant d'obtenir un rendement net, et les locations en station balnéaire varient fortement entre haute et basse saison.

Locations longue durée

Louer 30 jours ou plus constitue un bail ordinaire selon le Code civil et commercial et échappe au Hotel Act, un propriétaire étranger peut donc le faire sans licence. À Bangkok, les locataires recherchent des unités meublées proches des stations BTS et MRT, et les contrats d'un an sont courants.

Locations journalières et hebdomadaires

Louer un condo pour moins de 30 jours équivaut à exploiter un hôtel selon le Hotel Act B.E. 2547. Sans licence hôtelière, la sanction va jusqu'à un an de prison, une amende allant jusqu'à 20 000 bahts, ou les deux, plus jusqu'à 10 000 bahts par jour d'infraction continue (Thai Law Online, vérifié en septembre 2026). Les autorités de Phuket ont commencé à recouper les annonces des plateformes de réservation en 2026, et la plupart des immeubles en copropriété interdisent de toute façon les locations courtes dans leur propre règlement. Si les revenus Airbnb font partie de votre projet, vérifiez le règlement de l'immeuble et la situation en matière de licence avant d'acheter, ou choisissez un projet déjà exploité sous licence hôtelière.

Que faire ensuite

Décidez d'abord si vous avez besoin d'un terrain ou si un condo vous convient : cela détermine toutes les autres étapes. Présélectionnez ensuite des unités dans le catalogue Thaïlande, demandez par écrit au syndic des informations sur le quota étranger, et faites vérifier le titre par un avocat thaïlandais indépendant avant d'envoyer le moindre paiement.