Portugal ställer inga särskilda krav på utländska bostadsköpare. Inga alls. En kanadensare, en britt och en Lissabonbo skriver under samma köpebrev och betalar samma skatt. Det som faktiskt ställer till problem är ordningen: skattenumret måste finnas innan bankkontot, advokatens kontroller ska vara klara innan handpenningen, och köpebrevet betyder föga förrän det är registrerat. Får man ordningen rätt är ett köp i Portugal en av de mer förutsägbara affärerna i Europa.
Här är processen som den faktiskt går till, från NIF till notarie, inklusive en skattelättnad från 2024 för köpare under 35 som de flesta engelskspråkiga guider ännu inte har fångat upp.
Vem får köpa? Vem som helst
EU-medborgare, medborgare utanför EU, bosatt, turist: portugisisk lag behandlar dem likadant vid själva köpet. Det finns inget särskilt tillstånd för utländska köpare, ingen skyddad kustzon, ingen extra stämpelskatt för köpare utifrån av det slag Spanien diskuterat och Storbritannien redan tar ut. Man behöver inte ens resa in i landet; en fullmakt gör att advokaten kan skriva under allt åt en.
Det ägandet inte ger är rätt att bo i Portugal. Mer om det längre ner, för reglerna ändrades 2023 och en förvånande mängd mäklare citerar fortfarande de gamla.
Steg ett, alltid: NIF
NIF (Número de Identificação Fiscal) är ett niosiffrigt portugisiskt skattenummer, och ingenting i den här processen rör sig utan det. Det behövs för att öppna bankkonto, skriva under förhandskontraktet, betala köpeskatterna, till och med för att senare teckna ett elavtal.
EU- och EES-medborgare kan hämta ut ett personligen på vilket Finanças-kontor som helst, ofta samma dag och gratis. Köpare utanför EU måste utse ett skatteombud i Portugal, i praktiken en advokat eller en specialiserad tjänst, som ansöker om numret åt dem. Det görs rutinmässigt på distans: en passkopia, en adressbekräftelse, en undertecknad fullmakt, och NIF-numret kommer inom några dagar. Onlinetjänster tar ungefär 100–150 euro; en advokat man redan anlitat brukar bara lägga in det i sitt arvode.
Öppna ett portugisiskt bankkonto i god tid
Strikt sett kan man slutföra ett köp från ett utländskt konto. I praktiken gör nästan ingen det. Slutbetalningen sker normalt med en portugisisk banköverföring, elbolagen vill ha autogiro på ett lokalt konto, den årliga IMI-räkningen är enklast att betala lokalt, och ingen portugisisk bank ger bolån utan konto i landet.
Ta med pass, NIF, adressbevis och inkomstbevis. Flera banker öppnar konton åt icke-bosatta på distans. Sätt igång med det medan man fortfarande tittar på annonser; kontroller av utländska medels ursprung kan ta två till tre veckor, och man vill inte att CPCV:t ska stå och vänta på dem.
Att flytta själva köpesumman förtjänar också en dags planering. Bankerna gör ursprungskontroller på överföringar med sex siffror, så håll pappersspåret redo: köpekontraktet för ett sålt hem, kontoutdrag från sparande, vad som helst som förklarar var pengarna kommer ifrån. Och betalar man i pund eller dollar, jämför bankens växelkurs med en valutamäklares. På 300 000 euro kan skillnaden täcka en rejäl del av juristnotan.
En advokat som bara svarar inför en själv
Portugal kräver inte att köparen anlitar advokat, och just därför bör man göra det. Notarien kontrollerar att köpebrevet är lagenligt, inte att affären är bra för köparen. Mäklaren är betald av säljaren. En oberoende advogado, för ungefär 1–1,5 procent av priset eller ett fast arvode på billigare bostäder, är den enda vid bordet med en skyldighet enbart mot köparen.
Riskerna är konkreta. I Portugal följer skulder med bostaden, inte med säljaren. Obetalda samfällighetsavgifter, IMI-restskatt och inteckningar följer med till den nya ägaren om ingen fångar upp dem i tid. Advokatens kontroller täcker åtminstone:
- certidão permanente, lantmäteriutdraget som bevisar att säljaren äger det som säljs och avslöjar eventuella inteckningar, utmätningar eller pågående domstolsärenden;
- caderneta predial, skattemyndighetens register som fastställer bostadens skattemässiga identitet och taxeringsvärde (VPT), och som ska stämma med det man faktiskt sett;
- licença de utilização, bygglovet för bostadsanvändning som bekräftar att byggnaden är godkänd för boende, obligatoriskt för allt byggt efter 1951;
- samfällighetens protokoll och räkenskaper, eftersom en lägenhets andel av obetalda arbeten eller avgifter följer med nycklarna.
Två till tre veckor är en normal tidsram för allt detta. Skyndar man på det köper man ofta någon annans skulder.
CPCV: där affären blir bindande
När kontrollerna är klara skriver båda parter under contrato-promessa de compra e venda, som alla bara kallar CPCV. Det fastställer priset, tillträdesdagen, vad som stannar i huset och eventuella villkor, och det är då pengarna rör på sig: köparen betalar en handpenning, sinal, vanligen omkring 10 procent av priset och ibland upp till 20 procent på eftertraktade bostäder. Vissa mäklare och byggherrar lägger in ett litet reservationsavtal innan dess, runt 5 000 euro för att ta bort bostaden från marknaden medan kontrollerna pågår; se till att de pengarna kommer tillbaka om due diligence hittar problem.
Sinal gäller åt båda hållen. Drar man sig ur som köpare utan ett avtalsenligt skäl förlorar man handpenningen. Backar säljaren ur måste denne betala tillbaka dubbla beloppet, enligt artikel 442 i civillagen. Det är därför en köpare sällan blir överbjuden i sista stund i Portugal: att släppa en köpare för ett högre bud kostar säljaren riktiga pengar.
Finansierar man köpet bör man insistera på en klausul som gör CPCV:t villkorat av att lånet godkänns. Skriver man under ovillkorat medan lånet fortfarande behandlas riskerar man handpenningen om banken säger nej. Vid snabba kontantaffärer hoppar parterna ibland över CPCV:t och går direkt till köpebrevet; det är lagligt, men det tar bort skyddet för båda parter, så de flesta advokater avråder om inte tillträdet ligger bara dagar bort.
Köper man i förhandsförsäljning ändras kontraktets form snarare än reglerna. CPCV:t får då en betalningsplan kopplad till byggetapper, och det som är värt att kontrollera är vad som skyddar delbetalningarna om byggherren fastnar: en bankgaranti är svaret man vill höra. Bygglovet för boende finns ännu inte förrän vid tillträde, så vid förhandsköp granskar advokaten i stället bygglovet och byggherrens meritlista.
Tillträdet: escritura och lantmäteriregistret
Det slutliga köpebrevet, escritura pública de compra e venda, undertecknas inför en notarie. Köpeskatterna måste vara betalda innan dess, för notarien kräver betalningsbevis innan undertecknandet kan gå vidare; advokaten tar fram besluten om IMT och stämpelskatt via Finanças-portalen och betalar båda en dag eller två före mötet. Vid mötet läser notarien upp köpebrevet, bekräftar identiteter och dokument, och restbeloppet byter ägare. Kan man inte vara i Portugal den dagen? En fullmakt löser det också; utländska köpare slutför köp utan att flyga dit hela tiden.
Undertecknandet är inte slutet. Äganderätten i Portugal säkras först genom registrering hos Conservatória do Registo Predial, och innan namnet står i registret skyddar köpebrevet ensamt inte mot ett anspråk från tredje part som registrerats tidigare. Statens allt-i-ett-tjänst Casa Pronta sköter köpebrev och registrering vid ett och samma tillfälle för en fast avgift på 375 euro, eller 700 euro med bolån inblandat; den traditionella notarievägen kostar ungefär detsamma när registreringsavgifterna räknas in. Vilket man än väljer: registrera omedelbart.
Vad ett köp i Portugal kostar
Räkna med ungefär 6–8 procent utöver priset för ett vanligt begagnat köp. Så här fördelas det:
- IMT, överlåtelseskatten. Den är progressiv: skalan börjar på 0 procent och når 10 procent bara i extremfallet med köpare med hemvist i svartlistade skatteparadis, medan ett vanligt hem hamnar någonstans mellan 1 och 6,5 procent effektivt. De fullständiga skiktgränserna finns i vår guide om fastighetsskatter i Portugal.
- Stämpelskatt på en fast 0,8 procent av priset, plus ytterligare 0,6 procent på lånebeloppet om man belånar köpet.
- Notarie och registrering, från några hundra euro upp till omkring 1 000 euro beroende på vägen; de fasta Casa Pronta-avgifterna ovan är riktmärket.
- Juristarvode, vanligen 1–1,5 procent av priset, med ett rimligt minimibelopp på billiga bostäder.
Efter tillträdet betalar man IMI, den årliga kommunala skatten på 0,3–0,45 procent av taxeringsvärdet för bostäder i städer. För de flesta lägenheter blir det några hundra euro om året, inte tusentals.
Under 35? Då kanske man inte betalar någon IMT alls
Nu till det som de flesta guider missar. Sedan augusti 2024 är köpare på 35 år eller yngre som köper sin första permanentbostad i Portugal befriade från både IMT och stämpelskatt. Full befrielse gäller upp till fjärde IMT-skiktet, för närvarande omkring 325 000 euro (taket justeras årligen), med partiell lättnad upp till ungefär det dubbla av det beloppet. Villkoren: det måste vara första bostaden, man ska faktiskt bo där, och man får inte ha ägt en bostad de senaste tre åren. Nationalitet spelar ingen roll, så en 30-åring som flyttar från utlandet kvalificerar sig lika väl som en lokal förstagångsköpare. Köper ett par tillsammans bedöms var och en för sig: är den ena 36 gäller befrielsen ändå för den yngre partens andel.
Beloppen är inte små. På en lägenhet för 300 000 euro landar IMT plus stämpelskatt på omkring 13 000 euro tillsammans. Med befrielsen: noll.
Bolån för utländska bosatta
Portugisiska banker lånar gärna ut till personer som inte är bosatta i landet, bara på strängare villkor. Räkna med en belåningsgrad på 60–70 procent, mot upp till 90 procent för bosatta, så planera för en kontantinsats på minst en tredjedel. Bankerna vill se inkomstbevis, senaste deklarationerna och totala skuldbetalningar under ungefär 35 procent av nettoinkomsten, och lånet ska generellt vara återbetalt vid 70–75 års ålder, vilket kortar löptiden för äldre köpare. Räntan är knuten till Euribor, rörlig eller mixad, och banken kopplar en livförsäkring till lånet, prissatt efter ålder, så räkna in den i månadskostnaden. Skaffa förhandsgodkännande innan man skriver under CPCV:t och lägg in finansieringsklausulen där; godkännandet lägger till fyra till sex veckor på tidsplanen.
Ett köp ger längre inte uppehållsrätt
Portugal stängde det gyllene visumets fastighetsspår i oktober 2023. Att köpa en fastighet, till vilket pris och i vilken region som helst, ger ingen uppehållsrätt, och en mäklare som antyder något annat jobbar efter ett gammalt manus. Ägare utanför EU får det vanliga Schengen-utrymmet på 90 dagar under en period på 180.
De spår som faktiskt fungerar är D7-visumet, för personer med passiv inkomst kring den portugisiska minimilönen (omkring 870 euro i månaden just nu), och D8-visumet för digitala nomader, som kräver distansinkomster på fyra gånger det beloppet. Båda leder till uppehållstillstånd och, efter fem år, till permanent uppehållsrätt eller möjlighet att söka medborgarskap. Vi har gått igenom båda i vår guide om Portugals D7- och digitala nomadvisum.
Hur lång tid hela processen tar
Snabbare än Portugals rykte om pappersarbete antyder. NIF-numret tar dagar. Ett bankkonto, en till tre veckor. Due diligence, två till tre. Tiden mellan CPCV och escritura kommer parterna själva överens om, oftast 30 till 90 dagar. En kontantköpare som håller farten kan gå från accepterat bud till registrerad ägare på sex till tio veckor; med bolån är tre till fyra månader ärligare. Den svagaste länken är nästan alltid att jaga dokument på säljarens sida, ännu ett skäl att ha en advokat som gör det jagandet.
Redo att titta på själva marknaden? Bläddra bland de aktuella Portugal-objekten på HomeNSearch, från lägenheter i Lissabon och Porto till villor längs Algarvekusten.
Vanliga frågor
Kan jag köpa en bostad i Portugal utan att besöka landet?
Ja. NIF kan skaffas via ett skatteombud, flera banker öppnar konton på distans, och en fullmakt låter advokaten skriva under både CPCV och escritura. Rent juridiskt behöver man aldrig sätta sin fot i Portugal, även om det fortfarande är väl använda pengar att se bostaden i verkligheten innan man binder upp sex siffror.
Hur stor är handpenningen vid CPCV, och kan jag förlora den?
Omkring 10 procent är standard. Man förlorar den om man drar sig ur utan ett villkor skrivet i kontraktet, vilket är just varför bolåneklausulen betyder så mycket. Baksidan gynnar köparen: en säljare som backar ur måste betala tillbaka dubbla handpenningen.
Ger ett bostadsköp i Portugal mig uppehållstillstånd?
Nej. Det gyllene visumets fastighetsspår avslutades i oktober 2023, och ägande i sig ger ingen migrationsstatus. Är planen att bo i Portugal är D7- och D8-visumen de spår som fungerar, och de söks separat från själva köpet.
Vilka skatter betalar jag vid köpet?
IMT enligt en progressiv skala plus 0,8 procent stämpelskatt, och därtill notarie-, registrerings- och juristkostnader; sammanlagt omkring 6–8 procent för de flesta köpare. Förstagångsköpare på 35 år eller yngre är befriade från IMT och stämpelskatt upp till fjärde skiktet, vilket tar bort större delen av den notan för ett vanligt hem.
