Portugal sprider ut fastighetsskatten över hela ägandeperioden. Du betalar IMT och stämpelskatt när du köper, IMI varje år du äger fastigheten, och AIMI bara om ditt portugisiska innehav överstiger 600 000 euro i skattevärde. Reavinstskatten väntar när du säljer, och hyresintäkter har sina egna regler om du hyr ut.
Inget av detta behöver skrämma dig. Portugals fastighetsskatter är måttliga jämfört med resten av Västeuropa, och de årliga räkningarna beräknas på ett skattevärde som oftast ligger klart under vad du faktiskt betalade. Men detaljerna spelar roll, särskilt skillnaden mellan en permanentbostad och ett fritidshus. Den här guiden från HomeNSearch går igenom varje steg, med ett räkneexempel på ett fritidshus för 300 000 euro i Algarve. Allt nedan speglar reglerna vid skrivande stund; IMT-skiktens gränser justeras något varje januari.
Innan någon skatt alls: NIF-numret
Utan portugisiskt skattenummer kan du inte betala portugisisk skatt. NIF (Número de Identificação Fiscal) kommer först i varje köp: banker öppnar inget konto utan det, och notarien kan inte slutföra köpebrevet. EU- och EES-medborgare kan ansöka direkt hos valfritt skattekontor. Köpare från andra länder utser en skatterepresentant i Portugal, oftast advokaten som sköter köpet, för att ta emot skattekorrespondens å deras vägnar. När du väl äger fastigheten bör du också registrera dig på Portal das Finanças. IMI-räkningar, IMT-beslut och AIMI-avier dyker alla upp där, och pappersbrev till en utländsk adress hinner ofta anlända efter betalningsfristen har gått ut.
Att köpa: IMT, överlåtelseskatten som betalas före köpebrevet
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) är den stora posten vid köp. Den tas ut på det högre av priset eller fastighetens skattevärde, och satsen beror på vad du köper och hur du ska använda det.
- Ett hem du ska bo permanent i beskattas progressivt: 0% på det första skiktet (för närvarande drygt 100 000 euro), sedan marginalsteg på 2%, 5%, 7% och 8%, som planar ut i fasta satser på 6% och 7,5% i toppen av marknaden.
- Ett fritidshus eller en uthyrningsfastighet följer samma stege men utan den skattefria delen, så det första skiktet beskattas med 1% i stället för 0%.
- Jordbruksmark beskattas med en fast sats på 5%, och kommersiella eller andra urbana byggnader med 6,5%.
- En köpare som agerar genom en enhet i ett svartlistat skatteparadis betalar 10% — därifrån kommer den skrämmande rubriken "upp till 10%". Det gäller inte en vanlig privatperson som köpare.
Timingen är det som fångar folk på sängen. IMT regleras inte vid bordet på tillträdesdagen. Den måste vara betald innan köpebrevet undertecknas, och notarien kräver kvittot och vägrar slutföra utan det. I praktiken tar advokaten fram beräkningen online några dagar före tillträdet, och betalningen sker på en bank, ett skattekontor eller via Finanças-portalen.
Stegen kring själva skatten, från det preliminära köpekontraktet till köpebrevet, går vi igenom i vår guide om att köpa fastighet i Portugal.
35 år eller yngre? Ditt första hem kan bli skattefritt
Sedan augusti 2024 betalar köpare på 35 år eller yngre som köper sitt första permanenta hem i Portugal varken IMT eller stämpelskatt upp till ungefär 320 000 euro. Mellan den nivån och cirka 640 000 euro gäller en delvis lättnad, där bara delen över undantagsgränsen beskattas. Villkor gäller: det måste vara ditt första hem, du måste faktiskt bo där, och du får inte ha ägt en bostadsfastighet under de tre åren före köpet. Regeln är så pass ny att många äldre guider missar den helt, och den är inte förbehållen portugisiska medborgare — en 30-årig utländsk köpare som uppfyller kraven och flyttar in kvalificerar sig också.
Stämpelskatt: den fasta satsen på 0,8%
Stämpelskatten (Imposto do Selo) är det enklaste momentet i systemet. Den ligger på 0,8% av samma beskattningsunderlag som IMT och betalas vid köpebrevet. På ett köp för 250 000 euro blir det 2 000 euro. Finansierar du med ett portugisiskt bolån drar lånet sin egen stämpelskatt på 0,6% vid löptider över fem år — en kostnad värd att räkna med när du väger kontant betalning mot lån.
Räkneexemplet: ett fritidshus för 300 000 euro i Algarve
Säg att du köper en tvårumslägenhet nära Lagos för 300 000 euro som fritidshus. Det blir ingen permanentbostad, så tabellen för fritidshus gäller redan från första euron.
- IMT landar på strax under 12 000 euro sedan priset räknats genom de progressiva skikten, en effektiv sats strax under 4%.
- Stämpelskatten lägger till 0,8% av priset, alltså 2 400 euro.
- Första årets IMI beror på skattevärdet snarare än priset. Om lägenhetens VPT värderas till 180 000 euro och kommunen tar ut 0,35%, blir den årliga räkningen 630 euro.
Räkna med runt 14 300 euro i skatt vid köpet plus den första årsräkningen, innan notarie-, registrerings- och juristkostnader räknas in. Hade samma lägenhet varit permanentbostad, hade det skattefria första skiktet skalat av ungefär 1 000 euro från IMT. Och en 34-åring som köpte sitt första hem och faktiskt flyttade in hade inte betalat någon IMT eller stämpelskatt alls.
En sak värd att känna till: IMI faktureras den som äger fastigheten den 31 december, så din första avi kommer först påföljande vår. Belopp över 500 euro delas upp i tre delbetalningar, i maj, augusti och november.
Att äga: IMI, den årliga skatten som är mindre skrämmande än man tror
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) är Portugals motsvarighet till fastighetsskatt. Varje kommun sätter sin egen sats inom ett nationellt intervall på 0,3% till 0,45% för urbana fastigheter. En handfull kommuner under finansiella återhämtningsprogram får ta ut upp till 0,5%, och jordbruksmark beskattas med 0,8%. Lissabon ligger i botten av intervallet; de flesta kommuner i Algarve ligger någonstans i mitten.
Underlaget är VPT (Valor Patrimonial Tributário), ett skattevärde som myndigheterna räknar fram utifrån en formel baserad på boarea, läge, ålder och kvalitetskoefficienter. VPT räknas om varje gång fastigheten byter ägare, men hamnar ändå i de flesta fall klart under marknadspriset, ofta 30 till 50% lägre. En kustlägenhet som säljs för 400 000 euro kan ha ett VPT på 220 000 euro, vilket vid 0,35% blir 770 euro om året. Köpare som är vana vid fransk taxe foncière eller amerikansk fastighetsskatt brukar bli positivt överraskade.
Det finns även lättnader. En permanentbostad med lågt VPT kan kvalificera för tre års IMI-befrielse efter köpet, beroende på hushållets inkomst, och hushåll med låg inkomst i lågvärderade bostäder betalar ingenting löpande.
Räkna vid sidan av IMI, även om det inte är skatter, med föreningsavgifter för lägenheter, vanligtvis 50 till 150 euro i månaden beroende på fastigheten, och fasta abonnemangskostnader för el och vatten som löper även när bostaden står tom.
AIMI: tillägget över 600 000 euro
AIMI (Adicional ao IMI) kallas ofta Portugals förmögenhetsskatt, även om den bara rör fastigheter. Varje ägare summerar VPT för sina portugisiska bostadsfastigheter och byggmark, drar av 600 000 euro och betalar 0,7% på överskottet. Delen över 1 miljon euro beskattas med 1%, och över 2 miljoner euro med 1,5%. Gifta par och registrerade partner kan deklarera gemensamt, vilket dubblar avdraget till 1,2 miljoner euro. Bolag betalar 0,4% utan något avdrag.
Eftersom gränsen mäts i VPT snarare än marknadsvärde utlöser ett enskilt hem i mellanklassen nästan aldrig skatten. En villa köpt för 700 000 euro har vanligtvis ett skattevärde som ligger klart under 600 000-eurogränsen. AIMI riktar sig mot stora portföljer och toppläge i Lissabon och Cascais, och för de flesta utländska köpare förblir den en teoretisk skatt.
Att hyra ut: vad skattemyndigheten tar av hyran
Inkomst från långtidsuthyrning beskattas med en fast sats, 25% av nettohyran för de flesta hyresvärdar sedan bostadspaketet från 2023 sänkte den tidigare satsen på 28%. Binder du ett längre kontrakt sjunker satsen ytterligare; ju längre hyrestid, desto större rabatt — regeringens sätt att knuffa ägare mot stabila hyresgäster. IMI, föreningsavgifter, försäkring, underhåll och reparationer är avdragsgilla mot hyran. Bolåneräntor är det inte. Skattemässigt bosatta kan i stället lägga in hyresintäkten i den vanliga progressiva taxeringen om det lönar sig bättre, vilket det ibland gör vid låga inkomster.
Korttidsuthyrning följer ett helt annat regelverk. Uthyrning via plattformar av Airbnb-typ kräver registrering som Alojamento Local, inkomsten behandlas då som näringsinkomst snarare än hyra, och i det förenklade systemet är bara en andel av bruttointäkten skattepliktig. Fällan ligger i tillstånden: kommuner kan frysa nya AL-registreringar i områden med högt tryck, och delar av Lissabon och Porto har redan gjort det. Kontrollera om ett tillstånd går att få, eller om det följer med fastigheten, innan du bygger ett köpbeslut på prognoser för semesteruthyrning.
Finstilt: ett nytt hyreskontrakt drar en engångsstämpelskatt på 10% av en månadshyra när det registreras hos skattemyndigheten.
Att sälja: reavinstskatt utan skräckhistorier
Portugisiska skattemässigt bosatta beskattas på hälften av vinsten — den andra hälften räknas aldrig med. Säljer du med 150 000 euro mer i vinst än din totala anskaffningskostnad, läggs 75 000 euro till din årsinkomst enligt de progressiva satserna. Anskaffningskostnaden inkluderar IMT och stämpelskatt du betalade vid köpet plus dokumenterade förbättringsarbeten från de senaste tolv åren, och en inflationsjustering slår in när du ägt fastigheten i mer än två år.
Din permanentbostad har en utväg. Återinvesterar du intäkten i en ny permanentbostad i Portugal eller någon annanstans i EU eller EES inom den lagstadgade tidsramen förblir den återinvesterade delen av vinsten obeskattad. Pensionärer och ägare över 65 har som alternativ möjlighet att i stället placera intäkten i en pensions- eller försäkringsprodukt.
Personer bosatta utomlands beskattades länge på hela vinsten med en fast sats, en regel som EU-domstolar rev sönder mål efter mål. Systemet har sedan dess anpassats: även personer bosatta utomlands beskattas nu på hälften av vinsten, även om Portugal tittar på den globala inkomsten när satsen fastställs. Det praktiska rådet står sig ändå: anlita en portugisisk redovisningskonsult för det beskattningsår du säljer. Fel i deklarationen kostar här dyrt.
Portugal jämfört med Spanien och Italien
Det är i köpskatterna som Portugal stillsamt vinner i mellansegmentet. Spanien tar ut en överlåtelseskatt på ungefär 6 till 10% på begagnade bostäder beroende på region, redan från första euron: samma lägenhet för 300 000 euro i Algarve skulle dra 30 000 euro i ITP i regionen Valencia, mot cirka 12 000 euro i Portugal. Hela den spanska bilden finns i vår guide om skatt vid köp av fastighet i Spanien. Italien ser billigt ut för bosatta, med 2% registreringsskatt på ett förstahem, men utländska köpare av ett fritidshus betalar 9%, något mildrat av att den italienska överlåtelseskatten tas ut på låga taxeringsvärden snarare än priset.
De löpande kostnaderna för de tre länderna ligger närmare varandra. Spaniens IBI och Italiens IMU ligger i ett liknande intervall som IMI, även om Italien undantar permanentbostäder och Spanien lägger på en regional förmögenhetsskatt för större tillgångar. Portugals AIMI slår bara till över 600 000 euro i skattevärde, så en typisk utländsk ägare med en fastighet har några av de mildaste löpande kostnaderna av de tre länderna.
Går siffrorna ihop för dig, bläddra bland aktuella priser och objekt på vår sida för fastigheter i Portugal. HomeNSearch har lägenheter och villor från Lissabon och Porto ner till Algarve, och vi kan koppla ihop dig med lokala skatterådgivare innan du binder dig till något.
Vanliga frågor
Betalar utländska köpare högre fastighetsskatt i Portugal?
Nej. IMT, stämpelskatt, IMI och AIMI gäller till samma satser oavsett nationalitet eller bosättning. Den enda straffsatsen är 10% IMT för köp som görs genom enheter i svartlistade skatteparadis. Det enda varje utländsk köpare faktiskt behöver är ett NIF, det portugisiska skattenumret, innan något skrivs under.
När exakt betalas IMT?
Före tillträdet. Skattemyndigheten utfärdar en betalningsreferens, du betalar den en dag eller två före köpebrevet, och notarien kontrollerar kvittot innan någon skriver under. Missar du betalningen skjuts tillträdesdagen upp.
Vad är VPT och varför är det lägre än mitt köppris?
VPT är det skattevärde som tilldelas varje fastighet genom en formel baserad på storlek, läge, ålder och byggkvalitet. Det räknas om när en fastighet säljs, men formeln är konservativ, så resultatet hamnar ofta 30 till 50% under marknadspriset. Både IMI och AIMI beräknas på detta värde, vilket håller nere de portugisiska årsräkningarna.
Tar Portugal ut arvsskatt på fastigheter?
Inte som sådan. Makar, barn och föräldrar ärver portugisisk fastighet skattefritt. Andra arvingar betalar stämpelskatt på 10% av fastighetens skattevärde, och gåvor av fastigheter följer samma logik, med den vanliga stämpelskatten på 0,8% pålagd ovanpå.
