Fråga en advokat i Madrid vilken skatt du betalar på en spansk bostad, och du får ett annat svar än i Valencia. Inte för att någon av dem har fel. Spanien har lämnat över förvärvsskatten på fastigheter till regionerna — och de har utnyttjat den makten fullt ut. Samma lägenhet för 300 000 euro kan ge en skattenota på 18 000 euro i en autonom region och 30 000 euro i en annan.
Den regionala skillnaden går som en röd tråd genom hela den här guiden. Här nedan går vi igenom vad du betalar i varje fas av att äga spansk fastighet: vid köp, under ägandet, vid uthyrning och vid försäljning. Om du fortfarande funderar på hur själva köpprocessen går till, börja med vår steg-för-steg-guide om att köpa fastighet i Spanien och kom tillbaka hit för siffrorna.
Varför regionen väger tyngre än själva huset
Spanien har 17 autonoma regioner, och de flesta skatterna i den här artikeln bestäms eller justeras av dem. Förvärvsskatt, stämpelskatt, lindringar i förmögenhetsskatten: allt regionalt. Den nationella regeringen sätter grundnivåer; regionerna kan ändra dem. Innan du jämför två bostäder bör du alltså jämföra deras regioner först. Den som väger Alicante mot Málaga väger i praktiken två olika skattesystem mot varandra — något de flesta köpare aldrig inser.
Skatter när du köper
Den första vägskillnaden: är bostaden begagnad eller nyproducerad? De två beskattas enligt separata system, och du betalar aldrig båda.
Begagnade bostäder betalar ITP
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) är förvärvsskatten på begagnad fastighet, och det är den skatt som regionerna justerar oftast. Skattesatserna ligger vanligtvis mellan 6 och 10 procent av priset. När det här skrivs tar Madrid ut 6 procent, Andalusien en fast sats på 7 procent, medan Valencia och Katalonien ligger på 10 procent. Kanarieöarna förblir billigare med 6,5 procent. Balearerna använder en trappstegsskala som börjar på 8 procent och stiger över 10 procent för dyra bostäder.
En fallgrop. Sedan 2022 tas ITP ut på fastighetsregistrets officiella referensvärde (valor de referencia) när det värdet är högre än det pris du faktiskt betalade, så ett genuint fyndköp kan ändå ge en skattenota som om du betalat fullt pris. Och tidsfristen är kort: ITP förfaller inom cirka 30 arbetsdagar från undertecknandet. Din advokat eller gestoría lämnar in deklarationen, men ansvaret ligger hos dig.
Nyproduktion betalar IVA plus AJD
Köper du av en byggherre försvinner ITP. Istället betalar du IVA, spansk moms, på 10 procent av priset — samma sats på fastlandet och Balearerna. Kanarieöarna tar inte ut någon IVA alls; deras lokala motsvarighet, IGIC, ligger på ungefär 7 procent för nyproduktion, vilket är en av anledningarna till att köpare av nyproduktion ofta tittar närmare på Teneriffa och Gran Canaria.
Nyproduktion utlöser också AJD, stämpelskatten på notarieåtgärder. Även den regional: mellan 0,5 och 1,5 procent av priset, där de flesta regioner med högre skattetryck tar ut hela 1,5 procent. Litet jämfört med IVA, men vid ett köp på 300 000 euro handlar det ändå om 4 500 euro som måste finnas kontant på tillträdesdagen.
Så ser hela notan ut
Skatter är inte hela historien. Notariekostnader, avgifter till fastighetsregistret, en gestoría för pappersarbetet och en oberoende advokat för cirka 1 procent av priset läggs alla ovanpå. Räkna med 10–15 procent utöver köpesumman så blir du inte tagen på sängen. Spanien ligger internationellt sett någonstans i mitten; se hur landet jämförs i vår genomgång av de verkliga kostnaderna för att köpa fastighet utomlands.
Räkneexempel: 300 000 euro, begagnat kontra nyproduktion
Ta en region med 8 procents ITP och 1,5 procents AJD, ungefär mitten av det spanska spannet, och tillämpa samma 300 000 euro på en begagnad bostad och en nyproducerad.
Den begagnade bostaden:
- ITP på 8 procent: 24 000 euro
- Notarie och fastighetsregister: cirka 1 500 euro
- Oberoende advokat, 1 procent: 3 000 euro
- Totalt utöver priset: ungefär 28 500 euro, eller 9,5 procent
Nyproduktionen:
- IVA på 10 procent: 30 000 euro
- AJD på 1,5 procent: 4 500 euro
- Notarie, register och advokat: cirka 4 500 euro
- Totalt utöver priset: ungefär 39 000 euro, eller 13 procent
Samma budget, cirka 10 000 euro isär. Byt nu region istället för att byta bostad. Samma begagnade bostad i Madrid, med 6 procents ITP, kostar 18 000 euro i skatt; i Valencia, med 10 procent, blir det 30 000 euro — exakt vad nyproduktionen betalar i IVA. Huset är oförändrat. Notan är det inte.
Skatter medan du äger bostaden
IBI, den årliga kommunala skatten
Varje ägare betalar IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) till kommunen varje år. Den beräknas på det kadastrala värdet, en administrativ siffra som vanligtvis ligger långt under marknadspriset, till en sats som varje kommun bestämmer själv. En typisk tvårumslägenhet vid kusten kan kosta några hundra euro om året; stora villor i eftertraktade kommuner kan passera 1 000 euro. Många kommuner tar också ut en liten separat avgift för sophämtning, den så kallade basura. Ingen av dem ruinerar dig. Att strunta i dem kan göra det, långsamt, eftersom obetald IBI följer med fastigheten och dyker upp i sämsta tänkbara ögonblick — oftast när du försöker sälja.
Skatten utlandsbosatta glömmer: schablonintäkt
Här kommer den som fångar nästan alla utländska ägare. Om du är bosatt utomlands och din spanska bostad inte hyrs ut, beskattar Spanien dig ändå på en fiktiv schablonintäkt, med resonemanget att du hade kunnat hyra ut den. Underlaget är 1,1 eller 2 procent av det kadastrala värdet, beroende på när kommunen senast reviderade sina värden; på det underlaget betalar du 19 procent om du bor inom EU eller EES och 24 procent i övriga fall. I kronor och öre är det oftast blygsamt, ofta 200–600 euro om året. Men det är en deklarationsskyldighet, Modelo 210, och ingen skickar någon faktura. Inget brev kommer. Du förväntas helt enkelt deklarera själv, och restskatt plus ränta väntar tåligt på ägare som får reda på det först efter fem år.
Förmögenhetsskatt, kort
Spanien har fortfarande förmögenhetsskatt, och utlandsbosatta omfattas för sina spanska tillgångar. I praktiken utlöser ett enda semesterhus sällan den: grundavdragen är generösa och flera regioner har urholkat skatten med regionala lättnader. Den blir verklig först över ungefär en miljon euro i spanska tillgångar, och trösklarna och lättnaderna varierar per region, precis som allt annat här. På den nivån bör du söka rådgivning innan du köper, inte efteråt. Ägarstrukturen går inte att fixa i efterhand.
Skatter när du hyr ut
Hyresintäkter från spansk fastighet beskattas i Spanien även om du bor någon annanstans, och reglerna skiljer sig kraftigt beroende på var du bor. EU- och EES-bosatta betalar 19 procent på nettot: räntekostnader, IBI, försäkring, samfällighetsavgifter, reparationer och värdeminskning dras av först, vilket ofta halverar det beskattningsbara underlaget. Bosatta i resten av världen, inklusive Storbritannien och USA, betalar 24 procent på bruttohyran. Inga avdrag alls.
Se vad det innebär i praktiken. 12 000 euro om året i hyra med 5 000 euro i kostnader ger en EU-hyresvärd 19 procent av 7 000 euro, ungefär 1 330 euro. En brittisk hyresvärd med exakt samma lägenhet och samma kostnader betalar 24 procent av hela 12 000 euro: det blir 2 880 euro, mer än dubbelt så mycket för samma fastighet. Det här är den enskilt största skatteskillnaden mellan EU- och icke-EU-ägare, och den hör hemma i din avkastningsberäkning innan du köper, inte efter att den första hyresgästen flyttat in.
Skatter när du säljer
Realisationsvinstskatt och 3-procentsinnehållningen
Säljer du med vinst beskattar Spanien vinsten med 19 procent för utlandsbosatta; bosatta betalar enligt en progressiv skala. Köpkostnader och dokumenterade renoveringar höjer ditt anskaffningsvärde och minskar den beskattningsbara vinsten, så spara varje faktura från dag ett.
Mekanismen som förvånar folk är innehållningen. När en utlandsbosatt säljer måste köparen enligt lag hålla inne 3 procent av priset och betala det direkt till skattemyndigheten. Du får 97 procent hos notarien. De 3 procenten är en förskottsbetalning på din realisationsvinstskatt: du lämnar in Modelo 210 inom fyra månader, reglerar mellanskillnaden eller får tillbaka det som blivit för mycket om din faktiska skatt visar sig vara lägre. Återbetalningar kommer, men på skattemyndighetens tidtabell, och säljare väntar vanligen större delen av ett år.
Plusvalía municipal
Utöver realisationsvinstskatten tar kommunen ut plusvalía, en skatt på markens värdeökning under din ägandetid. En domstolsdom från 2021 ändrade reglerna: nu kan du välja mellan två beräkningsmetoder, och du betalar inget om du sålt med en genuin förlust. Vid många vanliga försäljningar handlar det ändå om ett belopp i tusenlappar, avhängigt kommunen och antalet ägarår. Många säljare hör ordet för första gången vid tillträdet.
En sak till värd att känna till. Det är säljaren som är skyldig plusvalía, men är säljaren utlandsbosatt kan köparen hållas ansvarig för den. Köper du av en utlandsbosatt säljare behåller en bra advokat det uppskattade beloppet från priset vid tillträdet och reglerar det direkt.
Känn regionen, välj sedan huset
Inget av det här borde avskräcka dig. Spanska fastighetsskatter går att förstå och är till stor del förutsägbara när du väl har kartlagt din region: kolla den autonoma regionen först, budgetera 10–15 procent över priset vid köp, deklarera schablonintäkten varje år du äger bostaden, och räkna med 3-procentsinnehållningen när du säljer. När du är redo att titta på riktiga bostäder, bläddra bland HomeNSearchs bostäder till salu i Spanien, där du kan jämföra regionerna dessa skattesatser gäller för innan du blir förälskad i en specifik adress.
Vanliga frågor
Betalar utlänningar högre köpskatt i Spanien?
Nej. ITP, IVA och AJD är identiska för alla oavsett nationalitet eller bostadsort. Skillnaderna dyker upp senare: deklarationen av schablonintäkt, beskattning på bruttohyran för hyresvärdar utanför EU och 3-procentsinnehållningen vid försäljning riktar sig alla mot utlandsbosatta. Själva köpet behandlar varje köpare lika.
Vilka spanska regioner har lägst köpskatt?
När det här skrivs ligger Madrid på 6 procent och Kanarieöarna på 6,5 procent längst ner i ITP-spannet, med Andalusien strax bakom på en fast sats på 7 procent. Valencia, Katalonien och de högre skiktena på Balearerna når 10 procent eller mer. Satserna ändras med regionalpolitiken, så kontrollera den aktuella siffran för din målregion innan du bestämmer dig.
Är nyproduktion eller en begagnad bostad billigare skattemässigt i Spanien?
Vanligtvis den begagnade bostaden. Nyproduktion innebär 10 procent IVA plus AJD överallt, medan ITP på begagnat börjar så lågt som 6 procent. I en region med 10 procents ITP krymper skillnaden till inte mycket mer än stämpelskatten. Kanarieöarna är undantaget där nyproduktion knappar in skillnaden, eftersom IGIC på cirka 7 procent understår fastlandets IVA.
Vad händer om jag aldrig deklarerat schablonintäkten som utlandsbosatt?
Skyldigheten försvinner inte bara för att ingen hört av sig. Skattemyndigheten kan kräva in de senaste fyra åren, med ränta och eventuella tilläggsavgifter ovanpå. Ägare brukar reda upp det genom att lämna in de missade deklarationerna frivilligt, vilket håller nere straffavgifterna. Har du ägt bostaden i åratal och aldrig hört talas om Modelo 210, prata med en spansk skatterådgivare innan du säljer, för det är då det brukar komma fram.
