Fragen Sie zehn Leute, wo man 2026 kaufen sollte, bekommen Sie zehn Antworten – und die meisten davon spiegeln einfach den Markt, den der Antwortende gerade selbst verkauft. Deshalb zuerst die Spielregeln. Dieser Leitfaden vergleicht neun Länder, mit denen HomeNSearch täglich arbeitet – insgesamt listen wir Immobilien in 13 Märkten –, und er bewertet bewusst nichts als „das Beste". Ein Ranking würde eine einzige richtige Antwort unterstellen, die es nicht gibt: Das beste Land für eine Investitionsimmobilie hängt davon ab, welchen Job die Immobilie erledigen soll – Miete abwerfen, im Wert steigen oder gleich noch eine Aufenthaltserlaubnis mitbringen.
Ein Versprechen vor der Liste: Ist ein Aufenthaltsprogramm geschlossen, steht das hier. Wackelt eine Währung, steht das auch hier. Länderlisten, die Risiken einfach auslassen, haben echte Käufer schon echtes Geld gekostet – und solche Käufe hinterher zu entwirren, füllt bei Maklern mehr Arbeitswochen, als irgendjemand zugibt.
Die neun Märkte unten sind die, für die sich unsere Investitionskäufer tatsächlich entscheiden – von 13 Ländern im Katalog. Italien, Frankreich und der Rest funktionieren als Investition durchaus auch; nur sind die Argumente bei diesen neun gerade am schärfsten.
Wie Sie wählen, bevor Sie Länder vergleichen
Vier Fragen sortieren die meisten Käufer schneller als jede Quadratmeterpreis-Tabelle.
- Was ist das Ziel? Mieteinnahmen, Wertzuwachs und Aufenthaltsrecht zeigen auf unterschiedliche Landkarten. Einkommen bevorzugt steuerarme Märkte mit viel Tourismus. Wachstum bevorzugt Volkswirtschaften, die sich von einer niedrigen Basis aus hocharbeiten. Aufenthaltsrecht engt das Feld auf die Handvoll Länder ein, die Immobilien noch gegen Aufenthaltstitel tauschen.
- Wie schnell müssen Sie im Zweifel wieder raus? Liquidität ist die stille Variable bei jedem Auslandskauf. Eine korrekt bepreiste Wohnung in Madrid verkauft sich in Wochen; eine Villa auf einer kleinen Adria-Halbinsel wartet womöglich ein Jahr auf ihren einen Käufer. Hat Ihr Kapital eine Frist, zählt diese Spanne mehr als ein zusätzlicher Renditepunkt.
- Was nehmen die Steuern in jeder Phase? Rechnen Sie alle drei Momente durch: Kauf, Halten, Ausstieg. Ein Markt kann günstig im Einstieg und teuer im Halten sein, oder umgekehrt. Dubai und Nikosia verlangen jährlich fast nichts; ein Großteil Westeuropas nimmt jedes Jahr des Besitzes seinen Anteil.
- Wer verwaltet die Immobilie? Eine Wohnung drei Zeitzonen entfernt braucht jemanden vor Ort, der vermietet, putzt und um zwei Uhr nachts den Boiler repariert. Märkte mit etablierten Verwaltungsfirmen – Dubai, Phuket, die spanischen Costas – verzeihen abwesenden Eigentümern deutlich mehr als Märkte, in denen Sie diesen Service selbst zusammenstellen müssten.
Die eigentlich nützliche Frage lautet nicht „welches Land ist das beste", sondern „welches Land erledigt am besten genau die eine Aufgabe, für die ich diese Immobilie kaufe".
Noch ein Filter, der Käufer vor sich selbst schützt: Auf die Shortlist gehören nur Länder, die Sie vor Abschluss mindestens einmal besuchen wollen – und danach etwa einmal im Jahr. Regeln ändern sich, Stadtviertel ändern sich, und wer vor Ort vorbeischaut, erfährt beides, bevor der Markt es in den Preis einpreist.
Behalten Sie Ihre Antworten beim Lesen im Kopf. Hier kommen die neun Märkte – mit der ehrlichen Version jedes einzelnen Falls.
Vereinigte Arabische Emirate: der Fall für Einkommen
Dubai ist das einfachste Argument in diesem Artikel. Das Emirat verlangt weder eine jährliche Grundsteuer noch Steuern auf Mieteinnahmen, weshalb die Bruttomiete – ungewöhnlich genug – ziemlich genau dem entspricht, was tatsächlich übrig bleibt. Die Hauptkosten sind eine einmalige Gebühr von 4% an das Dubai Land Department beim Kauf sowie die Nebenkosten des Gebäudes während der Haltedauer. Genau diese Rechnung macht Renditen, die in Paris oder München fantastisch wirken würden, im Jumeirah Village Circle oder in der Dubai Marina zur Normalität.
Ausländer kaufen Freehold in ausgewiesenen Zonen, und die Maschinerie läuft schnell: Eine Eigentumsübertragung dauert Tage, keine Monate. Wer AED 2 Millionen oder mehr in Immobilien investiert, qualifiziert sich für das zehnjährige Golden Visa – unter unseren Investitionskäufern still und leise zum meistgenutzten Weg zum Aufenthaltsrecht geworden. Die Risiken liegen im Angebot und im Zyklus: Dubai baut in einem Tempo, das sich keine europäische Stadt zutraut, und starke Off-Plan-Fertigstellungen können Mieten stadtteilweise für ein bis zwei Jahre drücken. Kaufen Sie die Lage und die Erfolgsbilanz des Bauträgers, nicht das Rendering. Off-Plan-Käufer erhalten immerhin einen Schutz, den man kennen sollte: Zahlungen laufen über Treuhandkonten, die das Land Department reguliert, und werden erst nach Baufortschritt freigegeben.
Das Visum selbst gilt für Ehepartner und Kinder, verlängert sich, solange Sie den Vermögenswert halten, und verlangt keinen Wohnsitz in den VAE. Genau deshalb behandeln so viele Käufer es als Plan B, der nebenbei noch Miete abwirft.
Unsere VAE-Immobilienseite zeigt, was der Markt in jeder Preisklasse verlangt – von Studio-Wohnungen bis zu Marken-Penthouses.
Zypern: EU-Zugang bei niedrigen Haltekosten
Zypern hat seine jährliche Grundsteuer bereits 2017 abgeschafft, was die Insel zu einem der günstigsten Orte in der EU macht, um Immobilien einfach zu besitzen. Dazu ein Rechtssystem auf Basis des englischen Common Law, Verträge, die Sie auf Englisch lesen können, und ein Programm für dauerhaften Aufenthalt ab einer Investition von €300.000 in eine Neubauimmobilie – und die Anziehungskraft der Insel auf Käufer von außerhalb der EU ist kein Rätsel mehr. Der Aufenthaltstitel selbst verlangt nur alle zwei Jahre einen Besuch, um gültig zu bleiben – eine der leichtesten Präsenzpflichten in ganz Europa.
Der Motor für Mieteinnahmen ist Tourismus plus eine wachsende Dienstleistungswirtschaft. Limassol trägt die gewerbliche Nachfrage, Paphos und Larnaka übernehmen die Ferienvermietung, und die Saison ist lang genug, dass Kurzzeitvermieter nicht das ganze Jahr auf den August setzen müssen. Zwei Vorbehalte gehören in jede ehrliche Bilanz. Der Veräußerungsgewinn beim Immobilienverkauf wird mit 20% besteuert – rechnen Sie den Ausstieg durch, bevor Sie sich in den Einstieg verlieben. Auf Neubauten fällt Mehrwertsteuer an, auf Bestandsimmobilien nicht, was den Vergleich stärker verschiebt, als es die Angebotspreise vermuten lassen; rechnen Sie beide Varianten des Deals durch, bevor Sie sich für eine Marktseite entscheiden. Und die Neubaupreise in Limassol sind seit Jahren kräftig gestiegen; die Schnäppchenjagd findet inzwischen in Larnaka und in den Dörfern wenige Minuten hinter der Küste statt.
Unser Zypern-Katalog deckt die Küstenstädte ab, falls Sie sie gegeneinander abwägen möchten.
Griechenland: Erholung mit Visum im Gepäck
Griechische Immobilien sind fast ein Jahrzehnt lang gefallen und klettern seit 2017 zurück. Genau dieser lange Einbruch ist die Chance: Selbst nach kräftigem Wachstum liegt ein Großteil des Marktes noch unter vergleichbaren westeuropäischen Küstenlagen, während der Tourismus laufend nationale Rekorde bricht und die Kurzzeitvermietungs-Kalender von Mai bis Oktober füllt. Athen hat die Liquidität, die Inseln haben die Schlagzeilen-Nachtpreise, und die Küsten um Thessaloniki liegen irgendwo dazwischen.
Die Golden Visa hat hier überlebt, nachdem die spanische und die portugiesische geschlossen wurden – die Einstiegshürde hängt inzwischen aber von der Region ab. Die gefragtesten Zonen verlangen €800.000, der Rest des Landes meist €400.000, und ein Weg über €250.000 bleibt für die Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude oder die Umwandlung von Gewerbeflächen bestehen – still und leise zur Ecke für Schnäppchenjäger geworden. Ein regulatorischer Hinweis für Einkommensinvestoren: Athen beschränkt inzwischen neue Kurzzeitvermietungs-Registrierungen in seinen zentralen Bezirken. Prüfen Sie die Regeln für genau das Viertel, in dem Sie kaufen, nicht die nationale Schlagzeile. Eine Einheit ohne Kurzzeitvermietungslizenz findet trotzdem Nachfrage: Athen leidet unter chronischem Mangel an renovierten Wohnungen für die eigenen Bewohner, und für gute Bestände bilden sich Warteschlangen von Langzeitmietern. Das Visum verlangt überhaupt keine Mindestaufenthaltsdauer, und viele Inhaber kommen nur vorbei, um nach der Wohnung zu sehen.
Türkei: günstiger Einstieg, harte Währungslektion
In Dollar gerechnet verkaufen Istanbul und Antalya einige der günstigsten Großstadt-Quadratmeter aller Märkte in dieser Liste. Ausländer kaufen mit wenigen Einschränkungen, Deals schließen schnell, und ein Kauf ab $400.000 qualifiziert nach einer dreijährigen Haltefrist die ganze Familie für die türkische Staatsbürgerschaft, Pass inklusive. Auf dem Papier das aggressivste Angebot in diesem Artikel.
Jetzt der ehrliche Teil. Die Lira verliert seit einem Jahrzehnt gegenüber dem Dollar an Boden, und die Inflation liegt, auch wenn sie ihren Höhepunkt überschritten hat, weit über dem, was ein europäischer Investor als normal empfindet. Mieten werden in Lira gezahlt und nach Zeitplänen angepasst, die der Inflation historisch hinterherhinken – die Einkommensseite einer türkischen Investition ist in harter Währung also wackelig. Wer hier gut fährt, behandelt die Wohnung als dollarbewerteten Vermögenswert mit Pass obendrauf und jede Miete als Bonus. Wer allein auf Rendite aus ist, geht meist enttäuscht – und geht meist laut.
Ein Verfahrensdetail, falls der Pass der eigentliche Punkt ist: Die Schwelle von $400.000 wird nach einem amtlichen Gutachten bemessen, nicht nach dem Vertragspreis, und der Kauf muss von Anfang an korrekt registriert sein. Nehmen Sie einen Anwalt, der diesen Weg schon einmal begleitet hat, keinen Generalisten.
Georgien: der schnellste Papierkram auf dieser Liste
Die Eigentumsregistrierung dauert in Georgien einen Arbeitstag in einer Public Service Hall, kostet eine symbolische Gebühr und verlangt weder Wohnsitz noch lokalen Partner noch eine Genehmigung für Wohnungen; Ackerland ist die Ausnahme, die Ausländer nicht anfassen dürfen. Nach dem Kauf stehen Steuern kaum im Weg – ein kleiner pauschaler Anteil der Mieteinnahmen geht an den Staat, mehr nicht. Für einen ersten Auslandskauf überzeugt allein schon diese Reibungslosigkeit.
Der Motor ist Batumi. Der Schwarzmeer-Kurort hat eine lange Saison aus Strandtourismus, Konferenzen und Casino-Verkehr aus der weiteren Region, und seine Türme an der Uferpromenade wurden genau für die Kurzzeitvermietungs-Nachfrage gebaut, die dieser Verkehr erzeugt. Die Altstadtviertel von Tiflis bieten das ruhigere Spiel: renovierte Wohnungen für Remote-Worker und Langzeitgäste. Bewerten Sie beides realistisch. Batumi baut weiter Türme, also entscheiden Stadtteil und Verwalter Ihrer Einheit, ob die Rechnung aufgeht. Der Lari schwankt, wie kleine Währungen das tun, auch wenn Deals hier meist in Dollar bepreist werden – das entschärft die Frage beim Kauf, selbst wenn Mieten weiterhin in Landeswährung eintreffen. Starten Sie mit unseren Georgien-Angeboten und beurteilen Sie die Spanne selbst.
Montenegro: Knappheit an der Adria
Montenegros Küste ist kurz und steil, ein guter Teil davon steht unter Schutz, weshalb das Angebot an bebaubarem Meeresgrundstück wirklich begrenzt ist – rund um die UNESCO-gelistete Bucht von Kotor ist es fast fixiert. Solche Knappheit arbeitet still und geduldig für den langfristigen Wert. Das Land nutzt den Euro, besteuert Immobilien niedrig und gewährt Eigentümern eine verlängerbare befristete Aufenthaltserlaubnis – ein bescheidener, aber realer Vorteil für alle, die dort ihre Sommer verbringen wollen. Kotor, Tivat und Budva verhalten sich wie drei getrennte Märkte auf vierzig Kilometern Küste; dasselbe Geld kauft dort sehr unterschiedliche Dinge, also sehen Sie sich alle drei an, bevor Sie wählen.
Die größere Wette ist politisch. Montenegro ist EU-Beitrittskandidat, und jeder glaubwürdige Schritt in Richtung Mitgliedschaft hat die Küstenpreise weiter an EU-Niveau herangezogen. Der Zeitplan ist durch nichts garantiert, und Kandidaturen sind schon früher ins Stocken geraten. Zwei Warnungen: Das Programm für Staatsbürgerschaft gegen Investition wurde Ende 2022 geschlossen, ignorieren Sie also jede Werbung, die anderes andeutet. Und dies ist ein kleiner Markt – der Käuferpool für eine Villa über Kotor für €900.000 zählt nach Dutzenden, nicht nach Tausenden. Geduld gehört hier zum Eintrittspreis.
Portugal und Spanien: das eingespielte Paar
Diese beiden gehören zusammen, weil sie ein anderes Problem lösen. Niemand kauft in Lissabon oder Malaga wegen der Steuerlast. Man kauft dort wegen der Tiefe: transparentes Eigentum, Hypotheken für Nichtansässige bei ganz normalen Filialbanken, professionelle Vermietungsmärkte und vor allem Wiederverkaufsliquidität. Die Finanzierung selbst ist ein stiller Vorteil: Ein Kredit einer spanischen oder portugiesischen Bank zu vernünftigen Zinsen streckt dasselbe Kapital weiter als fast überall sonst auf dieser Liste. Ändern sich Ihre Pläne, findet eine korrekt bepreiste Wohnung in einer großen iberischen Stadt schnell ihren Käufer. Auf den meisten anderen Märkten in diesem Artikel gilt das nicht.
Portugal
Erst einmal Klartext: Der Immobilienweg der Golden Visa ist im Oktober 2023 geschlossen worden, ein Immobilienkauf führt hier also nicht mehr zum Aufenthaltsrecht. Was bleibt, ist ein Markt mit stetiger internationaler Nachfrage in Lissabon, Porto und der Algarve, ein großer Pool an Langzeitmietern und eine Tourismusbranche ohne Anzeichen von Schrumpfung. Kaufnebenkosten und Kommunalsteuern sind real, aber vorhersehbar, und der rechtliche Ablauf hält kaum Überraschungen bereit. Das heutige Portugal ist ein klassischer Investmentfall, und nach dem programmgetriebenen Rummel der frühen 2020er ist das für alle, die jetzt kaufen, wohl sogar gesünder.
Spanien
Spanien hat seine Golden Visa im April 2025 geschlossen, also gilt dieselbe Logik: Kommen Sie wegen des Marktes, nicht wegen der Papiere. Dies ist der größte und liquideste Markt in diesem Artikel – gehandelt wird alles von bescheidenen Wohnungen im Landesinneren bis zu achtstelligen Villen in Marbella, über eine professionelle Infrastruktur, die seit fünfzig Jahren ausländische Käufer betreut. Zwei Dinge verdienen Aufmerksamkeit, bevor Sie sich festlegen. Die Kaufnebenkosten insgesamt erreichen oft einen zweistelligen Prozentsatz des Preises, und Kurzzeitvermietungslizenzen sind in Barcelona und anderen streng regulierten Städten inzwischen wirklich schwer zu bekommen. Die Langzeitvermietung dagegen stützt sich auf einen chronischen Wohnungsmangel in jeder größeren Metropole.
Thailand: Tourismuseinkommen mit Quotenmechanik
Thailand ist das einzige Land hier, bei dem man zuerst die Eigentumsstruktur erklären muss. Ausländer dürfen kein Land besitzen, wohl aber Eigentumswohnungen vollständig – mit einem Haken aus dem Condominium Act: Ausländische Käufer dürfen höchstens 49% der gesamten Einheitenfläche eines Gebäudes halten. Beliebte Gebäude schöpfen diese Quote schnell aus, weshalb die erste Frage bei jedem thailändischen Condo lautet, ob überhaupt noch ausländische Quote verfügbar ist. Es gibt einen zweiten Mechanismus: Um ausländisches Freehold-Eigentum zu registrieren, muss das Kaufgeld aus dem Ausland in Fremdwährung eintreffen und von der Empfängerbank dokumentiert werden – planen Sie die Überweisungspapiere also vor der Frist, nicht danach. Ist die Quote im gewünschten Gebäude ausgeschöpft, bleibt als Rückfalloption ein registrierter 30-Jahres-Mietvertrag mit Verlängerung nach Vereinbarung. Manche Käufer nehmen das gern in Kauf, andere lassen die Finger davon. Entscheiden Sie, wer von beiden Sie sind, bevor Sie den Flug buchen.
Ist die Struktur einmal geklärt, ist der Investmentfall reines Tourismuseinkommen. Phuket, Pattaya und Bangkok betreiben jeweils riesige Vermietungsmärkte, und Gebäude in Resort-Qualität kommen meist mit Verwaltungsbüros, für die der abwesende Eigentümer der Normalfall ist, nicht die Ausnahme. Für den Immobilienkauf gibt es kein Aufenthaltsrecht, behandeln Sie Thailand also rein als Einkommens- und Lifestyle-Spiel, nicht als Einwanderungsweg.
Die Risiken, die Sie überallhin begleiten
Manche Risiken sind länderspezifisch und oben schon abgedeckt. Vier begleiten Sie überallhin. Erstens die Währung: Verdienen Sie in Euro, während Ihr Vermögenswert in Lira, Lari oder Baht Erträge abwirft, kann eine Kursbewegung ein Jahr Mieteinnahmen auf dem Papier auslöschen – oder Ihnen gelegentlich einen unerwarteten Gewinn bescheren. Zweitens die Regulierung: Die Regeln für Kurzzeitvermietung wurden in Athen, Barcelona und Lissabon binnen weniger Jahre verschärft, und ein Lizenzregime kann die Rechnung einer Ferienwohnung über Nacht verändern.
Dann der Ausstieg. Verkaufskosten, Kapitalertragsteuer und in manchen Ländern Monate an Bürokratie zehren am Ende von Ihrer Rendite – und fast niemand kalkuliert das schon beim Einstieg ein. Tun Sie es trotzdem. Zuletzt die Distanz selbst: Eine Immobilie, die Sie nicht besuchen können, braucht ein Reporting, dem Sie vertrauen – von Mietabrechnungen bis zu Reparaturrechnungen. Fragen Sie jede Verwaltungsfirma im Gespräch, wie und wie oft sie an Eigentümer berichtet. Die Qualität dieser Antwort sagt die ganze künftige Beziehung voraus.
Welches Land zu welchem Investor passt
So verkürzen wir die Entscheidung in der Praxis – anhand der Käuferprofile, die uns in den 13 Ländern von HomeNSearch am häufigsten begegnen.
- Einkommen bei minimaler Steuerlast: Dubai, mit Georgien als der Low-Budget-Variante derselben Idee.
- EU-Aufenthalt plus vermietbarer Vermögenswert: Griechenland über die Golden Visa oder Zypern über den Weg zum dauerhaften Aufenthalt ab €300.000.
- Ein zweiter Pass als Priorität: die Türkei – mit offenen Augen für die Lira.
- Langfristiger Wertzuwachs: die Küste Montenegros, gekauft mit Geduld für den späteren Ausstieg.
- Liquidität und wenig Drama vor allem: Spanien oder Portugal, mit höheren Steuern als Preis für einen tiefen Markt.
- Reine Ferienvermietungs-Ökonomie führt nach Thailand, sobald die Quotenfrage geklärt ist.
Nichts davon ist theoretisch. In genau diesen neun Märkten konzentrieren sich unsere Investitionskäufer, die Länderseiten zeigen den aktuellen Bestand, und unser Team redet Ihnen von einem schlechten Fit ab, bevor Sie sich auf irgendetwas festlegen. Dieser letzte Service kostet nichts und spart am meisten.
Häufig gestellte Fragen
Welches Land verlangt von Vermietern die wenigsten Steuern?
Die VAE, und das ist nicht knapp. Keine jährliche Grundsteuer, keine Steuer auf Mieteinnahmen, nur eine einmalige Gebühr von 4% beim Kauf und laufende Nebenkosten. Georgien folgt auf Platz zwei mit seinen kleinen Pauschalsteuern, und Zypern verdient eine Erwähnung für Eigentümer generell, da Besitz dort jährlich fast nichts kostet. Für alle drei gilt ein Vorbehalt: Steuerfreiheit am Standort der Immobilie bedeutet nicht Steuerfreiheit zu Hause – Ihr eigenes Land kann dieses Einkommen nach seinen eigenen Regeln und Abkommen trotzdem besteuern.
Kann ich 2026 durch einen Immobilienkauf noch EU-Aufenthalt bekommen?
Ja, über zwei unserer neun Länder. Griechenlands Golden Visa liegt je nach Region und Immobilientyp zwischen €250.000 und €800.000, und Zypern gewährt dauerhaften Aufenthalt ab €300.000 Investition in eine Neubauimmobilie. Portugal hat seinen Immobilienweg im Oktober 2023 beendet und Spanien sein Programm im April 2025 geschlossen – jede Seite, die diese Wege noch bewirbt, ist schlicht veraltet.
Ist der türkische Staatsbürgerschaftsweg über $400.000 noch offen?
Ja, Stand Veröffentlichung dieses Artikels. Kaufen Sie Immobilien im Wert von $400.000 oder mehr, verpflichten Sie sich zu drei Jahren Haltefrist, und Sie können mit Ihrer engsten Familie die Staatsbürgerschaft beantragen. Die Bedingungen des Programms haben sich seit dem Start mehrfach geändert, bestätigen Sie die aktuellen Regeln also bei einem unabhängigen Anwalt, bevor Sie eine Anzahlung überweisen.
Wo liegt der günstigste Einstieg auf dieser Liste?
Georgien und die Türkei, gemessen am Eintrittspreis. Batumi verkauft einige der günstigsten neuen Wohnungen direkt am Meer unter allen Märkten, die wir abdecken, und Istanbul bleibt für eine Stadt mit fünfzehn Millionen Einwohnern in Dollar gerechnet günstig. Günstiger Einstieg ist aber nicht dasselbe wie niedriges Risiko: Beide Märkte tragen ein Wechselkursrisiko, das Euro- und Dirham-Märkte nicht haben.
Aus welchem Markt kommt man später am leichtesten wieder heraus?
Spanien, dicht gefolgt von Portugal. Tiefe lokale Nachfrage plus konstantes internationales Kaufinteresse bedeuten, dass sich korrekt bepreiste Immobilien bewegen. Auch Dubai lässt sich unter normalen Bedingungen gut weiterverkaufen, begünstigt durch die schnelle Eigentumsübertragung. Am langsamsten geht der Ausstieg bei den kleinen Märkten, allen voran Montenegro, wo die Suche nach dem richtigen Käufer eher Quartale als Wochen dauern kann.
