Hace diez años bastaba con fotografiar un piso libre en Koukaki, subirlo a Airbnb y tener la primera reserva la misma semana. Nadie comprobaba nada. Esa Grecia ya no existe. El país tiene hoy uno de los regímenes de alquiler turístico más ordenados de Europa: número de registro obligatorio para cada anuncio, una ley de seguridad con dientes de verdad, congelación de licencias en el centro de Atenas y un reglamento europeo que en mayo de 2026 retirará de golpe los anuncios sin registrar de todas las grandes plataformas.
Lo importante, si estás pensando en comprar, es esto: el mercado en sí funciona bien. El turismo griego sigue batiendo récords, la ocupación en las islas en julio y agosto deja en ridículo a buena parte del Mediterráneo, y un alquiler legal, asegurado y registrado gana aproximadamente lo mismo que antes, menos una capa fija de gastos de papeleo. La normativa castiga sobre todo a quien quería improvisar.
Esta guía repasa qué exige realmente la ley en 2026, cuánto cuesta cumplirla, dónde aprietan más las restricciones y cuándo sale más a cuenta firmar un contrato de doce meses.
El número AMA: sin registro no hay anuncio
Toda propiedad ofrecida en alquiler de corta estancia en Grecia necesita un AMA, un número de registro que se tramita en el sistema electrónico de AADE, la agencia tributaria griega. Se registra por propiedad, no por anfitrión, y ese número tiene que aparecer en cada anuncio que publiques: Airbnb, Booking.com, Vrbo, tu propia web, todos. Un anuncio sin AMA visible es ilegal a simple vista, y el inspector no necesita ni pisar el piso para detectarlo. Le basta con leer el anuncio.
Registrarse es lo fácil. Se hace de forma electrónica, va vinculado a tu número fiscal griego, y un gestor local suele tramitarlo por una tarifa modesta junto con tus declaraciones anuales. Donde los propietarios tropiezan es en lo que ese registro implica después. Cada estancia debe declararse en el registro de alquileres de corta estancia de AADE. Las plataformas reportan tus ingresos brutos a Hacienda por su cuenta, así que ambos datos se cruzan, y un desajuste entre lo que declaró Airbnb y lo que declaraste tú es una de las formas más habituales de ganarse una inspección.
Los propietarios extranjeros necesitan un número fiscal griego (AFM) antes de nada de esto. Si compraste la propiedad con un abogado, ya lo tienes: es obligatorio para la propia compraventa.
Ley 5170/2025: el listón de calidad y seguridad
Antes el registro era todo el juego. Desde que entró en vigor la Ley 5170/2025, es solo la entrada. La ley fija unos mínimos que cualquier alquiler registrado debe cumplir, y por fin dio a los inspectores algo concreto que revisar más allá del número en el anuncio.
Los requisitos principales son estos:
- Seguro de responsabilidad civil para los huéspedes, emitido por una aseguradora autorizada a operar en Grecia
- Extintores y detectores de humo instalados y funcionando, no guardados en un armario dentro de su caja
- Certificado de seguridad de la instalación eléctrica, firmado por un electricista colegiado
- Certificado de control de plagas emitido por un proveedor certificado
- Un espacio que cumpla los requisitos de vivienda propiamente dicha, con luz natural y ventilación; sótanos o trasteros disfrazados de estudio no pasan el filtro
- Una hoja informativa de emergencia para los huéspedes, con salidas y teléfonos de emergencia
Nada de esto es exótico. Es más o menos lo que siempre se pedía a una pequeña pensión, adaptado a un piso. En un inmueble construido o reformado en las últimas dos décadas, cumplir el estándar suele resolverse contratando a dos técnicos y un corredor de seguros. Las casas antiguas de las islas pueden necesitar obras de verdad, sobre todo en la instalación eléctrica, y conviene incluir ese coste en cualquier compra donde el cableado sea anterior a tu gestor.
El seguro es lo que más se les escapa a los propietarios extranjeros, porque la póliza tiene que venir de una aseguradora autorizada en Grecia. El seguro del hogar que tienes en Múnich o en Manchester no vale, por muy generosa que sea su cobertura de responsabilidad civil.
Inspecciones y multas
La aplicación de la norma dejó de ser teórica. Hay inspecciones sobre el terreno, y las multas están diseñadas para escalar: dolorosas la primera vez, bastante peores en la reincidencia, y en el tramo alto capaces de borrar más de una temporada de ingresos por alquiler. Operar sin AMA directamente cae en la categoría más dura. La lógica es clara: Grecia no quiere prohibir el alquiler turístico, quiere que incumplir sea, evidentemente, mal negocio.
Una regla práctica: cumplir la normativa al completo cuesta unos cientos de euros al año más algunos certificados puntuales. Que te pillen sin ella puede costar más de lo que factura un piso de dos habitaciones en Atenas en un año entero. No hay ninguna cuenta en la que saltarse el papeleo salga rentable.
La congelación de Atenas, y por qué conviene vigilar Tesalónica
En los barrios densos del centro de Atenas, los que absorbieron el grueso del boom de Airbnb, el gobierno ha congelado nuevos registros AMA. Un piso ahí que todavía no tenga número no puede conseguirlo mientras dure la congelación. El razonamiento es el mismo que en Barcelona o Lisboa: edificios enteros se habían convertido en hoteles con taquilla de llaves mientras los vecinos buscaban piso, y el centro se vaciaba calle a calle.
Los registros ya existentes siguen funcionando, y eso genera un efecto colateral interesante. Los pisos dentro de las zonas congeladas que llevan un AMA activo se venden con sobreprecio, porque la propia licencia se convirtió en el bien escaso. Un vendedor que anuncia "con registro de alquiler turístico activo" en el centro de Atenas te está diciendo algo sobre el precio antes de que veas la cocina.
Dos conclusiones para el comprador. Primera: nunca des por hecho que un piso del centro de Atenas se puede alquilar en corta estancia. Comprueba en qué distrito está, si ya existe un registro y si ese registro sobrevive a la venta; pide a tu abogado que lo confirme por escrito. Segunda: vigila Tesalónica. Las mismas presiones que provocaron la congelación en Atenas existen allí, y a nadie en el mercado griego le sorprendería que llegaran límites parecidos. Comprar en el centro de la segunda ciudad de Grecia solo por los ingresos de Airbnb es apostar a que las reglas se quedan quietas. Últimamente no lo hacen.
Fuera de estas zonas, en las islas, en la costa y en el resto del país, el registro sigue abierto y el estándar nacional descrito arriba es todo el reglamento.
¿Un par de pisos o un negocio? Cuidado con el umbral
La ley griega traza una línea entre quien alquila tranquilamente una o dos propiedades y quien, en la práctica, dirige un negocio de alojamiento. Por debajo de esa línea, declaras los ingresos como particular y la vida sigue siendo relativamente sencilla. Por encima, el Estado trata la actividad como profesional: alta de empresa, IVA, tasas por pernoctación y toda la contabilidad que eso conlleva.
Dónde exactamente cae esa línea ha ido cambiando con los años y depende en parte de cuántas propiedades alquiles y de cómo esté organizada la operación, así que trátalo como una pregunta para tu gestor antes de crecer, no después. El patrón que conviene recordar es sencillo: una o dos propiedades, régimen simple. Monta una cartera, y Grecia espera que parezcas el hotelero en el que te has convertido. Muchos propietarios extranjeros han descubierto esta frontera con carácter retroactivo, y el IVA retroactivo no es la carta favorita de nadie.
Cómo se tributa el ingreso
Para particulares dentro del régimen simple, los ingresos por alquiler de corta estancia tributan por tramos progresivos: suave en el primer tramo, subiendo a medida que crece el total anual. Grecia cobra además a los huéspedes una pequeña tasa nocturna de resiliencia climática, más alta en los meses de verano, que el anfitrión recauda y traslada. Los ingresos se declaran cada año, y como las plataformas ya reportaron tu cifra bruta a AADE, tus números tienen que cuadrar con los suyos.
La mayoría de los países de origen de los compradores tienen convenios de doble imposición con Grecia, así que el mismo ingreso no se grava dos veces por completo, pero declararás en Grecia vivas donde vivas. Un gestor que trabaje con alquileres de corta estancia lleva todo el ciclo, normalmente por unos cientos de euros al año. Dado lo que te ahorra en descuadres y plazos perdidos, es de las pocas partidas del presupuesto que en realidad no es opcional.
Un hábito que conviene adoptar desde el primer día: guarda todas las facturas. Certificados, seguro, limpieza, reparaciones, honorarios del gestor. Parte reduce tu base imponible, y todo responde si Hacienda pregunta algún día.
Mayo de 2026: el cumplimiento deja de ser opcional
Hasta ahora, que te detectaran dependía de que las autoridades griegas dieran contigo. A partir de mayo de 2026, el reglamento europeo de alquiler de corta estancia cambia el mecanismo por completo. Las plataformas que operan en la UE deberán recoger los números de registro, verificarlos contra los registros oficiales y retirar los anuncios que no pasen el filtro. Los datos de reservas fluyen de las plataformas a las autoridades con un calendario estándar, en todos los Estados miembros a la vez.
Míralo desde el punto de vista de un anfitrión sin registrar. No hay ninguna llamada a la puerta. El anuncio desaparece de Airbnb y de Booking.com la misma semana, y con él el historial de reseñas y el calendario de reservas que costó años construir. La zona gris que hacía sobrevivible el incumplimiento casual se está cerrando a nivel de plataforma, y Grecia, que ya tiene su registro funcionando a través de AADE, es uno de los países donde ese interruptor se puede accionar sin complicaciones. Si compras pensando en el alquiler turístico, el único plan sensato en 2026 es registrarse por completo desde el primer día.
Compradores de golden visa: vuestra propiedad no puede ser un Airbnb
Hay una norma que sorprende a bastantes inversores, y merece su propio apartado. Las propiedades compradas dentro del programa de golden visa griego, bajo las reglas vigentes desde 2024, no pueden destinarse a alquiler de corta estancia. La prohibición está escrita en el propio programa: incumplirla pone en riesgo tanto multas considerables como el permiso de residencia. La golden visa es hoy un producto de residencia, no un producto de rentabilidad, y las autoridades griegas han sido claras al respecto.
Si quieres tanto la residencia griega como los ingresos de Airbnb, la estructura que funciona pasa por dos propiedades distintas: una comprada para acceder al visado, y otra, adquirida fuera del programa, dedicada a generar ingresos. Y si la residencia no te importa, nada de esto te afecta: una compra ordinaria no tiene ninguna restricción de alquiler de corta estancia más allá de todo lo demás descrito aquí. Hemos repasado las zonas y los umbrales en nuestra guía sobre dónde comprar propiedad en Grecia, que combina bien con esta.
Dónde el alquiler turístico sigue funcionando bien
Quita los titulares y el mapa sigue siendo, en su mayoría, verde. La congelación de Atenas cubre un puñado de distritos centrales de una sola ciudad. En todo lo demás sigue vigente el modelo que hizo atractivo el alquiler turístico griego: veranos fuertes, temporadas medias que se alargan un poco cada año, y precios de compra muy por debajo de una costa comparable en España, Portugal o el sur de Francia.
Las islas con temporadas de verdad son las que tiran del carro. Creta, Rodas y Corfú ofrecen más de veinte semanas reservables y aeropuertos con conexiones todo el año. Las Cícladas más concurridas concentran precios por noche asombrosos en una ventana más corta. El Peloponeso costero y Halkidiki cambian intensidad en temporada alta por una entrada mucho más barata y un mercado doméstico en crecimiento. Incluso Atenas, fuera de las zonas congeladas, funciona, con la ventaja particular de la demanda urbana en febrero, cuando las islas duermen. Echa un vistazo a los anuncios de Grecia en HomeNSearch y verás el contraste: el mismo dinero compra un estudio en el código postal equivocado o una casa de pueblo de dos habitaciones con vistas al mar y una zona de registro abierta alrededor.
La cuenta de un alquiler cumplidor
¿Cuánto cuesta realmente el reglamento? Para un piso típico: el seguro de responsabilidad civil ronda unos cientos de euros al año. El certificado eléctrico y el papeleo de control de plagas son gastos puntuales o renovaciones periódicas de pocos cientos de euros. Detectores y extintores son una compra menor y única. Sumando el gestor, la capa fija de cumplimiento queda por debajo de mil euros al año una vez que ya tienes todos los certificados en regla.
Enfréntalo a los ingresos y el cuadro se ordena solo por geografía. Un piso de dos habitaciones bien situado cerca de un pueblo de playa cretense puede facturar decenas de miles de euros en una temporada larga, así que el cumplimiento se come un porcentaje bajo de un solo dígito. La limpieza, la gestión y las comisiones de plataforma siempre fueron las partidas más pesadas. En una isla con temporada corta, de solo catorce semanas reservables, esos mismos costes fijos aprietan mucho más, y un inmueble justo puede pasar de "rentabilidad decente" a "afición cara" en cuanto pagas cada certificado. La normativa no arruinó el modelo; subió lo que se juega la duración de la temporada.
Antes de comprar nada apoyándote en las proyecciones de un agente inmobiliario, haz las cuentas con todos los costes incluidos. Nuestro artículo sobre cómo funciona realmente la rentabilidad del alquiler explica el método, incluidos los gastos que las proyecciones vistosas suelen callarse.
La alternativa: el alquiler de larga duración
A veces la respuesta es prescindir de todo el aparato. Un contrato de doce meses no necesita AMA, ni seguro de responsabilidad frente a huéspedes, ni tasa por noche, y la congelación de Atenas no le afecta. El ingreso bruto es menor, a menudo entre un tercio y la mitad de lo que da un alquiler turístico bien gestionado en una buena ubicación, pero también lo son los costes, los meses vacíos y el trabajo. Grecia además ofrece incentivos fiscales a quien pasa una propiedad de alquiler de corta a larga duración, lo que estrecha aún más la diferencia, sobre todo en Atenas, donde la demanda de inquilinos es profunda y constante.
Para un piso dentro de las zonas congeladas sin AMA transferible, el alquiler de larga duración no es el plan B: es el plan. En el resto del país, es el punto de comparación honesto. Un alquiler turístico que solo supera a un contrato de larga duración si ignoras doce semanas de vacíos en invierno, en realidad no lo supera.
Lista de cumplimiento antes de tu primera reserva
- Consigue tu número fiscal griego (AFM), si la compra no te lo dio ya.
- Confirma que la propiedad queda fuera de una zona de registro congelada, o que un AMA existente se transfiere válidamente con la venta.
- Registra la propiedad a través de AADE y obtén el AMA.
- Contrata un seguro de responsabilidad civil con una aseguradora autorizada en Grecia.
- Instala detectores de humo y extintores; encarga el certificado de seguridad eléctrica y el de control de plagas.
- Prepara la hoja de emergencia para huéspedes, con salidas y teléfonos de contacto.
- Muestra el AMA en cada anuncio, en cada plataforma, antes de aceptar una sola reserva.
- Contrata un gestor; declara cada estancia en el registro de AADE y cobra la tasa climática.
- Anota las renovaciones en tu calendario: el seguro cada año, los certificados según su propio ciclo.
Haz todo esto y mayo de 2026 pasará sin pena ni gloria para ti. Sáltate la mitad y esa misma fecha se convierte en un ultimátum.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un número AMA para una habitación suelta, o solo para propiedades completas?
Cualquier alojamiento que se ofrezca en alquiler de corta estancia a través de una plataforma necesita su propio registro, y el número debe verse en el anuncio. La obligación va ligada al espacio anunciado, no a cuánto edificio poseas.
¿Todavía puedo conseguir una licencia de alquiler turístico en el centro de Atenas?
No en los distritos congelados mientras dure la restricción. Los registros que ya existían allí siguen operando, y por eso los pisos del centro con un AMA activo cotizan ahora con sobreprecio. Fuera de esas zonas, incluida buena parte de Atenas y el resto del país, el registro sigue abierto.
¿Qué pasa en mayo de 2026 si mi anuncio no tiene un número válido?
El reglamento europeo obliga a las plataformas a verificar los números de registro y retirar los anuncios que no pasen el filtro. En la práctica, un anuncio incumplidor debe esperar la retirada directa, no una carta de aviso, además de las multas que impongan las autoridades griegas por operar sin registro.
¿Puedo alquilar en corta estancia una propiedad comprada con la golden visa?
No, si la compraste bajo las reglas vigentes desde 2024. El alquiler de corta estancia de esas propiedades está prohibido, e incumplirlo pone en riesgo tanto multas importantes como el propio permiso de residencia. Las propiedades compradas fuera del programa no tienen esa restricción.
