Qué puede poseer un extranjero
El derecho bielorruso trata por separado la construcción y el suelo que hay debajo. La tabla resume la Ley sobre el estatuto jurídico de los ciudadanos extranjeros (n.º 105-Z, de 4 de enero de 2010) y el Código de Tierras, en su redacción de octubre de 2026.
| Lo que quiere | ¿Puede un extranjero ser propietario? | Cómo se suele tener |
|---|---|---|
| Piso | Sí | Plena propiedad, inscrita a su nombre |
| Casa o dacha | La construcción, sí | Construcción en propiedad; parcela en arrendamiento estatal |
| Parcela sola | No | Arrendamiento del comité ejecutivo local |
| Cuota de una parcela junto con una casa | Sí, desde 2023 | Cuota inscrita, comprada con la cuota de la casa |
El artículo 12 de la Ley n.º 105-Z permite a los extranjeros poseer, heredar y legar bienes conforme a la legislación bielorrusa. El derecho nace con la inscripción estatal, no con la firma. Un contrato firmado pero sin inscribir no le da nada.
Suelo: por qué una casa viene con un arrendamiento
Según el Código de Tierras de 23 de julio de 2008 (n.º 425-Z), los ciudadanos extranjeros y los apátridas, por regla general, no pueden adquirir una parcela en propiedad privada. El artículo 51 del Código añade que una casa en una parcela privada solo puede venderse junto con la parcela. En la práctica, el vendedor devuelve la parcela al Estado y, tras la venta, el comité ejecutivo local se la arrienda al comprador extranjero (Advisor.by sobre el Código de Tierras, 2022; guías de despachos bielorrusos). En suelo estatal, el plazo del arrendamiento depende del uso permitido de la parcela y llega hasta 99 años.
La redacción del Código de Tierras vigente desde el 1 de enero de 2023 (Ley n.º 195-Z, de 18 de julio de 2022) abrió excepciones limitadas. Un extranjero puede tener una parcela en propiedad cuando:
- la hereda;
- compra una cuota inscrita de una parcela junto con una cuota de la casa o la dacha que hay en ella;
- adquiere una parcela con casa durante el matrimonio con un ciudadano bielorruso, como bien común, o recibe una cuota de esa parcela al repartirse los bienes del matrimonio.
Cuando bielorrusos y extranjeros son copropietarios de una parcela, ya no hay que pasarla a arrendamiento. Una parcela entera sigue sin poder comprarse, recibirse en donación ni permutarse (Advisor.by sobre el Código de Tierras, 2022; comentario de notarios bielorrusos). El suelo en zonas fronterizas tiene restricciones adicionales, así que compruebe la parcela concreta.
Los ciudadanos rusos se rigen por los acuerdos del Estado de la Unión sobre igualdad de derechos. Para pisos y casas cambia poco, ya que cualquier extranjero puede comprarlos. Para el suelo, las fuentes publicadas se contradicen, de modo que un comprador ruso de una casa debería pedir a un notario bielorruso que aclare la cuestión de la parcela antes de pagar.
Contrato e inscripción
El contrato de compraventa es escrito. Las partes pueden hacerlo certificar por un notario o por el registrador estatal de la agencia territorial de registro y catastro (que en el habla corriente sigue llamándose BTI; el sistema lo gestiona la Agencia Nacional del Catastro). Ambas vías acaban en el mismo punto: el contrato y la transmisión del derecho se inscriben después en la agencia, y un contrato sin inscribir se considera no celebrado. La inscripción estándar tarda cinco días hábiles; pagando más, puede hacerse en dos días o en uno (lista de precios de la agencia de registro de Mogilev).
Un extranjero necesita:
- un pasaporte en vigor;
- una traducción notarial del pasaporte al ruso o al bielorruso (los ciudadanos rusos están exentos);
- un intérprete en la firma si no domina el ruso o el bielorruso lo bastante para seguir el contrato.
Antes de pagar, el registrador o su abogado deben comprobar:
- un extracto del Registro Estatal Único de Bienes Inmuebles (propietario, hipotecas, embargos, prohibiciones de disponer);
- los títulos del vendedor y el pasaporte técnico;
- el consentimiento escrito del cónyuge del vendedor si el piso es bien común;
- quién está empadronado en la dirección, si alguien conserva derecho a vivir allí y si se afectan intereses de menores (puede requerirse el consentimiento de la autoridad de tutela);
- deudas de suministros e impuestos.
Pagar el inmueble
Los precios se pactan en dólares, pero el contrato fija el precio en rublos bielorrusos. La normativa cambiaria bielorrusa no permite a los residentes pagarse un piso entre sí en divisas, de modo que los esquemas bancarios pagan al vendedor en rublos (Realt.by). Una liquidación controlada por el banco es la vía segura. BSB Bank, por ejemplo, ofrece un servicio de «Pagos fiables» abierto también a ciudadanos extranjeros: comprador, vendedor y banco firman un acuerdo tripartito, el comprador paga en una cuenta especial y el banco libera el dinero cuando el vendedor aporta los documentos inscritos. Sus tarifas publicadas muestran una comisión del 0,3% al 0,4% (mínimo 50 BYN, máximo 500 BYN), y el tipo más alto se aplica cuando el banco convierte divisas; confirme el tipo vigente. Otros bancos tienen servicios parecidos de «operación segura», pero si su dinero viene de la UE, compruebe antes que el banco no esté en la lista de prohibición de transacciones de la UE que figura más abajo. Los bancos verifican el origen de los fondos con sus propias normas: conserve todos los justificantes.
Sanciones: con qué se encuentra un comprador occidental
Para compradores de la UE, el Reino Unido y Norteamérica, el pago es el paso que más probablemente falle. Lo que pudimos confirmar:
- UE, julio de 2025. La UE prohibió todas las transacciones con cuatro bancos bielorrusos ya desconectados de SWIFT: Belagroprombank, Bank Dabrabyt, el Banco de Desarrollo de Bielorrusia y Belinvestbank, además de las filiales en las que tengan el 50% o más. Las excepciones son estrechas: las misiones diplomáticas y los ciudadanos de la UE residentes en Bielorrusia (Decisión (PESC) 2025/1471 del Consejo y Reglamento (UE) 2025/1472).
- UE, octubre de 2025. El 19.º paquete añadió Alfa-Bank (Belarus), Sber Bank (Belarus) y VTB Bank (Belarus) a la prohibición de transacciones de la UE desde el 2 de diciembre de 2025, con arreglo al artículo 5 ac del Reglamento (UE) n.º 833/2014. BelVEB y Belgazprombank ya figuraban en esa lista, de modo que nueve bancos bielorrusos están ahora sujetos a una prohibición total de transacciones de la UE (Revera; Norton Rose Fulbright, abril de 2026).
- Tarjetas. Entre el 18 y el 19 de marzo de 2026, Visa bloqueó en la UE, Islandia, Liechtenstein, Noruega y el Reino Unido las tarjetas emitidas por Belagroprombank, Belgazprombank y Alfa-Bank (Belarus) (Interfax). Desde el 21 de abril de 2026, las tarjetas Mastercard de Belgazprombank y Alfa-Bank (Belarus) también dejaron de funcionar en la UE (Nasha Niva). Dentro de Bielorrusia las tarjetas siguen funcionando.
- Otros bancos. No les afecta una prohibición general, pero su banco emisor aplica sus propias normas de cumplimiento y puede retrasar o rechazar una transferencia. Pregunte por escrito a su banco si enviará fondos al banco bielorruso concreto, y pregunte al banco bielorruso si los recibirá.
- Efectivo. Las normas de la UE prohíben exportar billetes en euros a Bielorrusia, con excepciones estrechas como el dinero para un viaje personal. No cuente con llevar el precio de compra encima.
Las sanciones de Estados Unidos, el Reino Unido y Canadá tienen listas propias y no siempre siguen a la UE. En marzo de 2026 Estados Unidos autorizó las transacciones con Belinvestbank, pero la prohibición de la UE sigue vigente y los bancos con presencia en la UE suelen aplicar la norma más estricta. Un abogado bielorruso no puede aclarar su situación en materia de sanciones; un asesor de cumplimiento de su propio país sí.
«Estados inamistosos» y la venta posterior
El Decreto presidencial n.º 93, de 14 de marzo de 2022, modificado por el Decreto n.º 326, de 19 de octubre de 2023 (en vigor desde el 22 de octubre de 2023) y por el Decreto n.º 91, de 13 de marzo de 2024, exige la autorización del Consejo de Ministros y un pago al presupuesto de al menos el 25% del valor de mercado para determinadas operaciones con personas de Estados «inamistosos». La lista de esos Estados figura en la Resolución del Consejo de Ministros n.º 209, de 6 de abril de 2022, e incluye, entre otros, los Estados miembros de la UE, Estados Unidos y el Reino Unido. Las autorizaciones se conceden con arreglo a la Resolución n.º 27, de 12 de enero de 2024, y una operación hecha sin ella es nula.
La regla abarca participaciones en sociedades bielorrusas, inmuebles de personas jurídicas bielorrusas cuyos propietarios, o titulares del 25% o más, sean de Estados incluidos en la lista, y la reorganización de esas sociedades (resúmenes de los despachos Revera y BRKA). Los textos publicados y los comentarios de abogados que consultamos no la extienden a un piso que una persona física extranjera posee a título personal. Sin embargo, la regla ha cambiado varias veces: si tiene pasaporte de un país de la lista, pida un dictamen escrito a un abogado bielorruso antes de comprar, y no compre a través de una sociedad sin tenerlo.
