Guía de compra: Chipre

Chipre reúne algo poco habitual: pertenece a la UE, el inglés se habla en todas partes, su régimen fiscal es favorable y ofrece el estilo de vida mediterráneo. Por eso atrae a tantos compradores internacionales.

Indicadores clave del mercado

• Precio medio por m²: 1500–3000 € (Pafos/Lárnaca), 2500–4500 € (Limasol), 3000–6000 € (zonas prime de Limasol)
• Revalorización anual: 5–10 % (2023–2025)
• Rentabilidad del alquiler: 4–7 % bruta
• Peso del comprador extranjero: considerable, sobre todo rusos, británicos, chinos e israelíes

Zonas destacadas

Limasol es la capital económica y el mercado más caro; allí se instalan empresas internacionales y grandes patrimonios. Pafos ofrece muy buena relación calidad-precio y es la preferida de los jubilados británicos. Lárnaca es la ciudad más asequible y sus infraestructuras no dejan de crecer. Ayia Napa / Protaras es zona turística con fuerte demanda de alquiler en temporada. Nicosia, la capital, mantiene una demanda local estable.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Chipre?

Ciudadanos de la UE: sin restricciones; pueden comprar tantas propiedades como quieran.

Ciudadanos de fuera de la UE: pueden comprar una propiedad (casa, apartamento o parcela de hasta 4014 m²). La compra necesita la autorización del Consejo de Ministros, que suele concederse en 1–2 meses.

Documentación necesaria

• Pasaporte en vigor
• Contrato de compraventa (debe depositarse en el Registro de la Propiedad en un plazo de 2 meses)
• Justificante de fondos (certificado bancario)
• Para compradores de fuera de la UE: solicitud al Consejo de Ministros

Asesoramiento legal

En Chipre, contar con abogado es imprescindible. Honorarios: 1–2 % del precio de compra + IVA. El abogado se encarga de:

• Verificar el título de propiedad en el Departamento de Tierras y Catastro (Department of Lands and Surveys)
• Comprobar cargas, hipotecas y deudas del promotor
• Verificar las licencias urbanísticas y de obra

Problemas con los títulos de propiedad

Atención: algunas viviendas en Chipre, sobre todo en promociones recientes, todavía no tienen título de propiedad individual emitido. Es un problema conocido. Pida a su abogado que compruebe la situación del título antes de comprar. Las viviendas con contrato registrado pero sin título individual son habituales, aunque suponen un riesgo añadido.

Costes de la compra

| Impuesto/tasa | Tipo | Observaciones | |---------|------|-------| | Tasa de transmisión | 3–8 % | Progresiva: 3 % (hasta 85.000 €), 5 % (85.000–170.000 €), 8 % (más de 170.000 €). Descuento del 50 % si la compra también paga IVA | | IVA | 19 % | Obra nueva comprada a promotor. Tipo reducido del 5 % para vivienda habitual (con condiciones) | | Impuesto de timbre | 0,15–0,2 % | En contratos de más de 5000 € | | Honorarios legales | 1–2 % + IVA | |

IVA del 5 % para la vivienda habitual

Quienes compran por primera vez (de la UE o de fuera) pueden aplicar el IVA reducido del 5 % (en lugar del 19 %) a los primeros 200 m² de una vivienda habitual nueva, siempre que su valor no supere los 350.000 €.

Impuestos recurrentes

• Sin impuesto anual sobre la propiedad (suprimido en 2017)
• Rentas del alquiler: 20 % para no residentes (tras deducciones)
• Contribución especial para la defensa: 2,25 % sobre las rentas del alquiler (para residentes fiscales en Chipre)
• Sin impuesto sobre el patrimonio

Impuesto sobre las plusvalías

• 20 % sobre la ganancia obtenida en la venta del inmueble
• Exenciones generosas: 85.430 € de por vida para la vivienda habitual; 25.629 € para otros inmuebles
• Se aplica actualización por inflación

Residencia permanente por vía rápida (Categoría F)

Uno de los programas de residencia permanente más atractivos de Europa:

• Inversión: compra de una vivienda nueva de 300.000 € o más (más IVA)
• Plazo: 2 meses para la aprobación
• Sin estancia mínima (basta una visita cada 2 años)
• Familia: incluye al cónyuge y a los hijos menores de 25 años
• Ventajas: residencia permanente en la UE y derecho a vivir en Chipre de forma indefinida
• Requisitos adicionales: ingresos anuales de 50.000 € procedentes del extranjero, certificado de antecedentes penales limpio y un depósito de 30.000 € en un banco chipriota (inmovilizado durante 3 años)

Residencia temporal estándar

Pueden solicitarla propietarios de vivienda, jubilados y trabajadores. Se renueva cada año.

Ciudadanos de la UE

Pueden vivir y trabajar libremente. Deben inscribirse en el Departamento de Migración pasados 4 meses.

Acceso a la ciudadanía

• Tras 7 años de residencia (5 años para ciudadanos de la UE)
• Se exige un nivel básico de griego
• Posible ciudadanía por vía excepcional para grandes inversores (se estudia caso por caso)

Paso a paso

1. Elección de la vivienda: los agentes con licencia cobran un 3–5 % (lo paga el vendedor).
2. Contratación de un abogado: imprescindible para las comprobaciones legales (due diligence).
3. Contrato de compraventa: se firma, se liquida el impuesto de timbre y se deposita en el Registro de la Propiedad en un plazo de 2 meses. El comprador entrega una señal del 10–30 %.
4. Autorización del Consejo de Ministros (compradores de fuera de la UE): 1–2 meses.
5. Pago total y transmisión del título de propiedad en el Departamento de Tierras y Catastro (Department of Lands and Surveys). En esta fase se pagan los impuestos y tasas.

Plazos

Compradores de la UE: 6–10 semanas. Compradores de fuera de la UE: 3–5 meses (incluida la autorización del Consejo).

Gastos mensuales (estimación 2024–2025)

| Concepto | Pafos / Lárnaca | Limasol | |----------|-----------------|----------| | Alquiler (piso de 2 dormitorios) | 600–900 € | 900–1500 € | | Suministros | 100–180 € | 120–200 € | | Compra de alimentos | 300–400 € | 350–450 € | | Comer fuera (por persona) | 10–15 € | 12–20 € | | Transporte público (mensual) | 40–50 € | 40–50 € | | Seguro médico privado | 80–150 € | 100–200 € |

Sanidad

La sanidad pública (GESY/GHS) se implantó en 2019 y cubre a todos los residentes. Su calidad es buena y sigue mejorando. La sanidad privada es excelente y asequible para los estándares europeos. Muchos médicos se han formado en el Reino Unido y hablan inglés.

Calidad de vida

Más de 340 días de sol al año, inglés muy extendido, entorno seguro y colegios internacionales excelentes. Chipre hace de puente entre las culturas europea y de Oriente Medio, con el ritmo tranquilo de la vida en una isla.

Rentabilidad del alquiler por zona

| Zona | Rentabilidad bruta | Alquiler mensual medio (2 dormitorios) | |----------|-------------|--------------------------| | Limasol centro | 4–6 % | 1000–1500 € | | Afueras de Limasol | 5–7 % | 700–1000 € | | Pafos | 5–7 % | 600–900 € | | Lárnaca | 5,5–7,5 % | 550–800 € | | Ayia Napa / Protaras | 4–7 % | 600–1200 € (de temporada) | | Nicosia | 4,5–6 % | 500–800 € |

Alquiler de corta duración

Toda vivienda destinada al alquiler de corta duración necesita licencia de la Organización de Turismo de Chipre (CTO). Hoteles y alojamientos turísticos están sujetos a normas más estrictas. Airbnb opera en una zona gris, aunque los controles van en aumento. En las zonas turísticas la demanda de temporada es fuerte de mayo a octubre.

Alquiler de larga duración

• Contrato estándar: 1 año
• Subidas de la renta: de mutuo acuerdo (sin límite legal)
• Protección del inquilino: moderada. La ley de control de alquileres (Rent Control Law) se aplica a inmuebles anteriores a 2000 en determinados municipios.
• Fuerte demanda de empresas internacionales que trasladan a su personal a Limasol

Tendencias del mercado

En Limasol, precios y alquileres han subido con rapidez por la llegada de empresas tecnológicas e internacionales. Lárnaca se perfila como la próxima zona de crecimiento, gracias a su nueva marina y a la cercanía del aeropuerto.