Guía de compra: Francia

Francia tiene un mercado inmobiliario muy variado: pisos en París, casas de campo en la Provenza, chalets de esquí en los Alpes y villas en la Riviera. Es el país más visitado del mundo y un destino clásico para quien busca una segunda residencia.

Indicadores clave del mercado

• Precio medio por m²: 1500–3000 € (zonas rurales y de provincia), 8000–15.000 € (París), 4000–10.000 € (Costa Azul)
• Crecimiento anual de precios: 0–3 % (2023–2025, mercado estable)
• Rentabilidad del alquiler: 3–5 % bruta (más alta en ciudades pequeñas)
• Cuota de compradores extranjeros: ~10 % de las operaciones en zonas turísticas

Regiones destacadas

París sigue siendo el mercado más líquido, con una sólida revalorización a largo plazo. La Costa Azul (Niza, Cannes, Saint-Tropez) es el mercado de lujo por excelencia. La Provenza y la Dordoña atraen a quienes buscan otro estilo de vida y el encanto rural. Los Alpes franceses (Chamonix, Megève) ofrecen inversión en inmuebles de esquí. Burdeos y Lyon son buenas alternativas urbanas a París.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Francia?

Sí, sin ninguna restricción. Cualquier ciudadano extranjero puede comprar un inmueble en Francia con los mismos derechos que un ciudadano francés.

Documentos necesarios

• Pasaporte o documento de identidad en vigor
• Justificante de domicilio
• Cuenta bancaria en Francia (imprescindible para las operaciones ante notario)
• Acreditación de fondos u oferta de hipoteca

El notario francés (Notaire)

El notaire ocupa un lugar central en la compraventa de inmuebles en Francia. Es un funcionario público que:

• Redacta y da fe de la escritura definitiva de compraventa
• Realiza las comprobaciones legales
• Cobra e ingresa todos los impuestos y tasas
• Custodia los fondos en depósito
• Inscribe la venta en el registro de la propiedad (Service de la Publicité Foncière)

Comprador y vendedor pueden tener cada uno su propio notaire (los honorarios se reparten, no se duplican).

Importante: diagnósticos de plomo y amianto

La ley francesa exige numerosos diagnósticos antes de la venta: eficiencia energética (DPE), plomo, amianto, termitas, riesgos naturales y seguridad de las instalaciones eléctricas y de gas. El vendedor debe aportarlos a su cargo.

Gastos de compra (gastos de notaría)

| Concepto | Tipo | Notas | |-----------|------|-------| | Impuestos de transmisión | 5,09–5,81 % | Para viviendas de segunda mano (varía según el département) | | Honorarios del notario | ~1 % | Escala regulada y decreciente | | IVA | 20 % | Solo obra nueva (en lugar de los impuestos de transmisión) | | Gastos de hipoteca | 1–2 % | Si se financia con hipoteca | | Coste total de adquisición | 7–8 % | Para viviendas de segunda mano |

Impuestos periódicos

• Taxe Foncière (impuesto sobre bienes inmuebles): varía mucho según la ubicación, 500–5000+ € al año. Lo paga el propietario.
• Taxe d'Habitation: suprimida para la vivienda habitual. Se sigue aplicando a las segundas residencias y puede incluir un recargo en los mercados de vivienda "tensionados".
• Rentas del alquiler: tributan al 20 % para no residentes (tras una deducción estándar del 30 %). Se puede optar por deducir los gastos reales.
• Impuesto sobre el patrimonio (IFI): 0,5–1,5 % sobre el patrimonio inmobiliario neto superior a 1.300.000 € (patrimonio inmobiliario mundial para residentes, inmuebles en Francia para no residentes)

Impuesto sobre las plusvalías

• 36,2 % en total (19 % de impuesto sobre la renta + 17,2 % de cotizaciones sociales) para no residentes. Los residentes en la UE pueden tener cotizaciones sociales reducidas (7,5 %)
• Reducciones progresivas a partir del sexto año: exención total del impuesto sobre la renta a los 22 años y de las cotizaciones sociales a los 30 años
• Exención por vivienda habitual (debe ser la residencia principal real)

Visado de larga estancia (Visa de Long Séjour)

Los ciudadanos de fuera de la UE necesitan un visado para estancias de más de 90 días. Categorías:

• Visado de visitante: para quienes disponen de medios suficientes y no tienen intención de trabajar. Ingresos exigidos: ~1500 €/mes como mínimo
• Visado Talent: para inversores, emprendedores y profesionales cualificados
• Visado de estudiante
• Jubilación: no existe un visado específico, pero se suele recurrir al visado de visitante

Ciudadanos de la UE

Pueden vivir y trabajar libremente. Deben registrarse si permanecen más de 3 meses.

Acceso a la nacionalidad

• Tras 5 años de residencia continuada
• Requisito de idioma francés (nivel B1)
• Conocimiento de la cultura y los valores franceses
• Ser propietario de un inmueble no da derecho a la residencia ni a la nacionalidad

Sobre la residencia fiscal

Conviene tener cuidado: pasar 183 días o más en Francia le convierte en residente fiscal francés, sujeto a tributación por su renta mundial. Francia tiene una de las presiones fiscales más altas de Europa.

Proceso paso a paso

1. Búsqueda del inmueble: las agencias cobran una comisión del 3–8 % (incluida en el precio anunciado o charge acquéreur). Aclare desde el principio tanto los honorarios de la agencia como los del notario.

2. Oferta (Offre d'Achat): oferta por escrito con el precio propuesto y las condiciones.

3. Contrato preliminar (Compromis de Vente): se firma en la notaría. El comprador deposita un 5–10 % como señal en una cuenta de depósito. El comprador dispone de un periodo de desistimiento de 10 días (puede retirarse sin penalización).

4. Condiciones suspensivas: normalmente 45–60 días para la aprobación de la hipoteca. Otras condiciones: peritajes y comprobaciones urbanísticas.

5. Firma definitiva (Acte de Vente): en la notaría, 2–3 meses después del compromis. El comprador paga el resto del precio más los gastos de notaría y recibe las llaves.

Plazos

3–4 meses desde el compromis hasta el acte de vente. El periodo de desistimiento de 10 días y la condición de la hipoteca hacen de este uno de los procesos más favorables al comprador en Europa.

Gastos mensuales (estimaciones 2024–2025)

| Categoría | Provincia / zona rural | París | |----------|-------------------|-------| | Alquiler (piso de 2 dormitorios) | 500–800 € | 1500–2500 € | | Suministros | 120–200 € | 150–250 € | | Compra de alimentación | 300–450 € | 400–600 € | | Comer fuera (por persona) | 12–20 € | 18–35 € | | Transporte público (mensual) | 30–50 € | 84 € (abono Navigo) | | Seguro médico privado (complementario) | 50–100 € | 80–150 € |

Sanidad

Francia tiene uno de los mejores sistemas sanitarios del mundo. El sistema público (Sécurité Sociale) reembolsa el 70 % de los gastos y un seguro complementario (mutuelle) cubre el resto. Está disponible para todos los residentes legales.

Calidad de vida

Gastronomía, cultura y art de vivre de fama mundial. Jornada laboral de 35 horas y vacaciones generosas (5 semanas como mínimo). Un transporte público excelente, sobre todo la red de alta velocidad TGV. Y una diversidad regional extraordinaria, de los Alpes al Atlántico.

Rentabilidad del alquiler por región

| Ubicación | Rentabilidad bruta | Alquiler mensual medio (2 dormitorios) | |----------|-------------|--------------------------| | París | 3–4 % | 1500–2500 € | | Lyon | 4–5 % | 800–1200 € | | Marsella | 5–6,5 % | 600–900 € | | Burdeos | 4–5 % | 800–1100 € | | Niza / Costa Azul | 3–4,5 % | 900–1500 € | | Toulouse | 4,5–6 % | 600–900 € |

Normativa del alquiler

Francia tiene una de las protecciones al inquilino más fuertes de Europa:

• Duración mínima del contrato: 3 años sin amueblar, 1 año amueblado
• Control de alquileres (encadrement des loyers): en París, Lille, Lyon, Montpellier y otras grandes ciudades. La renta no puede superar en más de un 20 % un nivel de referencia
• Fianza: 1 mes sin amueblar, 2 meses amueblado
• Preaviso: 3 meses para el inquilino (1 mes en zonas tensionadas), 6 meses para el propietario
• Desahucio: prácticamente imposible durante la tregua invernal (1 de noviembre – 31 de marzo)

Alquiler de temporada

Tiene mucha demanda en la Costa Azul, los Alpes (temporada de esquí) y las zonas de turismo rural. Se exige la clasificación Meublé de tourisme. Algunas ciudades limitan el alquiler de corta duración (París: máx. 120 días/año para la vivienda habitual).