Cómo comprar una vivienda en Georgia siendo extranjero

Sí, un extranjero puede comprar una vivienda en Georgia (el país del Cáucaso) en las mismas condiciones que un ciudadano, con una excepción importante: la tierra agrícola. Apartamentos, casas, locales comerciales y parcelas no agrícolas pueden inscribirse a nombre de un comprador extranjero. No hay impuesto de compra, la inscripción tarda hasta cuatro días hábiles y la propiedad se transmite cuando el Registro Público (NAPR) la anota. Esa era la situación cuando lo comprobamos en octubre de 2026.

Dos normas cambiaron hace poco, y muchas guías siguen mostrando las antiguas. Desde el 1 de marzo de 2026, un permiso de residencia por inmueble exige una propiedad de más de USD 150.000, frente a los USD 100.000 anteriores. Y en septiembre de 2026 el Parlamento elevó de GEL 40.000 a GEL 100.000 el umbral de ingresos familiares del impuesto anual sobre inmuebles.

El mercado en cifras

Colliers Georgia contó unas 59.000 compraventas de apartamentos en Tiflis (Tbilisi) y Batumi en 2025, por valor de USD 4,3 mil millones. Tiflis tuvo 42.267 de esas operaciones (USD 3,3 mil millones). Batumi marcó un récord con 17.052 ventas, algo más de USD 1 mil millones. Precios medios en 2025:

| Ciudad | Edificios nuevos | Edificios antiguos | |---|---|---| | Tiflis | USD 1.484 por m² | USD 1.244 por m² | | Batumi | USD 1.497 por m² | USD 1.196 por m² |

Los precios se cotizan en dólares estadounidenses casi en todas partes, aunque el lari (GEL) es la moneda de curso legal. El tipo del Banco Nacional el 15 de octubre de 2026 fue de 2,599 GEL por USD.

Los precios siguieron subiendo en 2026. Según los datos de Colliers de julio de 2026, el precio medio ponderado de los pisos de obra nueva en Tiflis estaba alrededor de un 10% por encima del de julio de 2025, tanto en el mercado primario como en el secundario (edificios antiguos: cerca de un 14% más), y la ciudad registró ese mes 4.486 transacciones residenciales, un 22,8% más que un año antes (Colliers RECOV.GE, según GBC).

Quién compra

Tiflis es un mercado local: Colliers situó la cuota de extranjeros en las compras de apartamentos entre el 10% y el 14% de junio a agosto de 2026. Batumi es lo contrario. En los proyectos de los promotores que sigue Galt & Taggart, los extranjeros compraron el 52% de los apartamentos en 2025: israelíes el 13% de las ventas, ciudadanos de la UE el 14%, ucranianos, rusos y bielorrusos juntos el 13%, compradores turcos del 10% al 11%. Colliers, que cuenta todo el mercado de Batumi, también situó a los extranjeros en el 52% de las operaciones en agosto de 2026. Un mercado con tanta demanda extranjera se mueve con la política regional y los viajes, así que los precios de Batumi pueden girar más rápido que los de Tiflis.

Tiflis o Batumi

• Tiflis es la capital, con una economía activa todo el año, y su mercado de reventa y alquiler se apoya en la demanda local. Didi Dighomi, Saburtalo y Samgori sumaron el 61% de la oferta y la demanda en 2025 (Colliers). Vake y el casco antiguo son los barrios premium, con precios muy por encima de la media de la ciudad.
• Batumi es el destino de playa del mar Negro, en Adjara: temporada de verano, complejos de apartamentos en altura y muchas unidades compradas para alquilar por noches. Solo la zona de New Boulevard tuvo más de 6.800 ventas en 2025. Los precios varían mucho: a finales de 2025, los pisos nuevos llave en mano costaban de media unos USD 3.000 por m² en el casco antiguo de Batumi y menos de USD 1.500 en las zonas periféricas (Galt & Taggart, marzo de 2026).

En Batumi, la oferta es la cifra que hay que vigilar. En los proyectos de los promotores que sigue Galt & Taggart, a finales de 2025 había unos 12.400 apartamentos sin vender, un 14% más que un año antes. Galt & Taggart espera ventas estables en el mercado primario en 2026, con un crecimiento de precios que se modera al 4%–6%. Un gran stock sin vender da al comprador margen para negociar.

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Puede consultar el catálogo de Georgia para comparar los precios de oferta con las medias del mercado de arriba.

Qué puede poseer un extranjero

La Constitución garantiza el derecho a poseer y heredar propiedades, y la ley georgiana no distingue entre ciudadanos y extranjeros para la propiedad inmobiliaria ordinaria. La única excepción es la tierra agrícola. El artículo 19 de la Constitución la reserva al Estado, a los municipios, a los ciudadanos georgianos y a sus asociaciones, y deja las excepciones a la Ley Orgánica de 2019 sobre la Propiedad de la Tierra Agrícola (texto en matsne.gov.ge, revisado en octubre de 2026).

| Lo que quiere | ¿Puede poseerlo un extranjero? | Notas | |---|---|---| | Apartamento o casa | Sí, en plena propiedad | Inscrito a su nombre en el NAPR | | Local comercial, oficina, hotel | Sí | Tributa de forma distinta a la vivienda | | Parcela no agrícola | Sí | Compruebe antes el uso asignado a la parcela | | Tierra agrícola | No | Excepciones: herencia y una sociedad georgiana con un plan de inversión aprobado por el Gobierno |

Tierra agrícola: la trampa para quien compra una casa

La ley define la tierra agrícola como terreno de la categoría pastos, prados de siega, tierra de cultivo (incluidos los cultivos perennes) o parcela de vivienda rural, utilizado o utilizable para la agricultura, con o sin edificios (Ley Orgánica, artículo 3). Esa última parte atrapa a los compradores. Una casa de pueblo, una parcela con vistas a la montaña o una «dacha» pueden estar en un terreno inscrito en una de estas categorías, y un extranjero no puede adquirir su titularidad.

La categoría figura como uso asignado en el extracto del registro del NAPR, en georgiano. Pida a su abogado que lo lea antes de pagar una señal.

Las excepciones son estrechas (artículo 4). Un extranjero puede adquirir tierra agrícola por herencia. Una sociedad registrada en Georgia cuyo socio dominante sea extranjero solo puede poseerla si el Gobierno de Georgia aprueba un plan de inversión, por ejemplo en agricultura, innovación o infraestructura turística. Si el plan no se ejecuta, la sociedad debe vender la tierra en un año (artículo 5), y un cambio de socios que convierta a un extranjero en dominante también solo se permite mediante un plan de inversión aprobado por el Gobierno (artículo 7). Para un comprador particular, esta vía está prácticamente cerrada. Las traducciones al inglés de matsne.gov.ge pueden ir por detrás del texto georgiano, así que pida a un abogado georgiano que compruebe la redacción vigente.

La inscripción es lo que le hace propietario

La propiedad de un inmueble se transmite cuando el derecho se anota en el Registro Público que lleva la Agencia Nacional del Registro Público (NAPR). Un contrato firmado y un precio pagado no bastan. La inscripción se hace en una Public Service Hall (casa de servicios públicos) o en una oficina del NAPR, y el extracto del registro que le nombra propietario es su prueba de titularidad.

Contrato, idioma y poderes

Para una compraventa de inmueble no se exige notario. El contrato puede firmarse en la Public Service Hall o en una oficina del NAPR, y aun así muchos compradores acuden a un notario. Los abogados aconsejan un contrato bilingüe. El texto georgiano es el que leen el registro y los tribunales: si una traducción promete vistas al mar, plaza de aparcamiento o una penalización por retraso que la versión georgiana omite o suaviza, decide la versión georgiana.

No hace falta estar en Georgia para comprar. Con un poder notarial, un representante puede firmar e inscribir por usted. Puede certificarlo un notario en Georgia, un consulado georgiano o un notario en el extranjero; un poder extranjero necesita apostilla y una traducción al georgiano ante notario. Cuente con algunos días hábiles más.

Qué muestra el extracto del registro

Pida al NAPR un extracto reciente del inmueble: 20 GEL con un día hábil de plazo o 75 GEL el mismo día, y 13 GEL o 52 GEL si lo pide en línea. La versión en inglés cuesta 26 GEL más (napr.gov.ge, revisado en octubre de 2026). Indica el propietario y el código catastral, y enumera hipotecas, embargos y otras cargas. En una obra nueva, pida además al promotor la licencia de obra, el título del terreno y la fase actual del proyecto, y averigüe si algún banco financia el proyecto.

El dinero

Los bancos comprueban el origen de los fondos en las transferencias grandes, así que conserve los papeles que respaldan el dinero: venta de una vivienda, extractos de ahorro, justificantes de salario o dividendos. Pague por transferencia bancaria a la cuenta del vendedor y guarde el justificante. Pregunte a su abogado en qué moneda debe estar el contrato y cómo tratará el banco una transferencia en esa moneda.

En la compra

Georgia no tiene impuesto de transmisión ni impuesto de timbre para el comprador. Lo que se paga son tasas (revisadas en napr.gov.ge, octubre de 2026):

| Concepto | Coste | |---|---| | Inscripción de la propiedad, 4 días hábiles | 150 GEL | | Inscripción, 1 día hábil | 270 GEL | | Inscripción, el mismo día | 350 GEL | | Extracto del registro | 20 GEL (1 día hábil) o 75 GEL (el mismo día) |

Algunas guías antiguas citan 50 GEL y 200 GEL por la inscripción. Esas cifras están desfasadas. Añada su abogado, el traductor y, si compra a través de un agente, la comisión.

Las obras nuevas que vende un promotor registrado a efectos del IVA llevan el IVA georgiano del 18%. La reventa por un particular normalmente no lo lleva. Pida al promotor que confirme por escrito que el precio del contrato incluye el IVA.

Impuesto anual sobre inmuebles

El impuesto sobre la vivienda depende de los ingresos familiares, no del precio del inmueble (Código Tributario de Georgia). Hasta este año la exención terminaba en GEL 40.000 de ingresos familiares, con un tipo del 0,05% al 0,2% del valor de mercado entre GEL 40.000 y 100.000. Las modificaciones adoptadas a finales de septiembre de 2026 eliminaron el umbral inferior, con efecto retroactivo para todo el periodo impositivo de 2026. Las familias con ingresos de hasta GEL 100.000 ya no pagan impuesto por viviendas, coches y otros bienes imponibles salvo la tierra, mientras que las que superan esa cifra siguen pagando del 0,8% al 1% del valor de mercado (civil.ge, Georgia Today y RegFollower, septiembre y octubre de 2026). El Servicio de Ingresos (Revenue Service) indica que el impuesto de 2026 se basa en los ingresos de 2025. Las declaraciones de 2026 vencen el 2 de noviembre, y el Código Tributario fija el pago para el 15 de noviembre.

Muchas guías siguen mostrando la antigua norma de GEL 40.000, así que compruebe la fecha de todo lo que lea. La tierra tributa aparte y se paga con independencia de los ingresos: se grava la tierra que se posee a 1 de abril, y el pago vence el 15 de noviembre (PwC, septiembre de 2026).

El resumen de PwC describe la prueba de ingresos para residentes. Para los no residentes, asesores fiscales que citan indicaciones del Revenue Service dicen que cuentan los ingresos mundiales de la familia, y que si un no residente no presenta declaración, el Revenue Service puede calcular el impuesto al tipo máximo sobre el valor de mercado del inmueble. Por eso los asesores recomiendan a los no residentes presentar declaración aunque no haya impuesto que pagar. Consulte su caso con el Revenue Service o con un contable antes del plazo de noviembre. Se pasa a ser residente fiscal en Georgia tras 183 días en el país en cualquier periodo continuo de 12 meses (KPMG).

Ingresos por alquiler

El alquiler de una vivienda destinada a uso residencial tributa a un tipo fijo del 5% de la renta bruta, sin deducciones (PwC, septiembre de 2026). Los asesores fiscales añaden que el arrendador se inscribe en el registro de arrendadores del Revenue Service en rs.ge y presenta una declaración anual del ejercicio anterior antes de finales de marzo. Otros alquileres, por ejemplo de locales comerciales, tributan por lo general al 20% de los ingresos netos tras deducciones. El alquiler de un inmueble georgiano tributa en Georgia aunque usted viva en el extranjero.

El alquiler por noches es otra cosa. Los asesores fiscales lo consideran una actividad empresarial, y las fuentes discrepan sobre el régimen aplicable: el estatus de pequeña empresa del 1%, el régimen del 20% o una sociedad. Pida la opinión de un contable antes de fiarse de una cifra de rentabilidad que ignora los impuestos.

En la venta

Georgia no tiene un impuesto separado sobre las plusvalías. La ganancia de una vivienda forma parte del impuesto sobre la renta de las personas físicas:

• Mantenida más de dos años: la ganancia está exenta. La exención sigue valiendo si alquiló la vivienda a inquilinos como residencia (Andersen in Georgia).
• Vendida en menos de dos años: el 5% de la ganancia por un apartamento o una casa con su parcela (PwC), y el 20% por otros inmuebles. La ganancia es el precio de venta menos el precio de compra y los gastos directamente relacionados.
• Uso comercial: alquilar locales comerciales o vender de forma repetida puede contar como actividad económica y hacerle perder la exención.

Si vende a menudo, espere que el Revenue Service examine si usted comercia con inmuebles. Conserve el contrato de compra y los justificantes de gastos.

Ser propietario en Georgia no da por sí solo derecho a residir allí. De todos modos, la mayoría de los visitantes no necesita permiso de residencia: los ciudadanos de más de 90 países, entre ellos los Estados de la UE, el Reino Unido, Estados Unidos, Rusia y Ucrania, entran sin visado y pueden permanecer hasta un año (Decreto del Gobierno n.º 255; compruebe su pasaporte en geoconsul.gov.ge). Desde el 1 de enero de 2026, los visitantes sin permiso de residencia deben tener además un seguro médico y de accidentes durante toda la estancia, con una cobertura mínima de 30.000 GEL. El inmueble ayuda si quiere un permiso de residencia.

Permiso de residencia para propietarios

La Agencia de Desarrollo de Servicios Públicos (Public Service Development Agency, SDA) expide un permiso de residencia de corta duración a un extranjero que sea titular de un bien inmueble en Georgia, distinto de tierra agrícola, con un valor de mercado superior a USD 150.000 en su equivalente en GEL. Pueden incluirse el cónyuge y los hijos (SDA, revisado en octubre de 2026).

• Umbral. USD 150.000 desde el 1 de marzo de 2026, frente a los USD 100.000 anteriores, según las modificaciones de la Ley sobre el Estatuto Jurídico de los Extranjeros y Apátridas aprobadas en junio de 2025. Según despachos de abogados, pueden sumarse varias propiedades para alcanzarlo.
• Valoración. Cuenta el valor de mercado fijado por un tasador certificado de un organismo acreditado en Georgia, no el precio que pagó.
• Solo propiedad inscrita. Según resúmenes de despachos, el título debe estar ya inscrito, de modo que una unidad sobre plano en construcción no cuenta hasta que sea suya.
• Tasa y plazo. Tasa estatal de 300 GEL por una tramitación en 30 días, 450 GEL en 20 días, 600 GEL en 10 días (SDA). La tarjeta de residencia tiene una tasa aparte, desde 60 GEL.
• Vigencia. Un año, renovable cada año. Si vende el inmueble, el permiso pierde su base.
• Permisos antiguos. Según despachos de abogados, quienes cumplían el requisito con USD 100.000 pueden seguir renovando mientras conserven el mismo inmueble. Las reglas para quien dejó caducar el permiso no están claras, y los despachos describen de forma distinta las disposiciones transitorias de las compras hechas poco antes del 1 de marzo de 2026. Si le afecta, pregunte directamente a la SDA.

El derecho a trabajar cambió en 2026

Desde el 1 de marzo de 2026, la mayoría de los extranjeros que trabajan, ejercen como autónomos o dirigen un negocio en Georgia necesitan un permiso de trabajo aparte, que expide la Agencia Estatal de Apoyo al Empleo. El permiso de residencia por sí solo ya no da ese derecho. Quedan exentos los titulares de un permiso de residencia de inversor o de residencia permanente; el permiso basado en inmueble no figura en esa lista. Quienes estaban registrados como trabajadores migrantes antes de marzo tienen hasta el 1 de enero de 2027 para regularizarse, y trabajar sin el permiso cuesta una multa de 2.000 GEL en la primera infracción (Embajada de EE. UU. en Georgia y resúmenes de despachos). En abril de 2026 el Parlamento amplió la lista de exenciones (Ley n.º 1509), y los abogados discrepan sobre si alquilar su propio piso cuenta como actividad laboral. Si piensa obtener ingresos en Georgia, consulte su caso con un abogado.

Permiso de inversor

Existe un nivel superior: el permiso de residencia de inversor, por USD 300.000 invertidos en Georgia o por la titularidad de un inmueble de más de USD 300.000. Se expide por cinco años y su titular no necesita permiso de trabajo. Según la SDA, el titular que conserve el inmueble durante esos cinco años puede pedir después un permiso de estancia indefinida. Si va a planificar una compra en torno a esta vía, hable antes con un abogado de extranjería.

Paso a paso

1. Fije el presupuesto y el nivel de acabados. En un edificio nuevo, el precio depende mucho de la fase de acabado (véase más abajo). Si quiere un permiso de residencia, el inmueble tiene que valer más de USD 150.000 según la tasación de un perito.
2. Contrate a su propio abogado antes de reservar nada: alguien al que pague usted, no el promotor ni el agente. Pida el contrato en georgiano y en un idioma que lea.
3. Compruebe el inmueble. Extracto del registro con el uso asignado, hipotecas y embargos; en una obra nueva, la licencia, el título del terreno, la fase de construcción y la financiación del promotor.
4. Reserve. Pague una señal solo después de que su abogado haya leído las condiciones. Una reserva o un contrato preliminar debe indicar el precio, la moneda, la fecha de entrega y qué ocurre con la señal si las comprobaciones fallan.
5. Firme el contrato de compraventa en una Public Service Hall, en una oficina del NAPR o ante notario, en persona o mediante poder.
6. Pague por transferencia bancaria contra el contrato firmado y guarde el justificante.
7. Inscriba en el NAPR. La tasa es de 150 GEL por cuatro días hábiles, 270 GEL por uno y 350 GEL el mismo día. Recoja el extracto que le nombra propietario.
8. Después, traspase los suministros, declare el inmueble a efectos fiscales si las normas lo exigen y solicite a la SDA el permiso de residencia si lo quiere.

Sobre plano y acabados: black, white y green frame

Muchos apartamentos nuevos se venden en construcción y se entregan sin terminar. La fase de acabado se describe con términos del sector, y ninguno es una norma jurídica:

• Black frame: la estructura de hormigón. Sin tabiques interiores, sin enlucido, sin solera. La electricidad llega a la puerta de la unidad y poco más.
• White frame: paredes enlucidas, solera, ventanas, puerta de entrada y puntos de conexión de suministros. Todavía hay que añadir cocina, sanitarios, suelos y pintura.
• Green frame: los promotores usan el término de formas distintas. Algunos entienden white frame más calefacción o materiales de eficiencia energética. Cuesta más que el white frame.

El «white frame» de un promotor puede incluir mucho menos que el de otro. Ponga la especificación en un anexo del contrato, partida por partida, y no se fíe del folleto. Presupueste la reforma por separado y pida un presupuesto por escrito antes de comparar el precio de un black frame con el de un piso terminado.

Riesgo del promotor

La cuenta de depósito (escrow) no es habitual en las promociones nuevas de Georgia, así que la mayoría de los plazos van directamente al promotor. Los retrasos, los cambios de proyecto y la insolvencia del promotor son los principales riesgos, y la prensa ha informado de casos en que la misma unidad se vendió a varios compradores. Antes de pagar, revise los proyectos anteriores del promotor, pregunte qué banco financia la obra y en qué fase concederá hipotecas, lea la cláusula de penalización por retraso y pregunte cómo se protegen sus pagos si el edificio no se termina. La ley georgiana también permite la inscripción preliminar del derecho futuro del comprador en el Registro Público; los abogados la recomiendan porque bloquea la inscripción de derechos concurrentes sobre la misma unidad, la principal defensa frente a una doble venta. En una compra de este tamaño, un abogado georgiano independiente merece sus honorarios.

Financiación y cuenta bancaria

Los bancos georgianos conceden créditos a no residentes, entre ellos TBC, Bank of Georgia y Liberty. Las guías de asesores para 2026 sitúan la entrada de un no residente en el 30%–40% de la tasación del banco, con tipos en dólares desde alrededor del 8% y tipos en laris de aproximadamente el 10%–13%, normalmente a un máximo de 10 años. Los bancos prefieren edificios terminados y quieren ingresos estables y documentados. Muchos promotores venden además con sus propios planes de pago hasta la entrega, a menudo sin intereses; es un contrato privado con el promotor, de modo que el riesgo del promotor descrito arriba se aplica por completo. Confirme las condiciones con el banco, porque cambian a menudo.

Para abrir una cuenta hacen falta el pasaporte, normalmente una declaración del origen de los fondos y un número de móvil georgiano para los códigos por SMS. Algunos bancos exigen una visita a la sucursal para la primera cuenta, y las políticas difieren de un banco a otro. La guía de un asesor dice que en algunos bancos un poder notarial puede sustituir a la visita, a costa de entre dos y cuatro semanas más.

Errores que más cuestan

• Pagar una señal antes de leer el extracto del registro.
• Comprar una casa de pueblo sin comprobar si la parcela está clasificada como agrícola.
• Dar por bueno el «white frame» del folleto como si fuera el del contrato.
• Contar una unidad sobre plano sin terminar para el umbral del permiso de residencia.
• Fiarse de una guía que aún muestra el antiguo umbral de GEL 40.000 del impuesto sobre inmuebles o los USD 100.000 del permiso.

Georgia es más barata que Europa occidental, y Batumi es más barata que Tiflis. Son las cifras colaborativas de Numbeo de octubre de 2026 (el alquiler fuera del centro de Tiflis es de su registro de julio de 2026). Varían de un registro a otro, así que léalas como rangos. Las conversiones a dólares usan el tipo del Banco Nacional, de unos 2,6 GEL por USD.

| | Tiflis | Batumi | |---|---|---| | Persona sola, al mes, sin alquiler | unos 1.700 GEL (USD 660) | unos 1.600 GEL (USD 610) | | Familia de cuatro, al mes, sin alquiler | unos 6.300 GEL (USD 2.440) | unos 5.800 GEL (USD 2.260) | | Alquiler de 1 dormitorio, centro | 1.750 a 1.850 GEL | 1.270 a 1.310 GEL | | Alquiler de 1 dormitorio, fuera del centro | unos 1.160 GEL | 900 a 970 GEL |

Una persona sola que alquile un piso céntrico de un dormitorio en Tiflis necesita, por tanto, unos 3.500 GEL al mes, cerca de USD 1.350. En Batumi, el mismo nivel de vida sale por unos 2.900 GEL, alrededor de USD 1.100. Para una familia que alquile un tres dormitorios en Batumi, un presupuesto realista ronda los 8.300 GEL, cerca de USD 3.200. Los colegios internacionales y el seguro médico privado son los gastos que más cambian un presupuesto, así que calcúlelos aparte.

Si vive usted mismo en el inmueble y obtiene ingresos dentro de Georgia, recuerde la norma del permiso de trabajo de la sección de residencia.

Rentabilidades

Global Property Guide situó la rentabilidad bruta media del alquiler en Georgia en el 7,25% en el tercer trimestre de 2026 (Tiflis, 7,23%), frente al 7,42% del primer trimestre, cuando Tiflis estaba en el 7,53% y Batumi en el 7,31%. Son cifras brutas, antes de impuestos, reparaciones, tasas y periodos de vacío. TBC Capital situó la rentabilidad bruta de Batumi en torno al 7,2%, y tras la gestión, la limpieza, las comisiones de las plataformas, los suministros y las semanas vacías, las rentabilidades netas allí suelen quedar entre el 3% y el 4% (International Investment, febrero de 2026). Galt & Taggart midió una rentabilidad del 7,4% en Batumi en 2025, frente al 8,8% de 2024.

Los alquileres no suben al ritmo de los precios. Datos de TBC Capital citados por Global Property Guide muestran que los alquileres pedidos en Tiflis bajaron cerca de un 8% en 2024 y otro 11% en 2025, y TBC espera una nueva caída del 2,1% en 2026. Eso ha alejado las rentabilidades de su máximo de 2022 a 2023. Una rentabilidad calculada con el precio de hoy y el alquiler del año pasado puede resultar demasiado alta.

Alquileres de larga duración

El alquiler de larga duración de una vivienda destinada a uso residencial tributa a un tipo fijo del 5% de la renta bruta, como se explica en la sección de impuestos, y ese 5% se aplica a la renta antes de cualquier gasto. Acuerde el alquiler y la moneda en un contrato por escrito, y revise los gastos de comunidad del edificio antes de contar los ingresos.

Alquileres de corta duración

Los folletos de las agencias suelen prometer rentabilidades de dos dígitos con el alquiler de corta duración en Batumi. Las cifras de TBC Capital son mucho más bajas: con una tarifa media de unos USD 34 por noche y una ocupación del 31%, un apartamento ingresa unos USD 3.850 al año antes de gastos. La tarifa media de Galt & Taggart fue de USD 35,6 en 2025, sin cambios en el año. En el ejemplo de TBC, un estudio de 35 m² comprado por USD 59.500 rinde cerca de un 3% neto al año alquilado de larga duración (amortización en unos 32 años) y cerca de un 2,8% alquilado por noches con un 43% de ocupación. La temporada importa: el verano en el mar Negro concentra la mayor parte de los ingresos.

Antes de comprar un piso para alquilar por noches, compruebe las normas del edificio, las licencias y el tratamiento fiscal con un contable, y la oferta del mismo complejo. Una torre con cientos de estudios idénticos es un mercado saturado.

Qué hacer a continuación

Decida primero si quiere el mercado local de Tiflis, activo todo el año, o el mercado vacacional de Batumi, con sus compradores extranjeros y su stock de unidades sin vender. Después, seleccione algunos inmuebles en el catálogo de Georgia, pida el extracto del registro de cada uno y haga que un abogado georgiano independiente lea el contrato antes de pagar una señal.