Guía de compra: Grecia

El mercado inmobiliario griego se ha recuperado con fuerza tras la crisis financiera, aunque en muchas zonas los precios siguen un 20–30 % por debajo de los máximos de 2008. Para el comprador internacional, eso significa un valor considerable.

Indicadores clave del mercado

• Precio medio por m²: 1200–2500 € (Grecia continental), 2500–5000 € (zonas prime de Atenas / islas)
• Revalorización anual: 7–12 % (2023–2025)
• Rentabilidad del alquiler: 4–7 % bruta
• Peso del comprador extranjero: crece con rapidez, sobre todo el chino, el israelí y el estadounidense

Zonas destacadas

Atenas es el principal mercado de inversión: en los barrios céntricos, la rentabilidad con Airbnb alcanza el 6–8 %. Creta y las Cícladas (Míkonos, Santorini) atraen a compradores de segunda residencia de gama alta. Tesalónica tiene precios de entrada más bajos y una demanda de alquiler sólida gracias a la universidad. El Peloponeso y Corfú ofrecen buena relación calidad-precio a quien compra por estilo de vida.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Grecia?

Sí, con una excepción: en las regiones fronterizas y en algunas islas, los ciudadanos de fuera de la UE necesitan un permiso especial del Ministerio de Defensa. Es un trámite formal, pero alarga el proceso 2–4 meses.

Documentación necesaria

• AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) — número de identificación fiscal griego, obligatorio
• Pasaporte en vigor
• Cuenta bancaria en Grecia
• Poder notarial (si compra a distancia)

Asistencia jurídica

El abogado es obligatorio en Atenas y recomendable en el resto del país. Honorarios: 1–2 % del precio de compra. El abogado comprueba:

• El historial de propiedad (como mínimo, los últimos 20 años)
• Que no existan cargas, hipotecas ni reclamaciones
• Las licencias de obra y el cumplimiento de la normativa urbanística
• La situación en el registro forestal (clave: muchas propiedades griegas tienen pendiente la clasificación del suelo)

Importante: los mapas forestales

Grecia sigue elaborando sus mapas forestales definitivos. En un terreno clasificado como «forestal» no se puede construir legalmente. Su abogado debe consultar el registro forestal (dasiko ktimatologio) antes de la compra.

Impuestos de compra

| Impuesto | Tipo | Observaciones | |-----|------|-------| | Impuesto de transmisiones | 3,09 % | En inmuebles sin IVA | | IVA | 24 % | Obra nueva con licencia de obra posterior a 2006 (puede suspenderse) | | Notaría | 0,8–1 % | | | Registro de la Propiedad | 0,5–0,7 % | | | Honorarios de abogado | 1–2 % | |

Impuestos periódicos

• ENFIA (impuesto unificado sobre la propiedad): 2–13 €/m² (impuesto principal) + complementario del 0,1–1 % sobre valores superiores a 200.000 €
• Rentas del alquiler: escala progresiva del 15–45 %
• Contribución especial de solidaridad: suspendida desde 2023

Impuesto sobre las plusvalías

Actualmente suspendido (lo está desde 2014 y la suspensión se prorroga cada año). Si se reactiva, el tipo será del 15 % sobre la ganancia.

Golden Visa de Grecia

Uno de los programas de residencia por inversión más solicitados de Europa:

• Inversión inmobiliaria mínima: 250.000 € en la mayoría de zonas; 500.000 € en Atenas, Tesalónica, Míkonos, Santorini y en las islas de más de 3100 habitantes
• Ventajas: permiso de residencia de 5 años, renovable, acceso al espacio Schengen, sin obligación de estancia mínima
• Familia: incluye al cónyuge, a los hijos menores de 21 años y a los padres de ambos cónyuges
• No da acceso a la ciudadanía por sí sola (para ello se exigen 7 años de residencia efectiva)

Permiso de residencia ordinario

Los ciudadanos de fuera de la UE pueden obtener un permiso de residencia si acreditan:

• Ingresos suficientes (unos 2000 €/mes)
• Seguro médico
• Ausencia de antecedentes penales

Ciudadanos de la UE

Pueden vivir y trabajar libremente. Pasados 3 meses, deben inscribirse en la Oficina de Extranjería local.

Acceso a la ciudadanía

• Tras 7 años de residencia legal
• Se exige dominio del griego (nivel B1)
• Conocimientos de historia, geografía y cultura griegas

Paso a paso

1. Obtener el AFM — el número fiscal griego se tramita en cualquier oficina de Hacienda (en el acto y gratis).

2. Abrir una cuenta bancaria — necesaria para la operación.

3. Contratar a un abogado — obligatorio en Atenas. Se encarga de la due diligence (2–4 semanas).

4. Contrato preliminar — se firma y se paga una señal del 10 %. Conviene que lo redacte su abogado.

5. Escritura ante notario — ambas partes firman ante notario y se abona el importe total. El notario lee el contrato completo en voz alta (lo exige la ley).

6. Inscripción — el notario presenta la escritura en el Registro de la Propiedad (Ktimatologio) o en el Registro de Hipotecas (Ypothikofylakeio). Con ello se formaliza la transmisión.

Plazos

6–10 semanas desde el acuerdo hasta el cierre de la compra. Si hace falta autorización militar (inmuebles en zonas fronterizas o islas para compradores de fuera de la UE), hay que sumar 2–4 meses.

Gastos mensuales (estimaciones 2024–2025)

| Concepto | Regiones / islas | Atenas / Tesalónica | |----------|-------------------|----------------------| | Alquiler (piso de 2 dormitorios) | 400–700 € | 700–1200 € | | Suministros | 100–180 € | 120–200 € | | Compra en el supermercado | 250–400 € | 300–450 € | | Comer fuera (por persona) | 8–15 € | 10–20 € | | Transporte público (mensual) | 25–35 € | 30–40 € | | Seguro médico privado | 60–120 € | 80–150 € |

Sanidad

La sanidad pública (ESY) está disponible para residentes y ciudadanos de la UE. La calidad es desigual: los hospitales urbanos suelen ser buenos, mientras que en las zonas rurales los medios pueden ser limitados. La sanidad privada es asequible y se usa mucho.

Calidad de vida

Grecia ofrece un estilo de vida excepcional: clima mediterráneo, paisajes espectaculares, una cultura rica y un ritmo más pausado. El coste de la vida es un 20–30 % inferior al de Europa occidental. Vivir en una isla atrae a muchos, pero la vida allí es estacional: numerosos negocios cierran de noviembre a marzo.

Rentabilidad del alquiler por zona

| Ubicación | Rentabilidad bruta | Alquiler medio mensual (2 dormitorios) | |----------|-------------|--------------------------| | Centro de Atenas | 5–7 % | 700–1100 € | | Afueras de Atenas | 4–5,5 % | 500–800 € | | Tesalónica | 5–6,5 % | 450–700 € | | Creta | 4–6 % | 500–800 € | | Cícladas (Míkonos, Santorini) | 3–5 % | 800–2000 € (temporada) | | Corfú | 4–6 % | 500–800 € |

Alquiler de corta duración

Grecia tiene un marco permisivo para el alquiler de corta duración. Los inmuebles deben registrarse en la plataforma de la AADE (la administración tributaria) y mostrar un número de registro. Los ingresos tributan como rentas del alquiler (15–45 %, escala progresiva). Atenas tiene una demanda sólida todo el año; en las islas es muy estacional.

Alquiler de larga duración

• Duración mínima del contrato: 3 años (vivienda)
• Subidas de la renta: según lo pactado, a menudo ligadas al IPC
• Protección del inquilino: moderada; el desahucio se tramita por vía judicial tras 2 o más meses de impago

Perspectivas del mercado

Se espera que el fuerte crecimiento continúe, impulsado por la demanda de la Golden Visa, la recuperación del turismo y unos precios infravalorados frente a Europa occidental.