Guía de compra: Italia

Italia tiene uno de los mercados inmobiliarios más variados de Europa: pisos en cascos históricos, villas en el campo, fincas en el lago de Como y casas rurales asequibles en el sur.

Indicadores clave del mercado

• Precio medio por m²: 1000–2500 € (sur/zonas rurales), 3000–6000 € (Milán/Roma), 5000–15.000 € (zonas prime del lago de Como y la costa Amalfitana)
• Revalorización anual: 2–5 % (2023–2025, con grandes diferencias entre regiones)
• Rentabilidad del alquiler: 3–6 % bruta
• Tendencia destacada: los programas de casas a 1 € en pueblos que se despueblan han llamado la atención en todo el mundo

Lo más destacado por regiones

Milán encabeza la revalorización, impulsada por los negocios y la moda. Roma mantiene una demanda estable de viviendas en el centro histórico. Toscana (Florencia, Siena, Chianti) sigue siendo la opción clásica para vivir en el campo. Apulia y Sicilia ofrecen precios muy atractivos y un interés internacional creciente. El lago de Como y la costa Amalfitana son mercados de lujo.

¿Puede un extranjero comprar vivienda en Italia?

Sí, en virtud del principio de reciprocidad: pueden comprar en Italia los ciudadanos de países que permiten a los italianos adquirir inmuebles. Esto incluye prácticamente todos los países occidentales. Los ciudadanos de países sin reciprocidad también pueden comprar si tienen permiso de residencia italiano.

Documentos necesarios

• Codice Fiscale — código fiscal italiano, obligatorio (se obtiene en cualquier oficina de la Agenzia delle Entrate o en un consulado italiano)
• Pasaporte en vigor
• Cuenta bancaria italiana (recomendable para los pagos periódicos)

Asesoramiento legal

En la operación intervienen un geometra (perito), un notaio (notario) y, de forma opcional, un avvocato (abogado):

• El notario es obligatorio y actúa como funcionario público imparcial que comprueba la legalidad de la operación
• El perito coteja el inmueble con los registros catastrales y las licencias de obra
• El abogado (opcional, pero recomendable) defiende sus intereses

Comprobación clave: Conformità Urbanistica

Los inmuebles en Italia deben ajustarse a sus licencias de obra y a los registros catastrales. Cualquier modificación no autorizada (muy frecuente, sobre todo en construcciones antiguas) debe regularizarse antes de la venta; de lo contrario, la operación es nula de pleno derecho.

Impuestos de compra

| Impuesto | Vivienda habitual | Segunda vivienda / inversión | |-----|-------------------|------------------------| | Impuesto de registro | 2 % (mín. 1000 €) | 9 % (mín. 1000 €) | | IVA (obra nueva) | 4 % | 10 % (22 % para lujo) | | Impuesto catastral | 50 € fijos | 50 € fijos | | Impuesto hipotecario | 50 € fijos | 50 € fijos |

Impuestos periódicos

• IMU (impuesto municipal sobre inmuebles): 0,4–1,06 % del valor catastral. Exenta para la vivienda habitual (salvo las categorías de lujo A/1, A/8 y A/9)
• TARI (tasa de basuras): depende del municipio, 100–400 € al año
• Rentas del alquiler (cedolare secca): tipo fijo del 21 % para larga duración y del 26 % para alquiler de corta duración (21 % para el primer inmueble)

Impuesto sobre la plusvalía

• Exención si se ha tenido 5 años o más o si ha sido vivienda habitual
• Antes de 5 años: tributa como renta (23–43 % progresivo) o, a elección, a un tipo fijo del 26 %

Visado de residencia electiva

Para ciudadanos de fuera de la UE con ingresos pasivos o ahorros suficientes. No permite trabajar. Requisitos:

• Acreditar ingresos estables o ahorros considerables (mínimo de ~31.000 € al año)
• Alojamiento adecuado en Italia
• Seguro médico
• Certificado de antecedentes penales limpio

Visado para inversores en Italia

• 500.000 € en una empresa italiana o 250.000 € en una startup
• 1.000.000 € en bonos del Estado italiano
• 1.000.000 € en donación filantrópica
• La compra de inmuebles no da acceso al visado para inversores

Ciudadanos de la UE

Pueden vivir y trabajar libremente. Deben inscribirse en la Anagrafe (padrón municipal) en un plazo de 3 meses.

Tipo fijo del 7 % para jubilados

Los pensionistas de la UE y de fuera de ella que se trasladen a municipios del sur de Italia (menos de 20.000 habitantes) pueden tributar solo un 7 % fijo por todas sus rentas extranjeras durante 10 años. Regiones que dan derecho a ello: Sicilia, Cerdeña, Calabria, Campania, Basilicata, Abruzos, Molise y Apulia.

Acceso a la ciudadanía

• Tras 10 años de residencia legal (4 años para ciudadanos de la UE)
• Requisito de conocimiento del idioma italiano
• También existe la ciudadanía por ascendencia (jure sanguinis)

El proceso paso a paso

1. Obtener el Codice Fiscale — en cualquier oficina tributaria o consulado.

2. Búsqueda de vivienda — las agencias cobran una comisión del 3–4 % a cada parte (comprador y vendedor). Compruebe que el agente está colegiado (patentino).

3. Oferta preliminar (Proposta d'Acquisto) — oferta por escrito con un cheque de señal del 1–5 %. Si se acepta, obliga al comprador.

4. Contrato preliminar (Compromesso) — acuerdo detallado con pago de una señal del 10–20 %. Se registra en la oficina tributaria. Si el comprador incumple, pierde la señal. Si incumple el vendedor, devuelve el doble.

5. Due diligence — el perito revisa la conformidad catastral, las licencias de obra, el certificado energético (APE) y el estado estructural.

6. Escritura definitiva (Rogito/Atto) — se firma ante notario. Se abona íntegramente el importe pendiente. El notario inscribe la escritura.

Plazos

8–16 semanas desde el compromesso hasta el rogito. Más si hay que regularizar las licencias de obra.

Gastos mensuales (estimaciones 2024–2025)

| Concepto | Sur / zonas rurales | Milán / Roma | |----------|--------------|--------------| | Alquiler (piso de 2 dormitorios) | 400–600 € | 1000–1800 € | | Suministros | 120–180 € | 150–250 € | | Compra de alimentos | 250–350 € | 350–500 € | | Comer fuera (por persona) | 10–15 € | 15–30 € | | Transporte público (abono mensual) | 25–35 € | 35–50 € | | Seguro médico privado | 80–150 € | 100–200 € |

Sanidad

El servicio nacional de salud de Italia (SSN) figura entre los mejores del mundo. Es gratuito para los residentes que se inscriben. La sanidad privada es asequible y está muy extendida. En las grandes ciudades muchos médicos hablan inglés.

Calidad de vida

Arte, cultura y gastronomía sin igual. Una enorme variedad regional, desde el esquí en los Alpes hasta las playas del Mediterráneo. El estilo de vida de la dolce vita atrae a compradores de todo el mundo. Italia es el país con más sitios declarados Patrimonio Mundial por la UNESCO.

Rentabilidad del alquiler por regiones

| Zona | Rentabilidad bruta | Alquiler medio mensual (2 dormitorios) | |----------|-------------|--------------------------| | Milán | 4–5,5 % | 1200–1800 € | | Roma | 3,5–5 % | 1000–1500 € | | Florencia | 4–6 % | 900–1300 € | | Nápoles | 5–7 % | 600–900 € | | Bolonia | 4,5–6 % | 800–1100 € | | Apulia / Sicilia (zonas turísticas) | 5–8 % | 500–900 € |

Alquiler de corta duración

En 2024 Italia implantó un registro nacional con el CIN (Codice Identificativo Nazionale). Todas las viviendas de alquiler de corta duración deben estar registradas y mostrar el número CIN. Las rentas de corta duración tributan a un tipo fijo del 26 % (21 % para el primer inmueble). La demanda es alta en Florencia, Roma, Venecia, la costa Amalfitana y la zona de los lagos.

Alquiler de larga duración

Hay dos tipos de contrato:

• 4+4 (libre mercado): duración inicial de 4 años con renovación automática por otros 4
• 3+2 (renta pactada): duración inicial de 3 años y renovación de 2, con límites de renta pero ventajas fiscales para el propietario

Tendencias del mercado

Las ciudades universitarias (Bolonia, Milán, Florencia) tienen la demanda de larga duración más fuerte. Los destinos turísticos ofrecen un potencial de temporada excepcional para el alquiler de corta duración. El sur da las rentabilidades más altas, aunque exige una gestión más activa.