Guía de compra: Portugal

El mercado inmobiliario portugués ha crecido con fuerza durante la última década. Lo han impulsado el programa Golden Visa, el régimen fiscal de Residente No Habitual (NHR) y una demanda internacional sostenida por la vida en la costa.

Indicadores clave del mercado

• Precio medio por m²: 1500–3000 € (regiones), 4000–8000 € (zonas prime de Lisboa y Oporto)
• Subida anual de precios: 6–10 % (2023–2025)
• Rentabilidad del alquiler: 4–6 % bruta
• Cuota de compradores extranjeros: ~10 % de las operaciones

Claves por región

Lisboa va en cabeza, con mucha demanda tanto de vivienda habitual como de inversión. El Algarve sigue siendo el destino preferido de jubilados y de quienes buscan segunda residencia (británicos, franceses, alemanes). Oporto ofrece mejor relación calidad-precio que Lisboa y buenas rentabilidades de alquiler. La Costa de Plata (de Cascais a Nazaré) gana adeptos como alternativa costera más asequible.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Portugal?

Sí. No hay restricciones a la propiedad inmobiliaria de extranjeros. Tanto ciudadanos de la UE como de fuera de ella pueden comprar cualquier tipo de inmueble.

Documentación necesaria

• NIF (Número de Identificação Fiscal) — número fiscal portugués, obligatorio en cualquier operación. Los ciudadanos de la UE lo obtienen en cualquier oficina de Hacienda. Los de fuera de la UE necesitan un representante fiscal.
• Pasaporte o documento de identidad en vigor
• Justificante de domicilio
• Cuenta bancaria en Portugal (recomendable)

Asesoramiento legal

Se recomienda encarecidamente contratar a un abogado (advogado). Honorarios: 1000–3000 €, según la complejidad de la operación. El abogado se encargará de:

• Comprobar la titularidad en el Registro de la Propiedad (Conservatória do Registo Predial)
• Verificar si existen hipotecas, cargas o deudas pendientes
• Revisar la licencia de obra y la licencia de habitabilidad (licença de utilização)
• Asegurar que todo está en regla con Hacienda

Comprobaciones clave

• Caderneta Predial — documento fiscal del inmueble expedido por Hacienda
• Certidão de Teor — certificado del Registro de la Propiedad que acredita la titularidad
• Licença de Utilização — licencia de habitabilidad (debe existir para el uso actual del inmueble)

Impuestos de compra

| Impuesto | Tipo | Observaciones | |-----|------|-------| | IMT (impuesto de transmisiones) | 1–8 % | Escala progresiva según el valor y el tipo de inmueble. La vivienda habitual y la de inversión tributan a tipos distintos | | Impuesto de timbre | 0,8 % | Sobre el precio de compra o el valor fiscal (el que sea mayor) | | IVA | 23 % | Solo en obra nueva comprada a promotor (poco habitual en vivienda) |

Escala progresiva del IMT (2024)

| Valor del inmueble | Tipo | |---------------|------| | Hasta 101.917 € | 0 % (solo vivienda habitual) | | 101.917–139.412 € | 2 % | | 139.412–190.086 € | 5 % | | 190.086–316.772 € | 7 % | | 316.772–633.453 € | 8 % | | Más de 1.102.920 € | 7,5 % fijo |

Impuestos periódicos

• IMI (impuesto municipal sobre inmuebles): 0,3–0,45 % del valor fiscal (urbano), 0,8 % (rústico)
• AIMI (impuesto adicional sobre inmuebles): 0,7–1,5 % sobre inmuebles de valor superior a 600.000 €
• Impuesto sobre la renta del alquiler: 25 % fijo para no residentes, o retención del 28 %

Impuesto sobre plusvalías

• Residentes: el 50 % de la ganancia se suma a la base imponible (tipo efectivo ~14–24 %)
• No residentes: 28 % sobre la ganancia total
• Exención por vivienda habitual: reinvirtiendo el importe en otra vivienda habitual dentro de la UE

Visado D7 (visado de rentas pasivas)

Para ciudadanos de fuera de la UE con ingresos pasivos regulares (pensiones, inversiones, rentas de alquiler). Requisitos:

• Ingresos mínimos: unos 9120 €/año (salario mínimo portugués)
• Justificante de alojamiento
• Seguro médico
• Certificado de antecedentes penales limpio

Programa Golden Visa

Actualización 2023: la compra de inmuebles ya no da acceso al programa. Inversiones que sí cualifican actualmente:

• 500.000 € en fondos de inversión
• 500.000 € en actividades de investigación
• 250.000 € en arte/cultura
• 500.000 € en capitalización de una empresa (con creación de 5 o más empleos)

Régimen fiscal de Residente No Habitual (NHR)

Nota: el régimen NHR se cerró a nuevas solicitudes en enero de 2024. Quienes ya lo tienen siguen disfrutándolo durante su periodo de 10 años.

Ciudadanos de la UE

Pueden vivir y trabajar libremente. Deben inscribirse en la Câmara Municipal de su localidad pasados 3 meses.

Camino a la nacionalidad

• Residencia permanente a los 5 años
• Nacionalidad tras 5 años de residencia legal (una de las vías más cortas de Europa)
• Requisito básico de portugués (nivel A2)

El proceso, paso a paso

1. Búsqueda del inmueble — Los agentes con licencia (mediadores imobiliários) cobran una comisión del 3–5 % (la paga el vendedor). Trabaje solo con agentes con licencia AMI.

2. Contrato de arras (Contrato de Promessa de Compra e Venda, CPCV) — Acuerdo vinculante. El comprador entrega una señal del 10–30 %. Si el comprador incumple, pierde la señal. Si incumple el vendedor, devuelve el doble.

3. Due diligence — Su abogado revisa el Registro de la Propiedad, los datos fiscales, las licencias de obra y cualquier deuda. Tarda 2–4 semanas.

4. Hipoteca (si procede) — Los bancos portugueses financian a no residentes el 60–70 % del valor (LTV). Tipos: 3–5 % (2024). La preaprobación tarda 2–4 semanas; la aprobación definitiva, 4–6 semanas.

5. Firma de la escritura (Escritura) — Firma final ante notario o en la oficina del Registro. El comprador paga el resto del precio. La propiedad se transmite en el acto.

6. Inscripción — El notario inscribe la compra en el Registro de la Propiedad y en Hacienda. El nuevo título de propiedad se emite en pocos días.

Plazos

Segunda mano: 8–12 semanas desde el CPCV hasta la escritura. Obra nueva: depende de cuándo termine la construcción.

Gastos mensuales (estimaciones 2024–2025)

| Concepto | Regiones / Algarve | Lisboa / Oporto | |----------|-------------------|----------------| | Alquiler (piso de 2 dormitorios) | 600–900 € | 1000–1800 € | | Suministros | 100–180 € | 130–220 € | | Supermercado | 250–400 € | 300–450 € | | Comer fuera (por persona) | 8–15 € | 12–20 € | | Transporte público (abono mensual) | 30–40 € | 40–45 € | | Seguro médico privado | 60–120 € | 80–150 € |

Sanidad

Portugal cuenta con un buen servicio nacional de salud (SNS), gratuito para los residentes. La sanidad privada es asequible y de alta calidad. Muchos médicos hablan inglés, sobre todo en Lisboa, Oporto y el Algarve.

Calidad de vida

Portugal aparece una y otra vez entre los destinos favoritos de los expatriados. Clima suave, 300 días de sol, una cocina excelente, ciudades seguras y un trato acogedor. El Algarve atrae especialmente a jubilados del Reino Unido, Francia y Alemania.

Rentabilidad del alquiler por región

| Ubicación | Rentabilidad bruta | Alquiler medio mensual (2 dormitorios) | |----------|-------------|--------------------------| | Lisboa | 4–5,5 % | 1200–1800 € | | Oporto | 5–6,5 % | 800–1200 € | | Algarve | 4–6 % | 800–1200 € | | Costa de Plata | 5–7 % | 600–900 € | | Madeira | 4,5–6 % | 700–1000 € |

Alquiler turístico (Alojamento Local)

Exige registrarse como Alojamento Local (AL). Desde 2023 las nuevas licencias están restringidas en Lisboa y Oporto. Las licencias existentes son transferibles y se han convertido en activos valiosos. Rentabilidad del alquiler turístico: 6–12 % en zonas turísticas.

Normas del alquiler de larga duración

• El Nuevo Régimen de Arrendamiento Urbano (NRAU) regula los alquileres
• Contratos estándar: 1–5 años
• Las subidas de renta van ligadas a un coeficiente de inflación (publicado cada año)
• El inquilino está muy protegido: el desahucio exige causa legal y procedimiento judicial

Tendencias del mercado

La fuerte demanda de nómadas digitales (titulares del visado D8) y estudiantes internacionales ha subido los alquileres un 15–25 % en Lisboa y Oporto desde 2022. El Gobierno está introduciendo topes al alquiler e incentivos para los propietarios que alquilan a largo plazo.