Guía de compra: España

España sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa para el comprador internacional. La Costa del Sol, la Costa Blanca, Barcelona y las Islas Baleares atraen de forma constante a compradores del norte de Europa, británicos y escandinavos.

Principales indicadores del mercado

• Precio medio por m²: 2000–3500 € (costa), 3500–6000 € (Madrid/Barcelona)
• Revalorización anual: 5–7 % (2023–2025)
• Rentabilidad del alquiler: 4–7 % bruta, según la zona
• Cuota de compradores extranjeros: ~15 % del total de compraventas

Zonas destacadas

La Costa del Sol (provincia de Málaga) es el mercado más consolidado para el comprador internacional: infraestructuras asentadas, colegios internacionales y un aeropuerto bien conectado. Barcelona y Madrid interesan a inversores que buscan revalorización del capital y la demanda de alquiler urbano. Las Islas Baleares (Mallorca, Ibiza) forman el segmento prémium, con precios por encima de 5000 €/m².

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en España?

Sí. En España no hay restricciones para que un extranjero sea propietario de un inmueble. Tanto los ciudadanos de la UE como los de fuera de la UE pueden comprar viviendas y locales comerciales.

Documentación necesaria

• NIE (Número de Identificación de Extranjero): número de identificación fiscal obligatorio para extranjeros. Se solicita en un consulado español o en una comisaría de policía. El trámite tarda de 1 a 3 semanas.
• Pasaporte en vigor
• Justificante de fondos o preaprobación de la hipoteca
• Cuenta bancaria en España (necesaria para domiciliar suministros y pagar impuestos)

El papel del notario

Toda compraventa inmobiliaria debe formalizarse ante notario. El notario comprueba la situación jurídica del inmueble, confirma que el vendedor es su titular, revisa si existen cargas y remite la escritura pública al Registro de la Propiedad.

Asesoramiento legal

La ley no lo exige, pero es muy recomendable contratar a un abogado independiente. Se encargará de:

• Revisar a fondo la situación del inmueble (due diligence)
• Revisar el contrato de compraventa
• Comprobar que no hay deudas pendientes ni cargas
• Tramitar la solicitud del NIE si hace falta

Impuestos en la compra

| Impuesto | Tipo | Observaciones | |-----|------|-------| | ITP (Transmisiones Patrimoniales) | 6–10 % | Vivienda de segunda mano. Varía según la comunidad autónoma | | IVA | 10 % | Obra nueva | | AJD (Actos Jurídicos Documentados) | 0,5–1,5 % | Obra nueva (además del IVA) |

Impuestos periódicos

• IBI: 0,4–1,1 % del valor catastral al año
• Impuesto sobre la Renta de No Residentes: 19 % (UE) o 24 % (fuera de la UE) sobre los ingresos por alquiler. Si la vivienda no se alquila, se tributa por una renta imputada del 1,1 % del valor catastral
• Impuesto sobre el Patrimonio: varía según la comunidad, normalmente entre el 0,2 % y el 3,5 % sobre el patrimonio neto que supere los 700.000 €

Impuesto sobre las ganancias patrimoniales

• Residentes: 19–28 % sobre la ganancia (escala progresiva)
• No residentes: tipo fijo del 19 %
• Retención del 3 %: cuando el vendedor no es residente, el comprador debe retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo en Hacienda

Estimación de gastos anuales

Para un piso de 300.000 €, cuente con 1500–3000 € al año de IBI, cuotas de comunidad de 1200–3600 € al año y un seguro de hogar de 300–600 € al año.

Visado de residencia no lucrativa

Pensado para ciudadanos de fuera de la UE que quieren vivir en España sin trabajar. Exige acreditar medios económicos suficientes (unos 28.000 € al año para el solicitante principal + 7000 € por cada familiar a cargo) y un seguro médico privado.

Golden Visa (visado de inversor)

El programa Golden Visa concede la residencia a inversores de fuera de la UE. Atención: desde abril de 2025 la vía inmobiliaria está suspendida para nuevas solicitudes. Siguen siendo válidas otras inversiones:

• 1.000.000 € en acciones de sociedades españolas o en depósitos bancarios
• 2.000.000 € en deuda pública española
• Un proyecto empresarial de interés general

Ciudadanos de la UE

Los ciudadanos de la UE/EEE pueden vivir y trabajar libremente en España. Si la estancia supera los 3 meses, deben inscribirse en la Oficina de Extranjería de su localidad y obtener el Certificado de Registro de Ciudadano de la UE (de color verde).

Camino a la residencia permanente

• Tras 5 años de residencia legal → residencia permanente
• Tras 10 años de residencia legal → posibilidad de solicitar la nacionalidad española
• Los ciudadanos de países iberoamericanos, Portugal, Filipinas, Andorra, Guinea Ecuatorial y los sefardíes pueden solicitarla a los 2 años

El proceso, paso a paso

1. Búsqueda y visitas: trabaje con un agente inmobiliario habilitado. En España el agente suele representar al vendedor y cobra una comisión del 3–5 % (la paga el vendedor).

2. Contrato de reserva: cuando encuentre la vivienda, firme un contrato de reserva y entregue una señal de 3000–10.000 € para que se retire del mercado (normalmente durante 1–2 semanas).

3. Comprobaciones previas: su abogado revisa la Nota Simple (extracto del Registro de la Propiedad), verifica la titularidad del propietario, confirma que no hay deudas pendientes y, si procede, examina los estatutos de la comunidad.

4. Contrato privado de compraventa (contrato de arras): ambas partes lo firman y el comprador paga el 10 % del precio. Si el comprador desiste, pierde la señal. Si desiste el vendedor, debe devolverla por duplicado.

5. Hipoteca (si procede): los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, normalmente con un LTV del 60–70 % y un tipo de interés del 2,5–4 %. La tramitación lleva de 4 a 6 semanas.

6. Firma ante notario: ambas partes (o sus representantes con poder notarial) firman la escritura pública ante notario. Se paga el importe pendiente, habitualmente mediante cheque bancario.

7. Inscripción: el notario remite la escritura al Registro de la Propiedad. La inscripción completa tarda de 1 a 3 meses.

Plazos

De la primera oferta a la firma: 6–12 semanas en vivienda de segunda mano y 3–18 meses en obra nueva (según la fase de construcción).

Gastos mensuales (estimaciones 2024–2025)

| Concepto | Ciudad pequeña / pueblo | Barcelona / Madrid | |----------|------------------|--------------------| | Alquiler (piso de 2 dormitorios) | 600–900 € | 1200–2000 € | | Suministros (luz, agua, gas, internet) | 150–200 € | 180–250 € | | Compra de alimentación | 300–400 € | 350–500 € | | Comer fuera (por persona) | 10–15 € | 15–25 € | | Transporte público (abono mensual) | 30–50 € | 40–55 € | | Seguro médico privado | 80–150 € | 100–200 € |

Sanidad

España tiene un sistema sanitario público excelente. Los ciudadanos de la UE pueden usar la Tarjeta Sanitaria Europea (EHIC) en estancias temporales. Los residentes dados de alta en la Seguridad Social acceden gratis a la sanidad pública. Los seguros privados son fáciles de contratar y permiten llegar antes al especialista.

Calidad de vida

España aparece siempre en los primeros puestos en calidad de vida: más de 300 días de sol al año en la costa mediterránea, mucha vida en terrazas y cafeterías, muy buena gastronomía y un ritmo de vida tranquilo. Hay colegios internacionales en las grandes ciudades y en la costa (matrícula: 5000–15.000 € al año).

Rentabilidad del alquiler por zonas

| Zona | Rentabilidad bruta | Alquiler medio mensual (2 dormitorios) | |----------|-------------|--------------------------| | Costa del Sol | 5–7 % | 800–1200 € | | Barcelona | 4–5,5 % | 1200–1800 € | | Madrid | 4–5,5 % | 1100–1700 € | | Valencia | 5,5–7,5 % | 700–1000 € | | Alicante / Costa Blanca | 5–7 % | 600–900 € | | Islas Baleares | 3,5–5 % | 1200–2000 € |

Alquiler vacacional frente a alquiler de larga duración

El alquiler vacacional (turístico) puede rendir un 20–40 % más que el de larga duración, pero está cada vez más regulado. Muchos municipios (Barcelona, Palma de Mallorca, Valencia) han limitado o prohibido las nuevas licencias turísticas. Si compra pensando en ingresos por alquiler vacacional, consulte antes la normativa local.

El alquiler de larga duración se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Puntos clave:

• Duración mínima del contrato: 5 años (7 años si el arrendador es una persona jurídica)
• Subida anual de la renta limitada al 3 % (2024) o al IPC
• Fianza: 1 mes de renta (2 meses en locales comerciales)

Estacionalidad

En la costa, la demanda alcanza su pico de junio a septiembre, con ocupaciones del 80–95 % en las zonas más solicitadas. En invierno la ocupación baja al 20–40 %. Ciudades como Madrid y Barcelona tienen una demanda más estable durante todo el año.