Guía de compra: Turquía

Turquía se ha convertido en uno de los destinos preferidos por los compradores internacionales de vivienda. Lo explican sus precios competitivos, un programa de ciudadanía por inversión ventajoso y una alta rentabilidad del alquiler en las zonas turísticas.

Principales indicadores del mercado

• Precio medio por m²: 800–1500 $ (regiones), 2000–5000 $ (zonas prime de Estambul)
• Crecimiento anual de precios: 30–50 % en TRY, 5–15 % en USD (2023–2025)
• Rentabilidad del alquiler: 5–8 % bruta
• Cuota de compradores extranjeros: ~5 % del total de operaciones (~50.000 viviendas/año)

Zonas destacadas

Estambul domina el mercado con el 20 % de las operaciones del país. Antalya es la opción favorita de los compradores extranjeros (sobre todo rusos, alemanes y ucranianos): vida de playa y precios asequibles. Bodrum y Fethiye son los mercados costeros de gama alta. Alanya ofrece la mejor relación calidad-precio, con buenos rendimientos gracias al alquiler turístico.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Turquía?

Sí, con algunas restricciones. Los ciudadanos de la mayoría de los países pueden comprar. Las excepciones son Siria, Corea del Norte, Armenia y Cuba. El inmueble no puede estar en una zona militar. Una persona física extranjera puede poseer como máximo 30 hectáreas de suelo en total.

Documentación necesaria

• Pasaporte en vigor (traducido y legalizado ante notario)
• Número de identificación fiscal turco (vergi numarası): se obtiene gratis en cualquier oficina de Hacienda
• Dos fotos tamaño pasaporte
• Informe de tasación emitido por un tasador autorizado (obligatorio desde 2019)
• Justificante del cambio de divisas a través del sistema bancario turco (para solicitudes de ciudadanía)

Autorización militar

Toda venta de un inmueble a un extranjero requiere una autorización militar que confirme que no está en una zona restringida. El trámite tarda de 1 a 4 semanas y lo gestiona el Registro de la Propiedad.

Asesoramiento legal

Contratar un abogado es recomendable, aunque no obligatorio. Compruebe que esté inscrito en el colegio de abogados local. Con un poder notarial, el abogado puede encargarse de todo el proceso a distancia.

Gastos de compra

| Impuesto/Tasa | Tipo | Observaciones | |---------|------|-------| | Tasa de escritura | 4 % | A partes iguales entre comprador y vendedor (2 % cada uno por ley, aunque a menudo se negocia) | | IVA | 1–20 % | Solo obra nueva. 1 % para inmuebles de menos de 150 m², 20 % para los más grandes. Exento para compradores extranjeros que pagan en divisas | | Seguro contra terremotos (DASK) | 50–200 €/año | Obligatorio para todos los inmuebles |

Impuestos periódicos

• Impuesto sobre bienes inmuebles: 0,1–0,3 % del valor declarado (residencial), 0,2–0,6 % (comercial). Se duplica en los municipios metropolitanos.
• Impuesto sobre la renta del alquiler: escala progresiva del 15–40 % (en vivienda, los primeros ~3000 $/año están exentos)
• Sin impuesto anual sobre el patrimonio

Impuesto sobre las plusvalías

• Inmuebles en propiedad menos de 5 años: la ganancia tributa a un tipo progresivo del 15–40 %
• Inmuebles en propiedad 5 años o más: exención total del impuesto sobre plusvalías
• La ganancia se calcula ajustada a la inflación

Exención del IVA para compradores extranjeros

Los extranjeros no residentes en Turquía y las empresas extranjeras sin oficina en el país pueden comprar obra nueva sin IVA, siempre que paguen en divisas.

Permiso de residencia de corta duración

Los propietarios pueden obtener un permiso de residencia de corta duración, renovable cada año. No autoriza a trabajar. Requisitos:

• Escritura del inmueble o contrato de compraventa
• Seguro médico válido en Turquía
• Medios económicos suficientes
• Carecer de antecedentes penales

Ciudadanía turca por inversión

Turquía ofrece uno de los programas de ciudadanía por inversión más competitivos:

• Inmuebles: compra de una propiedad por valor de 400.000 $ o más (el umbral subió desde 250.000 $ en 2022). Debe conservarse al menos 3 años.
• Plazo: 3–6 meses hasta la aprobación
• Ventajas: pasaporte turco (entrada sin visado en más de 110 países), sin requisitos de idioma ni de residencia, se admite la doble nacionalidad
• Familia: incluye al cónyuge y a los hijos menores de 18 años

Residencia de larga duración

Tras 8 años de residencia legal continuada, los extranjeros pueden solicitar un permiso de residencia de larga duración (indefinido). Se exigen ingresos suficientes, seguro médico y un nivel básico de turco.

Paso a paso

1. Búsqueda del inmueble: trabaje con un agente autorizado. La comisión suele ser del 2–3 % para el comprador (y otro 2–3 % para el vendedor). Compruebe la licencia del agente en el registro mercantil local.

2. Tasación: es obligatoria y la realiza una sociedad de tasación autorizada (con licencia de la SPK). Coste: 200–500 $. Validez: 3 meses.

3. Contrato preliminar: se firma el contrato de compraventa y se paga una señal (normalmente del 10–20 %). Formalícelo ante notario.

4. Autorización militar: el Registro de la Propiedad (Tapu Müdürlüğü) solicita al ejército la autorización de seguridad. Tarda de 1 a 4 semanas.

5. Transmisión de la escritura: ambas partes acuden al Registro de la Propiedad y la escritura (tapu) se transmite en el acto. Si el comprador no habla turco, debe estar presente un traductor oficial.

6. Alta de suministros: ponga a su nombre la electricidad (TEDAŞ), el agua (municipal) y el gas. Contrate el seguro obligatorio contra terremotos (DASK).

Plazos

De la oferta a la escritura: 4–8 semanas (incluida la autorización militar). En obra nueva todavía en construcción son habituales los planes de pago de 12 a 36 meses.

Gastos mensuales (estimaciones 2024–2025)

| Concepto | Antalya / Alanya | Estambul | |----------|-----------------|----------| | Alquiler (piso de 2 dormitorios) | 400–600 $ | 600–1200 $ | | Suministros (luz, agua, gas, internet) | 80–150 $ | 100–200 $ | | Compra de alimentación | 200–350 $ | 250–400 $ | | Comer fuera (por persona) | 5–10 $ | 8–15 $ | | Transporte público (abono mensual) | 15–25 $ | 25–40 $ | | Seguro médico privado | 50–150 $ | 80–200 $ |

Sanidad

El sector sanitario turco crece con rapidez y cuenta con hospitales privados modernos, sobre todo en Estambul y Antalya. Los costes son un 50–70 % más bajos que en Europa occidental. La sanidad pública está al alcance de los residentes que cotizan al sistema de seguridad social SGK (100–300 $/mes).

Calidad de vida

Turquía ofrece una relación entre calidad de vida y coste excelente. Las costas mediterránea y egea disfrutan de más de 300 días de sol. Su cocina, su rica historia y la hospitalidad de su gente la hacen atractiva tanto para jubilados como para nómadas digitales.

Rentabilidad del alquiler por zona

| Ubicación | Rentabilidad bruta | Alquiler medio mensual (2 dormitorios) | |----------|-------------|--------------------------| | Antalya | 6–8 % | 500–800 $ | | Alanya | 6–9 % | 400–600 $ | | Estambul (lado europeo) | 5–7 % | 600–1000 $ | | Estambul (lado asiático) | 5–6 % | 500–800 $ | | Bodrum | 4–6 % | 600–1200 $ (de temporada) | | Fethiye | 5–7 % | 400–700 $ |

Alquiler de corta duración

El alquiler de corta duración requiere una licencia de la dirección de turismo local. La normativa se endureció en 2024:

• Consentimiento: debe aprobarlo el 100 % de los residentes del edificio (en pisos)
• Los inmuebles deben cumplir las normas de seguridad contra incendios y de accesibilidad
• Los titulares de la licencia deben comunicar los datos de los huéspedes a las autoridades

Alquiler de larga duración

La demanda de inquilinos locales es fuerte porque los tipos hipotecarios son altos (más del 40 %). Los contratos suelen firmarse por 1 año y la subida anual de la renta en vivienda está limitada al IPC. La ley protege mucho al inquilino: el desahucio por vía judicial es difícil y lento.

Demanda turística

Turquía recibió más de 50 millones de turistas en 2024. Solo Antalya acogió a 16 millones de visitantes. Esto sostiene una fuerte demanda de alquiler de temporada en la costa de mayo a octubre.