Golden Visa Dubai via vastgoed: voorwaarden, kosten en verlenging

De Golden Visa Dubai voor vastgoedkopers is een verblijfsvergunning van 10 jaar die verlengd kan worden. Aanvragen kan als u in Dubai vastgoed bezit met een aankoopwaarde van minstens AED 2 miljoen. Dat is ongeveer USD 545.000 tegen de vaste koers van 3,6725 dirham per dollar, vastgesteld door de Centrale Bank van de VAE. U heeft geen werkgever of lokale sponsor nodig, uw echtgenoot, kinderen en ouders kunnen worden toegevoegd, en een lang verblijf in het buitenland laat de vergunning niet vervallen, zolang die niet afloopt terwijl u buiten de VAE bent. Het Dubai Land Department (DLD) toetst het vastgoed. Op de servicepagina van DLD, laatst bijgewerkt op 14 oktober 2026 en door ons gecontroleerd op 20 oktober, staan de overheidskosten voor de hoofdaanvrager op AED 9.884,75 en de behandeltijd op 7 tot 10 werkdagen.

Wie komt in aanmerking voor de Golden Visa Dubai via vastgoed

Vastgoed is maar één van de routes. De Golden Residency-gids van de federale immigratiedienst (ICP) noemt ook geschoolde professionals met een maandsalaris van minstens AED 30.000, ondernemers, mensen met uitzonderlijk talent en uitblinkende studenten (gecontroleerd oktober 2026). De vastgoedroute staat open voor elke koper, ongeacht beroep of inkomen, en over die route gaat deze pagina.

Elke buitenlander die in Dubai vastgoed bezit dat aan de eisen voldoet, kan een aanvraag indienen. De regels hangen niet af van uw paspoort: een Nederlandse, Belgische, Britse of Indiase koper moet dezelfde drempel van AED 2 miljoen halen. Nationaliteit speelt alleen praktisch een rol. DLD eist dat de aanvrager bij het indienen in de VAE is, en niemand kan de aanvraag namens u doen. Of u voor die reis vooraf een visum nodig heeft, hangt af van uw nationaliteit. Een deel van de landen krijgt een visum bij aankomst, en volgens het overheidsportaal u.ae kunnen die lijsten van tijd tot tijd veranderen (pagina bijgewerkt op 13 juli 2026, gecontroleerd op 20 oktober 2026). Controleer daarom vóór vertrek of uw paspoort daaronder valt: op u.ae of op de sites van GDRFA, de verblijfsdienst van Dubai, en ICP. Zo niet, dan moet u vooraf een inreisvisum regelen. ICP geeft daarvoor een inreisvergunning voor vastgoedinvesteerders uit, met AED 300 aan kosten. Volgens de Golden Residency-gids van ICP krijgen aanvragers die in aanmerking komen en nog buiten de VAE zijn, een visum van zes maanden voor meerdere inreizen, dat één keer kan worden verlengd, om de procedure af te ronden (gecontroleerd oktober 2026).

Het vastgoed moet op uw naam staan. DLD schrijft dat het “volledig eigendom van de investeerder” moet zijn, in één of meer panden, met een totale aankoopwaarde van AED 2 miljoen of meer.

Golden Visa Dubai: voorwaarden voor het vastgoed

De servicepagina van DLD meet de drempel af aan de aankoopwaarde op het moment van aankoop, zoals geregistreerd bij DLD, en niet aan de huidige marktprijs. Volgens die maatstaf telt een appartement dat in 2023 voor AED 2,1 miljoen is gekocht nog steeds mee, ook als de markt sindsdien is gezakt. Een appartement dat u voor AED 1,8 miljoen kocht en dat nu 2,3 miljoen waard is, telt niet mee. GDRFA wil de waarde bevestigd zien met een verklaring van de eigendomsstatus van DLD en voegt daaraan toe dat een taxatierapport van een kantoor met een DLD-vergunning “kan worden geaccepteerd”. Is uw vastgoed sinds de aankoop boven AED 2 miljoen gestegen, vraag dan bij DLD na of een taxatie in uw geval wordt geaccepteerd. Plan geen aankoop net onder de drempel in de hoop dat dat lukt.

Meerdere panden tellen samen

Twee appartementen van AED 1,2 miljoen en AED 800.000 tellen even zwaar als één villa van AED 2 miljoen. Beide eigendomsakten moeten op naam van de aanvrager staan. U hoeft in geen van beide te wonen. Verhuren mag, en waar u werkelijk slaapt, maakt voor het visum niet uit.

Off-plan vastgoed

De federale regels staan één of meer off-plan objecten toe met een totale waarde van minstens AED 2 miljoen, op voorwaarde dat u koopt bij een ontwikkelaar die door de lokale overheid is goedgekeurd (Golden Residency-gids van ICP en het ministerie van Economie en Toerisme van de VAE, gecontroleerd oktober 2026). In Dubai wordt zo’n aankoop ingeschreven in Oqood, het register van DLD voor off-plan verkopen. De servicepagina van DLD voor investeerders noemt off-plan nergens. Ze zegt dus ook niet hoeveel van de prijs al betaald moet zijn, en makelaars geven daar verschillende antwoorden op. Vraag het na bij DLD of bij de ontwikkelaar, en doe dat voordat u tekent, niet erna.

Vastgoed met een hypotheek

Een hypotheek mag, als de lening van een erkende lokale bank komt (ICP). De pagina van DLD vraagt, in de versie van oktober 2026, om een verklaring van geen bezwaar waarin de bank verklaart dat ze geen bezwaar heeft tegen een verblijfsvergunning op basis van het pand, met het betaalde bedrag en het restant erbij. Voor vastgoed met een hypotheek komt daar een bankbrief bij die bevestigt dat AED 2 miljoen is betaald. Letterlijk gelezen moet het al betaalde bedrag dus AED 2 miljoen bereiken. Volgens de huidige tekst van DLD komt een villa van AED 3,5 miljoen waarop AED 1,4 miljoen is betaald dan nog niet in aanmerking. De eigen pagina van GDRFA zegt alleen dat vastgoed met een hypotheek is toegestaan.

Sinds januari 2024 melden The National en Khaleej Times, met een advocatenkantoor en makelaars als bron, en in 2026 ook verschillende makelaarskantoren in Dubai, dat vastgoed met een hypotheek op de volledige waarde meetelt, ongeacht hoeveel u al heeft betaald. DLD heeft dat nooit aangekondigd. De servicepagina, bijgewerkt op 14 oktober 2026, vraagt nog steeds om een bankbrief waaruit blijkt dat AED 2 miljoen is betaald, en ook op de pagina’s van ICP vonden we er niets over. Zolang het daar niet staat, geldt de brief over het betaalde bedrag als regel. Wilt u kopen met een kleinere aanbetaling, laat dat dan eerst door DLD bevestigen.

Mede-eigendom

De servicepagina van GDRFA is hier duidelijk over: bezit u een aandeel in een pand, dan moet uw aandeel alleen al minstens AED 2 miljoen waard zijn. Bezitten twee partners samen een villa van AED 4 miljoen, elk voor de helft, dan voldoen ze dus allebei aan de voorwaarde. Delen ze een appartement van AED 2,5 miljoen, dan niet: geen van beide helften haalt de drempel, en aandelen mogen niet bij elkaar worden opgeteld. Dan is het eenvoudiger dat één partner het pand alleen bezit en de ander sponsort. Beslis dit voordat de koopovereenkomst wordt opgesteld. Wie later de namen op de eigendomsakte wil wijzigen, moet opnieuw registreren, en dat kost geld.

Wat kost de Golden Visa Dubai

Er zijn twee aparte rekeningen: de aankoop van het vastgoed en het visum zelf.

Bij de aankoop rekent DLD 4% registratiekosten over de prijs. De pagina over de registratie van een verkoop verdeelt dat als 2% voor de koper en 2% voor de verkoper, maar wie wat betaalt, staat in de koopovereenkomst. Daarbij komen AED 250 voor het certificaat van de eigendomsakte en de vergoeding van de registration trustee, het registratiekantoor: AED 4.000 plus btw bij een verkoop vanaf AED 500.000 (DLD, Property Sale Registration, gecontroleerd oktober 2026). Bij een appartement van AED 2 miljoen komt 4% neer op AED 80.000. Bij een hypotheek rekent DLD nog 0,25% van de lening om die in te schrijven, en de bank heeft eigen kosten. De makelaarscourtage komt daar los bij.

Voor het visum noemt DLD deze kosten voor de verblijfsvergunning van 10 jaar van de hoofdaanvrager:

Bron: DLD, Golden Visa-aanvraag voor investeerders, pagina bijgewerkt op 14 oktober 2026. Elk gezinslid dat u sponsort, kost apart: AED 5.774,50 per echtgenoot, kind of ouder, plus AED 100 per gesponsorde persoon en eenmalig AED 318,75 voor het gezinsdossier. Elk gezinslid heeft daarnaast een zorgverzekering nodig die in de VAE geldt. Een stel met twee kinderen komt zo op ongeveer AED 27.800 aan overheidskosten, zonder verzekering. Heeft u eerst een inreisvergunning nodig om het land in te komen, tel dan de AED 300 van ICP erbij op.

Zo dient u de aanvraag in

Een Golden Visa via vastgoed loopt in Dubai eerst via DLD, dat eigendom en waarde bevestigt, en daarna via GDRFA, die de vergunning afgeeft. Als servicepunten noemt DLD het Al Manara Center, de Golden Cube in het Dubai World Trade Centre en een aantal geregistreerde registratiekantoren voor vastgoed.

1. Controleer uw dossier: eigendomsakte of Oqood-registratie op uw naam, een totale aankoopwaarde van AED 2 miljoen of meer en, bij een hypotheek, de bankbrieven.
2. Ga persoonlijk naar een servicepunt, dien de documenten in en betaal de kosten.
3. Laat de medische keuring doen; dat kan in het centrum zelf.
4. Geef zo nodig vingerafdrukken af voor de Emirates ID.
5. U ontvangt de verblijfsvergunning per e-mail en later de Emirates ID-kaart.

Voor de hoofdaanvrager is de lijst kort: paspoort, eigendomsakte of e-title-certificaat, een pasfoto, en uw Emirates ID en huidige verblijfsvergunning als u die al heeft. De checklist van ICP vraagt daarnaast een paspoort dat nog minstens zes maanden geldig is en een zorgverzekering die in de VAE geldt. Voor gezinsleden vraagt DLD een gewaarmerkte huwelijksakte, gewaarmerkte geboorteakten, een zorgverzekering, een IBAN en, voor kinderen ouder dan 18, een verklaring dat zij ongehuwd zijn. Voor ouders is een door het consulaat gewaarmerkte verklaring nodig dat zij van u afhankelijk zijn. Akten die buiten de VAE zijn opgemaakt, zoals Nederlandse en Belgische, moeten meestal worden gelegaliseerd, en die stap duurt vaak langer dan het visum zelf.

DLD rekent op 7 tot 10 werkdagen na indiening. In de praktijk duurt het langer als de hypotheekbrief of de gelegaliseerde akten op zich laten wachten, dus begin daar als eerste mee.

Voordelen van de Golden Visa Dubai, en de grenzen

Wat u krijgt, is verblijfsrecht. Tien jaar lang kunt u in de VAE wonen, bankrekeningen openen, een rijbewijs halen, huren, uw kinderen op school inschrijven en de alledaagse contracten tekenen waarvoor een Emirates ID nodig is. U bent uw eigen sponsor, dus het visum vervalt niet als u van baan wisselt of nooit in de VAE werkt.

Gewone verblijfsvergunningen in de VAE vervallen als u langer dan zes maanden achter elkaar in het buitenland bent. Voor houders van een Golden Visa geldt dat niet: volgens GDRFA vervalt hun vergunning alleen als die afloopt terwijl ze buiten het land zijn. Veel eigenaren houden het visum aan als tweede uitvalsbasis en brengen het grootste deel van het jaar elders door.

Ook voor het gezin zijn de regels ruimer dan bij een gewone verblijfsvergunning. De gids van ICP noemt verblijfsvergunningen voor de echtgenoot, voor kinderen ongeacht hun leeftijd en voor ouders, en het recht om huishoudelijk personeel te sponsoren. Overlijdt de hoofdhouder, dan mogen de gesponsorde gezinsleden in de VAE blijven tot hun eigen vergunning afloopt.

Wat u niet krijgt, is het staatsburgerschap. De Golden Visa is een verblijfsvergunning, en ook na 10 of 20 jaar geeft die geen recht op een paspoort van de VAE. Aan uw belastingpositie in Nederland of België verandert het visum evenmin iets. Waar u fiscaal inwoner bent, bepalen de regels van uw eigen land en een eventueel belastingverdrag, dus vraag het na bij een belastingadviseur daar.

Na 10 jaar, of als u verkoopt

Volgens de servicepagina van GDRFA komt er een blokkering (lien) op het pand, zodat het gedurende de hele geldigheid van de vergunning uw eigendom blijft, en kan de vergunning worden verlengd als nog aan dezelfde voorwaarden wordt voldaan (gecontroleerd oktober 2026). Bij de verlenging na tien jaar volgt dus dezelfde toets: bezit u nog vastgoed in Dubai dat aan de eisen voldoet? Houdt u het aan, dan kunt u opnieuw 10 jaar aanvragen.

Verkopen ligt anders. Door de blokkering kunt u tijdens de looptijd niet zomaar verkopen, en zodra het pand weg is, heeft het visum geen basis meer. Wilt u van pand wisselen, vraag dan bij DLD na hoe de blokkering wordt opgeheven en hoe het visum naar een vervangend pand kan overgaan, nog voordat u iets te koop zet. Voor off-plan geldt hetzelfde. Annuleert RERA, de vastgoedtoezichthouder van Dubai, een project, dan moet de ontwikkelaar op grond van de escrowwet van Dubai terugbetalen wat u heeft betaald, via een vaste procedure die tijd kan kosten. Maar een terugbetaling is geen vastgoed, en daarmee vervalt ook de basis van het visum. Wie off-plan koopt, moet daarom net zo goed kijken naar hoe betrouwbaar de ontwikkelaar eerdere projecten heeft opgeleverd als naar de plattegrond.

Als AED 2 miljoen te veel is: twee andere vastgoedvisa

DLD heeft nog twee verblijfsregelingen voor vastgoedeigenaren. Beide pagina’s zijn op 14 oktober 2026 bijgewerkt.

De Golden Visa voor gepensioneerden is bedoeld voor eigenaren van 55 jaar of ouder met vastgoed dat minstens AED 1 miljoen waard is. DLD accepteert daarvoor zowel de aankoopwaarde als de marktwaarde. Vastgoed met een hypotheek telt mee zodra AED 1 miljoen is betaald. Dit visum geeft een verblijfsvergunning van 5 jaar die verlengd kan worden, en DLD noemt AED 6.984,75 aan kosten voor de hoofdaanvrager.

Bent u de enige eigenaar, dan geldt voor het investeerdersvisum (Taskeen) geen minimumwaarde. Mede-eigenaren hebben elk een aandeel van minstens AED 400.000 nodig. Het visum loopt 2 jaar en kost AED 10.212,50 voor de hoofdaanvrager. Wie de tien jaar van een Golden Visa wil overbruggen, zit dus aan vijf aanvragen en vijf keer kosten. Oudere gidsen noemen nog een minimum van AED 750.000 voor een enige eigenaar; DLD heeft dat in april 2026 geschrapt.

Waar u begint

Leg eerst het budget vast: de prijs van het pand, 4% DLD-kosten, de kosten van trustee en makelaar, en ongeveer AED 10.000 aan visumkosten voor uzelf plus zo’n AED 5.900 per gezinslid. Laat daarna DLD of een geregistreerde makelaar bevestigen hoe uw aankoop wordt beoordeeld, zeker bij een hypotheek, een off-plan object of een gedeelde eigendomsakte. Voor een eerste selectie: HomeNSearch heeft 1.669 objecten te koop in Dubai, waarvan 800 met een prijs vanaf AED 2 miljoen, onder meer 692 appartementen en 61 villa’s (20 oktober 2026). Neemt u wat marge boven de drempel, zeg vanaf AED 2,2 miljoen, dan blijven er nog meer dan 700 over. Voor regels die sinds onze controle kunnen zijn gewijzigd, is de servicepagina van DLD zelf het uitgangspunt.

Veelgestelde vragen

Hoeveel geld is nodig voor een Golden Visa Dubai?

Vastgoed met een totale aankoopwaarde van minstens AED 2 miljoen, ongeveer USD 545.000. Daar komen de 4% registratiekosten van DLD bij de aankoop bij en ongeveer AED 9.900 aan visumkosten voor de hoofdaanvrager (DLD, oktober 2026).

Wie komt in aanmerking voor een Golden Visa Dubai?

Via vastgoed: elke buitenlander die vastgoed in Dubai met een gezamenlijke aankoopwaarde van AED 2 miljoen of meer volledig in eigendom heeft, bij de aanvraag in de VAE is en een zorgverzekering heeft die in de VAE geldt. Nationaliteit verandert de regels niet. Er zijn ook routes voor geschoolde professionals, ondernemers, uitzonderlijke talenten en studenten.

Kan ik een Golden Visa Dubai krijgen met een hypotheek?

Ja, als de lening van een erkende lokale bank komt. De pagina van DLD vraagt, in de versie van oktober 2026, daarnaast een verklaring van geen bezwaar van de bank en een brief waaruit blijkt dat AED 2 miljoen van de prijs is betaald. Sommige makelaarskantoren zeggen dat die regel niet meer wordt toegepast, dus vraag het vóór de aankoop na bij DLD.

Telt off-plan vastgoed mee?

De federale regels accepteren off-plan objecten vanaf AED 2 miljoen die bij een goedgekeurde ontwikkelaar zijn gekocht. Hoeveel er betaald moet zijn voordat u kunt aanvragen, staat niet op de pagina van DLD. Vraag het na bij DLD voordat u tekent.

Kan een stel samen één pand gebruiken voor de Golden Visa?

Alleen als het aandeel van elke partner minstens AED 2 miljoen waard is (GDRFA). Anders bezit één partner het pand en sponsort de ander.

Heb ik een visum nodig om voor de aanvraag naar Dubai te reizen?

Dat hangt af van uw nationaliteit, en de lijst van landen die een visum bij aankomst krijgen, verandert van tijd tot tijd. Raadpleeg vóór vertrek u.ae, GDRFA of ICP om te zien of uw paspoort erop staat. Staat het er niet op, dan kunt u bij ICP een inreisvergunning voor vastgoedinvesteerders aanvragen (AED 300). Hoe dan ook moet u zelf in de VAE zijn om de aanvraag in te dienen.

Wat gebeurt er na 10 jaar Golden Visa in Dubai?

U kunt verlenging met nog eens 10 jaar aanvragen als u nog aan dezelfde voorwaarden voldoet, vooral als het pand waarop uw visum rust nog van u is. Dat pand blijft de hele looptijd geblokkeerd (GDRFA). Heeft u het verkocht zonder vervanging, dan is er niets om de verlenging op te baseren. De Golden Visa leidt nooit tot staatsburgerschap.