De Golden Visa Dubai voor vastgoedkopers is een verlengbaar verblijfsvergunning voor 10 jaar. U krijgt hem door in Dubai onroerend goed te bezitten met een aankoopwaarde van minstens AED 2 miljoen, ongeveer USD 545.000 bij de vaste koers van de dirham van 3,6725 ten opzichte van de dollar, vastgesteld door de centrale bank van de VAE. U heeft geen werkgever of lokale sponsor nodig, uw partner, kinderen en ouders kunnen worden toegevoegd, en het visum blijft geldig hoe lang u ook in het buitenland verblijft. Het Dubai Land Department (DLD) verzorgt de vastgoedtoets. De servicepagina van DLD, gecontroleerd in september 2026, stelt de overheidskosten voor de hoofdaanvrager op AED 9.884,75 en de verwerkingstijd op 7 tot 10 werkdagen.
Wie komt in aanmerking voor een Golden Visa Dubai via vastgoed
Vastgoed is een van de meerdere routes. Het overheidsportaal van de VAE vermeldt ook vakspecialisten die minstens AED 30.000 per maand verdienen, ondernemers, mensen met uitzonderlijke talenten en uitmuntende studenten (u.ae, gecontroleerd september 2026). De vastgoedroute staat open voor elke koper, ongeacht beroep of inkomen, en die route behandelt deze pagina.
Elke buitenlandse onderdaan die kwalificerend Dubai-vastgoed bezit, kan een aanvraag indienen. De regels hangen niet af van uw paspoort, dus een Britse, Indiase, Russische of Duitse koper krijgt dezelfde toets van AED 2 miljoen. Nationaliteit speelt op één praktisch punt een rol. DLD vereist dat de aanvrager zich in de VAE bevindt op het moment van indienen, en niemand kan namens u een aanvraag doen. Britse burgers staan op de visa-on-arrival-lijst van GDRFA (gecontroleerd september 2026), dus zij kunnen gewoon instappen en vliegen. Volgens de regels van GDRFA krijgen houders van een Indiaas paspoort alleen in specifieke gevallen een visum bij aankomst, bijvoorbeeld met een Amerikaans visum of een Britse of EU-verblijfsvergunning; anders moet vooraf een inreisvisum worden geregeld. Voor dat geval geeft de federale immigratiedienst (ICP) een inreisvergunning uit voor vastgoedinvesteerders, en de servicepagina noemt AED 300 aan kosten (gecontroleerd september 2026).
Het vastgoed moet op uw naam staan. DLD formuleert het als "volledig eigendom van de investeerder", in één of meerdere panden, met een totale aankoopwaarde van AED 2 miljoen of meer.
Vereisten voor het vastgoed bij de Golden Visa Dubai
De drempel wordt gemeten aan de aankoopwaarde op het moment van aankoop, zoals geregistreerd bij DLD, niet aan de huidige marktprijs. Een appartement gekocht voor AED 2,1 miljoen in 2023 blijft kwalificeren, ook als de markt sindsdien is gedaald. Een appartement gekocht voor AED 1,8 miljoen dat nu 2,3 miljoen waard is, kwalificeert niet, en een deal gesloten op AED 1,98 miljoen komt net tekort zonder dat dit achteraf te herstellen is.
Meerdere panden kunnen worden gecombineerd
Twee appartementen van AED 1,2 miljoen en AED 800.000 tellen even zwaar als één villa van AED 2 miljoen. Beide akten moeten op naam van de aanvrager staan. U hoeft in geen van beide te wonen. Verhuren is toegestaan, en het visum maakt niet uit waar u daadwerkelijk slaapt.
Off-plan eenheden
Federale regels staan één of meerdere off-plan eenheden toe met een totale waarde van minstens AED 2 miljoen, mits u koopt van een ontwikkelaar die is erkend door de lokale autoriteit (Ministerie van Economie en Toerisme VAE, Golden Visa-voorwaarden voor vastgoedinvesteerders, gecontroleerd september 2026). In Dubai wordt de aankoop geregistreerd in Oqood, het DLD-register voor off-plan verkopen. De servicepagina van DLD voor investeerders specificeert niet hoeveel van de prijs al betaald moet zijn op een off-plan eenheid, en makelaars geven verschillende antwoorden. Vraag DLD of de ontwikkelaar naar de actuele stand voordat u tekent, niet erna.
Vastgoed met hypotheek
Een hypotheek is toegestaan, maar volgens de federale voorwaarden van het Ministerie van Economie en Toerisme moet de lening afkomstig zijn van een lokale bank die door de lokale autoriteit wordt erkend. De servicepagina van DLD vraagt, zoals gecontroleerd in september 2026, om twee brieven van de bank: een non-objectieverklaring dat de bank geen bezwaar heeft tegen een verblijfsvergunning op het pand, en een brief waaruit blijkt dat AED 2 miljoen is betaald. In gewone taal: het bedrag dat u daadwerkelijk heeft ingelegd, moet AED 2 miljoen bereiken. Een villa van AED 3,5 miljoen met AED 1,4 miljoen aanbetaling kwalificeert nog niet.
Sinds begin 2026 schrijven verschillende makelaarskantoren in Dubai dat een pand met hypotheek nu op basis van de volledige waarde kwalificeert, ongeacht wat u al heeft betaald. Wij konden die wijziging niet terugvinden op de eigen pagina's van DLD of ICP. Zolang die daar niet verschijnt, geldt de brief over het betaalde bedrag als regel; bevestig dit bij DLD voordat u een aankoop plant rond een kleinere aanbetaling.
Gezamenlijk eigendom
De voorwaarde van DLD is dat het kwalificerende pand volledig eigendom is van de aanvrager. De pagina van DLD gaat niet in op mede-eigendom. Letterlijk gelezen betekent "volledig eigendom" dat een gedeelde akte mogelijk niet kwalificeert tenzij uw eigen aandeel AED 2 miljoen bereikt, en niets op de pagina staat toe dat partners samen één gezamenlijk gehouden eenheid inbrengen. De veiligere route voor een stel is daarom dat één partner het kwalificerende pand op naam heeft en de ander sponsort. Beslis dit voordat de koopovereenkomst wordt opgesteld: de namen op de akte later wijzigen is een nieuwe registratie, met bijkomende kosten.
Wat de Golden Visa Dubai kost
Er zijn twee aparte rekeningen: de aankoop van het vastgoed, en het visum zelf.
Bij de aankoop rekent DLD een registratiekosten van 4% van de prijs, die de koopovereenkomst verdeelt tussen koper en verkoper, plus kleinere kosten zoals AED 250 voor het certificaat van de eigendomsakte (DLD, Property Sale Registration, gecontroleerd september 2026). Op een appartement van AED 2 miljoen komt de 4% neer op AED 80.000. Makelaarscourtage en, bij een hypotheek, bank- en registratiekosten komen daar bovenop.
Voor het visum vermeldt DLD de volgende kosten voor de verblijfsvergunning van 10 jaar van de hoofdaanvrager:
| Onderdeel | AED |
|---|---|
| Medische keuring | 700 |
| Emirates ID | 1.153 |
| Bevestiging verblijf | 2.856,75 |
| DLD-kosten | 4.020 |
| Administratiekosten | 1.155 |
| Totaal | 9.884,75 |
Bron: DLD, Golden Visa-aanvraag voor investeerders, gecontroleerd september 2026. Elk gesponsord gezinslid wordt apart geprijsd. DLD vermeldt AED 5.774,50 per partner, kind of ouder, een eenmalige dossierkosten van AED 318,75 voor het gezin, en elke afhankelijke persoon heeft een zorgverzekering in de VAE nodig. Een gezin met twee kinderen moet rekenen op ruwweg AED 28.000 tot 30.000 aan overheidskosten, exclusief verzekering. Als u eerst een inreisvergunning nodig heeft om het land binnen te komen, komt daar AED 300 van ICP bij.
Hoe u een aanvraag indient
Golden Visa's voor vastgoed in Dubai lopen via DLD, dat het eigendom en de waarde bevestigt, en vervolgens via de verblijfsautoriteit van Dubai (GDRFA), die de vergunning uitgeeft. DLD noemt Al Manara Center, het Dubai World Trade Centre en de Golden Cube als servicepunten, plus drie geregistreerde typing agents.
- Controleer het dossier: eigendomsakte of Oqood-registratie op uw naam, totale aankoopwaarde van AED 2 miljoen of meer, bankbrieven als het pand een hypotheek heeft.
- Ga persoonlijk naar een servicepunt, dien de documenten in en betaal de kosten.
- Doe de medische keuring, die op de locatie zelf kan plaatsvinden.
- Geef vingerafdrukken af voor de Emirates ID indien vereist.
- Ontvang de verblijfsvergunning per e-mail en later de Emirates ID-kaart.
De documenten voor de hoofdaanvrager zijn beperkt: paspoort, eigendomsakte of e-title-certificaat, een pasfoto, en uw Emirates ID en huidige verblijfsvergunning als u die al heeft. De checklist van ICP voegt daar een paspoort met een geldigheid van minstens zes maanden en een in de VAE geldige zorgverzekering aan toe. DLD vraagt gezinsleden om een huwelijksakte, geboorteaktes, een zorgverzekering en, voor meerderjarige kinderen, een verklaring dat zonen en dochters ouder dan 18 ongehuwd zijn. Buitenlandse aktes moeten meestal worden gelegaliseerd voor gebruik in de VAE, en die stap duurt vaak langer dan het visum zelf.
DLD noemt 7 tot 10 werkdagen vanaf indiening. De werkelijke doorlooptijd loopt op als de hypotheekbrief of de gelegaliseerde aktes te laat komen, dus begin daar eerst mee.
Voordelen van de Golden Visa Dubai, en de grenzen ervan
Wat u krijgt, is verblijfsrecht. Gedurende 10 jaar kunt u in de VAE wonen, bankrekeningen openen, een rijbewijs halen, huren, kinderen inschrijven op school en de dagelijkse contracten tekenen waarvoor een Emirates ID nodig is. Het visum is zelf-gesponsord, dus het vervalt niet als u van baan wisselt of nooit werkt in de VAE.
Gewone verblijfsvisa van de VAE vervallen als u langer dan zes maanden aaneengesloten in het buitenland verblijft. De Golden Visa kent die grens niet, wat het overheidsportaal van de VAE als voordeel vermeldt (u.ae, bijgewerkt juli 2026). Veel eigenaren houden het visum aan als tweede thuisbasis en brengen het grootste deel van het jaar elders door.
Gezinsleden krijgen hun eigen vergunning onder uw sponsorschap. Volgens richtlijnen van ICP, gemeld door Gulf News in juli 2025, mogen zij blijven tot hun vergunning verloopt als de hoofdhouder overlijdt, in plaats van meteen te moeten vertrekken.
Wat u niet krijgt, is staatsburgerschap. De Golden Visa is een verblijfsvergunning, en ook na 10 of 20 jaar geeft dit geen recht op een paspoort van de VAE. Het verandert ook niets aan uw fiscale positie in eigen land. Waar u fiscaal inwoner bent, hangt af van de regels van uw thuisland en eventuele belastingverdragen, dus raadpleeg een belastingadviseur daar.
Wat gebeurt er na 10 jaar, of bij verkoop
De servicepagina van GDRFA stelt dat u het vastgoed moet aanhouden gedurende de gehele geldigheidsduur van de vergunning, en dat de vergunning kan worden verlengd als nog aan de voorwaarden wordt voldaan (gecontroleerd september 2026). Verlenging in jaar tien is dus dezelfde toets opnieuw: bezit u nog steeds kwalificerend Dubai-vastgoed? Houdt u het aan, dan vraagt u nog eens 10 jaar aan.
Verkopen is anders. Zodra het pand weg is, heeft het visum zijn basis verloren en kan het worden ingetrokken. Wilt u van vastgoed wisselen, koop dan de vervanging vóór of tegelijk met de verkoop, zodat u nooit een dag zonder kwalificerend eigendom zit. Dezelfde logica geldt voor off-plan: als een project wordt geannuleerd, beschermen de escrowregels van DLD het bedrag dat u heeft betaald, maar een terugbetaling is geen vastgoed, en de basis van het visum verdwijnt daarmee. Voor off-plan kopers telt het opleveringstrackrecord van de ontwikkelaar net zo zwaar als het plattegrond.
Als AED 2 miljoen te veel is: het 2-jarige vastgoedvisum
Dubai geeft ook een verlengbaar verblijfsvisum van 2 jaar uit aan vastgoedeigenaren, en de regels daarvoor zijn in april 2026 gewijzigd. Tot dan had een enige eigenaar vastgoed nodig ter waarde van minstens AED 750.000. DLD schrapte die minimumgrens voor enige eigenaren. Mede-eigenaren hebben nu ieder een aandeel nodig ter waarde van minstens AED 400.000 (KPMG flash alert van mei 2026 en Gulf News, april 2026). De drempel voor de Golden Visa bleef op AED 2 miljoen.
Het visum moet elke twee jaar worden verlengd, en DLD stelt eigen voorwaarden voor eenheden met hypotheek en off-plan eenheden, dus controleer die voor uw specifieke pand. Voor kopers die verblijfsrecht willen zonder de status voor tien jaar, kan dit voldoende zijn.
Waar te beginnen
Stel eerst het budget vast: vastgoedprijs, de DLD-kosten van 4%, courtage, en circa AED 10.000 aan visumkosten voor uzelf plus ongeveer AED 6.000 per gezinslid. Vraag daarna DLD of een geregistreerde makelaar om te bevestigen hoe uw specifieke deal zal worden beoordeeld, vooral bij een hypotheek, een off-plan eenheid of een gedeelde akte. Voor een shortlist: HomeNSearch heeft 1.856 objecten in de VAE (september 2026), zowel opgeleverd als off-plan. Een filter instellen op AED 2,2 miljoen of hoger geeft een marge boven de drempel en ruime keuze. Voor regels die mogelijk zijn gewijzigd sinds deze pagina werd gecontroleerd, is de eigen servicepagina van DLD de referentie.
Veelgestelde vragen
Hoeveel geld is nodig voor een Golden Visa Dubai?
Vastgoed met een totale aankoopwaarde van minstens AED 2 miljoen, ongeveer USD 545.000. Daarbovenop komen de DLD-registratiekosten van 4% op de aankoop en circa AED 9.900 aan visumkosten voor de hoofdaanvrager (DLD, september 2026).
Wie komt in aanmerking voor een Golden Visa Dubai?
Volgens de voorwaarden van DLD (september 2026): elke buitenlander die volledig eigenaar is van Dubai-vastgoed met een gezamenlijke aankoopwaarde van AED 2 miljoen of meer, zich bij de aanvraag in de VAE bevindt, en een zorgverzekering in de VAE heeft. Nationaliteit verandert de regels niet.
Kunnen Britse burgers de Golden Visa Dubai krijgen?
Ja, onder dezelfde voorwaarden als ieder ander. Houders van een Brits paspoort staan op de visa-on-arrival-lijst van GDRFA (september 2026), dus zij kunnen inreizen en persoonlijk een aanvraag indienen zonder vooraf een visum te regelen.
Wat gebeurt er na 10 jaar Golden Visa in Dubai?
U verlengt voor nog eens 10 jaar, mits u het kwalificerende vastgoed nog bezit, wat GDRFA vereist gedurende de hele looptijd. Heeft u het verkocht zonder vervanging, dan is er niets om tegen te verlengen. De Golden Visa gaat nooit over in staatsburgerschap.
