Zoek op "golden visa landen" en het meeste wat bovenaan staat, is een museumstuk. Artikelen die nog altijd Spanje's route van €500.000 aanprijzen (gesloten in april 2025), die nog foto's van appartementen in Lissabon tonen als weg naar verblijfsrecht (vastgoed telt in Portugal al niet meer mee sinds oktober 2023), die Ierland nog gewoon vermelden (dicht sinds februari 2023). De regelingen veranderden sneller dan de content, en in dat gat tussen die twee verliezen kopers geld.
Deze lijst is dus anders. Ze beschrijft wat er nu, medio 2026, nog daadwerkelijk openstaat voor mensen met een concreet plan: een woning kopen, en daarmee het recht krijgen om ergens te wonen. We wijzen ook aan wat gesloten is, want de duurste fout in deze niche is plannen rond een regeling die niet meer bestaat. HomeNSearch verkoopt woningen in 13 landen, een aantal daarvan komen hieronder aan bod, en de regels rond verblijfsrecht zijn bij onze kopers meteen de tweede vraag, na de prijs.
Wat een golden visa wel is, en wat niet
Haal de marketing eraf en een golden visa is niets meer dan een verblijfsvergunning tegen een investering die aan de eisen voldoet. Geen werkgever die borg staat, geen puntensysteem, geen gesprek over je bedoelingen. Je stopt geld in het land, het land laat je er wonen. De vastgoedvariant werd populair om een simpele reden: het geld verdwijnt niet in een overheidsfonds, het zit in een huis dat je kunt gebruiken, meestal verhuren, en op termijn weer verkopen.
Houd twee categorieën uit elkaar, want slordige artikelen gooien ze op één hoop. Verblijfsrecht via investering geeft je een vergunning, te verlengen zolang je het bezit aanhoudt. Staatsburgerschap via investering geeft je meteen een paspoort; Turkije en een handvol Caraïbische staten bieden dat aan. Verplichtingen, prijs en politiek liggen bij elk compleet anders, en de tweede categorie verdwijnt in Europa helemaal.
Waarom de meeste golden-visalijsten verouderd zijn
De jaren 2022 tot en met 2025 waren sloopwerk. Het VK schrapte zijn Tier 1-investeerdersvisum in februari 2022. Ierland sloot een jaar later zijn Immigrant Investor Programme. Portugal haalde vastgoed in oktober 2023 uit zijn golden visa, onder druk van een wooncrisis die Lissabon en Porto onbetaalbaar had gemaakt voor de eigen bevolking. Spanje zag dezelfde politiek zich herhalen en beëindigde op 3 april 2025 de hele regeling. Diezelfde maand oordeelde het EU-Hof van Justitie dat Malta's programma voor staatsburgerschap via investering illegaal was, waarmee het laatste paspoort-voor-geld-aanbod binnen de Unie verdween.
Zelfs Hongarije, dat in 2024 een nieuw gastinvesteerdersvisum lanceerde, schrapte de geplande optie van €500.000 aan woonvastgoed nog voordat er ook maar één aanvraag was ingediend. In West-Europa gaat het maar één kant op.
Niets hiervan wordt in oude artikelen verwerkt. Een stuk uit 2021 kan jarenlang zijn ranking behouden, klik na klik binnenhalen en ondertussen stilletjes iedereen op het verkeerde been zetten. Wij hebben kopers gehad die met een budget voor een Spaans golden visa aanklopten, maanden nadat de regeling al dood was.
Eén test in één zin voor elk golden-visa-artikel: staat Spanje er nog bij als optie, of wordt Portugees vastgoed nog als route aangeboden, dan is de pagina jaren verouderd. Sluit hem af.
Griekenland: open, maar de prijs hangt af van de postcode
Griekenland hield zijn golden visa in stand en ving een groot deel op van de vraag die Spanje en Portugal wegjoegen. Wat wél veranderde, is de prijskaart. Tot 2024 gold overal in het land een vast bedrag van €250.000; sinds 1 september 2024 zijn er drie niveaus, en het verschil daartussen is het verschil tussen een studio en een echt huis.
Het niveau van €800.000 geldt voor de plekken waar iedereen als eerste naar vraagt: de hele Attica-regio rond Athene, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, en elk eiland met meer dan 3.100 inwoners. Lees die laatste bijzin gerust twee keer, want daarop struikelen verouderde lijsten. Kreta, Rhodos en Corfu zitten allemaal ruim boven die 3.100, dus de grote vakantie-eilanden vallen samen met Athene in de hoogste categorie. Het niveau van €400.000 is de rest: het grootste deel van de Peloponnesos, Chalkidiki en de rest van de vasteland-kust, plus de echt kleine eilanden. In beide categorieën moet het geld naar één enkele woning van minstens 120 vierkante meter. Twee of drie kleine appartementen stapelen om de drempel te halen, de klassieke truc uit het €250.000-tijdperk, kan niet meer.
Een instap van €250.000 overleeft nog via twee smalle deuren: een bedrijfspand ombouwen tot woonruimte, of een monumentaal pand restaureren. Beide zijn echte verbouwingsprojecten met vergunningen, aannemers en vertraging inbegrepen, dus zie die lagere prijs als iets wat je verdient, niet iets wat je zomaar vindt.
Twee regels vangen mensen die te snel lezen. Een woning die via de regeling is gekocht, mag niet kortlopend worden verhuurd; zet hem op Airbnb en je riskeert je vergunning én een boete erbovenop. En hoewel het visum elke vijf jaar verlengd wordt zonder minimale verblijfsduur, groeit het nooit vanzelf door naar staatsburgerschap. Daarvoor is zeven jaar echt, fiscaal ingezetenschap in Griekenland nodig, plus een taalexamen.
De vergunning geldt ook voor je partner, kinderen onder de 21 en beide sets ouders, en ze opent de Schengenzone voor 90 dagen per periode van 180 dagen. Bekijk in onze Griekenland-catalogus wat het niveau van €400.000 buiten Athene oplevert; dat is vaak meer dan mensen verwachten.
VAE: AED 2 miljoen, tien jaar, geen minimale verblijfsduur
De VAE runt op dit moment de drukste aan vastgoed gekoppelde verblijfsregeling ter wereld, en die bewoog de tegenovergestelde kant op van Europa: de regels werden losser, niet strenger. Bezit je woonvastgoed ter waarde van AED 2 miljoen, ongeveer US$545.000, dan kom je in aanmerking voor een verlengbaar golden visa van tien jaar. Partner, kinderen en zelfs huispersoneel mogen als afhankelijke gezinsleden mee, en er geldt geen minimale verblijfsduur om het visum geldig te houden.
De drempel is de waarde op de eigendomsakte, en Dubai laat toe dat je meerdere panden combineert om daar te komen. Woningen die nog gebouwd worden (off-plan) van erkende ontwikkelaars tellen mee. Woningen met een hypotheek ook; sinds begin 2024 hoef je niet meer eerst een vast bedrag te hebben afgelost, je bank geeft simpelweg een no-objectionverklaring af voor de aanvraag.
Het proces zelf gaat, naar verblijfsrecht-maatstaven, snel. Voor vastgoed in Dubai loopt het via het Land Department: een toets van de eigendomsakte, een medische keuring, biometrie voor de Emirates ID, en het visum ligt doorgaans binnen weken klaar, niet maanden. Abu Dhabi en de andere emiraten volgen een parallel traject met dezelfde logica van AED 2 miljoen, dus de keuze voor een emiraat is eigenlijk een keuze voor een markt, niet voor een andere regeling.
Wees je wel bewust van wat je precies koopt. Dit is verblijfsrecht gekoppeld aan een bezit, geen weg naar een paspoort. De Emiraten naturaliseren investeerders in de praktijk niet, en verkoop je en zak je onder AED 2 miljoen, dan vervalt het visum samen met het pand. Daar staat tegenover: geen inkomstenbelasting, geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting (alleen een eenmalige overdrachtsheffing van 4% bij aankoop), en brutohuurrendementen van 6-8% in het middensegment. Voor veel houders is het visum zelf al het rendement.
In onze VAE-catalogus zie je meteen welke woningen die grens van AED 2 miljoen op zichzelf al halen.
Cyprus: permanent verblijf met een nieuwbouwwoning
Cyprus geeft permanent verblijf, geen tijdelijke vergunning, en dat ene woord verandert de rekensom. De snelle route vereist €300.000 plus btw, geïnvesteerd in een nieuwe woning die rechtstreeks van een ontwikkelaar wordt gekocht. Alleen bij eerste verkoop. Woningen die al eerder verkocht zijn, tellen niet mee, tot verrassing van ongeveer de helft van de kopers die intussen al verliefd zijn geworden op een tien jaar oude villa in Paphos.
De rest van het dossier draait om herkomst en inkomen. Het geld moet van buiten het land komen, en je moet een zeker jaarinkomen van buiten Cyprus aantonen: €50.000 voor de hoofdaanvrager, €15.000 extra voor een partner en €10.000 per kind ten laste. Goedkeuring komt meestal binnen enkele maanden, de status is meteen permanent, en om die te behouden geldt precies één eis: minstens eens in de twee jaar voet aan wal zetten op het eiland.
Twee kanttekeningen die we elke klant meegeven. Cyprus zit niet in Schengen, dus deze vergunning opent de Europese grenzen niet zoals Grieks verblijfsrecht dat doet; toetreding wordt al jaren "op korte termijn" genoemd en gebeurt maar niet. En de btw bepaalt de echte prijs. Het standaardtarief is 19%, maar voor de eerste 130 vierkante meter van een woning waarin je zelf gaat wonen, geldt onder voorwaarden een verlaagd tarief van 5%. Bij een aankoop van €300.000 scheelt dat €42.000, iets om vóór ondertekening al goed te regelen.
Met de aanscherping van 2023 kwam er nog een verplichting bij: houders bevestigen nu elk jaar dat de investering en het inkomen achter de aanvraag nog steeds kloppen, samen met een blanco strafblad. Het is routinepapierwerk, geen valstrik, maar negeer het en de permanentie houdt stilletjes op permanent te zijn.
Limassol, Paphos en Larnaca vangen het grootste deel van deze vraag op. Onze Cyprus-pagina laat zien wat €300.000 in elk van de drie oplevert, en het verschil tussen die steden is groter dan je zou denken.
Turkije: $400.000 koopt staatsburgerschap, niet alleen verblijf
Turkije hoort met een sterretje op deze lijst, want het land biedt geen verblijfsrecht. Het biedt staatsburgerschap. Koop onroerend goed met een officieel getaxeerde waarde van minstens US$400.000, accepteer een verkoopverbod van drie jaar dat op de eigendomsakte wordt genoteerd, en je kunt een Turks paspoort aanvragen voor jezelf, je partner en kinderen onder de 18. Zes tot negen maanden is een normale doorlooptijd. Geen verblijfseis, geen taaltoets, en dubbele nationaliteit is toegestaan.
De aankoop wordt strenger gecontroleerd dan een gewone transactie. Een door de staat erkende taxateur bevestigt de waarde, het geld moet via Turkse banken lopen met de vereiste deviezendocumenten, en de aangegeven prijs op de akte moet kloppen met de werkelijkheid. De oude gewoonte om lager op te geven om overdrachtsbelasting te besparen, is hier fataal: het maakt de aanvraag voor staatsburgerschap ongeldig.
De eerlijke waarschuwing zit in de munt. De lira daalt al een decennium, dus de vraag is niet of een woning bij taxatie de $400.000 haalt, maar of ze dat na jouw drie jaar nog steeds waard is. Toplocaties in Istanbul en gevestigde kustmarkten rond Antalya en Bodrum houden hun dollarwaarde veel beter vast dan massaal gebouwde buitenwijken die geprijsd zijn voor de paspoorthandel. Koop eerst het pand, het staatsburgerschap komt op de tweede plaats.
Voor de volledigheid: Turkije verleent ook staatsburgerschap tegen een bankdeposito of fondsinvestering van US$500.000, drie jaar aangehouden. Vrijwel iedereen kiest toch voor de vastgoedroute, want een appartement in Kadıköy levert in elk geval huur op terwijl het wacht.
Montenegro: elke woning, een verlengbare vergunning
Montenegro is de minimalistische optie. Helemaal geen drempel: bezit een bewoonbare woning die op je naam staat, en je kunt een tijdelijke verblijfsvergunning aanvragen, afgegeven voor een jaar en te verlengen zolang je de woning aanhoudt. Voor kopers aan de Baai van Kotor of in Budva is dit vaak een bijeffect van de aankoop van een vakantiehuis, eerder dan de reden ervoor.
De aanvraag gebeurt persoonlijk, vraagt om een zorgverzekering en bewijs dat je jezelf kunt onderhouden, en blijft gebonden aan die specifieke woning. Verkoop het huis, en de basis voor de vergunning verdwijnt mee.
Weet ook wat het niet is. De vergunning laat je in het land wonen, maar biedt geen snelweg naar een paspoort, en de regeling voor staatsburgerschap via investering die mensen zich half herinneren, sloot eind 2022. Het lange spel hier is EU-toetreding. Montenegro is de kandidaat die het verst gevorderd is, en eigenaars die al jarenlang legaal verblijf hebben opgebouwd voordat het lidmaatschap er is, zitten er goed bij als het zover komt.
Georgië: $100.000 en van de lichtste papierwinkel ter wereld
Georgië geeft een verblijfsvergunning aan buitenlanders die onroerend goed bezitten dat is getaxeerd op US$100.000 of meer, bevestigd door een erkende lokale taxatie. De bureaucratie is berucht dun. Een aankoop registreren kost één dag bij een publieke dienstverleningsbalie, het vergunningstraject wordt in weken gemeten, en gezinsleden kunnen samen met de eigenaar meeaanvragen.
Eén eigenaardigheid maakt de vergunning minder urgent dan ze klinkt: onderdanen van bijna honderd landen mogen sowieso al een vol jaar visumvrij in Georgië verblijven. De vergunning bewijst haar waarde zodra je je écht wilt vestigen, lokale bankrekeningen wilt openen of een bedrijf wilt runnen zonder jaarlijkse grensuitstapjes. En tegen Batumi-prijzen koop je voor US$100.000 nog steeds een goed appartement aan zee, iets wat in het grootste deel van kust-Europa al lang niet meer waar is.
De rest van het veld, kort
Een paar regelingen verdienen elk een regel. Letland ruilt nog altijd een verblijfsvergunning voor €250.000 aan vastgoed plus een staatsheffing; de aantallen zijn klein, maar de deur staat open. Malta's programma voor permanent verblijf draait op een woning die je huurt of koopt plus een bijdrage aan de overheid, en het overleefde de rechterlijke uitspraak die het paspoortprogramma van het eiland de das omdeed. Hongarije's herrezen investeerdersvisum loopt via erkende vastgoedfondsen vanaf €250.000, niet via het zelf kopen van een appartement.
Aan de andere kant van de Atlantische Oceaan verkopen vijf Caraïbische staten (Saint Kitts en Nevis, Antigua, Dominica, Grenada, Saint Lucia) staatsburgerschap met goedgekeurd resortvastgoed als een van de betalingsopties; prijzen beginnen rond US$200.000 en stegen na 2023 flink onder druk van de VS en de EU. En het Amerikaanse EB-5, dat voortdurend met de haren op deze lijsten wordt bijgesleept, is helemaal geen vastgoedprogramma. Het is een baanscheppende bedrijfsinvestering vanaf US$800.000. Een appartement in Miami kopen levert je een appartement in Miami op.
Portugal en Spanje: kopen mag, papieren komen apart
Geen van beide landen beperkt buitenlanders in het kopen van vastgoed. Wat verdwenen is, is de ruil van vastgoed tegen papieren.
Portugals golden visa draait nu op andere brandstof: investeringsfondsen vanaf €500.000, donaties aan cultuur of onderzoek vanaf €250.000, en banencreatie-routes die weinigen gebruiken. Het traject van vijf jaar naar staatsburgerschap is het kortste van West-Europa, en dat houdt de fondsroute druk bezet. Kopers die vooral in Portugal wilden wonen, komen doorgaans beter uit bij het D7-visum, dat vraagt om stabiel passief inkomen gekoppeld aan het nationale minimumloon in plaats van kapitaal, of bij het D8 voor thuiswerkers.
Spanje biedt sinds april 2025 helemaal geen investeringsroute meer. Het non-lucratief visum (passief inkomen van ruwweg €2.400 per maand voor de hoofdaanvrager, geen werken in Spanje) en het digital-nomadvisum dragen nu de last. Beide kun je gewoon combineren met een Spaanse woning; alleen kwalificeert die woning zelf niet meer.
Een route kiezen, en iemands lijst controleren
Naast elkaar gezet, ordenen de openstaande regelingen zich vanzelf naar waar je op stuurt. Schengen-toegang zonder te verhuizen: Griekenland vanaf €400.000. Een belastingvrije uitvalsbasis die je ook echt gebruikt: de VAE bij AED 2 miljoen. Permanente status in een EU-land voor de laagste instap: Cyprus bij €300.000 plus btw. Een tweede paspoort: Turkije bij US$400.000. Een steunpunt aan de kust met een bescheiden budget: Montenegro of Georgië, waar de woning het doel is en de vergunning de bonus.
Voordat je op welke lijst dan ook afgaat, deze inbegrepen, loop je dezelfde vijf controles langs die wij zouden doen:
- Zoek de publicatiedatum op. In deze niche is alles ouder dan een jaar geschiedenis, geen leidraad.
- Controleer de regeling bij een overheidsbron, niet bij een bureaupagina met een verkooptrechter eraan vast.
- Kijk uit voor regionale niveaus. Eén enkel koptekstbedrag voor Griekenland klopt al niet meer sinds september 2024.
- Vraag wat de woning niet mag. Griekenland verbiedt kortlopende verhuur van golden-visa-woningen.
- Vraag wanneer je mag verkopen. Turkije blokkeert de eigendomsakte voor drie jaar.
Bij elke regeling op deze pagina veranderden tussen 2023 en 2026 de regels, en dat gaat opnieuw gebeuren. HomeNSearch houdt ze bij in de 13 landen die we bestrijken, en onze lokale teams horen conceptwijzigingen doorgaans al van advocaten ter plaatse voordat ze wet worden. Wil je een shortlist die is getoetst aan jouw budget, paspoort en fiscale positie, vraag het ons. Dat gesprek kost niets. Een verkeerde aankoop van €400.000 terugdraaien wél.
Veelgestelde vragen
Welke landen geven in 2026 nog verblijfsrecht bij aankoop van vastgoed?
Griekenland (vanaf €400.000 in de meeste regio's, €800.000 in Athene en de bekende eilanden, €250.000 voor ombouw- of restauratieprojecten), de VAE (AED 2 miljoen), Cyprus (€300.000 plus btw in nieuwbouw), Montenegro (elke geregistreerde woning), Georgië (US$100.000) en Letland (€250.000, klein maar functionerend). Turkije gaat een stap verder en geeft staatsburgerschap bij US$400.000. Ook een aantal Caraïbische staten verkopen staatsburgerschap met vastgoedopties, maar dat zijn paspoortprogramma's, geen plekken waar de meeste kopers ook echt willen wonen.
Kan ik nog een golden visa krijgen in Spanje of Portugal?
Niet via vastgoed. Spanje beëindigde zijn golden visa volledig op 3 april 2025. Portugals regeling bestaat nog, maar vastgoed telt niet meer mee sinds oktober 2023; de actieve routes zijn fondsen vanaf €500.000 en culturele donaties vanaf €250.000. Was het doel vooral er wonen in plaats van investeren, dan zijn Spanje's non-lucratief visum en Portugals D7 de eerlijke alternatieven, beide gebaseerd op inkomen in plaats van kapitaal.
Wat is de goedkoopste manier om via vastgoed Europees verblijfsrecht te krijgen?
Montenegro, waar elke bewoonbare woning een verlengbare vergunning oplevert zonder minimumprijs. Binnen de EU is Griekenlands route van €250.000 voor ombouw en restauratie de bodem, als je een project aandurft. Anders is het Cyprus bij €300.000 plus btw voor permanente status, en dan Griekenlands niveau van €400.000 voor mobiliteit binnen Schengen.
Leidt een golden visa tot staatsburgerschap?
Nergens vanzelf. Griekenland vraagt zeven jaar écht verblijf plus een taalexamen. Cyprus telt de jaren die je fysiek op het eiland doorbrengt. Portugal is de uitzondering met vijf jaar, en daarom blijft de fondsroute er druk bezet, ook zonder vastgoed. Turkije slaat de wachtrij over en geeft staatsburgerschap rechtstreeks tegen de aankoop van $400.000. De VAE naturaliseert investeerders in de praktijk helemaal niet.
Moet ik in het land wonen om het visum te behouden?
Meestal niet, en dat is precies het product. Griekenland stelt geen minimale verblijfsduur. De VAE vereist alleen dat je de kwalificerende woning aanhoudt. Cyprus wil één bezoek per twee jaar. Montenegro is de uitzondering; die vergunning gaat ervan uit dat je er echt bent, en verlengingen worden lastiger als dat nooit het geval is. Turkse staatsburgers zijn, uiteraard, aan niemand verblijf verschuldigd.
