Tien jaar geleden fotografeerde je een leegstaand appartement in Koukaki, zette je het op Airbnb en had je binnen een week je eerste boeking. Niemand controleerde iets. Dat Griekenland bestaat niet meer. Het land heeft inmiddels een van de strakst georganiseerde kortetermijnverhuurregimes van Europa: een registratienummer per woning, een veiligheidswet met echte tanden, een vergunningstop in het centrum van Athene, en vanaf mei 2026 een EU-verordening die niet-geregistreerde advertenties in één klap van alle grote platforms haalt.
Belangrijker voor wie overweegt te kopen: de markt zelf mankeert niets. Het Griekse toerisme breekt record na record, de bezetting op de eilanden in juli en augustus beschaamt bijna heel het Middellandse Zeegebied, en een legale, verzekerde, geregistreerde verhuur levert ongeveer hetzelfde op als voorheen, min een vaste laag papierwerk-kosten. De regels raken vooral mensen die het maar op hun beloop wilden laten.
Deze gids loopt door wat de wet in 2026 werkelijk eist, wat naleving kost, waar de beperkingen het hardst toeslaan en wanneer een huurcontract van twaalf maanden verstandiger is.
Het AMA-nummer: zonder registratie geen advertentie
Elke woning die in Griekenland voor korte termijn wordt verhuurd, heeft een AMA nodig: een registratienummer, uitgegeven via de onlinesystemen van AADE, de Griekse belastingdienst. Je registreert per pand, niet per verhuurder, en het nummer moet zichtbaar zijn op elke advertentie: Airbnb, Booking.com, Vrbo, je eigen website, allemaal. Een advertentie zonder zichtbaar AMA-nummer is op het eerste gezicht al illegaal, en een inspecteur hoeft de woning niet eens te bezoeken om dat te zien. Lezen van de advertentie volstaat.
De registratie zelf is het simpele deel. Het gaat volledig online, hangt aan je Griekse belastingnummer, en een lokale boekhouder regelt het doorgaans tegen een bescheiden vergoeding, samen met je jaarlijkse aangifte. Waar eigenaren onderuitgaan, is bij de verplichtingen die uit die registratie volgen. Elk verblijf moet worden opgegeven in het AADE-register voor kortetermijnverhuur. De platforms melden je bruto-inkomsten zelf al aan de fiscus, dus die twee datasets worden vergeleken, en een verschil tussen wat Airbnb doorgaf en wat jij aangaf is een van de snelste manieren om een controle over jezelf af te roepen.
Buitenlandse eigenaren hebben eerst een Grieks belastingnummer (AFM) nodig. Kocht je via een advocaat, dan heb je dat al: het is vereist voor de aankoop zelf.
Wet 5170/2025: de kwaliteits- en veiligheidslat
Registratie was ooit het hele verhaal. Sinds Wet 5170/2025 van kracht is, is dat nog maar het instapkaartje. De wet stelt minimumeisen aan elke geregistreerde kortetermijnverhuur en gaf inspecteurs eindelijk iets concreets om te controleren, meer dan alleen het nummer op de advertentie.
De kerneisen zien er zo uit:
- Aansprakelijkheidsverzekering voor gasten, afgesloten bij een verzekeraar met een vergunning in Griekenland
- Brandblussers en rookmelders, geïnstalleerd en werkend, niet nog ongeopend in een kast
- Een veiligheidscertificaat voor de elektrische installatie, afgetekend door een erkend elektricien
- Een ongediertebestrijdingscertificaat van een erkende dienstverlener
- Een ruimte die als volwaardige woonruimte geldt, met daglicht en ventilatie; een kelder of bergruimte verkleed als studio komt er niet doorheen
- Een noodinformatieblad voor gasten, met vluchtwegen en alarmnummers
Niets hiervan is exotisch. Het komt ongeveer overeen met wat een klein gastenverblijf altijd al moest regelen, alleen dan op de schaal van een appartement. Voor een woning die in de afgelopen decennia is gebouwd of gerenoveerd, komt het vooral neer op twee vakmensen en een verzekeringsmakelaar boeken. Oudere huizen op de eilanden vragen soms echt werk, meestal aan de bedrading, en dat reken je liever van tevoren in als de leidingen ouder zijn dan je boekhouder.
De verzekering is waar buitenlandse eigenaren het vaakst de mist ingaan, omdat de polis van een Griekse verzekeraar met vergunning moet komen. De inboedelpolis van je huis in Rotterdam of Antwerpen telt niet mee, hoe ruim de aansprakelijkheidsdekking ook oogt.
Inspecties en boetes
Handhaving is geen theorie meer. Inspecteurs komen langs, en de boetes lopen doelbewust op: pijnlijk de eerste keer, aanzienlijk erger bij herhaling, en aan de bovenkant zwaar genoeg om meer dan een seizoen aan huurinkomsten weg te vagen. Verhuren zonder enig AMA-nummer valt in de zwaarste categorie. De logica is helder: Griekenland wil kortetermijnverhuur niet verbieden, het wil dat niet-naleving overduidelijk slecht uitpakt.
Een handig vuistregel: volledige naleving kost een paar honderd euro per jaar plus wat eenmalige certificaten. Betrapt worden zonder die papieren kan meer kosten dan een tweekamerappartement in Athene in een jaar opbrengt. Er is geen scenario waarin het overslaan van het papierwerk winst oplevert.
De stop in Athene, en waarom Thessaloniki de moeite waard is om in de gaten te houden
In de dichtbevolkte centrale wijken van Athene, precies de buurten die het grootste deel van de Airbnb-groei van de stad opslokten, geeft de overheid geen nieuwe AMA-registraties meer af. Een woning daar zonder bestaand nummer kan er zolang de stop duurt geen krijgen. De redenering is dezelfde als in Barcelona of Lissabon: hele panden waren omgebouwd tot sleutelkastjeshotels terwijl bewoners tevergeefs naar een woning zochten, en het centrum liep straat voor straat leeg.
Bestaande registraties blijven gewoon werken, met een interessant neveneffect: appartementen binnen de bevroren zones met een lopend AMA-nummer worden nu tegen een premie verhandeld, omdat de vergunning zelf het schaarse goed is geworden. Een verkoper die adverteert met "actieve kortetermijnverhuurregistratie" in het centrum van Athene, vertelt je iets over de prijs nog voordat je de keuken hebt gezien.
Twee conclusies voor kopers. Ga nooit uit van de gedachte dat een appartement in het centrum van Athene zomaar kort verhuurd mag worden. Check in welke wijk het staat, of er al een registratie bestaat, en of die de verkoop overleeft; laat je advocaat alle drie schriftelijk bevestigen. En houd Thessaloniki in de gaten. Dezelfde druk die tot de stop in Athene leidde, speelt daar ook, en niemand in de Griekse markt zou opkijken van vergelijkbare beperkingen. Kopen in het centrum van de tweede stad van Griekenland puur voor Airbnb-inkomsten betekent gokken dat de regels blijven zoals ze zijn. Dat is de laatste tijd niet gebeurd.
Buiten deze zones, op de eilanden, langs de kust en in de rest van het land, blijven registraties gewoon open en is de landelijke norm hierboven het complete regelboek.
Een paar appartementen of een onderneming? Let op de drempel
De Griekse wet trekt een grens tussen iemand die rustig een of twee panden verhuurt en iemand die feitelijk een accommodatiebedrijf runt. Onder die grens geef je de huurinkomsten gewoon als particulier op en blijft het leven relatief overzichtelijk. Erboven behandelt de staat de activiteit als beroepsmatig: bedrijfsregistratie, btw, heffingen per overnachting en de boekhoudverplichtingen die daarbij horen.
Waar de grens precies ligt, is door de jaren heen verschoven en hangt deels af van hoeveel panden je verhuurt en hoe je de zaak hebt gestructureerd; behandel het dus als een vraag voor je boekhouder voordat je uitbreidt, niet erna. Het patroon is simpel te onthouden. Eén of twee panden: eenvoudig regime. Bouw je een portefeuille op, dan verwacht Griekenland dat je je ook gedraagt als de hotelier die je bent geworden. Genoeg buitenlandse eigenaren zijn dat onderscheid met terugwerkende kracht tegengekomen, en een btw-naheffing is niemands favoriete brief.
Hoe de inkomsten worden belast
Voor particulieren binnen het eenvoudige regime wordt de kortetermijnverhuur belast tegen progressieve tarieven: mild over de eerste schijf, oplopend naarmate het jaarbedrag groeit. Griekenland rekent gasten ook een kleine klimaatbijdrage per nacht, hoger in de zomermaanden, die de verhuurder int en doorgeeft. Je geeft de inkomsten jaarlijks aan, en omdat de platforms je brutobedrag al bij AADE hebben gemeld, moeten jouw cijfers daarmee overeenkomen.
De meeste thuislanden van kopers hebben een belastingverdrag met Griekenland, dus dezelfde inkomsten worden niet volledig dubbel belast, maar je doet hoe dan ook aangifte in Griekenland, ongeacht waar je woont. Een boekhouder die kortetermijnverhuur als specialisme heeft, regelt de hele cyclus, meestal voor een paar honderd euro per jaar. Gezien wat het je bespaart aan mismatches en gemiste deadlines, is het de minst overbodige post in het budget.
Nog een gewoonte om vanaf dag één op te bouwen: bewaar elke factuur. Certificaten, verzekering, schoonmaak, reparaties, boekhouderskosten. Sommige posten verlagen je belastbare grondslag, en alles beantwoordt vragen mocht AADE er ooit een stellen.
Mei 2026: naleving stopt met vrijblijvend zijn
Tot nu toe hing handhaving af van of de Griekse autoriteiten je vonden. Vanaf mei 2026 verandert de EU-verordening voor kortetermijnverhuur de mechaniek volledig. Platforms die in de EU actief zijn, moeten registratienummers verzamelen, ze verifiëren tegen officiële registers en advertenties verwijderen die de check niet doorstaan. Boekingsgegevens stromen volgens een vast schema van platforms naar autoriteiten, in alle lidstaten tegelijk.
Bekijk dat vanuit het perspectief van een niet-geregistreerde verhuurder. Er komt geen klop op de deur. De advertentie verdwijnt gewoon uit Airbnb en Booking.com, in dezelfde week, samen met de reviewgeschiedenis en de boekingskalender die jaren kostte om op te bouwen. De grijze zone die casual niet-naleving overleefbaar maakte, wordt op platformniveau gesloten, en Griekenland, waar het register via AADE al draait, is een van de landen waar die schakelaar meteen scherp om kan. Wie in 2026 koopt met korte verhuur in gedachten, doet er verstandig aan vanaf dag één volledig geregistreerd te staan.
Golden-visakopers: je woning mag geen Airbnb zijn
Eén regel verrast beleggers regelmatig genoeg om er een aparte paragraaf aan te wijden. Woningen die via het Griekse golden-visaprogramma zijn gekocht, mogen onder de regels die sinds 2024 gelden niet voor korte termijn worden verhuurd. Het verbod staat in het programma zelf ingebakken: overtreed het en je riskeert forse boetes, plus de verblijfsvergunning erbij. De golden visa is nu een residentieproduct, geen rendementsproduct, en de Griekse autoriteiten hebben expliciet laten weten dat ze het menen.
Wil je zowel een Griekse verblijfsvergunning als Airbnb-inkomsten, dan werkt alleen een constructie met gescheiden panden: één woning gekocht voor de visa, een andere, buiten het programma om gekocht, die het geld verdient. En als residentie voor jou niet relevant is, geldt niets van dit alles. Een gewone aankoop kent geen enkele beperking op korte verhuur behalve wat hierboven al staat. We hebben de regio's en drempels in kaart gebracht in onze gids over waar je vastgoed koopt in Griekenland, die goed aansluit op dit artikel.
Waar korte verhuur nog steeds goed werkt
Haal de krantenkoppen weg en de kaart blijft grotendeels groen. De stop in Athene dekt een handvol centrale wijken in één stad. Overal elders draait het model dat Griekse kortetermijnverhuur ooit aantrekkelijk maakte nog gewoon: sterke zomers, tussenseizoenen die elk jaar iets langer worden, en aankoopprijzen die ver onder vergelijkbare kust in Spanje, Portugal of Zuid-Frankrijk liggen.
De eilanden met een echt seizoen doen het zware werk. Kreta, Rhodos en Corfu bieden meer dan twintig weken vol te boeken en luchthavens met jaarrond verbindingen. De drukkere Cycladen persen verbluffende nachtprijzen samen in een korter venster. De kust van de Peloponnesos en Chalkidiki ruilen piekseizoensdrukte in voor een veel goedkopere instap en een groeiende binnenlandse markt. Zelfs Athene buiten de bevroren zones werkt, met het bijzondere voordeel van stadsvraag in februari, wanneer de eilanden slapen. Bekijk het Griekse aanbod op HomeNSearch en je ziet de spreiding: hetzelfde bedrag koopt een studio in de verkeerde postcode of een huis met twee slaapkamers in een dorp, met zeezicht en een open registratiezone eromheen.
De rekensom van legale verhuur
Wat kost het regelboek eigenlijk? Voor een doorsnee appartement: de aansprakelijkheidsverzekering kost een paar honderd euro per jaar. Het elektrische certificaat en de ongediertepapieren zijn eenmalig of periodiek te vernieuwen tegen lage honderden euro's. Melders en blussers zijn een verwaarloosbare eenmalige aankoop. Tel de boekhouder erbij op en je komt uit op een vaste nalevingslaag van ruim onder de duizend euro per jaar, zodra de certificaten geregeld zijn.
Zet dat tegenover de opbrengst en het beeld valt uiteen naar ligging. Een goed gelegen appartement met twee slaapkamers bij een strandplaats op Kreta kan over een lang seizoen tienduizenden euro's bruto opleveren, dus naleving eet daar maar een klein percentage van de omzet op. Schoonmaak, beheer en platformcommissies waren toch al de grotere kostenposten. Op een eiland met een kort seizoen van veertien verhuurbare weken bijten dezelfde vaste kosten merkbaar harder, en een marginaal pand kan glijden van "prima rendement" naar "duur hobbyproject" zodra elk certificaat betaald is. Regelgeving heeft het model niet geruïneerd; ze heeft de inzet op de lengte van het seizoen verhoogd.
Reken alles door voordat je iets koopt op basis van de projecties van een makelaar. Ons artikel over hoe huurrendement werkelijk werkt loopt door de methode, inclusief de kosten die glimmende projecties stilzwijgend overslaan.
De vangnetoptie: langlopende verhuur
Soms is het antwoord om het hele apparaat over te slaan. Een huurcontract van twaalf maanden vraagt geen AMA, geen aansprakelijkheidspolis voor gasten, geen bijdrage per nacht, en de stop in Athene raakt het niet. De bruto-inkomsten liggen lager, vaak een derde tot de helft onder een goed gerund kortetermijnverblijf op een sterke locatie, maar dat geldt ook voor de kosten, de leegstand en het werk. Griekenland biedt bovendien belastingvoordelen aan eigenaren die overstappen van kort naar lang verhuren, wat het verschil verder verkleint, vooral in Athene waar de huurvraag diep en constant is.
Voor een appartement binnen de bevroren wijken zonder overdraagbaar AMA is langlopende verhuur niet het vangnet; het is het plan. Overal elders is het de eerlijke benchmark. Een kortetermijnverhuur die alleen wint van een langlopend contract als je twaalf weken winterse leegstand negeert, wint helemaal niet.
Checklist voor je eerste boeking
- Regel je Griekse belastingnummer (AFM), als de aankoop je dat nog niet gaf.
- Bevestig dat de woning buiten een bevroren registratiezone valt, of dat een bestaand AMA-nummer geldig meegaat met de verkoop.
- Registreer het pand via AADE en verkrijg het AMA-nummer.
- Sluit een aansprakelijkheidsverzekering af bij een Griekse verzekeraar met vergunning.
- Installeer rookmelders en brandblussers; laat het elektrische veiligheidscertificaat en het ongediertecertificaat opstellen.
- Stel het noodinformatieblad voor gasten samen, met vluchtwegen en contactnummers.
- Toon het AMA-nummer op elke advertentie, op elk platform, voordat je een eerste boeking accepteert.
- Huur een boekhouder in; geef elk verblijf op in het AADE-register en int de klimaatbijdrage.
- Zet de vernieuwingen in je agenda: de verzekering jaarlijks, de certificaten op hun eigen cyclus.
Doe dit allemaal en mei 2026 gaat volledig aan je voorbij zonder gevolgen. Sla de helft ervan over en diezelfde datum wordt een deadline.
Veelgestelde vragen
Heb ik een AMA-nummer nodig voor één kamer, of alleen voor hele woningen?
Elke accommodatie die via een platform voor korte termijn wordt aangeboden, heeft een eigen registratie nodig, en het nummer moet zichtbaar zijn op de advertentie. De verplichting hangt vast aan de geadverteerde ruimte, niet aan hoeveel van het pand je toevallig bezit.
Kan ik in het centrum van Athene nog een vergunning voor kortetermijnverhuur krijgen?
Niet in de bevroren wijken zolang de beperking geldt. Bestaande registraties daar blijven gewoon werken, en juist daarom krijgen centrale appartementen met een lopend AMA-nummer nu een meerprijs. Buiten die zones, inclusief het grootste deel van Athene en de rest van het land, blijft registratie gewoon mogelijk.
Wat gebeurt er in mei 2026 als mijn advertentie geen geldig nummer heeft?
De EU-verordening verplicht platforms om registratienummers te verifiëren en advertenties te verwijderen die de check niet doorstaan. In de praktijk kun je bij een niet-conforme advertentie verwijdering verwachten in plaats van een waarschuwingsbrief, bovenop welke boetes de Griekse autoriteiten ook opleggen voor niet-geregistreerd verhuren.
Mag ik een woning die ik via de golden visa heb gekocht, kort verhuren?
Niet als je onder de regels kocht die sinds 2024 gelden. Kortetermijnverhuur van die woningen is verboden, en een overtreding riskeert zowel forse boetes als de verblijfsvergunning zelf. Woningen die buiten het programma zijn gekocht, kennen die beperking niet.
