Jak kupić nieruchomość w Armenii jako cudzoziemiec

Kupno nieruchomości w Armenii jest dla cudzoziemca możliwe na niemal tych samych zasadach co dla obywatela. Mieszkania, domy, biura i lokale handlowe można mieć na pełną własność, bez karty pobytu i bez limitu dla cudzoziemców. Granica biegnie przy gruncie: Konstytucja zabrania cudzoziemcom posiadania ziemi, a Kodeks gruntowy pozwala im mieć tylko działki pod budynkami mieszkalnymi i komercyjnymi, ale nie grunty rolne. Kupno mieszkania nie daje prawa pobytu w Armenii, a zasady pobytowe zmieniają się 1 listopada 2026 roku. Kolejne sekcje omawiają każdy punkt wraz ze źródłami; dane sprawdziliśmy w październiku 2026.

Ceny i kto kupuje

Komitet Katastru podał, że w pierwszej połowie 2026 roku średnia cena mieszkania w budynku wielorodzinnym w Erywaniu wyniosła 505 900 dramów (AMD) za m², czyli o 9,1% więcej niż rok wcześniej (ArmInfo, sierpień 2026). To około 1400 USD przy kursie rzędu 360 AMD za dolara. Średnia za 2025 rok to 464 300 AMD za m² i wzrost o zaledwie 0,3%, więc większość 2025 roku rynek stał w miejscu. Bank Centralny stwierdził w sierpniu 2026, że w drugim kwartale wzrost wrócił, a deweloperzy chętniej zabiegają o nabywców-nierezydentów, żeby podtrzymać sprzedaż (Armenpress, 4 sierpnia 2026). Euronews, powołując się na Komitet Katastru, podał 13 października 2026, że ceny mieszkań w Erywaniu wzrosły w samym sierpniu o 2,9%, a rok do roku o 23,5%. To dane z jednego miesiąca; kolejne publikacje Katastru pokażą, czy trend się utrzyma.

Kupujący z zagranicy to niewielka, ale rosnąca grupa. Obywatele państw obcych brali udział w 4413 transakcjach nieruchomościowych w Armenii w 2025 roku (+13,4%, czyli 7,4% wszystkich transakcji); w pierwszej połowie 2026 roku było ich 2313, o 37% więcej niż w tym samym okresie 2025 (dane Komitetu Katastru za ArmInfo). Liczby obejmują razem zakupy i sprzedaże: w 2025 roku cudzoziemcy kupili 2014 nieruchomości, a sprzedali 2524. Z tych, które kupili, 1304 leżały w Erywaniu, 221 w Kotajku i 78 w Lori. Wśród zagranicznych kupujących pierwsi są Rosjanie, za nimi obywatele USA i Iranu, a według Euronews Rosjanie stanowią około 72% wszystkich transakcji cudzoziemców.

Gdzie kupują cudzoziemcy

• Erywań przyciąga większość popytu. Centralny Kentron i sąsiedni Arabkir to najdroższe dzielnice; w drugim kwartale 2026 ceny rosły najszybciej w Nork-Marasz, Szengawit i Ajapniak (dane Komitetu Katastru za JAMnews). Dane użytkowników Numbeo z października 2026 podawały dla mieszkań w centrum około 1,2 mln AMD za m², a poza centrum około 565 000. To próbki cen ofertowych, nie średnia Katastru, ale różnica rzędu dwa do jednego dobrze oddaje sposób wyceny miasta. Premier przywołał mieszkanie w centrum sprzedane po 8000 USD za m², przy maksimum 5500 USD w 2023 roku (OC Media, październik 2026); to jedna transakcja, nie cena rynkowa.
• Nowe budownictwo jest w Erywaniu powszechne, a deweloperzy sprzedają je na etapie projektu. Państwowy zwrot podatku od kredytu hipotecznego, który to napędzał, nie obejmuje już Erywania (zob. sekcję o podatkach).
• Caghkadzor, główny ośrodek narciarski, był najdroższym rynkiem regionalnym w danych Ministerstwa Finansów za grudzień 2024, z ceną 455 000 AMD za m² (Arka). Cenniki deweloperów dla nowych inwestycji sięgały tam na początku 2026 od około 560 000 do 800 000 AMD za m² (oferty na karucapatoxic.am). Sezon narciarski trwa mniej więcej od grudnia do kwietnia i kształtuje dochody z najmu.
• Dilidżan to leśne miasteczko uzdrowiskowe, sprzedawane turystyką. Nie znaleźliśmy wiarygodnej serii cen z 2026 roku, więc zamiast cen ofertowych poproś lokalnych agentów o niedawne zamknięte transakcje.

Oferty w HomeNSearch

Zajrzyj na stronę Armenii i porównaj każdą cenę ofertową ze średnią Katastru podaną wyżej.

Co może posiadać cudzoziemiec

Prawo ormiańskie oddziela budynki od gruntu i ten podział decyduje o tym, co można kupić. Tabela opiera się na Konstytucji, art. 4 Kodeksu gruntowego i Kodeksie cywilnym w stanie z października 2026.

| Co chcesz kupić | Czy cudzoziemiec może być właścicielem? | Uwagi | |---|---|---| | Mieszkanie, dom, biuro, lokal handlowy | Tak | Bez karty pobytu i bez limitu | | Grunt przylegający do domu, grunt ogrodowy, działki pod domy prywatne, osiedla mieszkaniowe, budynki publiczne lub produkcyjne | Tak | Kodeks gruntowy, art. 4, pkt 3.1 | | Grunt rolny i każdy inny grunt spoza pkt 3.1 | Nie | Prawo użytkowania lub dzierżawa albo spółka ormiańska | | Dowolny grunt, dla posiadaczy „specjalnego statusu pobytowego” | Tak | Status zniesiony od 1 listopada 2026; obecni posiadacze zachowują go do wygaśnięcia karty |

Zasada dotycząca gruntów

Konstytucja stanowi, że obywatele obcy i bezpaństwowcy nie mogą posiadać ziemi poza przypadkami przewidzianymi w ustawie. Art. 4 pkt 3 Kodeksu gruntowego powtarza zakaz i wyłącza z niego jedną grupę: osoby ze specjalnym statusem pobytowym. Pkt 3.1 znosi następnie zakaz dla działek przylegających do domu, dla gruntów ogrodowych oraz dla gruntów przeznaczonych pod budowę i utrzymanie domów prywatnych, obiektów publicznych i produkcyjnych oraz osiedli mieszkaniowych (tekst Kodeksu gruntowego na arlis.am, sprawdzony w październiku 2026). Grunt spoza tej listy pozostaje zamknięty, przede wszystkim rolny; cudzoziemiec może tam mieć wyłącznie prawo użytkowania lub dzierżawę.

Specjalny status pobytowy przyznawano głównie osobom pochodzenia ormiańskiego. Zmiany w ustawie o cudzoziemcach, przyjęte 20 stycznia 2026 roku, znoszą go od 1 listopada 2026, a obecni posiadacze zachowują karty do ich wygaśnięcia (komunikat prawny EY Armenia). Ormiańscy prawnicy analizujący reformę twierdzą, że wyjątek dotyczący gruntów przejdzie wtedy na posiadaczy pobytu stałego przyznanego za wyjątkowe zasługi dla Armenii, a właściciel, który utraci wymagany status, ma rok na sprzedaż lub przekazanie ograniczonego gruntu. Jeśli sprzedający lub pośrednik mówi, że cudzoziemiec może przejąć dowolny grunt dzięki specjalnemu statusowi, to informacja nieaktualna.

Mieszkania

Mieszkanie obejmuje udział w gruncie pod budynkiem. Od 2012 roku Kataster nie rejestruje praw do budynku, jeśli prawa do jego działki nie są udokumentowane (Legal 500), więc działka jest sprawdzana w każdej transakcji. W zwykłym bloku nie odczujesz tego w ogóle.

Domy i działki

Tu cudzoziemcy zderzają się z zasadą dotyczącą gruntów. Zanim cokolwiek zapłacisz, poproś o wypis z katastru i przeczytaj kategorię działki. Jeśli podpada pod pkt 3.1, kupujesz dom razem z działką. Jeśli nie, zwykle wybiera się własność budynku z zarejestrowanym prawem do korzystania z działki, długą dzierżawę albo drogę przez spółkę, opisaną niżej. Kodeks cywilny daje właścicielowi budynku na cudzym gruncie prawo korzystania z części działki, na której budynek stoi (Legal 500). Który wariant pasuje do Twojej działki, powinien potwierdzić prawnik.

Droga przez spółkę

Ormiańscy prawnicy opisują ormiańską spółkę z o.o. (LLC), która może należeć w całości do cudzoziemców, a posiada grunty, jakich jej właściciel nie mógłby mieć osobiście. To częsta praktyka, ale spółka ma własną księgowość, roczne zgłoszenia i podatki, więc nie jest skrótem. Przy odsprzedaży spółka płaci 18% podatku od zysku, a udziały otrzymane za wniesienie budynku lub mieszkania do kapitału spółki podlegają opodatkowaniu, jeśli sprzeda się je w roku nabycia lub w ciągu trzech kolejnych lat podatkowych (Kodeks podatkowy, art. 149). Zanim przelejesz pieniądze, poproś lokalnego prawnika o potwierdzenie struktury dla Twojej konkretnej działki.

Co sprawdzić przed podpisaniem

• Wypis z katastru z e-cadastre.am lub urzędu Katastru: właściciele, hipoteki, zajęcia i inne obciążenia, kategoria działki.
• Stan cywilny sprzedającego. Nieruchomość nabyta w trakcie małżeństwa jest majątkiem wspólnym, nawet jeśli figuruje na jednego z małżonków, więc zgoda drugiego ma znaczenie (Legal 500).
• Zadłużenie mieszkania: media, opłaty za zarządzanie budynkiem i podatek od nieruchomości. Kataster rejestruje sprzedaż tylko wtedy, gdy podatek od tej nieruchomości jest zapłacony, na podstawie zaświadczenia o braku zaległości (komunikat Komitetu Katastru, wrzesień 2026).
• Przy nowym budownictwie: pozwolenie na budowę i prawo dewelopera do sprzedaży. Na etapie projektu rejestruje się prawo do zakupu nieruchomości w budowie (Legal 500), a nie jeszcze mieszkanie.

Notariusz i rejestracja

Własność przechodzi w chwili rejestracji w Komitecie Katastru, a nie w chwili podpisu. Umowę sprzedaży poświadcza notariusz. Można ją też podpisać w urzędzie obsługi Katastru, jeśli obie strony stawią się osobiście (Legal 500). Umowę poświadczoną notarialnie trzeba złożyć do rejestracji państwowej w ciągu 30 dni roboczych od poświadczenia, inaczej transakcja jest nieważna (ustawa o rejestracji państwowej praw do mienia, art. 24). Od lipca 2026 obywatele Armenii mogą też podpisać umowę sprzedaży całkowicie online, bez notariusza (Komitet Katastru, wrzesień 2026); komunikat dotyczy obywateli, więc cudzoziemiec powinien liczyć na notariusza lub urząd Katastru. Cudzoziemiec kupujący nieruchomość potrzebuje numeru podatnika (TIN) z Państwowego Komitetu Dochodów; poradniki ormiańskich kancelarii wymieniają jako główne dokumenty paszport z poświadczonym notarialnie tłumaczeniem na ormiański.

Płatność przez bank, nie gotówką

Od lipca 2023 każda płatność między osobami fizycznymi powyżej 300 000 AMD musi być bezgotówkowa (ustawa o operacjach bezgotówkowych; Państwowy Komitet Dochodów), więc cała cena idzie przelewem bankowym albo przez bankowy rachunek powierniczy. Ustawa o regulacji walutowej wymaga też, by płatności między rezydentami Armenii odbywały się w dramach. Ceny w ogłoszeniach podaje się często w dolarach; umowa przelicza je po uzgodnionym kursie. Jeśli któraś ze stron jest nierezydentem, przed pierwszą płatnością zapytaj notariusza i swój bank, w jakiej walucie można zawrzeć umowę.

Przy zakupie

Nie znaleźliśmy w Armenii podatku od przeniesienia własności ani opłaty skarbowej obciążającej kupującego. Koszty kupującego to drobne opłaty:

| Pozycja | Kwota | Źródło | |---|---|---| | Poświadczenie notarialne umowy sprzedaży | około 20 000 AMD | hartak.am | | Wypis z katastru (ujednolicone zaświadczenie) o nieruchomości | 10 000 AMD | ustawa o rejestracji państwowej praw do mienia, art. 73 | | Opłata państwowa za rejestrację własności mieszkania | 1000 AMD | taryfa Komitetu Katastru; hartak.am | | Opłata rejestracyjna, standardowa (4 dni robocze) | 25 000 AMD | ta sama ustawa, art. 73 i 74 | | To samo, szybciej: 3 dni, 2 dni, 2 godziny | 50 000, 75 000, 150 000 AMD | ta sama ustawa, art. 74 | | VAT | 20%, wliczony w cenę nowego mieszkania, gdy deweloper jest płatnikiem VAT | poradniki ormiańskich kancelarii | | Prowizja agenta | do negocjacji, nieregulowana | |

Niektóre poradniki podają za rejestrację 45 000–50 000 AMD; tekst ustawy obowiązujący w październiku 2026 mówi o 25 000 plus opłata państwowa. Zanim zapłacisz, sprawdź taryfę na cadastre.am.

Roczny podatek od nieruchomości

Właściciel płaci podatek od nieruchomości co roku, do 1 grudnia, od wartości katastralnej, która od reformy z 2021 roku znacznie bliżej niż dawniej odzwierciedla ceny rynkowe. Reformę wprowadzano stopniowo: 25% pełnej stawki w 2021 roku i 75% w 2025; 2026 to pierwszy rok ze 100% (Kodeks podatkowy, art. 229 i 233). Dawny próg zwolniony z podatku zniknął, więc każde mieszkanie płaci coś. Stawki są progresywne, a każda dotyczy tylko nadwyżki ponad własny próg.

| Wartość katastralna mieszkania (AMD) | Podatek | |---|---| | Do 10 mln | 0,05% | | 10–25 mln | 5000 + 0,1% nadwyżki ponad 10 mln | | 25–47 mln | 20 000 + 0,2% nadwyżki ponad 25 mln | | 47–75 mln | 64 000 + 0,4% nadwyżki ponad 47 mln | | 75–100 mln | 176 000 + 0,6% nadwyżki ponad 75 mln | | 100–200 mln | 326 000 + 1% nadwyżki ponad 100 mln | | Powyżej 200 mln | 1 326 000 + 1,5% nadwyżki ponad 200 mln |

Mieszkanie o wartości katastralnej 40 mln AMD płaci 50 000 AMD rocznie, około 140 USD. Mieszkanie za 80 mln AMD płaci 206 000 AMD, około 570 USD. Domy mają osobną skalę z niższymi progami (0,05% do 7 mln AMD, potem 0,1%, 0,2% i dalej aż do 1,5% powyżej 200 mln AMD). Niektóre starsze poradniki nadal podają skalę sprzed 2021 roku. Twój rachunek zależy od wartości katastralnej ustalonej dla nieruchomości przez Komitet Katastru, więc poproś sprzedającego o najnowszą.

Dochód z najmu

Dochód z wynajmu nieruchomości jest opodatkowany stawką 10%, a od części rocznego czynszu powyżej 60 mln AMD dolicza się kolejne 10% (Kodeks podatkowy, art. 150; PwC Worldwide Tax Summaries; hartak.am). Najemca będący firmą lub jednoosobowym przedsiębiorcą potrąca podatek jako płatnik. Jeśli najemcą jest osoba prywatna, deklarujesz i płacisz sam. Nierezydenci płacą podatek w Armenii tylko od dochodów ze źródeł ormiańskich, do których należy czynsz z nieruchomości w Armenii. Umowę najmu trzeba zarejestrować w Komitecie Katastru albo w ciągu pięciu dni od początku najmu zawiadomić Państwowy Komitet Dochodów. Kara za zaniechanie to 5% wartości katastralnej, maksymalnie 500 000 AMD, a przy powtórzeniu w ciągu roku 10%, maksymalnie 1 mln AMD (Państwowy Komitet Dochodów, w mocy od grudnia 2023). Czynsz otrzymany w 2025 roku deklaruje się i podatek opłaca do 1 listopada 2026; od roku podatkowego 2026 termin to 1 lipca następnego roku (Państwowy Komitet Dochodów). Datę potwierdź na src.am.

Przy sprzedaży

Według Kodeksu podatkowego podatek dochodowy od sprzedaży zależy od tego, kto kupuje:

• Osoba prywatna, która nie jest jednoosobowym przedsiębiorcą ani notariuszem: brak podatku dochodowego (art. 147, część 1, pkt 16). Kodeks nie rozróżnia tu rezydentów i nierezydentów.
• Firma lub jednoosobowy przedsiębiorca: 10% (art. 150, część 9), potrącane przez kupującego jako płatnika.
• Każdy kupujący, jeśli Kodeks uzna Cię za dewelopera budynku: 20% (art. 150, część 11).
• Grunty: dochód ze sprzedaży gruntu jest zwolniony niezależnie od przeznaczenia (art. 147, część 1, pkt 38).

Jeśli masz rezydencję podatkową w innym kraju, ten kraj może opodatkować zysk również. Przed sprzedażą zapytaj doradcy podatkowego o umowę między Armenią a Twoim krajem.

Zwrot podatku dochodowego od kredytu hipotecznego

Państwowy program zwrotu podatku dochodowego do wysokości odsetek od kredytu hipotecznego na nowe mieszkanie nie jest powodem, żeby kupować jako cudzoziemiec. Wymaga on osoby zatrudnionej, płacącej ormiański podatek dochodowy, a jeśli nie jest obywatelem, rezydenta podatkowego (183 dni lub więcej), kupującego nowe mieszkanie za nie więcej niż 55 mln AMD (afm.am, 2025). Od 1 stycznia 2025 nie dotyczy nowych kredytów w Erywaniu, z wyjątkiem projektów rozpoczętych przed 2022 rokiem. Zwrot kończy się w Aragacotn, Ararat, Armawir i Kotajk 1 stycznia 2027, a w pozostałych regionach 1 stycznia 2029, poza rządową listą gmin przygranicznych (ArmBanks, 11 czerwca 2026; ARKA).

Kupno nieruchomości w Armenii nie daje prawa do karty pobytu. Ustawa wymienia inne podstawy: pracę, działalność gospodarczą, naukę, więzi rodzinne z obywatelem lub legalnym rezydentem i kilka innych. Ormiańscy prawnicy analizujący reformę z 2026 roku mówią to samo: mieszkanie w Erywaniu pomaga w kontaktach z bankami i pokazuje związek z krajem, ale samo w sobie nie jest podstawą pobytu. Strony marketingowe obiecujące kartę pobytu za zakup opisują opcję, której w prawie z października 2026 nie znaleźliśmy.

Co zmienia się 1 listopada 2026. W tym dniu wchodzi w życie znowelizowana ustawa o cudzoziemcach, przyjęta 20 stycznia 2026 roku (komunikat prawny EY Armenia).

• Ścieżka biznesowa. Pobyt czasowy do roku, jeśli masz udziały o wartości co najmniej 2 mln AMD w ormiańskiej spółce albo prowadzisz jednoosobową działalność, a w ciągu 60 dni przed wnioskiem na rachunku firmowym lub w obrotach było co najmniej 1 mln AMD. Pobyt stały następuje po trzech latach pobytu czasowego w ciągu poprzednich pięciu.
• Ścieżka inwestycyjna. Nowość w ustawie: pobyt stały na podstawie inwestycji w Armenii. Minimalną kwotę i kwalifikujące się aktywa ustawa zostawia decyzji rządu. W połowie października 2026 nie znaleźliśmy żadnej opublikowanej, więc nikt nie może jeszcze powiedzieć, czy nieruchomość będzie się kwalifikować. Materiały sprzedażowe powołujące się na próg 150 000 USD dla nieruchomości nie mają za sobą żadnej przyjętej decyzji.
• Opłaty. Opłata państwowa rośnie ze 105 000 do 150 000 AMD za pobyt czasowy i ze 140 000 do 250 000 AMD za pobyt stały (EY). Niektóre opracowania kancelarii podają nieco wyższe sumy, około 156 000 i 256 000 AMD. Odrzucony wniosek nie podlega już zwrotowi opłaty.
• Limity. Rząd ustali roczny limit statusów pobytowych według rodzaju i podstawy, a wyczerpany limit stanie się podstawą odmowy. Do połowy października 2026 żaden limit nie został opublikowany (EY; opracowanie ormiańskiej kancelarii).
• Specjalny status pobytowy dla osób pochodzenia ormiańskiego zostaje zniesiony; zob. sekcję prawną o gruntach.

Pobyt bez karty. Obywatele Rosji i wielu innych państw wjeżdżają bez wizy i mogą przebywać do 180 dni w roku. Na dłuższy pobyt potrzebna jest podstawa pobytowa. Obywatele państw Euroazjatyckiej Unii Gospodarczej, którzy zostają ponad 180 dni, już teraz potrzebują zaświadczenia o legalnym pobycie; według nowych zasad stanie się to usługą płatną (około 36 000 AMD, według jednej z ormiańskich kancelarii). Zanim zaplanujesz mieszkanie w kupionym lokalu, sprawdź w Służbie Migracji i Obywatelstwa warunki dla swojej narodowości.

Krok po kroku: mieszkanie

1. Zatrudnij własnego prawnika przed wpłatą zadatku, takiego, który pracuje dla Ciebie, a nie dla dewelopera czy agenta.
2. Uzyskaj numer podatnika (TIN) w Państwowym Komitecie Dochodów. Weź paszport z poświadczonym notarialnie tłumaczeniem na ormiański.
3. Sprawdź nieruchomość: wypis z katastru, ewentualną hipotekę lub zajęcie, małżonka sprzedającego, zadłużenie mieszkania. W przypadku domu kategorię działki (zob. sekcję prawną).
4. Uzgodnij cenę na piśmie. Ceny podaje się w USD, ale umowy i rozliczenia idą w AMD, więc ustal kurs przeliczenia.
5. Zadatek wpłać przelewem bankowym, nigdy gotówką.
6. Podpisz umowę sprzedaży u notariusza albo w urzędzie obsługi Katastru, jeśli obie strony stawią się osobiście.
7. Zapłać resztę przelewem bankowym lub przez bankowy rachunek powierniczy, uwalniany po rejestracji.
8. Zarejestruj prawo w Komitecie Katastru, najpóźniej 30 dni roboczych po poświadczeniu umowy przez notariusza. Standardowe rozpatrzenie trwa 4 dni robocze i kosztuje łącznie 26 000 AMD (opłata plus opłata państwowa); 3 dni, 2 dni i 2 godziny kosztują 50 000, 75 000 i 150 000 AMD plus opłata państwowa. Zaświadczenie przychodzi e-mailem (ustawa o rejestracji państwowej praw do mienia; hartak.am, październik 2026).

Nowe budownictwo na etapie projektu

Deweloperzy sprzedają mieszkania przed ukończeniem. Do tego czasu masz zarejestrowane prawo do zakupu nieruchomości w budowie, a własność rejestruje się po oddaniu budynku do użytku (Legal 500; hartak.am). Przed podpisaniem sprawdź pozwolenie na budowę, działkę, termin ukończenia i zapisy umowy o opóźnieniu. Płatności ratalne powinny odpowiadać etapom budowy; nie płać z góry wbrew umowie.

Finansowanie

Bank Centralny stwierdził w sierpniu 2026, że transakcje z kredytem hipotecznym trwają, także zakupy nierezydentów (Armenpress). Każdy bank ustala własne warunki dla nierezydentów, więc zanim zaczniesz liczyć na kredyt, uzyskaj ofertę na piśmie. Lokalne konto bankowe ułatwia stosowanie zasady płatności bezgotówkowych, a banki pytają o dokumenty potwierdzające źródło środków.

Błędy, które kosztują najwięcej

• Płacenie gotówką lub w obcej walucie poza bankiem.
• Przegapienie 30-dniowego terminu rejestracji po notariuszu: transakcja staje się nieważna.
• Kupno domu bez przeczytania kategorii działki w wypisie z katastru.
• Przyjęcie od dewelopera „prawa do zakupu” bez sprawdzenia pozwolenia na budowę.
• Traktowanie zakupu jako drogi do pobytu.
• Liczenie na zwrot podatku od kredytu hipotecznego jako cudzoziemiec kupujący w Erywaniu.
• Niezarejestrowanie umowy najmu po wynajęciu mieszkania.

Erywań jest tańszy od większości stolic Europy Zachodniej, ale czynsze rosną. Dane użytkowników Numbeo z października 2026, przeliczone po kursie około 361 AMD za dolara (Bank Centralny Armenii, połowa października 2026):

| Pozycja | AMD miesięcznie | Około USD | |---|---|---| | Jedna osoba, bez czynszu | 294 837 | 815 | | Rodzina 4-osobowa, bez czynszu | 1 077 569 | 2980 | | Mieszkanie 1-pokojowe, centrum | 333 984 (zakres 250 000–500 000) | 925 | | Mieszkanie 1-pokojowe, poza centrum | 235 893 (zakres 150 000–325 731) | 650 | | Średnia miesięczna pensja netto | 242 285 | 670 |

Osoba samotna, która wynajmuje jednopokojowe mieszkanie w centrum, potrzebuje według tych danych około 630 000 AMD, czyli 1740 USD miesięcznie (nasza suma dwóch pozycji Numbeo). Najbardziej ruchomy jest czynsz: OC Media pisze, że czynsze w niektórych dzielnicach wzrosły w 2026 roku o 20–70%, a Euronews przytoczył w październiku 2026 mieszkanie dwupokojowe w stolicy za około 850 EUR miesięcznie. Numbeo spóźnia się za takimi skokami, więc przed ustaleniem budżetu poproś o aktualne oferty.

Rentowność

Dane Numbeo z października 2026 dają rentowność brutto z najmu 5,64% w centrum Erywania i 7,92% poza nim. To wartości brutto, zbudowane na małej próbce cen ofertowych od użytkowników. Zanim dojdziesz do zysku netto, odpadają podatek od nieruchomości, opłaty za budynek, puste okresy, umeblowanie i koszty agenta, a czynsze zmieniają się tak szybko, że wiosenna liczba jesienią może być błędna. Deklaracje 10–15% z najmu krótkoterminowego pochodzą ze stron promocyjnych i nie zweryfikowaliśmy ich.

Popyt

Napływ Rosjan od 2022 roku zmienił rynek najmu w Erywaniu i nadal są największą grupą zagranicznych kupujących. Jesień 2026 przyniosła kolejny skok czynszów, który OC Media wiąże częściowo z obawami przed mobilizacją w Rosji. Skoro kupujący i najemcy pochodzą w dużej mierze z jednego kraju, popyt zależy od wydarzeń tam, i to jest główne ryzyko dla cen. Drugim jest wycena: MFW oszacował w 2024 roku, że ceny domów w Armenii są przewartościowane o około 20–35%, a Bank Centralny zauważył w maju 2026, że rosnący stosunek ceny do czynszu może zmniejszać atrakcyjność nieruchomości jako inwestycji (ARKA).

Zasady dla wynajmujących

• Podatek: 10% od czynszu plus 10% od części powyżej 60 mln AMD rocznie (zob. sekcję o podatkach).
• Rejestracja najmu: zarejestruj umowę w Komitecie Katastru albo w ciągu pięciu dni zawiadom Państwowy Komitet Dochodów, bo grozi kara.
• Właściciele mieszkający za granicą powinni wskazać lokalnego agenta lub zarządcę do obsługi deklaracji podatkowej i najemcy.

Co dalej

Najpierw zdecyduj, czy chcesz mieszkanie, czy dom z działką, bo kategoria działki wyznacza drogę prawną. Potem przejrzyj stronę Armenii, poproś notariusza o wypis z katastru dla każdego mieszkania, które Ci się spodoba, i zleć lokalnemu prawnikowi sprawdzenie umowy przed pierwszą płatnością.