Jak kupić nieruchomość w Gruzji jako cudzoziemiec

Tak, kupno nieruchomości w Gruzji jest dla cudzoziemca możliwe na takich samych zasadach jak dla obywatela, z jednym ważnym wyjątkiem: grunty rolne. Mieszkania, domy, lokale użytkowe i grunty nierolne można zarejestrować na nabywcę z zagranicy. Nie ma podatku od zakupu, rejestracja trwa do czterech dni roboczych, a własność przechodzi na kupującego z chwilą wpisu do Rejestru Publicznego (NAPR). Tak wyglądała sytuacja, gdy sprawdzaliśmy w październiku 2026 roku.

Niedawno zmieniły się dwie zasady, a wiele poradników wciąż podaje stare. Od 1 marca 2026 roku zezwolenie na pobyt oparte na nieruchomości wymaga lokalu wartego więcej niż 150 000 USD, a nie jak dotąd 100 000 USD. We wrześniu 2026 roku parlament podniósł też próg dochodu rodziny dla rocznego podatku od nieruchomości z 40 000 GEL do 100 000 GEL.

Rynek w liczbach

Colliers Georgia naliczyło w 2025 roku około 59 000 transakcji sprzedaży mieszkań w Tbilisi i Batumi, o wartości 4,3 mld USD. Na samo Tbilisi przypadło 42 267 z nich (3,3 mld USD). Batumi pobiło rekord: 17 052 transakcje, wartość nieco ponad 1 mld USD. Średnie ceny w 2025 roku:

| Miasto | Nowe budynki | Starsze budynki | |---|---|---| | Tbilisi | 1 484 USD za m² | 1 244 USD za m² | | Batumi | 1 497 USD za m² | 1 196 USD za m² |

Ceny podaje się niemal wszędzie w dolarach amerykańskich, choć prawnym środkiem płatniczym jest lari (GEL). Kurs Narodowego Banku Gruzji z 15 października 2026 roku wynosił 2,599 GEL za dolara.

W 2026 roku ceny dalej rosły. Dane Colliers z lipca 2026 roku wskazują, że średnia ważona cena nowych mieszkań w Tbilisi była o około 10% wyższa niż w lipcu 2025, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym (starsze budynki: wzrost o około 14%), a w samym lipcu w mieście odnotowano 4 486 transakcji mieszkaniowych, o 22,8% więcej niż rok wcześniej (Colliers RECOV.GE, za GBC).

Kto kupuje

Tbilisi to rynek lokalny: według Colliers udział cudzoziemców w zakupach mieszkań wynosił od czerwca do sierpnia 2026 roku od 10% do 14%. Batumi jest jego przeciwieństwem. W projektach deweloperów objętych badaniem Galt & Taggart cudzoziemcy kupili w 2025 roku 52% mieszkań: Izraelczycy 13% sprzedaży, obywatele UE 14%, Ukraińcy, Rosjanie i Białorusini łącznie 13%, kupujący z Turcji od 10% do 11%. Colliers, które liczy cały rynek Batumi, również podało udział cudzoziemców na poziomie 52% transakcji w sierpniu 2026 roku. Rynek z tak dużym popytem z zagranicy reaguje na politykę i ruch turystyczny w regionie, więc ceny w Batumi mogą zawrócić szybciej niż w Tbilisi.

Tbilisi czy Batumi

• Tbilisi to stolica z gospodarką działającą przez cały rok, a jej rynek wtórny i rynek najmu opierają się na lokalnym popycie. Didi Dighomi, Saburtalo i Samgori stanowiły w 2025 roku 61% podaży i popytu (Colliers). Vake i Stare Miasto to dzielnice premium, z cenami wyraźnie powyżej średniej dla miasta.
• Batumi to kurort nad Morzem Czarnym w Adżarii: sezon letni, wieżowce z apartamentami i wiele lokali kupowanych pod wynajem na doby. Sama okolica New Boulevard miała w 2025 roku ponad 6 800 transakcji. Ceny bardzo się różnią: pod koniec 2025 roku nowe mieszkania pod klucz kosztowały średnio około 3 000 USD za m² w Old Batumi i poniżej 1 500 USD w strefach peryferyjnych (Galt & Taggart, marzec 2026).

W Batumi najważniejsza jest podaż. W projektach deweloperów objętych badaniem Galt & Taggart pod koniec 2025 roku niesprzedanych stało około 12 400 mieszkań, o 14% więcej niż rok wcześniej. Galt & Taggart spodziewa się w 2026 roku stagnacji sprzedaży na rynku pierwotnym i spowolnienia wzrostu cen pierwotnych do 4–6%. Duży zapas niesprzedanych lokali daje kupującemu pole do negocjacji.

Oferty w HomeNSearch

Możesz przejrzeć katalog Gruzji, by porównać ceny ofertowe ze średnimi rynkowymi podanymi wyżej.

Co może mieć cudzoziemiec

Konstytucja gwarantuje prawo do posiadania i dziedziczenia majątku, a gruzińskie prawo nie dzieli nabywców zwykłych nieruchomości na obywateli i cudzoziemców. Jedyny wyjątek to grunty rolne. Artykuł 19 Konstytucji rezerwuje je dla państwa, gmin, obywateli Gruzji i ich stowarzyszeń, a wyjątki pozostawia ustawie organicznej z 2019 roku o własności gruntów rolnych (tekst na matsne.gov.ge, sprawdzony w październiku 2026).

| Co chcesz kupić | Czy cudzoziemiec może to mieć? | Uwagi | |---|---|---| | Mieszkanie lub dom | Tak, na pełną własność | Wpis na Twoje nazwisko w NAPR | | Lokal użytkowy, biuro, hotel | Tak | Opodatkowany inaczej niż mieszkania | | Działka nierolna | Tak | Najpierw sprawdź przeznaczenie działki | | Grunt rolny | Nie | Wyjątki: dziedziczenie oraz gruzińska spółka z planem inwestycyjnym zatwierdzonym przez rząd |

Grunty rolne: pułapka dla kupujących dom

Prawo definiuje grunt rolny jako grunt z kategorii pastwisko, łąka, grunt orny (w tym uprawy wieloletnie) lub grunt przydomowy (homestead), użytkowany lub nadający się do użytku rolniczego, z budynkami lub bez (ustawa organiczna, art. 3). Ta ostatnia część zaskakuje kupujących. Wiejski dom, działka z widokiem na góry czy „dacza” mogą stać na parceli zarejestrowanej w jednej z tych kategorii, a cudzoziemiec nie może nabyć do niej tytułu.

Kategoria widnieje jako przeznaczenie gruntu (designated use) w wyciągu z rejestru NAPR, po gruzińsku. Niech prawnik go przeczyta, zanim wpłacisz zadatek.

Wyjątki są wąskie (art. 4). Cudzoziemiec może nabyć grunt rolny w drodze dziedziczenia. Spółka zarejestrowana w Gruzji, w której dominującym wspólnikiem jest cudzoziemiec, może go posiadać tylko wtedy, gdy rząd Gruzji zatwierdzi plan inwestycyjny, na przykład w rolnictwie, innowacjach lub infrastrukturze turystycznej. Jeśli planu nie zrealizuje, spółka musi sprzedać grunt w ciągu roku (art. 5), a zmiana wspólników, po której dominującym staje się cudzoziemiec, jest dopuszczalna również wyłącznie na podstawie zatwierdzonego przez rząd planu inwestycyjnego (art. 7). Dla kupującego prywatnie ta droga jest w praktyce zamknięta. Angielskie tłumaczenia na matsne.gov.ge mogą nie nadążać za tekstem gruzińskim, więc poproś gruzińskiego prawnika o sprawdzenie aktualnego brzmienia.

Własność daje wpis do rejestru

Własność nieruchomości przechodzi w chwili wpisania prawa do Rejestru Publicznego, który prowadzi Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR). Podpisana umowa i zapłacona cena nie wystarczą. Rejestracji dokonuje się w Domu Usług Publicznych (Public Service Hall) lub w oddziale NAPR, a wyciąg z rejestru wskazujący Cię jako właściciela jest dowodem tytułu.

Umowa, język i pełnomocnictwa

Do sprzedaży nieruchomości nie jest wymagany notariusz. Umowę można podpisać w Public Service Hall lub w oddziale NAPR, a wielu kupujących i tak korzysta z notariusza. Prawnicy radzą zawrzeć umowę dwujęzyczną. Rejestr i sądy czytają tekst gruziński, więc jeśli tłumaczenie obiecuje widok na morze, miejsce parkingowe czy karę za opóźnienie, których wersja gruzińska nie zawiera albo łagodzi, rozstrzyga wersja gruzińska.

Nie musisz być w Gruzji, żeby kupić. Pełnomocnik może podpisać i zarejestrować umowę w Twoim imieniu. Pełnomocnictwo może poświadczyć notariusz w Gruzji, konsulat Gruzji lub notariusz za granicą; pełnomocnictwo zagraniczne wymaga apostille i notarialnego tłumaczenia na gruziński. Dolicz kilka dni roboczych.

Co pokazuje wyciąg z rejestru

Zamów w NAPR świeży wyciąg dla nieruchomości: 20 GEL przy realizacji w jeden dzień roboczy albo 75 GEL tego samego dnia, a przez internet odpowiednio 13 GEL i 52 GEL. Wersja angielska kosztuje dodatkowo 26 GEL (napr.gov.ge, sprawdzone w październiku 2026). Wskazuje właściciela i kod katastralny oraz wymienia hipoteki, zajęcia i inne obciążenia. W przypadku nowego budynku poproś też dewelopera o pozwolenie na budowę, tytuł do gruntu i aktualny etap projektu oraz sprawdź, czy projekt finansuje bank.

Pieniądze

Banki sprawdzają źródło środków przy większych przelewach, więc trzymaj dokumenty, które za nimi stoją: sprzedaż mieszkania, wyciągi z oszczędności, zaświadczenie o wynagrodzeniu lub dywidendach. Płać przelewem bankowym na rachunek sprzedającego i zachowaj potwierdzenie. Zapytaj prawnika, w jakiej walucie powinna być wyrażona cena w umowie i jak bank potraktuje przelew w tej walucie.

Przy zakupie

W Gruzji kupujący nie płaci podatku od przeniesienia własności ani opłaty skarbowej. Płaci się opłaty rejestracyjne (sprawdzone na napr.gov.ge, październik 2026):

| Pozycja | Koszt | |---|---| | Rejestracja własności, 4 dni robocze | 150 GEL | | Rejestracja, 1 dzień roboczy | 270 GEL | | Rejestracja, tego samego dnia | 350 GEL | | Wyciąg z rejestru | 20 GEL (1 dzień roboczy) lub 75 GEL (tego samego dnia) |

Starsze poradniki podają za rejestrację 50 GEL i 200 GEL. Te kwoty są nieaktualne. Do tego dochodzą prawnik, tłumacz i, jeśli kupujesz przez agenta, jego prowizja.

Nowe budynki sprzedawane przez dewelopera zarejestrowanego jako płatnik VAT podlegają gruzińskiemu VAT w wysokości 18%. Odsprzedaż przez osobę prywatną zwykle nie. Poproś dewelopera o pisemne potwierdzenie, że cena w umowie zawiera VAT.

Roczny podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości mieszkalnych zależy od dochodu rodziny, a nie od ceny nieruchomości (Kodeks podatkowy Gruzji). Do tego roku zwolnienie kończyło się na 40 000 GEL dochodu rodziny, a między 40 000 a 100 000 GEL stawka wynosiła od 0,05% do 0,2% wartości rynkowej. Zmiany przyjęte pod koniec września 2026 roku zniosły niższy próg, z mocą wsteczną na cały okres podatkowy 2026. Rodziny z dochodem do 100 000 GEL nie płacą teraz podatku od mieszkań, samochodów i innego opodatkowanego majątku poza gruntami, a te powyżej tej kwoty nadal płacą od 0,8% do 1% wartości rynkowej (civil.ge, Georgia Today i RegFollower, wrzesień i październik 2026). Według Służby Skarbowej (Revenue Service) podatek za 2026 rok liczy się od dochodu z 2025 roku. Zeznania za 2026 rok trzeba złożyć do 2 listopada, a Kodeks podatkowy wyznacza termin zapłaty na 15 listopada.

Wiele poradników wciąż podaje starą zasadę 40 000 GEL, więc sprawdzaj datę każdego tekstu. Grunty opodatkowuje się osobno i podatek płaci się niezależnie od dochodu: opodatkowany jest grunt posiadany 1 kwietnia, z terminem zapłaty do 15 listopada (PwC, wrzesień 2026).

Zestawienie PwC opisuje test dochodowy dla rezydentów będących osobami fizycznymi. W przypadku nierezydentów doradcy podatkowi powołujący się na wytyczne Revenue Service mówią, że liczy się światowy dochód rodziny, a jeśli nierezydent nie złoży zeznania, Revenue Service może wyliczyć podatek według maksymalnej stawki od wartości rynkowej nieruchomości. Doradcy zalecają więc, by nierezydenci składali zeznanie nawet wtedy, gdy podatek nie wychodzi. Zanim minie listopadowy termin, sprawdź swój przypadek w Revenue Service lub u księgowego. Rezydentem podatkowym Gruzji zostaje się po 183 dniach pobytu w kraju w dowolnym ciągłym okresie 12 miesięcy (KPMG).

Dochód z najmu

Czynsz za mieszkanie wynajmowane na cele mieszkalne opodatkowany jest ryczałtem 5% czynszu brutto, bez odliczeń (PwC, wrzesień 2026). Doradcy podatkowi dodają, że wynajmujący rejestruje się w rejestrze wynajmujących Revenue Service na rs.ge i do końca marca składa roczne zeznanie za poprzedni rok. Inny czynsz, na przykład z lokali użytkowych, jest zazwyczaj opodatkowany stawką 20% dochodu netto po odliczeniach. Czynsz z nieruchomości w Gruzji podlega opodatkowaniu w Gruzji, nawet jeśli mieszkasz za granicą.

Wynajem na doby to osobna sprawa. Doradcy podatkowi traktują go jako działalność gospodarczą, a źródła różnią się co do reżimu: status małego przedsiębiorcy z 1% podatkiem, reżim 20% albo spółka. Zanim zaufasz wyliczeniu rentowności, które pomija podatek, zasięgnij opinii księgowego.

Sprzedaż

Gruzja nie ma osobnego podatku od zysków kapitałowych. Zysk ze sprzedaży mieszkania wchodzi do podatku dochodowego od osób fizycznych:

• Posiadane dłużej niż dwa lata: zysk jest zwolniony. Zwolnienie obowiązuje także wtedy, gdy mieszkanie wynajmowano lokatorom jako lokal mieszkalny (Andersen in Georgia).
• Sprzedane w ciągu dwóch lat: 5% zysku w przypadku mieszkania lub domu z działką (PwC) i 20% w przypadku innych nieruchomości. Zysk to cena sprzedaży minus cena zakupu i bezpośrednio związane koszty.
• Użytek komercyjny: wynajem lokalu użytkowego lub wielokrotna sprzedaż może zostać uznana za działalność gospodarczą i odebrać Ci zwolnienie.

Jeśli sprzedajesz często, spodziewaj się, że Revenue Service sprawdzi, czy nie prowadzisz obrotu nieruchomościami. Zachowaj umowę zakupu i dowody poniesionych kosztów.

Sama własność nieruchomości w Gruzji nie daje prawa do zamieszkania w tym kraju. Większość odwiedzających i tak nie potrzebuje zezwolenia na pobyt: obywatele ponad 90 krajów, w tym państw UE, Wielkiej Brytanii, USA, Rosji i Ukrainy, mogą wjechać bez wizy i przebywać do roku (rozporządzenie rządu nr 255; sprawdź dla swojego paszportu na geoconsul.gov.ge). Od 1 stycznia 2026 roku osoby bez zezwolenia na pobyt muszą też mieć na cały czas pobytu ubezpieczenie zdrowotne i od następstw nieszczęśliwych wypadków z sumą co najmniej 30 000 GEL. Nieruchomość pomaga, jeśli chcesz uzyskać zezwolenie na pobyt.

Zezwolenie na pobyt dla właścicieli nieruchomości

Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) wydaje zezwolenie na pobyt krótkoterminowy cudzoziemcowi, który ma tytuł do nieruchomości w Gruzji, innej niż grunt rolny, o wartości rynkowej powyżej 150 000 USD w przeliczeniu na GEL. Można objąć nim małżonka i dzieci (SDA, sprawdzone w październiku 2026).

• Próg. 150 000 USD od 1 marca 2026 roku, wobec 100 000 USD wcześniej, na mocy zmian w ustawie o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców uchwalonych w czerwcu 2025 roku. Według kancelarii można połączyć kilka nieruchomości, żeby osiągnąć próg.
• Wycena. Liczy się wartość rynkowa ustalona przez certyfikowanego rzeczoznawcę z podmiotu akredytowanego w Gruzji, a nie zapłacona cena.
• Tylko nieruchomość zarejestrowana. Zestawienia kancelarii mówią, że tytuł musi być już zarejestrowany, więc mieszkanie w budowie kupione off-plan nie liczy się, dopóki nie zostanie Twoją własnością.
• Opłata i termin. Opłata państwowa wynosi 300 GEL przy rozpatrzeniu w 30 dni, 450 GEL w 20 dni i 600 GEL w 10 dni (SDA). Karta pobytu to osobna opłata, od 60 GEL.
• Okres. Rok, z odnawianiem co roku. Jeśli sprzedasz nieruchomość, zezwolenie traci podstawę.
• Stare zezwolenia. Według kancelarii osoby, które spełniły próg 100 000 USD, mogą dalej odnawiać zezwolenie, dopóki posiadają tę samą nieruchomość. Zasady dla tych, którzy dopuścili do wygaśnięcia zezwolenia, są niejasne, a przepisy przejściowe dla zakupów dokonanych tuż przed 1 marca 2026 roku różne kancelarie opisują różnie. Jeśli to Ciebie dotyczy, zapytaj bezpośrednio SDA.

Prawo do pracy zmieniło się w 2026 roku

Od 1 marca 2026 roku większość cudzoziemców, którzy pracują, wykonują wolny zawód lub prowadzą firmę w Gruzji, potrzebuje osobnego zezwolenia na działalność zarobkową (labor activity), wydawanego przez Państwową Agencję Wspierania Zatrudnienia. Samo zezwolenie na pobyt nie daje już tego prawa. Posiadacze inwestycyjnego zezwolenia na pobyt lub pobytu stałego są zwolnieni; zezwolenie oparte na nieruchomości nie znajduje się na tej liście. Osoby zarejestrowane jako migranci zarobkowi przed marcem mają czas do 1 stycznia 2027 roku na dostosowanie się, a praca bez zezwolenia kosztuje 2 000 GEL kary za pierwsze naruszenie (Ambasada USA w Gruzji i zestawienia kancelarii). W kwietniu 2026 roku parlament rozszerzył listę zwolnień (ustawa nr 1509), a prawnicy różnią się w ocenie, czy wynajem własnego mieszkania jest działalnością zarobkową. Jeśli planujesz osiągać dochody w Gruzji, sprawdź swój przypadek u prawnika.

Zezwolenie inwestycyjne

Istnieje wyższy poziom: inwestycyjne zezwolenie na pobyt za zainwestowanie 300 000 USD w Gruzji lub za tytuł do nieruchomości wartej więcej niż 300 000 USD. Wydaje się je na pięć lat, a jego posiadacz nie potrzebuje zezwolenia na pracę. Według SDA osoba, która utrzyma nieruchomość przez te pięć lat, może następnie ubiegać się o zezwolenie na pobyt bezterminowy. Jeśli planujesz zakup z myślą o tej ścieżce, najpierw omów to z prawnikiem imigracyjnym.

Krok po kroku

1. Ustal budżet i poziom wykończenia. W nowym budynku cena mocno zależy od etapu wykończenia (patrz niżej). Jeśli chcesz uzyskać zezwolenie na pobyt, nieruchomość musi być warta więcej niż 150 000 USD według wyceny rzeczoznawcy.
2. Wynajmij własnego prawnika zanim cokolwiek zarezerwujesz, kogoś opłacanego przez Ciebie, a nie przez dewelopera czy agenta. Poproś o umowę po gruzińsku i w języku, który czytasz.
3. Sprawdź nieruchomość. Wyciąg z rejestru z przeznaczeniem gruntu, hipotekami i zajęciami; w nowym budynku pozwolenie, tytuł do gruntu, etap budowy i finansowanie dewelopera.
4. Zarezerwuj. Wpłać zadatek dopiero po tym, jak prawnik przeczyta warunki. Rezerwacja lub umowa przedwstępna powinna określać cenę, walutę, termin przekazania i to, co stanie się z zadatkiem, jeśli kontrole wypadną źle.
5. Podpisz umowę sprzedaży w Public Service Hall, w oddziale NAPR lub u notariusza, osobiście albo przez pełnomocnika.
6. Zapłać przelewem bankowym na podstawie podpisanej umowy i zachowaj potwierdzenie.
7. Zarejestruj w NAPR. Opłata wynosi 150 GEL za cztery dni robocze, 270 GEL za jeden, 350 GEL tego samego dnia. Odbierz wyciąg wskazujący Cię jako właściciela.
8. Potem przepisz rachunki za media, zgłoś nieruchomość do opodatkowania, jeśli przepisy tego wymagają, i złóż wniosek do SDA, jeśli chcesz uzyskać zezwolenie na pobyt.

Off-plan i wykończenie: black, white i green frame

Wiele nowych mieszkań sprzedaje się w trakcie budowy i przekazuje niewykończone. Etap wykończenia opisuje się terminami z rynku, a żaden z nich nie jest standardem prawnym:

• Black frame (stan surowy): betonowa skorupa. Bez ścianek działowych, tynków i wylewek. Prąd dochodzi do drzwi lokalu i niewiele dalej.
• White frame (stan deweloperski): otynkowane ściany, wylewki, okna, drzwi wejściowe i punkty przyłączenia mediów. Kuchnię, armaturę łazienkową, podłogi i malowanie dokładasz sam.
• Green frame: deweloperzy używają tego określenia różnie. Niektórzy rozumieją przez to white frame plus ogrzewanie albo materiały energooszczędne. Kosztuje więcej niż white frame.

„White frame” jednego dewelopera może obejmować dużo mniej niż u innego. Wpisz specyfikację do załącznika do umowy, punkt po punkcie, i nie polegaj na broszurze. Wykończenie zaplanuj w budżecie osobno i uzyskaj pisemną wycenę, zanim zestawisz cenę black frame z ceną gotowego mieszkania.

Ryzyko dewelopera

Rachunek powierniczy (escrow) nie jest w Gruzji standardem przy nowych inwestycjach, więc większość rat trafia prosto do dewelopera. Opóźnienia, zmiany w projekcie i niewypłacalność dewelopera to główne ryzyka, a prasa donosiła o przypadkach sprzedaży tego samego lokalu wielu kupującym. Zanim zapłacisz, sprawdź wcześniejsze projekty dewelopera, zapytaj, jaki bank finansuje budowę i na którym etapie udzieli kredytów hipotecznych, przeczytaj klauzulę o karze za opóźnienie i dowiedz się, jak chronione są Twoje wpłaty, jeśli budynek nie zostanie ukończony. Gruzińskie prawo pozwala też na wstępny wpis przyszłego prawa kupującego w Rejestrze Publicznym; prawnicy to zalecają, bo blokuje rejestrację konkurencyjnych praw do tego samego lokalu, co jest główną ochroną przed podwójną sprzedażą. Przy zakupie takiej wartości niezależny gruziński prawnik jest wart swojej opłaty.

Finansowanie i rachunek bankowy

Gruzińskie banki kredytują nierezydentów, między innymi TBC, Bank of Georgia i Liberty. Poradniki doradców na 2026 rok podają wkład własny nierezydenta na poziomie 30–40% wyceny banku, oprocentowanie w dolarach od około 8%, a w lari około 10–13%, zwykle na okres do 10 lat. Banki wolą budynki gotowe i wymagają udokumentowanych, stabilnych dochodów. Wielu deweloperów sprzedaje też we własnych planach ratalnych do czasu ukończenia, często bez odsetek; to prywatna umowa z deweloperem, więc opisane wyżej ryzyko dewelopera obowiązuje w pełni. Warunki potwierdź w banku, bo często się zmieniają.

Do założenia rachunku potrzebny jest paszport, zwykle oświadczenie o źródle środków i gruziński numer telefonu na kody SMS. Niektóre banki chcą wizyty w oddziale przy pierwszym rachunku, a polityka różni się między bankami. Według poradnika jednego z doradców notarialnie poświadczone pełnomocnictwo może w niektórych bankach zastąpić wizytę, kosztem dwóch do czterech tygodni więcej.

Błędy, które kosztują najwięcej

• Wpłacenie zadatku przed przeczytaniem wyciągu z rejestru.
• Kupno wiejskiego domu bez sprawdzenia, czy działka nie jest sklasyfikowana jako rolna.
• Branie „white frame” z broszury za „white frame” z umowy.
• Wliczanie niewykończonego mieszkania kupionego off-plan do progu zezwolenia na pobyt.
• Opieranie się na poradniku, który wciąż podaje stary próg podatku od nieruchomości 40 000 GEL albo zezwolenie za 100 000 USD.

Gruzja jest tańsza niż Europa Zachodnia, a Batumi tańsze niż Tbilisi. To dane Numbeo, tworzone przez użytkowników, z października 2026 roku (czynsz poza centrum w Tbilisi pochodzi z odczytu z lipca 2026). Zmieniają się między odczytami, więc traktuj je jako widełki. Przeliczenia na dolary używają kursu Narodowego Banku Gruzji, około 2,6 GEL za dolara.

| | Tbilisi | Batumi | |---|---|---| | Jedna osoba, miesięcznie, bez czynszu | około 1 700 GEL (660 USD) | około 1 600 GEL (610 USD) | | Rodzina czteroosobowa, miesięcznie, bez czynszu | około 6 300 GEL (2 440 USD) | około 5 800 GEL (2 260 USD) | | Czynsz, mieszkanie z jedną sypialnią, centrum | od 1 750 do 1 850 GEL | od 1 270 do 1 310 GEL | | Czynsz, mieszkanie z jedną sypialnią, poza centrum | około 1 160 GEL | od 900 do 970 GEL |

Osoba mieszkająca sama, która wynajmuje centralne mieszkanie z jedną sypialnią w Tbilisi, potrzebuje więc około 3 500 GEL miesięcznie, czyli około 1 350 USD. W Batumi ten sam styl życia kosztuje około 2 900 GEL, około 1 100 USD. Rodzina wynajmująca trzypokojowe mieszkanie w Batumi powinna realistycznie zakładać budżet około 8 300 GEL, blisko 3 200 USD. Szkoły międzynarodowe i prywatne ubezpieczenie zdrowotne to koszty, które najbardziej zmieniają budżet, więc wyceń je osobno.

Jeśli mieszkasz w swojej nieruchomości i osiągasz dochody w Gruzji, pamiętaj o zasadzie dotyczącej zezwolenia na pracę z części o pobycie.

Rentowność

Global Property Guide podał średnią rentowność brutto najmu w Gruzji na poziomie 7,25% w trzecim kwartale 2026 roku (Tbilisi 7,23%), po spadku z 7,42% w pierwszym kwartale, kiedy Tbilisi miało 7,53%, a Batumi 7,31%. To wartości brutto, przed podatkami, remontami, opłatami i pustostanami. TBC Capital oszacowało rentowność brutto Batumi na około 7,2%, a po uwzględnieniu zarządzania, sprzątania, prowizji platform, opłat za media i pustych tygodni rentowność netto wynosi tam zwykle od 3% do 4% (International Investment, luty 2026). Galt & Taggart zmierzyło w Batumi rentowność 7,4% w 2025 roku, wobec 8,8% w 2024.

Czynsze nie rosną razem z cenami. Dane TBC Capital cytowane przez Global Property Guide pokazują spadek stawek ofertowych w Tbilisi o około 8% w 2024 roku i kolejne 11% w 2025, a TBC spodziewa się dalszego spadku o 2,1% w 2026. To ściągnęło rentowność z poziomów szczytowych z lat 2022–2023. Rentowność wyliczona z dzisiejszej ceny i zeszłorocznego czynszu może wyjść zbyt wysoko.

Najem długoterminowy

Długoterminowy najem mieszkań na cele mieszkalne jest opodatkowany ryczałtem 5% czynszu brutto, jak opisano w części o podatkach, i te 5% liczy się od czynszu przed jakimikolwiek kosztami. Czynsz i walutę ustal w pisemnej umowie i sprawdź opłaty eksploatacyjne budynku, zanim policzysz dochód.

Najem krótkoterminowy

Broszury agencji często obiecują dwucyfrowe zyski z najmu krótkoterminowego w Batumi. Liczby TBC Capital są dużo niższe: przy średniej stawce około 34 USD za dobę i 31% obłożenia apartament zarabia około 3 850 USD rocznie przed kosztami. Średnia stawka Galt & Taggart wyniosła w 2025 roku 35,6 USD, bez zmian rok do roku. W przykładzie TBC studio o powierzchni 35 m² kupione za 59 500 USD daje około 3% netto rocznie w najmie długoterminowym (zwrot po około 32 latach) i około 2,8% przy najmie na doby z 43% obłożeniem. Liczy się sezon: letnie miesiące nad Morzem Czarnym dają większość dochodu.

Zanim kupisz mieszkanie pod wynajem na doby, sprawdź regulamin budynku, licencjonowanie i skutki podatkowe u księgowego oraz podaż w tym samym kompleksie. Wieżowiec z setkami identycznych studiów to zatłoczony rynek.

Co dalej

Zdecyduj najpierw, czy chcesz lokalny, całoroczny rynek Tbilisi, czy kurortowy rynek Batumi z zagranicznymi kupującymi i zapasem niesprzedanych lokali. Potem wybierz oferty w katalogu Gruzji, zamów wyciąg z rejestru dla każdej z nich i poproś niezależnego gruzińskiego prawnika o przeczytanie umowy, zanim wpłacisz zadatek.