Co może posiadać cudzoziemiec
Tajskie prawo oddziela grunt od budynków na nim stojących, i to rozdzielenie definiuje każdą opcję. Poniższa tabela podsumowuje ustawę o kondominiach, kodeks gruntowy oraz kodeks cywilny i handlowy w brzmieniu z września 2026 roku; sekcje poniżej podają szczegóły i źródła.
| Co chcesz posiadać | Czy cudzoziemiec może to posiadać? | Jak zwykle się to posiada |
|---|---|---|
| Jednostka condo | Tak, na własność (freehold) | Na własne nazwisko, w ramach limitu zagranicznego 49% w budynku |
| Grunt | Nie | Zarejestrowana dzierżawa do 30 lat |
| Dom lub willa | Budynek - tak | Budynek na własność lub objęty prawem zabudowy (superficies); grunt dzierżawiony |
| Grunt przez spółkę | Tylko prawdziwa spółka z większością tajską | Wysokie ryzyko prawne przy tajskich udziałowcach-figurantach |
Condo na własność i limit 49%
Artykuł 19 bis ustawy o kondominiach pozwala cudzoziemcom posiadać jednostki, o ile łączna powierzchnia użytkowa wszystkich jednostek należących do cudzoziemców nie przekracza 49% całkowitej powierzchni użytkowej wszystkich jednostek w danym kondominium. Limit liczony jest według powierzchni, nie liczby jednostek, i naliczany jest per zarejestrowane kondominium, więc dwa wieżowce w tym samym projekcie mogą mieć różny stan wypełnienia limitu (ustawa o kondominiach B.E. 2522 ze zmianami z 2008 roku, sprawdzone we wrześniu 2026). Sposób obliczania wyjaśniamy szczegółowo w artykule jak działa limit zagraniczny w tajskich condo.
W popularnych budynkach w Bangkoku, Pattayi i na Phuket limit zagraniczny może się wypełnić, gdy jednostki w limicie tajskim wciąż są w sprzedaży. Przed wpłatą zadatku warto uzyskać pisemne potwierdzenie od biura zarządu wspólnoty budynku, że limit jest dostępny dla konkretnej jednostki. Jeśli nie, deweloper może zaoferować tę samą jednostkę na 30-letniej dzierżawie. To słabszy produkt o niższej wartości odsprzedaży i powinien być odpowiednio wyceniony.
Condo na własność można sprzedać komukolwiek i przekazać w spadku. Zagraniczny spadkobierca rejestruje je w ramach limitu; jeśli nie ma miejsca, spadkobierca musi sprzedać w okresie dopuszczonym przez ustawę o kondominiach, dlatego warto zapytać prawnika, jak to się stosuje do danego budynku.
Dzierżawa: 30 lat, a przedłużenia nie są gwarantowane
Zgodnie z artykułami 538 i 540 kodeksu cywilnego i handlowego dzierżawa nieruchomości może trwać maksymalnie 30 lat, a dzierżawa dłuższa niż trzy lata jest egzekwowalna na pełny okres tylko wtedy, gdy zostanie zarejestrowana w departamencie gruntów (sprawdzone we wrześniu 2026). Zarejestrowana dzierżawa wiąże kolejnego właściciela gruntu.
Przez lata deweloperzy sprzedawali dzierżawy "30+30+30" jako 90 lat bezpieczeństwa. 18 marca 2025 roku tajski Sąd Najwyższy (sprawa 4655/2566) orzekł, że z góry uzgodnione przedłużenia tego typu są niewykonalne, jak relacjonują Addleshaw Goddard i One Asia Lawyers: wszystko poza pierwszymi 30 latami nie ma mocy prawnej, chyba że nowa dzierżawa zostanie swobodnie uzgodniona w momencie przedłużenia. Warto wyceniać dzierżawę jako 30 lat użytkowania i traktować każde przedłużenie jako możliwość, nie jako aktywo. Przy domu zarejestrowane prawo zabudowy (superficies) nad budynkiem daje odrębne prawo rzeczowe do samej konstrukcji.
Tajskie spółki i problem figurantów
Tajska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Tajowie posiadają większość, może posiadać grunt. Działa to, gdy spółka jest prawdziwym biznesem, na przykład hotelem lub restauracją posiadającą swój lokal. Jest nielegalne, gdy tajscy udziałowcy to figuranci trzymający udziały na papierze dla cudzoziemca, który faktycznie kontroluje wszystko.
Kary są realne. Zgodnie z artykułem 36 ustawy o działalności zagranicznej (Foreign Business Act), za układ z figurantem grozi do trzech lat więzienia i grzywna od 100 000 do 1 000 000 batów, lub obie te kary, zarówno dla tajskiego figuranta, jak i cudzoziemca. Kodeks gruntowy dodaje do dwóch lat więzienia lub grzywnę do 20 000 batów za posiadanie gruntu w imieniu cudzoziemca (artykuły 111 i 113), a departament gruntów może nakazać sprzedaż gruntu (sprawdzone we wrześniu 2026). Egzekwowanie zostało zaostrzone: od 1 stycznia 2026 roku departament rozwoju biznesu (DBD) wymaga dowodów bankowych, że tajscy udziałowcy spółek z udziałem zagranicznym zapłacili za swoje udziały z własnych środków, a od 1 kwietnia 2026 roku podobne kontrole obejmują transfery udziałów i zmiany dyrektorów (rozporządzenia DBD podsumowane przez DFDL i Nishimura & Asahi, sprawdzone we wrześniu 2026).
Jeśli broker oferuje gotową spółkę z tajskimi udziałowcami, których nigdy nie poznasz, lepiej zrezygnować.
Grunt: wąskie wyjątki
- Małżeństwo nie daje zagranicznemu małżonkowi praw do gruntu. Tajski małżonek może kupić grunt na własne nazwisko, a zagraniczny małżonek podpisuje w departamencie gruntów oświadczenie, że pieniądze są osobistą własnością tajskiego małżonka.
- Artykuł 96 bis kodeksu gruntowego pozwala cudzoziemcowi, który inwestuje co najmniej 40 mln batów w zatwierdzone aktywa, ubiegać się o do jednego rai (1600 m²) gruntu mieszkalnego, za zgodą ministra spraw wewnętrznych. Zgoda taka jest udzielana rzadko (kodeks gruntowy, sprawdzone we wrześniu 2026).
Akty własności
Departament gruntów wydaje kilka rodzajów dokumentów gruntowych. Warto kupować wyłącznie grunt, lub budynek na gruncie, z dokumentem chanote (Nor Sor 4 Jor), pełnym tytułem własności z granicami wyznaczonymi geodezyjnie. Niższe kategorie, takie jak Nor Sor 3 Gor, niosą większe ryzyko sporów granicznych i trudniej je wynająć oraz odsprzedać. Poszukiwanie tytułu przez prawnika w departamencie gruntów potwierdza, jaki dokument faktycznie się kupuje.
Pieniądze muszą pochodzić z zagranicy
Aby zarejestrować condo na cudzoziemca, trzeba wykazać departamentowi gruntów, że pieniądze na zakup wpłynęły do Tajlandii w walucie obcej, lub pochodziły z rachunku bata dla nierezydentów bądź z rachunku w walucie obcej (ustawa o kondominiach, artykuł 19). Zgodnie z zasadami raportowania Banku Tajlandii, dla każdego przelewu wynoszącego 50 000 USD lub więcej, przyjmujący tajski bank wystawia formularz transakcji walutowej (formularz FET). Dla mniejszych przelewów wystawia zamiast tego pismo potwierdzające przekaz z zagranicy.
Trzy praktyczne zasady. Wyślij pieniądze w dolarach, euro lub funtach i pozwól tajskiemu bankowi dokonać przewalutowania. Wpisz cel przelewu, na przykład "zakup jednostki condominium 12A, [nazwa budynku]". Upewnij się, że nazwisko nadawcy lub odbiorcy odpowiada nabywcy wskazanemu w akcie własności. Zachowaj formularze FET: będą ponownie potrzebne przy sprzedaży, gdy zechcesz przesłać środki z powrotem do kraju.
