O que um estrangeiro pode possuir
A lei tailandesa separa o terreno dos edifícios que nele estão construídos, e essa separação define todas as opções. A tabela resume o Condominium Act, o Land Code e o Código Civil e Comercial, tal como estavam em vigor em setembro de 2026; as secções abaixo dão o detalhe e as fontes.
| O que quer | Um estrangeiro pode possuí-lo? | Como costuma ser detido |
|---|---|---|
| Unidade de condomínio | Sim, em plena propriedade | Em seu nome, dentro da quota estrangeira de 49% do edifício |
| Terreno | Não | Arrendamento registado até 30 anos |
| Casa ou moradia | O edifício, sim | O edifício é detido ou coberto por um direito de superfície; o terreno é arrendado |
| Terreno através de uma empresa | Só uma empresa genuinamente de maioria tailandesa | Alto risco legal se os acionistas tailandeses forem testas de ferro |
Plena propriedade de condomínio e a quota de 49%
A Secção 19 bis do Condominium Act permite que estrangeiros sejam proprietários plenos de unidades, desde que a área total das unidades detidas por estrangeiros não exceda 49% da área total de todas as unidades desse condomínio. A quota é contada por área, não por número de unidades, e é contada por condomínio registado, pelo que duas torres do mesmo projeto podem estar em situações diferentes (Condominium Act B.E. 2522, alterado em 2008, verificado em setembro de 2026). Explicamos o cálculo em detalhe em como funciona a quota estrangeira de condomínios na Tailândia.
Em edifícios populares em Banguecoque, Pattaya e Phuket, a quota estrangeira pode esgotar-se enquanto ainda há unidades da quota tailandesa à venda. Antes de pagar um sinal, obtenha confirmação por escrito do gabinete jurídico do edifício de que há quota disponível para a sua unidade específica. Se não houver, o promotor pode oferecer a mesma unidade em arrendamento de 30 anos. Trata-se de um produto mais fraco, com menor valor de revenda, e deve ser precificado em conformidade.
Um condomínio pleno pode ser vendido a qualquer pessoa e herdado. Um herdeiro estrangeiro regista-o dentro da quota; se não houver espaço, o herdeiro tem de vender dentro do prazo que o Condominium Act permite, por isso pergunte ao seu advogado como isso se aplica ao seu edifício.
Arrendamento: 30 anos, e as renovações não são garantidas
Segundo as secções 538 e 540 do Código Civil e Comercial, um arrendamento de imóveis pode durar no máximo 30 anos, e um arrendamento superior a três anos só é executável na totalidade do prazo se estiver registado no Land Office (verificado em setembro de 2026). Um arrendamento registado vincula um futuro proprietário do terreno.
Durante anos, os promotores venderam arrendamentos "30+30+30" como 90 anos de segurança. A 18 de março de 2025, o Supremo Tribunal tailandês (processo 4655/2566) decidiu que renovações pré-acordadas deste tipo não são executáveis, segundo relatado pela Addleshaw Goddard e pela One Asia Lawyers: qualquer período além dos primeiros 30 anos não tem efeito legal, a menos que um novo arrendamento seja livremente acordado no momento da renovação. Avalie um arrendamento como 30 anos de utilização e trate qualquer renovação como uma possibilidade, não como um ativo. Numa casa, um direito de superfície registado sobre o edifício confere-lhe um direito real separado sobre a própria estrutura.
Empresas tailandesas e o problema dos testas de ferro
Uma empresa limitada tailandesa em que os tailandeses detêm a maioria pode ser proprietária de terreno. Isso funciona quando a empresa é um negócio real, como um hotel ou um restaurante dono das suas próprias instalações. É ilegal quando os acionistas tailandeses são testas de ferro que detêm ações em papel por um estrangeiro que controla tudo.
As penas são reais. Segundo a secção 36 do Foreign Business Act, um acordo de testa de ferro acarreta até três anos de prisão e uma multa de 100.000 a 1.000.000 de baht, ou ambas, tanto para o testa de ferro tailandês como para o estrangeiro. O Land Code acrescenta até dois anos de prisão ou uma multa até 20.000 baht por deter terreno em nome de um estrangeiro (secções 111 e 113), e o Land Department pode ordenar a venda do terreno (verificado em setembro de 2026). A fiscalização apertou: desde 1 de janeiro de 2026, o Department of Business Development (DBD) exige prova bancária de que os acionistas tailandeses de empresas com participação estrangeira pagaram as suas ações com fundos próprios, e desde 1 de abril de 2026 aplicam-se verificações semelhantes a transferências de ações e alterações de administradores (ordens do DBD resumidas pela DFDL e pela Nishimura & Asahi, verificado em setembro de 2026).
Se um corretor lhe oferecer uma empresa de prateleira com acionistas tailandeses que nunca vai conhecer, afaste-se.
Terreno: as exceções restritas
- O casamento não dá a um cônjuge estrangeiro direitos sobre terreno. Um cônjuge tailandês pode comprar terreno em seu próprio nome, e o cônjuge estrangeiro assina uma declaração no Land Office de que o dinheiro é propriedade pessoal do cônjuge tailandês.
- A secção 96 bis do Land Code permite que um estrangeiro que invista pelo menos 40 milhões de baht em ativos aprovados peça até um rai (1.600 m²) de terreno residencial, com autorização do Ministro do Interior. É raramente concedido (Land Code, verificado em setembro de 2026).
Escrituras
O Department of Lands emite vários graus de documento de terreno. Compre apenas terreno, ou um edifício sobre terreno, com um chanote (Nor Sor 4 Jor), o título pleno com fronteiras topografadas. Graus inferiores, como o Nor Sor 3 Gor, carregam mais risco de litígios de fronteira e são mais difíceis de arrendar e revender. A pesquisa do título feita pelo seu advogado no Land Office confirma que documento está a comprar.
O dinheiro tem de vir do estrangeiro
Para registar um condomínio em nome estrangeiro, tem de mostrar ao Land Office que o dinheiro da compra entrou na Tailândia em moeda estrangeira, ou veio de uma conta em baht de não residente ou de uma conta em moeda estrangeira (Condominium Act, secção 19). Segundo as regras de comunicação do Bank of Thailand, para cada transferência de USD 50.000 ou mais, o banco tailandês recetor emite um formulário de Transação de Câmbio (formulário FET). Para transferências menores, emite antes uma carta a confirmar a remessa de entrada.
Três regras práticas. Envie o dinheiro em dólares, euros ou libras e deixe o banco tailandês fazer a conversão. Escreva o propósito na transferência, por exemplo "compra da unidade de condomínio 12A, [nome do edifício]". Certifique-se de que o nome do remetente ou do destinatário coincide com o comprador indicado na escritura. Guarde os formulários FET: vai precisar deles novamente quando vender e quiser enviar o dinheiro para casa.
