En Tailandia un extranjero no puede ser dueño de la tierra. Ni casándose con una tailandesa, ni a base de insistir, ni con ninguno de esos trucos que circulan de boca en boca en los bares de playa. Lo que sí puede hacer un comprador extranjero es adquirir un condominio en propiedad plena, arrendar un terreno o una villa por 30 años, o mantener la propiedad a través de una empresa tailandesa que realmente opere. Tres caminos, todos legales, cada uno con límites que la oficina de ventas prefiere no mencionar. Esta guía repasa los tres, además de la regla sobre transferencias de dinero que atrapa a más compradores que cualquier ley, y lo que cuesta todo el proceso.
Qué se puede tener y qué no
El Código de Tierras prohíbe a los ciudadanos extranjeros ser titulares de tierra. Los condominios son la excepción: bajo la Ley de Condominios, un extranjero puede tener título de propiedad plena sobre una unidad, inscrito a su propio nombre en el Departamento de Tierras. Las casas quedan en un punto intermedio, porque la ley tailandesa trata el edificio como algo distinto del suelo que pisa, así que se puede ser legalmente dueño de una villa mientras se arrienda solo la parcela sobre la que se asienta. Ese es todo el menú disponible. Cualquier producto que ofrezca un promotor no es más que una de estas fórmulas con otro envoltorio.
Vía 1: condominio en propiedad plena, la única propiedad directa
Los extranjeros pueden ser dueños de hasta el 49% de la superficie vendible de cualquier edificio de condominios. Superficie, no número de unidades, y la cuota se calcula por edificio, no por proyecto ni por ciudad. En la práctica, edificios populares de Phuket, Pattaya o el centro de Bangkok pueden agotar su cuota extranjera mientras la mitad de las unidades siguen sin venderse.
Antes de reservar nada, pida a la administración del edificio, la oficina del juristic person, una confirmación por escrito de que hay cuota disponible para su unidad. Si está completa, le ofrecerán el mismo condominio pero en arrendamiento a 30 años. Eso es otro producto distinto, con un valor de reventa más débil, diga lo que diga el folleto. Hemos detallado cómo se calcula la cuota y cómo comprobarla en nuestra guía sobre la cuota extranjera del 49%.
Un condominio en propiedad plena da un título registral en regla, el derecho a vender a quien sea y el derecho a dejarlo en herencia, aunque los herederos también deben encajar dentro de la cuota. Los precios ayudan a explicar por qué esta vía es tan popular: al escribir esto, un estudio habitable en Pattaya arranca en torno a los 2,5-3 millones de baht, mientras que en el segmento medio de Bangkok se ronda casi el doble. Para la mayoría de compradores extranjeros esta es la respuesta más limpia y debería ser la opción por defecto.
Vía 2: arrendamiento, 30 años y ninguna promesa después
Los terrenos y las casas se pueden arrendar por un máximo de 30 años. Todo contrato superior a tres años debe registrarse en el título en el Departamento de Tierras; sin registrar, solo los primeros tres años son exigibles. Un arrendamiento registrado sobrevive a la venta del terreno, de modo que el nuevo propietario hereda al inquilino durante el resto del plazo. El arrendamiento es también la estructura habitual para las villas en los complejos turísticos de Phuket, donde el promotor conserva la tierra bajo todo el proyecto.
El problema empieza con las renovaciones. Durante años los promotores vendieron estructuras de «30+30+30» como 90 años de tenencia segura, con opciones de renovación redactadas directamente en el contrato. En marzo de 2025 el Tribunal Supremo tailandés dictaminó que estas cadenas de renovación pactadas de antemano no son exigibles, al considerarlas una forma de sortear el límite de 30 años. Una renovación es una promesa personal de quien sea dueño del terreno en ese momento, nada más. Muchas agencias, e incluso algunos blogs de despachos de abogados, seguían anunciando «arrendamientos de 90 años» en 2026. Se equivocan, y ahora el tribunal lo ha dicho de forma explícita.
El arrendamiento sigue teniendo sentido si se valora con honestidad. Se paga por 30 años de uso, no por una propiedad disfrazada. Que el contrato quede inscrito en el título. Si hay una casa en la parcela, asegure la construcción por separado mediante un derecho de superficie registrado, para que al menos el edificio sea suyo. Y trate los años a partir del 31 como una esperanza, no como un activo.
Vía 3: una empresa tailandesa, pero de verdad
Una sociedad limitada tailandesa con al menos un 51% de capital tailandés puede comprar tierra, y un extranjero puede ser director y accionista minoritario de ella. Esto es legítimo cuando la empresa opera de verdad: un negocio de alquiler de villas con reservas reales y declaraciones fiscales al día, un restaurante dueño de su propio local, un pequeño hotel.
Lo ilegal es la versión testaferro, donde los accionistas tailandeses figuran sobre el papel a cambio de una comisión mientras el extranjero controla todo. Tanto el Código de Tierras como la Ley de Negocios Extranjeros lo prohíben. Las sanciones van desde la venta forzosa del terreno hasta multas y prisión, tanto para el extranjero como para los testaferros, y la vigilancia se ha endurecido desde las campañas de inspección de 2024 y 2025 en Phuket y otras provincias turísticas.
Una prueba útil: ¿existiría esta empresa si no tuviera que sostener su villa? Si la respuesta es no, y la solución que le propone el agente es una sociedad de estantería con tres nombres tailandeses que nunca va a conocer, mejor dese la vuelta.
La regla FET: cómo tiene que llegar el dinero
Para inscribir un condominio a nombre extranjero, el Departamento de Tierras exige probar que el dinero de la compra vino del extranjero en moneda extranjera. El banco tailandés lo documenta con un formulario de Transacción de Cambio de Divisas (FET), que se emite para cada transferencia entrante de 50.000 dólares o más; las transferencias menores quedan cubiertas por una carta de confirmación bancaria.
El detalle importa. Envíe dólares, euros o libras en lugar de baht, y deje que el banco receptor en Tailandia haga la conversión. Indique el motivo en la nota de la transferencia, algo como «compra de la unidad de condominio 12A», y mantenga el nombre del remitente idéntico al del comprador que figurará en el título. Guarde también todas las confirmaciones SWIFT; a los bancos se les pierden los papeles. La documentación FET sirve dos veces: se necesita el día de la transferencia y se volverá a necesitar años después, para repatriar el dinero de la venta sin discusiones con el banco.
La compra, paso a paso
La secuencia siguiente parece obvia sobre el papel. Saltarse pasos de ella es donde empiezan la mayoría de las historias de terror inmobiliarias en Tailandia.
- Contrate un abogado independiente antes de reservar nada, y que responda ante usted, no ante el promotor ni ante el agente.
- Haga la diligencia debida: una búsqueda de título sobre el chanote, comprobación de hipotecas, gravámenes y acceso por carretera, permisos de construcción, y en el caso de un condominio, la situación de la cuota y las finanzas del edificio. Desconfíe de cualquier título inferior a un chanote.
- Pague la señal de reserva solo después de que su abogado haya leído las condiciones. Las señales suelen rondar entre 50.000 y 200.000 baht y deberían ser reembolsables si la diligencia debida revela problemas.
- Firme el contrato de compraventa. Si es sobre plano, lea dos veces las cláusulas de retraso y penalización; el depósito en garantía (escrow) es poco habitual en Tailandia y la mayoría de los planes de pago van directos al promotor.
- Traiga los fondos desde el extranjero conforme a las reglas FET anteriores.
- Acuda al Departamento de Tierras el día de la transferencia, donde se pagan las tasas y se inscribe el título, o el arrendamiento, a su nombre.
Lo que cuesta comprar y mantener la propiedad
Los costes de la transacción son moderados según los estándares internacionales, y los costes de mantenimiento son casi inexistentes, una de las razones por las que los condominios tailandeses funcionan tan bien como inversión de alquiler puro.
- La tasa de transferencia es del 2% sobre el valor catastral oficial, y comprador y vendedor suelen repartírsela.
- Si el vendedor lleva menos de cinco años siendo propietario, se aplica el impuesto específico sobre negocios del 3,3%; después de ese plazo se sustituye por el impuesto de timbre del 0,5%. Ambos suelen recaer sobre el vendedor, aunque en un trato tailandés todo es negociable.
- La retención en origen es del 1% si el vendedor es una empresa, o un cálculo variable sobre la renta personal si es un particular.
- De forma continua, el impuesto sobre terrenos y edificaciones en propiedad residencial se mide en centésimas de punto porcentual, y los propietarios de condominios pagan cuotas de zonas comunes de entre 40 y 80 baht por metro cuadrado al mes, aproximadamente.
Comprar una propiedad no le da un visado
Tailandia no concede ningún derecho de residencia por comprar una propiedad. Ninguno. El propietario sigue entrando al país con el visado que le corresponda, y decir «tengo un apartamento aquí» no pesa nada en el control de inmigración. Existen vías de estancia prolongada que sí funcionan para propietarios, desde el visado de jubilación hasta el programa LTR, y las hemos comparado en nuestra guía sobre los visados de larga estancia en Tailandia.
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Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero ser alguna vez dueño de tierra en Tailandia?
A efectos prácticos, no. El matrimonio no cambia nada: la tierra comprada por un cónyuge tailandés es su propiedad privativa, y la pareja extranjera firma una declaración en el Departamento de Tierras renunciando a cualquier derecho sobre ella. La excepción de inversión del Código de Tierras, 40 millones de baht en activos aprobados para un máximo de un rai, es tan estrecha que casi nunca se utiliza.
¿Es seguro un arrendamiento de 30 años?
El plazo registrado sí lo es. Vincula al propietario del terreno y a cualquiera que lo compre después. Lo que no es seguro es contar con las renovaciones, ya que el fallo del Tribunal Supremo de marzo de 2025 dejó sin fuerza legal las cadenas de renovación pactadas de antemano. Valore el arrendamiento como 30 años, y que cualquier cosa más allá sea un extra.
¿Qué parte del dinero tiene que venir del extranjero?
Para un condominio inscrito a su propio nombre, todo el importe de la compra debería llegar desde el extranjero en moneda extranjera, con formularios FET que cubren las transferencias de 50.000 dólares en adelante. El baht que ya está en una cuenta tailandesa, en general, no se puede usar para una compra dentro de la cuota extranjera.
¿Puedo alquilar mi condominio tailandés?
Los alquileres mensuales y anuales no tienen problema, y el ingreso tributa en Tailandia. El alquiler por días es otra historia: cae dentro de la Ley de Hoteles, y de todos modos la mayoría de edificios lo prohíbe en su propio reglamento. Compruebe ambas cosas antes de comprar pensando en ingresos por Airbnb.
