Chipre grava la propiedad con mano ligera, y esa es media razón por la que los compradores extranjeros siguen llegando. No existe ningún impuesto nacional anual sobre la propiedad. Los impuestos de compra en una reventa pueden quedar por debajo del 3% del precio. Y desde 2026 el gobierno ha eliminado uno de los últimos gravámenes menores para los compradores: el impuesto de timbre sobre los contratos de compraventa desaparece.
La trampa es que este régimen ligero premia a quien estructura bien la compra. Si te equivocas con el tratamiento del IVA en una obra nueva, la diferencia son 14 puntos porcentuales del precio de compra. En un piso de 300.000 €, son 42.000 €.
Esta guía sigue el dinero a lo largo de todo el ciclo de propiedad: comprar, poseer, alquilar, vender. Las cifras reflejan la normativa vigente en el momento de publicación. Si todavía estás eligiendo distrito o quieres entender los pasos legales de una compra, lee primero nuestra guía sobre cómo comprar una propiedad en Chipre y vuelve luego aquí para la parte fiscal.
Impuestos al comprar
Una sola pregunta decide casi todo en el momento de la compra: ¿lleva IVA esta propiedad? Si la respuesta es sí, lo que cubre las obras nuevas vendidas por un promotor, pagas IVA y no pagas gastos de registro. Si es no, lo que cubre la típica reventa entre particulares, pagas gastos de registro y no IVA. Nunca pagas ambos.
IVA en obra nueva: 19% estándar, 5% si cumples los requisitos
La primera venta de una propiedad nueva por parte de un promotor lleva IVA al tipo estándar del 19%. El suelo urbanizable vendido en el marco de una actividad empresarial también lo lleva. Para un inversor o el comprador de una segunda residencia, ese 19% simplemente forma parte del presupuesto, sin escapatoria posible.
Los compradores de vivienda habitual se llevan un trato mucho mejor. Chipre aplica un tipo reducido del 5% a los primeros 130 m² de una vivienda principal, sobre un valor de hasta 350.000 €, bajo condiciones que se endurecieron a mediados de 2023. Para calificar:
- vivirás en la propiedad como residencia principal en Chipre, sin alquilarla ni destinarla a vivienda vacacional;
- el valor total no supera aproximadamente 475.000 € y la superficie total construida se mantiene dentro de 190 m²;
- no has solicitado el tipo reducido en otra propiedad chipriota en los últimos diez años.
Supera cualquiera de esos límites y la ventaja se reduce o desaparece por completo, así que una villa de 500.000 € paga el 19% íntegro aunque planees vivir en ella todo el año.
Algo más que muchos compradores descubren demasiado tarde: la devolución a diez años. Solicita el tipo del 5% y luego vende la vivienda o empieza a alquilarla antes de que pasen diez años, y devuelves el ahorro de IVA en proporción a los años que falten. Y hacienda sí lo comprueba.
El estatus de residencia, por cierto, no es lo que se examina. Los compradores no comunitarios acceden al tipo reducido en las mismas condiciones que los chipriotas, siempre que la vivienda se convierta de verdad en su residencia principal en la isla.
Gastos de registro en reventas: una escala progresiva y luego un descuento del 50%
Una reventa cambia de manos sin que se cobre IVA en ningún momento, así que el estado recauda en su lugar los gastos de registro del Land Registry, que se pagan cuando el título de propiedad pasa a tu nombre. La escala sube con el valor de mercado: 3% sobre los primeros 85.000 €, 5% sobre los siguientes 85.000 € y 8% sobre todo lo que supere los 170.000 €.
Y aquí llega la parte que hace que Chipre salga más barato de lo que sugiere la escala oficial. Una reducción legal del 50%, introducida como medida de estímulo y luego convertida en permanente, se aplica a estos gastos sin excepción. Y cuando se ha pagado IVA por la propiedad, los gastos de registro caen a cero.
Los profesionales usan además otra palanca. Los gastos se calculan por comprador, sobre la parte de cada uno. Una pareja que compra un piso de 300.000 € en nombre de ambos se trata como dos compras de 150.000 € cada una, y las dos vuelven a empezar desde el escalón más bajo. El ahorro es dinero real; lo calculamos en el ejemplo de abajo.
El Land Registry valora la propiedad por su cuenta. Si considera que el precio declarado queda por debajo del valor de mercado, calcula los gastos sobre su propia estimación, así que un precio de contrato artificialmente bajo no beneficia a nadie.
Impuesto de timbre: eliminado desde el 1 de enero de 2026
Los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2026 no pagan impuesto de timbre en Chipre. El gravamen se eliminó dentro de la reforma fiscal de la isla para 2026. Muchos artículos sobre este tema todavía lo incluyen como coste de compra, así que conviene comprobar la fecha de lo que se lee.
Para los contratos firmados antes de esa fecha, la normativa anterior sigue siendo relevante: 0,15% sobre el valor de contrato entre 5.001 € y 170.000 €, y luego 0,2% por encima de esa cifra, con un tope de 20.000 € y pago obligatorio en los 30 días siguientes a la firma. Nunca fue una cantidad grande. En una compra de 300.000 € rondaba los 500 €. Su desaparición no cambiará ninguna decisión de compra, pero simplifica el proceso y ahorra un plazo más que vigilar.
Cuándo vence en realidad cada impuesto
El calendario sorprende más que las tarifas en sí. El IVA de una obra nueva no se paga de golpe en la entrega: se cobra en cada pago fraccionado del contrato, así que un comprador sobre plano reparte el 5% o el 19% a lo largo del calendario de construcción. Los gastos de registro vencen solo cuando se emite y se inscribe el título a tu nombre, y en proyectos nuevos el título puede retrasarse meses o incluso años respecto a la terminación de la obra. Ese dinero no se ahorra, solo se aplaza, así que conviene tenerlo reservado.
En una reventa con título limpio, todo se liquida de una vez. Los gastos se pagan en el Land Registry el día del traspaso, normalmente pocos días después de la firma.
Y nada de esto cubre los honorarios profesionales. Chipre no tiene un sistema notarial al estilo francés o español. Un abogado independiente lleva el contrato, las comprobaciones registrales y la inscripción, por alrededor del 1% del precio más IVA, y la comisión de la agencia inmobiliaria la paga habitualmente el vendedor. Barato para el estándar europeo, pero hay que incluirlo en el presupuesto junto a los impuestos.
Ejemplo práctico: obra nueva frente a reventa
Las cifras lo hacen concreto. Tomemos un piso de dos dormitorios de 300.000 € cerca de Larnaca, comprado en 2026, y calculémoslo por ambas vías.
Vía uno: un piso nuevo de un promotor
El piso mide 90 m² y será la vivienda principal del comprador, así que el tipo reducido de IVA cubre toda la compra. IVA: 5% de 300.000 €, es decir, 15.000 €. Gastos de registro: cero, porque se aplicó IVA. Impuesto de timbre: cero bajo las reglas de 2026. Impuesto total de compra, 15.000 €.
Ahora cambiemos un solo dato. La compradora mantiene su vivienda principal en Alemania y quiere el piso para el verano y alquileres cortos. El tipo reducido desaparece y el IVA sube al 19%: 57.000 €. Mismo piso, mismo precio, 42.000 € más de impuestos. Esta única distinción, residencia principal o no, pesa más que cualquier otra cosa en las cuentas de una compra en Chipre.
Vía dos: una reventa al mismo precio
Aquí no hay IVA. Los gastos de registro sobre 300.000 € salen así: 2.550 € sobre los primeros 85.000 €, 4.250 € sobre los siguientes 85.000 € y 10.400 € sobre los 130.000 € restantes. Son 17.200 € antes del descuento legal y 8.600 € después de aplicarlo. Impuesto de timbre, cero de nuevo. Impuesto total de compra, 8.600 €, algo menos del 2,9% del precio.
Comprado a nombre de los dos, la situación mejora todavía más. Cada cónyuge adquiere una parte de 150.000 €, la suma antes del descuento llega a 11.600 € y el descuento la deja en 5.800 €. Dividir el título ahorra otros 2.800 € frente a comprar en un solo nombre. Tu abogado debería plantearlo; si no lo hace, plantéalo tú.
Comparados para 2026: 8.600 € en la reventa frente a 15.000 € en la obra nueva para quien vaya a vivir allí, o frente a 57.000 € para un inversor. El impuesto por sí solo no decide la elección. La obra nueva aporta eficiencia energética y garantía del constructor, la reventa aporta ubicaciones consolidadas y, a menudo, títulos listos para traspaso inmediato. Pero entra en la negociación conociendo la diferencia, y recuerda que el impuesto es solo una capa más de la factura: nuestro desglose del coste de comprar propiedad en el extranjero cubre los honorarios legales, las inspecciones técnicas y el tipo de cambio que se suman en cualquier país.
Impuestos mientras eres propietario
Aquí está el argumento con el que abren los agentes chipriotas, y por una vez es exacto: no hay impuesto nacional anual sobre la propiedad. El Immovable Property Tax se eliminó el 1 de enero de 2017 y nada lo ha sustituido. Compáralo con el IBI español, el ENFIA griego o la taxe foncière francesa, que cobran a los propietarios cada año solo por tener el inmueble.
Lo que queda es local. Ayuntamientos y consejos comunitarios cobran por recogida de basuras, alumbrado público y alcantarillado, y la factura combinada suele quedar entre 85 € y 500 € al año según la localidad y el tamaño de la propiedad. Una casa de pueblo en las colinas de Pafos está en el extremo bajo de ese rango, una gran villa en el centro de Limasol está cerca del extremo alto. Los distritos conectados a una junta de saneamiento pagan su tasa dentro de la misma factura.
¿Compras en un complejo? Presupuesta también las cuotas comunitarias: limpieza, mantenimiento de la piscina, jardines, ascensores. Es una cuota de gestión, no un impuesto, pero tu cuenta bancaria no distingue una cosa de otra. Va desde unos pocos cientos de euros al año en un bloque pequeño hasta varios miles en un resort con todas las instalaciones.
Unos costes de tenencia tan bajos cambian las cuentas de la inversión a lo largo de una década. Un propietario español o portugués paga un impuesto estatal cada año, alquile o no el inmueble. Un propietario chipriota paga una factura de basura.
Impuestos al alquilar
Los ingresos por alquiler de una persona física tributan por el impuesto sobre la renta ordinario chipriota. Los tramos son generosos en la parte baja: nada sobre los primeros 19.500 € de renta anual total, y luego escalones crecientes hasta un tipo máximo del 35% sobre la renta que supere los 60.000 €.
Antes de aplicar esos tramos, el propietario deduce un 20% fijo de la renta bruta como gasto estimado. Sin recibos que aportar, sin discusión con el inspector. Los intereses de un préstamo usado para comprar la propiedad y una amortización anual del edificio se pueden deducir además. Así, un piso que genera 12.000 € al año tributa como máximo por 9.600 €, y a menudo por menos una vez entra en el cálculo el interés hipotecario.
Veamos un caso habitual. Un piso de un dormitorio en Larnaca se alquila a largo plazo por 1.000 € al mes, 12.000 € al año. La deducción del 20% reduce la base a 9.600 €. Si el propietario no tiene otras rentas de fuente chipriota, esa cifra queda íntegramente por debajo del umbral de 19.500 € y el impuesto sobre la renta es cero. La declaración igualmente hay que presentarla. Pero muchos pequeños propietarios en Chipre no pagan legalmente ningún impuesto sobre la renta por su alquiler.
Dos contribuciones más merecen su propia línea. La renta de alquiler lleva una aportación al GESY, el sistema sanitario nacional; el tipo es modesto pero se aplica desde el primer euro, así que conviene preguntar a tu asesor la cifra vigente. Y los residentes fiscales chipriotas que además tienen domicilio fiscal en Chipre pagan la Special Defence Contribution sobre las rentas, mientras que la extensa comunidad de no domiciliados de la isla queda exenta de ella. En qué categoría entras depende de tu historial con la isla, y una hora con un asesor fiscal local lo resuelve con más fiabilidad que cualquier blog, incluido el nuestro.
Los propietarios no residentes declaran la renta de alquiler chipriota en Chipre. Si además hay que tributar en casa depende del convenio entre Chipre y tu país de residencia; la isla mantiene una de las redes de convenios más amplias de la región, y la doble imposición se resuelve normalmente por crédito.
Impuestos al vender
El impuesto sobre plusvalías se aplica a un tipo fijo del 20% sobre la ganancia por la venta de bienes inmuebles chipriotas. Curiosamente, ahí termina casi todo el asunto: Chipre no grava las plusvalías de la mayoría de los demás activos, así que la propiedad soporta el régimen casi en solitario. El 20% también alcanza a la venta de participaciones en sociedades cuyo valor reside sobre todo en propiedad chipriota, lo que cierra el atajo obvio.
La ganancia sujeta a tributación es más estrecha de lo que temen los vendedores. Del precio de venta se resta el coste de adquisición ajustado por inflación, las mejoras documentadas y los costes de la propia venta, comisión de agencia y honorarios legales incluidos. En una propiedad mantenida durante muchos años, solo el ajuste por inflación elimina una parte considerable de la ganancia sobre el papel.
Luego llegan las exenciones vitalicias. Toda persona tiene una desgravación general que protege parte de cualquier ganancia. Existe una mayor para terrenos agrícolas vendidos por agricultores, y la más grande se aplica a la vivienda habitual que el vendedor ha poseído y habitado durante al menos cinco años. Son cifras de por vida: usar una exención la agota. Para un propietario ocupante a largo plazo, la desgravación de vivienda habitual puede eliminar la mayor parte o la totalidad del impuesto. Para un inversor que vende un segundo piso, la desgravación general sigue suavizando la factura.
Mecánicamente, el impuesto se liquida antes de que la venta se cierre. La declaración de plusvalías se presenta y el pago se realiza como parte de la obtención del certificado fiscal que el Land Registry exige ver antes de traspasar el título al comprador. Los vendedores no residentes pasan por exactamente el mismo trámite, así que no hay forma de salir del país con la ganancia sin tributar.
El calendario y el papeleo importan aquí más que en cualquier otro punto del sistema chipriota. Vende en las circunstancias equivocadas, o sin recibos de aquella reforma, y regalas dinero a la República. Habla con un asesor antes de poner el inmueble en venta, no después de haber firmado.
Cómo se sitúa Chipre frente a otros mercados
Juntando las piezas, el perfil queda así: impuesto de compra de aproximadamente 2 a 3% en una reventa típica, IVA del 5% en una vivienda nueva que cumpla los requisitos, cero impuesto anual nacional, y un 20% fijo sobre las ganancias suavizado por exenciones que favorecen a quien vive en la vivienda. Quien esté comparando opciones mediterráneas notará la diferencia enseguida. El impuesto de transmisiones español va del 6 al 10% según la comunidad, el IMT portugués sube en escala progresiva, y ambos países además cobran a los propietarios cada año. Dubái aplica un 4% fijo sobre la transmisión sin impuesto sobre la renta, aunque pertenece a un marco legal completamente distinto.
Chipre rara vez gana en precio por metro cuadrado en Limasol, y nadie debería comprar una vivienda solo mirando una tabla de impuestos. Pero como paquete de coste total para alguien que va a vivir de verdad en la propiedad, la isla es difícil de superar dentro de la UE. Explora los pisos y villas de nuestro catálogo de propiedades en Chipre para ver a qué se aplican estas cifras en la práctica, y cuando un anuncio concreto plantee una duda sobre el IVA, el equipo de HomeNSearch puede ponerte en contacto con asesores locales que gestionan exactamente ese papeleo cada semana.
Impuestos sobre la propiedad en Chipre: preguntas frecuentes
¿Existe un impuesto anual sobre la propiedad en Chipre?
No a nivel nacional. El Immovable Property Tax se eliminó el 1 de enero de 2017 y nada lo sustituyó. Los propietarios solo pagan las tasas municipales locales de basura, alcantarillado y alumbrado, normalmente entre 85 € y 500 € al año según el municipio y la propiedad.
¿Sigo pagando impuesto de timbre en un contrato de propiedad en Chipre?
No si firmaste a partir del 1 de enero de 2026: el impuesto de timbre sobre contratos de propiedad se eliminó desde esa fecha. Los contratos anteriores seguían la escala antigua del 0,15% al 0,2% del valor del contrato, con un tope de 20.000 €, pagadero en los 30 días siguientes a la firma.
¿Puede un comprador extranjero acceder al IVA reducido del 5%?
Sí. La nacionalidad y el estatus de residencia no son lo que se examina; lo que cuenta es el uso genuino como residencia principal en Chipre. El tipo del 5% cubre los primeros 130 m² dentro de los límites de valor, y si vendes la vivienda o la alquilas antes de que pasen diez años, devuelves parte del ahorro de forma proporcional.
¿Cuánto impuesto pagaré al vender una propiedad en Chipre?
El impuesto sobre plusvalías es del 20% de la ganancia tras restar el coste de compra ajustado por inflación, las mejoras documentadas y los costes de venta. Las exenciones vitalicias reducen la factura todavía más, y la exención de vivienda habitual, disponible tras cinco años de posesión y residencia, es la más generosa de todas.
