¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Tailandia?

Sí, los extranjeros pueden comprar propiedad en Tailandia, pero solo un tipo directamente: una unidad de condominio, y solo mientras el edificio aún tenga margen en su cuota extranjera del 49% de la superficie. El terreno está cerrado a la propiedad extranjera. Una casa o villa se compra como un arrendamiento registrado de hasta 30 años sobre el terreno, con la edificación en sí en propiedad separada si el papeleo se hace correctamente. Ese conjunto de normas procede de la Ley de Condominios y del Código de Tierras, y seguía sin cambios cuando lo comprobamos en septiembre de 2026.

Quién compra, y a qué precio

El Centro de Información Inmobiliaria de Tailandia (REIC) contabilizó 3.292 unidades de condominio transferidas a extranjeros entre abril y junio de 2026, por valor de 14.800 millones de THB. REIC situó la cuota extranjera en el 10,2% de todas las unidades de condominio transferidas en el país y el 20,0% de su valor (Nation Thailand, septiembre de 2026), porque los extranjeros compran unidades más grandes y caras que el comprador tailandés medio. La compra extranjera media fue de 4,3 millones de THB por 43,9 m², unos 98.600 THB por m². Los compradores chinos lideran, seguidos de rusos, birmanos, estadounidenses y taiwaneses (datos de REIC, septiembre de 2026).

El segundo trimestre fue un repunte, no una tendencia: en el primer semestre de 2026 las transferencias de condominios a extranjeros cayeron un 8,8% en número de unidades, a 6.533, y un 1,5% en valor, a 28.270 millones de THB, interanual, aunque el valor del segundo trimestre por sí solo subió alrededor de un 20% (REIC vía Nation Thailand, septiembre de 2026). Hay menos compradores, y los que compran gastan más por unidad.

Dónde compran los extranjeros

• Bangkok es el mercado más grande y líquido. Supuso alrededor del 45% del valor de las transferencias de condominios a extranjeros entre enero y marzo de 2026, según REIC. Los alquileres están impulsados por la demanda de profesionales locales y expatriados durante todo el año, no por las temporadas turísticas.
• Phuket es el principal mercado vacacional: condominios cerca de las playas de la costa oeste y villas en arrendamiento en urbanizaciones cerradas, muchas gestionadas como pools de alquiler.
• Pattaya tiene los precios de entrada más bajos para condominios con vista al mar a menos de dos horas de Bangkok.
• Chiang Mai es más barata para vivir y atrae a jubilados y teletrabajadores, aunque la reventa es más lenta que en Bangkok.

Las reformas de las que quizá haya oído hablar

Dos propuestas siguen apareciendo en el material de ventas: elevar la cuota de condominio del 49% al 75% en zonas seleccionadas, y ampliar los arrendamientos de 30 a 99 años. Cuando lo comprobamos en septiembre de 2026, ninguna de las dos había sido aprobada por el parlamento; la Ley de Condominios y el Código Civil y Comercial siguen fijando el 49% y los 30 años. Compre según las normas que existen, no las que podrían llegar.

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Qué puede ser propiedad de un extranjero

La ley tailandesa separa el terreno de las edificaciones que hay sobre él, y esa separación define cada opción. La tabla resume la Ley de Condominios, el Código de Tierras y el Código Civil y Comercial tal como estaban en septiembre de 2026; las secciones siguientes dan el detalle y las fuentes.

| Qué quiere | ¿Puede ser propiedad de un extranjero? | Cómo se suele tener | |---|---|---| | Unidad de condominio | Sí, en pleno dominio | A su nombre, dentro de la cuota extranjera del 49% del edificio | | Terreno | No | Arrendamiento registrado de hasta 30 años | | Casa o villa | La edificación, sí | Edificación en propiedad o cubierta por un derecho de superficie; el terreno se arrienda | | Terreno a través de una empresa | Solo una empresa tailandesa con mayoría real | Alto riesgo legal si los accionistas tailandeses son testaferros |

Pleno dominio de condominio y la cuota del 49%

La sección 19 bis de la Ley de Condominios permite a los extranjeros ser propietarios de unidades siempre que la superficie combinada de todas las unidades en propiedad extranjera no supere el 49% de la superficie total de todas las unidades de ese condominio. La cuota se cuenta por superficie, no por número de unidades, y se cuenta por cada condominio registrado, así que dos torres del mismo proyecto pueden estar en situaciones distintas (Ley de Condominios B.E. 2522, modificada en 2008, revisada en septiembre de 2026). Explicamos el cálculo en detalle en cómo funciona la cuota extranjera de condominio en Tailandia.

En edificios populares de Bangkok, Pattaya y Phuket, la cuota extranjera puede agotarse mientras aún se venden unidades de la cuota tailandesa. Antes de pagar una señal, obtenga confirmación por escrito de la administración del edificio de que hay cuota disponible para su unidad concreta. Si no la hay, el promotor puede ofrecer la misma unidad en arrendamiento a 30 años. Es un producto más débil, con menor valor de reventa, y debería tener el precio en consecuencia.

Un condominio en pleno dominio puede venderse a cualquiera y heredarse. Un heredero extranjero lo registra dentro de la cuota; si no hay margen, el heredero tiene que vender en el plazo que permite la Ley de Condominios, así que pregunte a su abogado cómo se aplica a su edificio.

Arrendamiento: 30 años, y las renovaciones no están garantizadas

Según las secciones 538 y 540 del Código Civil y Comercial, un arrendamiento de bienes inmuebles puede durar como máximo 30 años, y un arrendamiento superior a tres años es exigible por su plazo completo solo si se registra en el Departamento de Tierras (revisado en septiembre de 2026). Un arrendamiento registrado vincula a un futuro propietario del terreno.

Durante años los promotores vendieron arrendamientos "30+30+30" como 90 años de seguridad. El 18 de marzo de 2025 el Tribunal Supremo tailandés (caso 4655/2566) resolvió que las renovaciones pactadas de antemano de este tipo no son exigibles, según recogen Addleshaw Goddard y One Asia Lawyers: nada más allá de los primeros 30 años tiene efecto legal salvo que se acuerde libremente un nuevo arrendamiento en el momento de la renovación. Valore un arrendamiento como 30 años de uso y trate cualquier renovación como una posibilidad, no como un activo. En una casa, un derecho de superficie registrado sobre la edificación da un derecho real independiente sobre la propia estructura.

Empresas tailandesas y el problema de los testaferros

Una sociedad limitada tailandesa en la que los tailandeses tienen la mayoría puede ser propietaria de terreno. Eso funciona cuando la empresa es un negocio real, como un hotel o un restaurante propietario de sus locales. Es ilegal cuando los accionistas tailandeses son testaferros que tienen las acciones sobre el papel por un extranjero que controla todo.

Las sanciones son reales. Según la sección 36 de la Ley de Negocios Extranjeros, un acuerdo de testaferro conlleva hasta tres años de prisión y una multa de 100.000 a 1.000.000 THB, o ambas, tanto para el testaferro tailandés como para el extranjero. El Código de Tierras añade hasta dos años de prisión o una multa de hasta 20.000 THB por tener terreno en nombre de un extranjero (secciones 111 y 113), y el Departamento de Tierras puede ordenar la venta del terreno (revisado en septiembre de 2026). La aplicación se ha endurecido: desde el 1 de enero de 2026 el Departamento de Desarrollo Empresarial (DBD) exige pruebas bancarias de que los accionistas tailandeses de empresas con participación extranjera pagaron sus acciones con fondos propios, y desde el 1 de abril de 2026 se aplican controles similares a las transferencias de acciones y a los cambios de administrador (órdenes del DBD según resumen de DFDL y Nishimura & Asahi, revisado en septiembre de 2026).

Si un corredor ofrece una empresa "de estantería" con accionistas tailandeses a los que nunca conocerá, no siga adelante.

Terreno: las excepciones limitadas

• El matrimonio no da derechos sobre el terreno al cónyuge extranjero. Un cónyuge tailandés puede comprar terreno a su propio nombre, y el cónyuge extranjero firma una declaración en el Departamento de Tierras de que el dinero es propiedad personal del cónyuge tailandés.
• La sección 96 bis del Código de Tierras permite a un extranjero que invierta al menos 40 millones de THB en activos aprobados solicitar hasta un rai (1.600 m²) de terreno residencial, con permiso del Ministro del Interior. Se concede raramente (Código de Tierras, revisado en septiembre de 2026).

Títulos de propiedad

El Departamento de Tierras expide varios grados de documento de terreno. Compre solo terreno, o una edificación sobre terreno, con un chanote (Nor Sor 4 Jor), el título pleno con límites topografiados. Grados inferiores como Nor Sor 3 Gor tienen más riesgo de disputas de linderos y son más difíciles de arrendar y revender. La búsqueda de título de su abogado en el Departamento de Tierras confirma qué documento está comprando.

El dinero tiene que venir del extranjero

Para registrar un condominio a nombre extranjero, hay que demostrar al Departamento de Tierras que el dinero de la compra entró en Tailandia en divisa extranjera, o procedió de una cuenta en baht de no residente o de una cuenta en divisa extranjera (Ley de Condominios, sección 19). Según las normas de comunicación del Banco de Tailandia, por cada transferencia de 50.000 USD o más, el banco tailandés receptor emite un formulario de Operación de Cambio de Divisas (formulario FET). Para transferencias menores, emite en su lugar una carta que confirma la remesa entrante.

Tres normas prácticas. Envíe el dinero en dólares, euros o libras y deje que el banco tailandés lo convierta. Indique el propósito en la transferencia, por ejemplo "compra de la unidad de condominio 12A, [nombre del edificio]". Asegúrese de que el nombre del remitente o del destinatario coincide con el comprador que figura en el título de propiedad. Conserve los formularios FET: los volverá a necesitar cuando venda y quiera enviar el dinero a casa.

Pagado en el Departamento de Tierras el día de la transferencia

Las tarifas siguientes proceden de la guía de impuestos de transferencia de Siam Commercial Bank y del resumen fiscal inmobiliario de Tailandia de DLA Piper, revisados en septiembre de 2026.

| Cargo | Tipo | Base | Quién suele pagarlo | |---|---|---|---| | Tasa de transferencia | 2% | Valor catastral oficial | Repartido o negociado | | Impuesto empresarial específico | 3,3% | El mayor entre el precio de venta o el valor catastral | Vendedor, si tuvo la propiedad menos de 5 años | | Impuesto de timbre | 0,5% | El mayor entre el precio de venta o el valor catastral | Vendedor, solo si no aplica el impuesto empresarial específico | | Retención en origen | 1% para un vendedor empresa; progresivo para un particular | El mayor entre el precio de venta o el valor catastral (empresa); valor catastral (particular) | Vendedor |

Quién paga qué es una cuestión del contrato, así que lea esa cláusula antes de firmar.

Los arrendamientos son más baratos de registrar: el Departamento de Tierras cobra el 1% de la renta total de todo el plazo más el 0,1% de impuesto de timbre.

La reducción de tasas al 0,01% no se le aplica. Hasta el 30 de junio de 2027 las tasas de transferencia e hipoteca se reducen al 0,01% para viviendas y condominios de hasta 7 millones de THB. El gabinete amplió la medida el 30 de junio de 2026, pero solo se aplica a compradores particulares tailandeses (Tilleke & Gibbins, julio de 2026).

Ser propietario

La Ley del Impuesto sobre Terrenos y Edificaciones B.E. 2562 (en vigor desde 2020) y su decreto de tipos fijan las tarifas residenciales del 0,02% al 0,1% del valor catastral, según el tramo de valor, con un techo legal del 0,3%. Una vivienda usada como residencia principal del propietario está exenta hasta 50 millones de THB si el propietario tiene el terreno y la edificación, o hasta 10 millones de THB solo por la edificación (lo que cubre los condominios), siempre que el nombre del propietario figure en el registro de la vivienda a 1 de enero del año fiscal (resumen de Lex Bangkok de la ley, revisado en septiembre de 2026). Si un propietario extranjero cumple el requisito depende de conseguir un registro de vivienda para la unidad, así que consulte con la oficina de distrito local. En caso contrario, se aplica el tramo del 0,02% a la mayoría de condominios, que son 400 THB al año por cada 2 millones de THB de valor catastral.

Los propietarios de condominio también pagan cuotas de zonas comunes y una aportación única al fondo de reserva fijada por la administración de cada edificio. Pida la tarifa actual por metro cuadrado antes de comprometerse.

Ingresos por alquiler

Según el Código de Ingresos, el alquiler de propiedad tailandesa tributa en Tailandia como renta personal a tipos progresivos del 0% al 35%, se viva allí o no (baremo del Departamento de Ingresos, revisado en septiembre de 2026). Cuando el inquilino es una empresa tailandesa, esta retiene parte del impuesto en origen. Presente una declaración tailandesa cada año y conserve sus contratos de alquiler.

Dinero que trae a Tailandia

Si se convierte en residente fiscal tailandés (180 días o más en un año natural), los ingresos extranjeros generados desde el 1 de enero de 2024 tributan en Tailandia al traerlos al país, según la instrucción del Departamento de Ingresos Por. 161/2566. Los ahorros generados antes de 2024 pueden remitirse sin impuestos. Una propuesta de exención para ingresos remitidos en el plazo de dos años seguía en borrador en agosto de 2026 (rastreador de Thai Law Online). Si piensa mudarse a Tailandia y pagar una propiedad con ingresos recientes, consulte asesoría fiscal antes de mover el dinero.

Comprar propiedad en Tailandia no da derecho a un visado ni a un permiso de residencia. El propietario entra y permanece con el visado al que pueda optar. Las principales opciones de larga estancia, con los umbrales que comprobamos en septiembre de 2026:

• Jubilación (Non-Immigrant O u O-A, 50 años o más), normas de la Oficina de Inmigración según resumen de Siam Legal: 800.000 THB en un banco tailandés, un ingreso mensual de 65.000 THB, o una combinación que sume 800.000 THB al año. Se prorroga de año en año. La versión O-A exige seguro médico.
• Visado de Residente de Larga Duración (LTR), 10 años. Gestionado por la Junta de Inversiones; cifras de la web del LTR de la BOI. La categoría Wealthy Pensioner necesita un ingreso pasivo anual de 80.000 USD, o 40.000 USD más 250.000 USD invertidos en propiedad o bonos del Estado tailandeses. La categoría Wealthy Global Citizen necesita 1 millón de USD en activos y 500.000 USD invertidos en Tailandia, que pueden incluir propiedad. Ambas necesitan 50.000 USD de seguro médico o 100.000 USD en depósito.
• Membresía Thailand Privilege. Un paquete de visado de pago, desde 650.000 THB por cinco años hasta 5 millones de THB por 20 años (Thailand Privilege Card Co., septiembre de 2026). Da estancias largas pero sin derecho a trabajar.

Esta es la versión resumida. Nuestra guía de visados de larga estancia en Tailandia compara las vías, documentos y costes en detalle.

Paso a paso para un condominio

El orden siguiente sigue el procedimiento de registro del Departamento de Tierras y las comprobaciones que recomiendan los abogados inmobiliarios tailandeses. Nada de esto es opcional.

1. Contrate a su propio abogado antes de reservar nada, uno que trabaje para usted y no para el promotor ni el agente.
2. Compruebe la unidad. Búsqueda de título en el Departamento de Tierras, hipotecas y otras cargas, permisos de construcción, las cuentas de la administración y confirmación por escrito de la cuota extranjera para su unidad.
3. Reserve. Pague la señal de reserva solo después de que su abogado haya leído las condiciones, y hágala reembolsable si las comprobaciones revelan problemas.
4. Firme el contrato de compraventa. Para unidades sobre plano, lea la fecha de finalización, las penalizaciones por retraso y qué pasa si el promotor no termina. La custodia (escrow) no es habitual en Tailandia, así que la mayoría de los plazos van directamente al promotor.
5. Transfiera el dinero desde el extranjero según las normas FET de la sección legal.
6. Registre en el Departamento de Tierras. Comprador y vendedor, o sus representantes con poder notarial, acuden. Las tasas e impuestos de la sección fiscal se pagan allí, y la unidad se registra a su nombre en la misma cita.

Para una casa o villa

Se aplican las mismas comprobaciones, más el acceso rodado y la zonificación de la parcela. El arrendamiento se registra sobre el título del terreno en el Departamento de Tierras, y la propiedad de la edificación, o un derecho de superficie sobre ella, se registra por separado. Para villas sobre plano, averigüe exactamente quién es propietario del terreno durante la construcción y qué pasa con sus pagos si el proyecto se detiene.

Financiación

Los bancos tailandeses rara vez prestan a no residentes; cuando lo hacen, suelen pedir un permiso de trabajo e ingresos locales, así que pregunte directamente al banco antes de contar con un préstamo. La mayoría de compradores extranjeros pagan al contado, usan un plan de pagos del promotor, o piden prestado sobre activos en su país.

Los errores que más cuestan

• Pagar una señal antes de confirmar por escrito la cuota extranjera.
• Tratar "30+30+30" como 90 años tras la sentencia 4655/2566 del Tribunal Supremo de marzo de 2025.
• Tener terreno a través de una empresa testaferro, algo que el DBD comprueba en la constitución desde enero de 2026 y en los cambios de accionariado desde abril de 2026.
• Enviar baht desde una cuenta residente tailandesa en lugar de divisa extranjera, lo que puede bloquear el registro de un condominio en pleno dominio según la sección 19 de la Ley de Condominios.

Tailandia es barata para vivir según estándares de Europa Occidental, pero Bangkok y Phuket cuestan notablemente más que Chiang Mai. Cifras colaborativas de Numbeo, actualizadas del 21 al 22 de septiembre de 2026:

| Ciudad | Persona sola, sin alquiler | Alquiler de 1 dormitorio, centro | Alquiler de 1 dormitorio, fuera del centro | |---|---|---|---| | Bangkok | 23.600 THB | 22.800 THB | 11.700 THB | | Phuket | 21.500 THB | 24.500 THB | 16.300 THB | | Chiang Mai | 18.200 THB | 16.000 THB | 9.600 THB |

Para una familia de cuatro, Numbeo sitúa el gasto en Bangkok en unos 86.000 THB al mes antes del alquiler.

¿Se puede vivir con 2.000 USD al mes? A la conversión de Numbeo de unos 36 THB por dólar, 2.000 USD son unos 72.000 THB. Una persona sola que alquile un piso de un dormitorio en el centro de Bangkok necesita unos 46.000 THB según estas cifras, así que sí, con margen para viajar y ahorrar. Una pareja viviendo igual está cómoda con 3.000 USD. Los colegios internacionales y el seguro médico privado son los costes que más cambian el presupuesto, así que calcúlelos aparte.

Para un desglose más completo por ciudad, vea nuestra guía de coste de vida en Tailandia.

Rentabilidades

Global Property Guide estimó la rentabilidad bruta media del alquiler en Tailandia en el 6,49% en febrero de 2026, y el 6,22% en Bangkok. Son cifras brutas. Las cuotas de zonas comunes, el mobiliario, la comisión del agente, la desocupación y el impuesto sobre la renta se restan antes de ver un rendimiento neto, y los alquileres de resort oscilan con fuerza entre temporada alta y baja.

Alquileres a largo plazo

Alquilar por 30 días o más es un arrendamiento ordinario según el Código Civil y Comercial y queda fuera de la Ley de Hoteles, así que un propietario extranjero puede hacerlo sin licencia. En Bangkok, los inquilinos buscan unidades amuebladas cerca de estaciones de BTS y MRT, y los contratos de un año son habituales.

Alquileres diarios y semanales

Alquilar un condominio por menos de 30 días cuenta como gestionar un hotel según la Ley de Hoteles B.E. 2547. Sin licencia hotelera, la sanción es de hasta un año de prisión, una multa de hasta 20.000 THB, o ambas, más hasta 10.000 THB por cada día que continúe la infracción (Thai Law Online, revisado en septiembre de 2026). Las autoridades de Phuket empezaron a cruzar los anuncios de plataformas de reserva en 2026, y la mayoría de edificios de condominios ya prohíben los alquileres cortos en sus propias normas. Si el ingreso de Airbnb forma parte de su plan, compruebe las normas del edificio y la situación de la licencia antes de comprar, o elija un proyecto que ya opere con licencia hotelera.

Qué hacer a continuación

Decida primero si necesita terreno o puede vivir con un condominio: eso condiciona todo lo demás. Después preseleccione unidades en el catálogo de Tailandia, pregunte por escrito a la administración sobre la cuota extranjera, y haga que un abogado tailandés independiente revise el título antes de enviar cualquier dinero.