Cómo comprar propiedad en Dubái siendo extranjero

Así se compra propiedad en Dubái siendo extranjero: elija una vivienda en una de las zonas designadas como freehold, firme el contrato de compraventa estándar (Form F) con una señal, obtenga el certificado de no objeción del promotor y transfiera el título en una oficina fiduciaria del Departamento de Tierras de Dubái (DLD). Basta con un pasaporte válido; no hace falta un visado de los EAU, un socio local ni una cuenta bancaria en los EAU. Además del precio, presupueste alrededor de un 6-7% para la tasa de transferencia del 4% del DLD, la tasa de la oficina fiduciaria y la comisión del agente (tasas de las páginas de servicios del DLD, revisadas en septiembre de 2026).

El proceso en resumen

1. Compruebe que la zona es freehold y que el corredor está licenciado por RERA, el regulador del DLD.
2. Firme el Form F, el contrato de compraventa estándar del DLD, y entregue al corredor del vendedor un cheque de señal. La señal es una costumbre de mercado, no una tasa legal, típicamente el 10% del precio (la guía del gobierno del Reino Unido sobre compras en los EAU dice lo mismo).
3. Obtenga el e-NOC del promotor, que el DLD exige para las transferencias freehold y que confirma que no hay gastos de comunidad pendientes.
4. Transfiera en una oficina fiduciaria: pague el saldo y las tasas mediante cheque de gerencia; el DLD emite el nuevo título de propiedad. El DLD indica 25 minutos para la transferencia en sí.
5. Con hipoteca, obtenga la preaprobación del banco antes del paso 2. Las normas del Banco Central de los EAU limitan el préstamo de la primera vivienda de un expatriado al 80% del valor, y los bancos suelen prestar menos a los no residentes.

El tiempo que se tarda depende sobre todo del NOC y de la financiación: una reventa al contado suele completarse en unas pocas semanas, mientras que una hipoteca añade la tasación y aprobación del banco. Lo sobre plano es otra vía: se compra al promotor con un plan de pagos, el promotor registra la venta en el registro Oqood del DLD con la misma tasa del 4% (servicio "Registro de venta inicial" del DLD, revisado en septiembre de 2026), y se recibe el título de propiedad en la entrega. Cada paso, coste y norma se explica en las secciones siguientes.

El mercado en cifras

Dubái registró más de 680.000 millones de AED en ventas de propiedad en unas 258.600 operaciones en 2025, un 29% más en valor que en 2024. Compraron unos 193.100 inversores, y el 56,6% de ellos vivía en los EAU, así que más de cuatro de cada diez compraban desde el extranjero (cifras del DLD vía el Gobierno de Dubái, publicadas en enero de 2026).

Ese volumen aporta liquidez: en las zonas freehold populares casi siempre hay un comprador para un apartamento estándar de uno o dos dormitorios. También trae ciclos. Los precios aquí han caído con fuerza antes, sobre todo tras la crisis de 2008, así que trate el crecimiento reciente como una condición de mercado, no como una promesa.

HomeNSearch tiene actualmente 1.856 propiedades en los EAU, desde unos 129.000 $ (unos 475.000 AED) (datos propios, septiembre de 2026). Puede compararlas por zona en la página de propiedades de los EAU.

Dónde pueden comprar los extranjeros

Los compradores extranjeros obtienen la propiedad en pleno dominio solo en zonas designadas por el gobernante de Dubái. La Ley n.º 7 de 2006 sobre registro de propiedad inmobiliaria reserva la titularidad en el resto del territorio a ciudadanos de los EAU y del CCG, y permite a los extranjeros de fuera del CCG el pleno dominio, el usufructo o un arrendamiento de hasta 99 años en las zonas designadas. Esas zonas están enumeradas en el Reglamento n.º 3 de 2006 y ampliaciones posteriores (Portal de Legislación de Dubái, revisado en septiembre de 2026).

En la práctica, el mapa freehold cubre los lugares que los compradores internacionales ya miran de todos modos: Dubai Marina, Downtown Dubái, Business Bay, Palm Jumeirah, Jumeirah Lake Towers, Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Arabian Ranches y Dubai South, más nuevas comunidades a medida que se añaden. Distritos más antiguos como Deira y Bur Dubái quedan en su mayoría fuera.

Cada zona tiene su propio perfil de comprador. JVC y comunidades de gama media similares atraen a inversores que buscan ingresos por alquiler en unidades pequeñas. Marina y Downtown se revenden con más facilidad. Las comunidades de villas como Dubai Hills Estate y Arabian Ranches atraen a familias que alquilan durante años. Nuestro artículo sobre rentabilidad del alquiler en Dubái por zona las compara.

Abu Dabi, Ras al-Khaimah y los demás emiratos tienen sus propios departamentos de tierras, tasas y zonas freehold. Todo lo que sigue describe Dubái; fuera de Dubái, compruebe las normas locales antes de firmar nada.

Las normas de Dubái para compradores extranjeros son breves y están escritas: dónde se puede ser propietario, qué documentos acepta el Departamento de Tierras, cómo se protege el dinero sobre plano y qué pasa con la propiedad al fallecer.

Quién puede comprar y qué necesita

Cualquier ciudadano extranjero puede comprar en las zonas freehold, resida o no, y no hay límite en el número de propiedades. Para una transferencia de reventa, el DLD pide la Emirates ID de ambas partes o, para extranjeros no residentes, un pasaporte válido, más el certificado electrónico de no objeción (e-NOC) del promotor para propiedades en zonas freehold (página de servicio "Registro de venta de propiedad" del DLD, revisada en septiembre de 2026).

Se puede comprar sin pisar Dubái: el servicio de registro de ventas del DLD acepta a un apoderado en lugar del comprador o el vendedor. Un poder notarial firmado en el extranjero normalmente tiene que estar notariado, legalizado para su uso en los EAU y traducido al árabe; la cadena exacta depende del país, así que pregunte a la oficina fiduciaria o a su asesor legal el formato requerido antes de firmarlo. Un poder rechazado es una forma fácil de perder una fecha de transferencia.

El regulador y el papeleo

El DLD mantiene el registro de la propiedad y su brazo regulador, la Agencia Reguladora Inmobiliaria (RERA), licencia a los corredores y supervisa los proyectos sobre plano. Antes de tratar con nadie, compruebe dos cosas. El corredor debe tener una tarjeta de corredor de RERA, y el anuncio debe llevar un número de permiso de publicidad del DLD. Ambos pueden verificarse en la app Dubai REST del DLD.

El Form F es el contrato de compraventa estándar para operaciones de reventa, emitido por el DLD y regulado por RERA, y firmado por comprador, vendedor y ambos corredores a través del sistema del DLD. Registra el precio, la fecha de finalización, quién paga cada tasa y qué ocurre si alguna de las partes se retira. La señal habitual es el 10% del precio, normalmente entregada como cheque en poder del corredor del vendedor hasta la transferencia. Si el comprador se retira sin motivo contractual, el vendedor puede quedársela; si es el vendedor quien incumple, la señal se devuelve. La cifra del 10% y las condiciones de pérdida son práctica de mercado incluida en cada Form F, no una tasa fijada por ley, así que lea la cláusula de penalización.

Protecciones para lo sobre plano

La Ley n.º 8 de 2007 de Dubái exige que todo promotor que venda sobre plano abra una cuenta de custodia (escrow) separada para cada proyecto. Los pagos del comprador entran en esa cuenta, y el promotor solo puede disponer de ellos según el avance de la obra certificado bajo supervisión de RERA. Tras la finalización, el agente de custodia retiene un 5% de la cuenta durante un año como reserva de defectos (Ley n.º 8 de 2007, Portal de Legislación de Dubái, revisada en septiembre de 2026). Pague solo a la cuenta de custodia del proyecto, nunca a un agente de ventas ni a una cuenta personal.

Las ventas sobre plano las registra el promotor en el registro provisional del DLD, Oqood (servicio "Registro de venta inicial" del DLD, revisado en septiembre de 2026), así que su derecho sobre una unidad no terminada consta en un registro público antes de que exista el edificio.

Herencia

Sin un testamento registrado, un tribunal de los EAU puede aplicar las normas locales de sucesión a su propiedad en Dubái. Los propietarios no musulmanes pueden registrar un testamento en el Servicio de Testamentos de los Tribunales del DIFC según la Ley n.º 15 de 2017 de Dubái, incluido un "testamento de propiedad" que cubre hasta cinco propiedades en los EAU, y no hace falta ser residente para hacerlo (Tribunales del DIFC, revisado en septiembre de 2026). El impuesto de sucesiones de su país de origen puede seguir aplicándose; consulte a un asesor en ambas jurisdicciones.

Dubái no tiene impuesto anual sobre la propiedad, y los particulares no pagan impuesto sobre la renta ni sobre plusvalías al vender una propiedad. Los ingresos por alquiler que obtiene un particular de una inversión inmobiliaria quedan fuera del impuesto de sociedades de los EAU, sea cual sea su importe, siempre que no se gestione como una actividad licenciada (Decisión del Gabinete n.º 49 de 2023 y guía de la Autoridad Federal de Impuestos sobre inversión inmobiliaria para personas físicas, revisada en septiembre de 2026).

Lo que sí se paga:

• Tasa de transferencia: 4% del precio en el registro. El baremo del DLD lo reparte 2% vendedor, 2% comprador, pero en la mayoría de los contratos de Dubái el comprador paga el 4% completo, así que lea la cláusula de tasas del Form F (DLD, revisado en septiembre de 2026).
• IVA: 5% sobre la comisión del agente, las tasas fiduciarias y la mayoría de servicios. El alquiler de propiedad residencial está exento de IVA; el alquiler comercial tributa al 5% (Autoridad Federal de Impuestos, revisada en septiembre de 2026).
• Tasa de vivienda: los inquilinos pagan al Ayuntamiento de Dubái el 5% del alquiler anual registrado en Ejari, repartido en 12 facturas mensuales de DEWA (norma del Ayuntamiento de Dubái, revisada en septiembre de 2026).
• Gastos de comunidad: no son un impuesto, pero sí un coste anual fijo para todo propietario en un edificio o comunidad compartida (vea "Coste de vida y gastos de mantenimiento").

Que los EAU no graven su alquiler ni su plusvalía no significa que nadie lo vaya a hacer. Si es residente fiscal en el Reino Unido, Alemania, India, Australia o la mayoría de países, su hacienda de origen puede gravar sus ingresos y plusvalías mundiales por alquiler; si obtiene crédito, y cuánto, depende de las normas de su país y de cualquier convenio fiscal con los EAU. Consulte su situación con un asesor fiscal en casa antes de comprar.

Para compradores de India hay además un límite de transferencia. Según el Esquema de Remesas Liberalizadas del Banco de la Reserva de India, un residente puede enviar hasta 250.000 USD al extranjero por año fiscal, y comprar propiedad en el extranjero está permitido dentro de ese límite. Las remesas por encima de 10 lakh de rupias al año para inversión llevan un 20% de retención en origen, que después se compensa con el impuesto sobre la renta (normas del RBI y de la hacienda india, revisadas en septiembre de 2026).

Comprar propiedad no le convierte en residente de los EAU por sí solo, pero puede darle acceso a un visado. Dos vías importan en Dubái.

Visado de inversor por propiedad a dos años. Las normas del DLD cambiaron en primavera de 2026. Un propietario único puede solicitarlo ahora sea cual sea el valor de la propiedad; el antiguo mínimo de 750.000 AED ha desaparecido. Cuando una propiedad tiene varios propietarios, la parte de cada copropietario debe valer al menos 400.000 AED. El DLD fija el coste total en 10.212,50 AED, la tramitación en 7-10 días hábiles, y el solicitante debe acudir en persona a un centro de servicio (página "Solicitud de residencia de inversor (Taskeen)" del DLD, revisada en septiembre de 2026). La norma es nueva, así que confirme las condiciones vigentes, incluido cómo se tratan las propiedades hipotecadas y sobre plano, antes de contar con ella.

Golden Visa a diez años. Necesita una propiedad de al menos 2 millones de AED, a su nombre, en una o varias unidades. Una propiedad hipotecada puede contar si el banco emite una carta de no objeción que muestre el importe pagado y el saldo pendiente. El DLD indica tasas de 9.884,75 AED para el inversor, más 318,75 AED por familiar, y el visado es renovable (página "Solicitud de Golden Visa – inversor" del DLD, revisada en septiembre de 2026). El tratamiento de las unidades sobre plano ha cambiado más de una vez, así que compruébelo en el momento de solicitar. Nuestra guía Golden Visa de Dubái por propiedad cubre documentos y renovación.

Ninguno de los dos visados está garantizado: la autoridad federal de inmigración (ICP) y la dirección de residencia de Dubái toman la decisión final, y las condiciones cambian a menudo. Un visado también es un compromiso. Los residentes de Dubái deben tener seguro médico según la Ley n.º 11 de 2013 de Dubái, y solo se conserva el visado mientras se conserve la propiedad que da acceso a él.

Una compra de reventa pasa por cinco etapas; una compra sobre plano a través del promotor sigue su propia secuencia. Ambas se explican abajo, seguidas de las hipotecas y una tabla completa de costes.

Comprar una propiedad de reventa, paso a paso

1. Preseleccione. Decida primero si la vivienda es para obtener ingresos, para vivir en ella o para ambas cosas, porque eso apunta a edificios distintos. Compare precios por pie cuadrado entre zonas y después visite de tres a cinco unidades en persona o por videollamada. Pida al corredor el número de permiso del DLD del anuncio y una copia de la escritura del vendedor.

2. Acuerde el precio y las condiciones. Negocie más allá de la cifra principal: la fecha de transferencia, el mobiliario, quién paga la tasa del NOC del promotor y si la comisión está incluida.

3. Firme el Form F y pague la señal. Cuando todas las partes firman el Form F, el comprador entrega al corredor del vendedor un cheque de señal. Ninguna ley fija el importe; el 10% del precio es la práctica de mercado habitual, y el contrato fija las condiciones para conservarla o devolverla.

4. NOC del promotor. El vendedor solicita al promotor el e-NOC, que confirma que no hay gastos de comunidad pendientes en la unidad. El DLD no registrará una venta freehold sin él (requisitos de registro de venta del DLD, revisados en septiembre de 2026). Cada promotor fija su propia tasa y plazo de NOC, así que consígalos por escrito con antelación.

5. Transferencia en una oficina fiduciaria. Comprador y vendedor, o sus apoderados, se reúnen en una oficina fiduciaria de registro inmobiliario del DLD. El comprador lleva cheques de gerencia para el saldo y las tasas, el DLD registra la venta y emite electrónicamente el nuevo título de propiedad. El DLD indica unos 25 minutos para la transferencia en sí (revisado en septiembre de 2026).

Comprar sobre plano

Se reserva una unidad con el promotor, se firma el contrato de compraventa (SPA) y se paga según el plan de pagos del promotor, que varía según el proyecto: normalmente una primera cuota, después pagos ligados a etapas de la construcción, a veces con parte pendiente tras la entrega. El promotor registra la venta en Oqood, y la tasa del 4% del DLD se paga en ese momento (servicio "Registro de venta inicial" del DLD, revisado en septiembre de 2026). Los pagos entran en la cuenta de custodia del proyecto según la Ley n.º 8 de 2007. En la entrega se inspecciona la unidad, se enumeran los defectos para que el promotor los corrija y se recibe el título de propiedad.

Lo sobre plano cuesta menos al entrar y reparte los pagos, pero se compra un plano. Las fechas de entrega se retrasan, y el mercado en el que se vende o alquila al completarse puede ser distinto de aquel en el que se compró. La propiedad lista cuesta más por pie cuadrado, genera alquiler desde el primer día y es más fácil de hipotecar. Nuestra guía propiedad sobre plano en Dubái cubre planes de pago y comprobaciones del promotor en detalle.

Hipotecas para extranjeros y no residentes

Las normas del Banco Central de los EAU limitan el préstamo a expatriados al 80% del valor en una primera vivienda de hasta 5 millones de AED, al 70% por encima de esa cifra, y al 60% en una segunda vivienda. La propiedad sobre plano está limitada al 50%, el plazo a 25 años, y el total de cuotas de deuda al 50% de los ingresos (normas hipotecarias del CBUAE, Circular 31/2013 modificada, revisada en septiembre de 2026). Así que, incluso en el mejor de los casos, un expatriado pone al menos un 20% de entrada, más tasas.

Los no residentes suelen obtener menos. Los bancos que les prestan, entre ellos Emirates NBD, ofrecen habitualmente un 50-60% del valor y piden seis meses de extractos bancarios y prueba de ingresos. Son políticas del banco, no ley, y cambian; obtenga la preaprobación antes de preseleccionar. Una hipoteca añade una tasa de registro del DLD del 0,25% del importe del préstamo, más la valoración y las tasas de gestión del banco.

¿Se puede comprar sin entrada? No con una hipoteca de los EAU: se aplican los mínimos del Banco Central anteriores. Lo más parecido es un plan de pagos sobre plano con una primera cuota pequeña, que aun así implica pagar la tasa del 4% del DLD por adelantado.

Qué cuesta comprar

| Coste | Importe | Fuente | |---|---|---| | Tasa de transferencia del DLD | 4% del precio (el comprador suele pagarla toda) | DLD | | Tasa de la oficina fiduciaria | 4.000 AED + IVA desde 500.000 AED; 2.000 AED + IVA por debajo | DLD | | Título de propiedad, plano, tasas de conocimiento e innovación | unos 520 AED para un apartamento | DLD | | Comisión del agente | 2% + IVA por práctica de mercado, negociable | práctica de mercado | | NOC del promotor | fijado por cada promotor | promotor | | Registro de la hipoteca | 0,25% del préstamo | DLD |

Tasas revisadas en las páginas de servicio del DLD, septiembre de 2026.

Un ejemplo práctico: un comprador al contado de un piso de reventa de 2 millones de AED paga 80.000 AED de tasa de transferencia, 4.200 AED de tasa fiduciaria con IVA, unos 520 AED en tasas de registro adicionales y 42.000 AED de comisión con IVA. Eso son unos 126.700 AED en total, o el 6,3% del precio, antes de la tasa del NOC y de cualquier asesor legal.

El dirham está anclado al dólar estadounidense a 3,6725, así que los compradores que pagan en euros, libras o rupias asumen el riesgo de tipo de cambio. Compare un servicio especializado de transferencias con el tipo de su banco antes de enviar el dinero.

Preguntas frecuentes

¿Pueden comprar propiedad en Dubái ciudadanos británicos, indios o australianos? Sí. Las zonas freehold están abiertas a todas las nacionalidades en las mismas condiciones. Las diferencias están en casa: el impuesto sobre los ingresos, y para los residentes indios el límite anual de remesas de 250.000 USD.

¿Cuánto dinero necesito? El precio más un 6-7% aproximado en tasas y comisión. Con hipoteca, añada una entrada de al menos el 20% para residentes expatriados (mínimo del Banco Central) y a menudo del 40-50% para no residentes (práctica bancaria).

¿Qué es la regla del 2%? Es una regla orientativa de inversores, sobre todo de EE. UU.: el alquiler mensual debería ser al menos el 2% del precio de compra. Eso equivale a una rentabilidad bruta del 24% al año, que los apartamentos de Dubái no alcanzan, así que la regla no es útil aquí. Compare rentabilidades netas en su lugar. En Dubái, "2%" suele referirse a la comisión del agente.

Que no haya impuesto sobre la propiedad no significa que no haya costes de mantenimiento. La mayor factura anual de un propietario son los gastos de comunidad, y el presupuesto de un residente tiene algunas partidas propias de Dubái.

Costes de mantenimiento de ser propietario

Los gastos de comunidad son el gran coste recurrente. Todo propietario en un edificio o comunidad compartida paga una cuota anual por pie cuadrado para mantenimiento, seguridad, la planta de refrigeración y las instalaciones comunes. Las tarifas se fijan por edificio y las aprueba RERA, y se puede consultar la tarifa aprobada de cualquier proyecto en el índice de gastos de comunidad de la app Dubai REST. A modo de ejemplo, un apartamento de 900 pies cuadrados en un edificio que cobra 20 AED por pie cuadrado cuesta 18.000 AED al año. Consulte la cifra antes de hacer una oferta, y pida al vendedor los extractos de los dos últimos años.

Los arrendadores añaden gestión de la propiedad (a menudo un porcentaje del alquiler si se vive en el extranjero), registro Ejari de cada contrato y, en algunas torres, un contrato de refrigeración urbana con un cargo de capacidad fijo.

Vivir en Dubái

No hay impuesto sobre la renta personal, pero se aplica un 5% de IVA a la mayoría de bienes y servicios. El seguro médico es obligatorio para los residentes de Dubái según la Ley n.º 11 de 2013 de Dubái; los empleadores deben asegurar a su plantilla, mientras que los residentes autopatrocinados, como los titulares de visado de inversor, contratan su propia cobertura (normas de la Autoridad de Salud de Dubái, revisadas en septiembre de 2026). Los inquilinos pagan la tasa de vivienda del 5% a través de su factura de DEWA; los propietarios ocupantes también pagan una tasa de vivienda, calculada de otra forma.

El verano es otro coste. De junio a septiembre, las temperaturas diurnas hacen del aire acondicionado un gasto constante, y las facturas de suministros suben en consecuencia. Para alquileres, matrícula escolar, alimentación y transporte por zona, vea nuestra guía aparte de coste de vida en Dubái.

El mercado de alquiler de Dubái está más regulado de lo que muchos compradores esperan: los contratos se registran, las subidas de renta tienen un tope y el desahucio exige un año de aviso.

Alquileres a largo plazo

Todo arrendamiento en Dubái debe registrarse en Ejari, el registro de arrendamientos del DLD. Las subidas de renta en la renovación están limitadas por el Decreto n.º 43 de 2013 de Dubái según lo lejos que esté el alquiler actual de la media de mercado: sin subida si está hasta un 10% por debajo, después 5%, 10%, 15% y un máximo del 20% para un alquiler más de un 40% por debajo. Desde enero de 2025 la referencia procede del Índice de Alquiler Inteligente del DLD, que califica cada edificio individualmente; los propios topes no han cambiado (DLD, revisado en septiembre de 2026).

Un arrendador que quiera cambiar las condiciones en la renovación debe avisar al inquilino con 90 días de antelación. Para recuperar la propiedad al final del contrato, por ejemplo para venderla o para vivir en ella, el arrendador necesita 12 meses de aviso notificados a través de un notario público o por correo certificado, y solo por los motivos enumerados en la Ley n.º 26 de 2007 modificada por la Ley n.º 33 de 2008 (Portal de Legislación de Dubái, revisado en septiembre de 2026). Si planea vender con posesión vacía, empiece a contar el plazo pronto.

Alquileres de corta estancia y vacacionales

Alquilar por noches requiere un permiso de vivienda vacacional del Departamento de Economía y Turismo de Dubái (DET): una licencia de operador más un permiso por cada unidad, renovado cada año, con estándares de seguridad y registro de huéspedes. Muchos edificios y comunidades también exigen la conformidad de la asociación de propietarios o del promotor. Los alquileres vacacionales pueden generar más que un contrato anual, pero la ocupación, la limpieza, las comisiones de plataforma y el mobiliario reducen la diferencia, así que compare ambas opciones sobre cifras netas.

Rentabilidad bruta frente a neta

Las rentabilidades brutas de Dubái parecen altas frente a la mayoría de ciudades europeas, pero los gastos de comunidad, la gestión, la desocupación y el mantenimiento restan de esa cifra. Calcule los números sobre ingresos netos para el edificio concreto antes de comprar. Nuestro artículo rentabilidad del alquiler en Dubái por zona da las cifras por comunidad.

Siguiente paso

Elija dos o tres zonas que se ajusten a su presupuesto y propósito, y después compare los anuncios actuales y los precios por pie cuadrado en la página de propiedades de los EAU. Antes de firmar el Form F, compruebe cuatro cosas: la tarjeta RERA del corredor, el permiso del anuncio, los gastos de comunidad aprobados del edificio y, para lo sobre plano, que la cuenta de custodia del proyecto esté registrada en el DLD. Para los impuestos en casa y para el visado, obtenga asesoramiento por escrito de un abogado o asesor fiscal que trabaje con compradores de Dubái.