Chypre fait tourner l'un des derniers programmes de résidence adossés à l'immobilier encore en vigueur dans l'UE, et il fonctionne exactement comme les acheteurs l'espèrent : on achète un logement éligible, on dépose un dossier, et en quelques mois toute la famille détient une résidence permanente. La base légale est le règlement 6(2) des Aliens and Immigration Regulations, connu sous le nom de voie rapide et vendu partout comme le « golden visa » chypriote. Le statut est accordé à vie, et personne ne vous demandera de réellement habiter sur l'île.
Une mise en garde avant d'entrer dans le détail. Chypre a durci le programme en mai 2023, et une bonne partie de ce qui remonte encore sur Google décrit les anciennes règles. Les parents ne peuvent plus être inclus, le seuil de revenus a grimpé, et l'État vérifie désormais l'investissement chaque année. Cet article reflète les règles telles qu'elles se présentent au moment de la rédaction.
Ce que donne vraiment la résidence permanente chypriote
Permanent veut dire permanent. Contrairement au permis grec de cinq ans renouvelable ou aux cartes de séjour que délivrent la plupart des golden visas, le permis chypriote n'expire pas. Vous recevez un titre de séjour valable à vie ; la carte physique, elle, est réémise environ tous les dix ans — une simple formalité administrative, pas un nouveau dossier.
Le permis couvre le conjoint et les enfants et ouvre les portes qui comptent au quotidien. Vos enfants peuvent être scolarisés à Chypre, y compris dans les écoles privées anglophones de Limassol et de Paphos. Vous pouvez créer une société, la détenir intégralement et en percevoir les dividendes. Si vous choisissez plus tard de devenir résident fiscal chypriote, le régime non-dom met les revenus de dividendes et d'intérêts à l'abri de la Special Defence Contribution pendant 17 ans, et Chypre n'applique aucun droit de succession.
L'exigence de présence est réputée pour sa légèreté : une visite sur l'île tous les deux ans, par membre de la famille. Ratez cette fenêtre et le permis peut être annulé — mettez donc un rappel dans votre agenda —, mais en dehors de cela, aucun décompte de jours n'est exigé.
Ce qu'elle ne donne pas
C'est là que les brochures commerciales se taisent, alors soyons directs.
Ce n'est pas la citoyenneté. Pas de passeport chypriote au bout d'un compte à rebours fixe, pas de libre circulation dans toute l'UE, pas de droit de s'installer en Allemagne ou en France. Le permis est un statut de résidence national propre à la République de Chypre, rien de plus.
Ce n'est pas non plus un permis de travail. Les titulaires de la PR par voie rapide ne peuvent pas occuper un emploi salarié à Chypre. Posséder une entreprise et vivre de ses dividendes, oui ; siéger comme administrateur non rémunéré de sa propre société, aussi ; mais un contrat de travail local, exclu.
Chypre n'est pas non plus, pour l'instant, dans l'espace Schengen. L'adhésion avance depuis des années et le gouvernement promet sans cesse qu'elle est proche, mais au moment d'écrire ces lignes, votre permis chypriote ne vous donne pas d'entrée sans visa dans les pays Schengen. Si la libre circulation en Europe est tout l'intérêt de la démarche, vérifiez d'abord où en est l'adhésion, ou tournez-vous vers des programmes de pays déjà membres de l'espace.
Une nuance de plus : la PR ne fait pas automatiquement de vous un résident fiscal. Cela dépend du temps réellement passé dans le pays, soit les 183 jours habituels, soit la règle chypriote des 60 jours avec des liens locaux. Beaucoup de titulaires conservent leur résidence fiscale ailleurs et traitent le permis purement comme un plan B.
La règle des 300 000 € : ce qui est réellement éligible
Le chiffre phare est 300 000 €. Les petites lignes comptent plus que le chiffre lui-même.
Pour la voie résidentielle, l'argent doit financer un bien neuf acheté directement auprès d'un promoteur, une première vente. Les biens de revente ne sont pas éligibles. C'est ce qui surprend le plus d'acheteurs dans tout le programme : une jolie villa de dix ans à Paphos à 320 000 € ne compte pas, tandis qu'un appartement sur plan à 300 000 € dans la même rue, si. La logique relève de la politique industrielle, Chypre voulant que l'argent alimente la construction. En pratique, votre recherche se limite donc au stock des promoteurs.
La TVA s'ajoute par-dessus. Le taux standard est de 19 %, ce qui transforme 300 000 € en 357 000 € réels. Un taux réduit de 5 % existe pour une résidence principale, dans des limites de surface et de valeur elles-mêmes durcies en juin 2023, et opter pour ce taux réduit restreint ensuite les possibilités de location. Chiffrez les deux scénarios avant de signer quoi que ce soit.
Les règles autorisent à répartir la somme sur jusqu'à deux logements, ce qui convient aux acheteurs qui préfèrent détenir deux appartements locatifs plutôt qu'une grande maison. Vérifiez les détails actuels avec un avocat, car ce point a bougé d'une circulaire à l'autre.
L'immobilier commercial obéit à des règles plus souples. Bureaux, commerces et unités hôtelières sont éligibles au même seuil de 300 000 €, et là, les achats en revente sont acceptés. La même flexibilité s'applique aux deux voies non immobilières : les parts d'une société chypriote employant au moins cinq personnes localement, ou les parts d'un fonds d'investissement enregistré à Chypre.
Où que l'argent aille, il doit venir de l'étranger. Les fonds doivent être transférés depuis des comptes à l'étranger appartenant à vous ou à votre conjoint, et le montant intégral plus la TVA doit être payé et documenté avant le dépôt du dossier. Des espèces d'origine incertaine, un emprunt local, un prêt amical d'une société chypriote : rien de tout cela ne passe le contrôle de l'origine des fonds.
Que peut-on acheter au seuil requis ? À Limassol, un appartement d'une ou deux chambres dans un immeuble neuf à l'écart du front de mer. À Larnaca ou à Paphos, cela permet un appartement trois chambres ou une maison de ville près de la côte. Vous pouvez comparer l'offre actuelle des promoteurs sur notre page Chypre.
Le test de revenus, relevé en 2023
L'argent placé dans la pierre ne suffit pas à lui seul. Il faut aussi justifier d'un revenu annuel sécurisé d'au moins 50 000 €, plus 15 000 € pour un conjoint et 10 000 € par enfant à charge. Un couple avec deux enfants a donc besoin de 85 000 € par an, prouvés par des déclarations fiscales du pays où l'impôt est payé.
Avant mai 2023, le seuil était de 30 000 € et le contrôle restait souple. La révision a relevé les montants et durci le contrôle : le revenu est désormais revérifié chaque année, pas seulement à la demande initiale. Salaires, pensions, dividendes, loyers et intérêts comptent tous. Pour les candidats de la voie résidentielle, le revenu doit provenir de l'extérieur de Chypre ; en investissant via le commercial, les actions ou les fonds, les revenus de source chypriote peuvent aussi entrer dans le total.
Où les acheteurs placent réellement leur argent
Le programme se moque de la ville que vous choisissez, mais les équations de revente et de location varient beaucoup d'un bout à l'autre de l'île, et comme il faut conserver l'investissement aussi longtemps qu'on souhaite garder le permis, le choix mérite plus de réflexion que la brochure ne l'accorde.
Limassol capte la plus grande part des achats de golden visa. C'est la capitale des affaires, siège des sociétés de shipping et de fintech, et le marché locatif est assez dense pour qu'un deux-pièces reste rarement vacant. Le revers, c'est le prix : le seuil requis achète moins ici que partout ailleurs sur l'île, et les tours les plus récentes près du front de mer démarrent bien au-dessus.
Paphos offre le profil inverse. Plus tranquille, très britannique, avec une population polonaise et allemande croissante, et un large stock de villas neuves et de projets bas où 300 000 € permettent d'acheter un bien réellement agréable à habiter. Les rendements locatifs reposent sur les vacanciers plutôt que sur des locataires d'entreprise, donc le revenu est saisonnier.
Larnaca est en ce moment le pari valeur. L'aéroport est à deux pas, le réaménagement de la marina a attiré de nouveaux projets le long du front de mer, et les prix restent nettement inférieurs à ceux de Limassol. Les acheteurs qui misent sur la plus-value plutôt que sur le style de vie immédiat finissent souvent ici. Nicosie, la capitale, apparaît rarement dans les achats de PR : elle est à l'intérieur des terres, chaude en été, et positionnée sur le marché national plutôt qu'international.
Une remarque pratique qui vaut partout : le bien sécurise votre statut aussi longtemps que vous le détenez, alors achetez quelque chose que vous pourriez revendre à un habitant local, pas seulement au prochain demandeur de visa. Les unités conçues purement pour le programme, aux plans étranges calés pile au prix seuil, peuvent être difficiles à revendre.
Qui peut être inclus
La révision de 2023 a redessiné le périmètre familial, et le changement rattrape ceux qui avaient planifié selon les anciennes règles.
- Le conjoint, inclus dans la demande principale.
- Les enfants de moins de 18 ans, inclus automatiquement.
- Les étudiants célibataires et financièrement dépendants âgés de 18 à 25 ans, l'exigence de revenus augmentant de 10 000 € pour chacun.
- Les parents et beaux-parents : plus éligibles. Ils ont été retirés en mai 2023 et doivent désormais présenter leur propre investissement qualifiant.
Les enfants adultes non étudiants peuvent parfois être inclus en augmentant l'investissement, grosso modo une tranche supplémentaire de 300 000 € par enfant adulte avec justificatif de revenus séparé. Cette voie se traite vraiment au cas par cas ; c'est un sujet pour votre avocat, pas une case à cocher.
La demande, étape par étape
- Choisir et vérifier le bien. Un avocat local effectue la recherche de titre, confirme les permis de construire et obtient une levée d'hypothèque bancaire si le terrain du promoteur en porte une. Prévoyez environ 1 % du prix plus TVA pour les frais juridiques.
- Signer et enregistrer le contrat. Le contrat de vente est estampillé et déposé au Land Registry, ce qui protège votre créance sur l'unité pendant la construction.
- Payer les 300 000 € plus TVA depuis l'étranger, en conservant toutes les traces : confirmations de virement, reçus du promoteur, preuve que les comptes émetteurs vous appartiennent, à vous ou à votre conjoint.
- Constituer le dossier. Casiers judiciaires vierges pour tous les adultes, actes de mariage et de naissance, déclarations fiscales prouvant le revenu, assurance santé privée couvrant la famille à Chypre. Le tout apostillé et traduit.
- Déposer le dossier auprès du Civil Registry and Migration Department à Nicosie. Comptez environ 500 € de frais d'État par adulte, plus de petits frais de biométrie. Il n'est pas nécessaire d'être à Chypre pour cette étape ; les avocats déposent sous procuration.
- Attendre, puis fournir les données biométriques. La plupart des dossiers aboutissent en quelques mois, généralement entre trois et six. Une fois approuvé, chaque membre de la famille se rend à Chypre pour donner ses empreintes et récupérer sa carte.
Ce que tout cela coûte au-delà du prix affiché
Budgétez au-delà du chiffre annoncé, car les extras ne sont pas anodins.
La TVA est le gros poste, évoqué plus haut : 19 % en standard, 5 % si le bien est qualifié de résidence principale dans les plafonds post-2023. Le droit de timbre sur le contrat de vente est, en comparaison, modeste : 0,15 % jusqu'à 170 000 € du prix et 0,2 % sur le solde. Sur un bien neuf où la TVA a été payée, il n'y a pas de frais de transfert au Land Registry, l'une des rares bonnes surprises du conveyancing chypriote. Les honoraires juridiques tournent en général autour de 1 % du prix d'achat plus TVA, et ce n'est pas sur l'avocat indépendant qu'il faut économiser ; le même cabinet gère souvent aussi le dépôt de la demande de résidence pour un forfait supplémentaire.
Viennent ensuite les frais d'État : environ 500 € par adulte demandeur au dépôt, de petits frais de biométrie et de carte par personne, plus le coût récurrent des apostilles, traductions certifiées et courses de coursier, qui s'additionnent plus vite qu'on ne l'imagine quand les documents arrivent de deux ou trois pays différents.
Posséder coûte aussi de l'argent. Charges de copropriété dans les ensembles gérés, taxes municipales, assurance du bâtiment, et la couverture santé privée que le programme exige pour chaque membre de la famille, renouvelée chaque année. Rien de tout cela n'est dramatique isolément. Ensemble, une famille de quatre devrait prévoir quelques milliers d'euros par an rien que pour maintenir les papiers du permis et le bien en règle.
La paperasse ne s'arrête pas : le suivi annuel
Jusqu'en mai 2023, la règle était simple : garder le bien, se présenter tous les deux ans. Il existe maintenant un cycle annuel. Chaque année, il faut démontrer aux autorités que vous détenez toujours l'investissement qualifiant, que l'exigence de revenus est toujours satisfaite, et que la famille dispose toujours d'une assurance santé. Des casiers judiciaires mis à jour font également partie du dossier.
Manquez les dépôts et le permis peut être révoqué — et Chypre a commencé à réellement le faire, pas seulement à le brandir comme menace. Vendre le bien ne met pas forcément fin à l'histoire. Vous pouvez le remplacer par un autre actif qualifiant de valeur égale ou supérieure, mais il ne doit pas y avoir d'interruption dans la détention entre les deux.
Et l'ancienne règle s'applique toujours par-dessus : au moins une visite à Chypre tous les deux ans pour chaque titulaire du permis dans la famille.
Pourquoi les demandes sont refusées
Le taux de refus est faible pour les dossiers bien préparés, ce qui indique où se situe réellement le risque : dans la préparation.
L'origine des fonds cause le plus de problèmes. Le service de l'immigration veut une ligne claire entre votre compte à l'étranger et celui du promoteur, à votre nom ou à celui de votre conjoint. Un argent transitant par une société que vous ne pouvez pas documenter, par le compte d'un proche ou par une chaîne de virements aux maillons manquants attire des questions auxquelles le dossier peut ne pas survivre. Même chose pour le revenu : des chiffres n'apparaissant sur aucune déclaration fiscale sont traités comme s'ils n'existaient pas, un problème récurrent pour les propriétaires d'entreprises fonctionnant beaucoup en liquide.
Le second groupe relève de la mécanique évitable. Acheter un appartement de revente sur la simple assurance d'un agent qu'il est éligible. Un promoteur dont le terrain porte une hypothèque non déclarée, sans levée bancaire. Des casiers judiciaires expirés entre la délivrance et le dépôt, ou des documents apostillés dans le mauvais ordre. Un avocat local ayant traité cinquante dossiers de ce type repérera tout cela ; un avocat qui en fait un pour la première fois, peut-être pas.
Et un point d'arrêt absolu à connaître : les candidats ayant un casier judiciaire, ainsi que les ressortissants soumis aux régimes de sanctions de l'UE, sont exclus du programme quel que soit le montant investi. Chypre s'est brûlée avec son ancien programme de citoyenneté et filtre désormais plus strictement qu'avant.
De la PR au passeport : la version honnête
Beaucoup de discours commerciaux laissent entendre que le golden visa se transforme discrètement en citoyenneté. Ce n'est pas le cas.
La citoyenneté chypriote par naturalisation repose sur une résidence physique réelle, pas sur la détention d'un permis. En gros, la voie standard exige des années de vie effective à Chypre, environ sept ans au total sur la décennie précédente plus une dernière année continue avant la demande. Depuis les modifications adoptées en décembre 2023, les candidats passent aussi un examen de grec de niveau B1 et un test de civisme chypriote ; une voie plus courte existe pour les travailleurs hautement qualifiés maîtrisant mieux le grec. Venir tous les deux ans tout en gardant sa vie à Dubaï ou à Londres ne permettra jamais de remplir cette condition, quel que soit le nombre de décennies passées avec la PR.
Formulons donc les choses avec précision. La résidence permanente laisse la porte ouverte : si vous vous installez ensuite réellement sur l'île et y restez le nombre d'années requis, un passeport devient possible. En tant que sous-produit passif d'un achat d'appartement, non.
Où se situe Chypre en 2026
Le champ concurrentiel s'est réduit. Le Portugal a retiré l'immobilier de son golden visa en 2023, l'Espagne a totalement fermé son programme en 2025, et la Grèce a relevé ses seuils à 400 000 €, voire 800 000 € dans les régions prisées. Dans ce contexte, 300 000 € pour un statut à vie assorti d'une règle de visite tous les deux ans est l'une des offres les plus légères encore en vigueur en Europe — et c'est précisément pour cela que les promoteurs chypriotes calibrent leurs nouveaux stocks en pensant au programme. Nous comparons les programmes survivants dans notre guide des pays à golden visa.
Les compromis sont tout aussi nets : pas de Schengen pour l'instant, un vrai test de revenus, du neuf uniquement sur la voie résidentielle, et une paperasse annuelle que les anciens programmes n'exigeaient jamais. Chypre convient aux acheteurs qui veulent une base méditerranéenne permanente avec une obligation de présence minimale. C'est la mauvaise réponse pour ceux dont l'objectif réel est de voyager librement dans l'UE dès l'an prochain.
Pour voir ce que le seuil permet d'acheter aujourd'hui, parcourez les annonces de biens neufs dans notre catalogue immobilier et présélectionnez les projets commercialisés comme éligibles PR. L'équipe HomeNSearch peut confirmer l'éligibilité auprès du promoteur avant que vous ne réserviez un voyage de visite.
Questions fréquentes
Puis-je acheter un bien de revente et obtenir quand même la résidence permanente ?
Pas via la voie résidentielle rapide, qui exige une première vente de la part d'un promoteur. La revente fonctionne si vous investissez plutôt dans l'immobilier commercial, des parts de société ou des parts de fonds. Il existe aussi le permis Catégorie F, plus lent, sans seuil d'investissement fixe, mais dont le traitement prend un an ou plus et s'accompagne d'un contrôle plus poussé de vos finances.
Dois-je vivre à Chypre pour conserver le permis ?
Non. Une visite tous les deux ans par membre de la famille suffit à le maintenir, avec les dépôts annuels démontrant que vous détenez toujours l'investissement, le revenu et l'assurance. Y vivre à temps plein est permis, jamais exigé.
Puis-je louer le bien ?
La location longue durée est généralement acceptée, et beaucoup de propriétaires couvrent ainsi leurs charges courantes. Deux réserves : si vous avez acheté au taux de TVA réduit de 5 % en tant que résidence principale, la location est restreinte, et les locations de courte durée doivent être enregistrées selon les règles chypriotes d'hébergement touristique avant d'apparaître sur Airbnb.
Combien de temps prend l'approbation ?
L'objectif affiché par le gouvernement est d'environ deux mois à partir d'un dossier complet, et les délais réels se situent le plus souvent entre trois et six mois. Un dossier de revenus incomplet est la cause habituelle des retards, alors faites traduire et apostiller les déclarations fiscales avant de déposer votre dossier.
Mes enfants perdront-ils leur statut à 25 ans ?
Les enfants et les étudiants à charge reçoivent leurs propres permis, et Chypre les a historiquement laissés conserver ce statut à l'âge adulte. Le régime de conformité annuelle instauré en 2023 lie toutefois les permis de la famille à des révisions chaque année ; si la sécurité à long terme des enfants adultes est une priorité, demandez à un avocat chypriote spécialisé en immigration si un investissement dédié au nom de l'enfant lui-même constituerait une solution plus solide.
