I migliori paesi dove comprare immobili da investimento nel 2026

Chiedi a dieci persone dove comprare nel 2026 e otterrai dieci risposte, quasi tutte modellate sul mercato che chi risponde vende. Partiamo allora dalle regole del gioco. Questa guida mette a confronto nove paesi con cui lavoriamo ogni giorno in HomeNSearch, presente in 13 mercati, e deliberatamente non stila alcuna classifica. Una classifica presuppone un'unica risposta giusta. Non esiste: il miglior paese dove comprare un immobile da investimento dipende da cosa vuoi che quell'immobile faccia per te, pagarti l'affitto, rivalutarsi nel tempo, o portarsi dietro un permesso di soggiorno.

Una promessa prima di iniziare l'elenco. Dove un programma di residenza è stato chiuso, lo diciamo. Dove una valuta traballa, lo diciamo pure. I confronti tra paesi che saltano i rischi sono già costati soldi veri a compratori veri, e districare quegli acquisti dopo il fatto occupa una fetta della settimana di ogni agente molto più grande di quanto si ammetta.

I nove mercati qui sotto sono quelli che i nostri investitori scelgono davvero, tra i 13 paesi che trattiamo. Italia, Francia e il resto del catalogo possono funzionare anche loro come investimento; questi nove sono semplicemente i casi più netti in questo momento.

Come scegliere prima di confrontare i paesi

Quattro domande smistano la maggior parte dei compratori più in fretta di qualsiasi tabella di prezzi al metro quadro.

1. Qual è l'obiettivo? Reddito da affitto, crescita del capitale e diritto di residenza puntano a mappe diverse. Il reddito favorisce mercati con poco carico fiscale e molto turismo. La crescita favorisce economie che risalgono partendo da una base bassa. La residenza restringe il campo alla manciata di paesi che ancora scambiano proprietà con permessi.
2. Quanto in fretta potresti dover uscire? La liquidità è la variabile silenziosa di ogni acquisto all'estero. Un appartamento prezzato correttamente a Madrid può vendersi in settimane; una villa su una piccola penisola adriatica può aspettare un anno il suo unico compratore. Se il tuo capitale ha una scadenza, questa differenza conta più di un punto di rendimento in più.
3. Cosa prende il fisco in ogni fase? Conta tutti e tre i momenti: acquisto, possesso e uscita. Un mercato può essere economico da entrare ma costoso da mantenere, o viceversa. Dubai e Nicosia chiedono quasi nulla ogni anno; buona parte dell'Europa occidentale preleva la sua fetta ogni anno in cui possiedi.
4. Chi lo gestisce? Un appartamento a tre fusi orari di distanza ha bisogno di qualcuno sul posto che lo affitti, lo pulisca e ripari la caldaia alle due di notte. Mercati con società di gestione mature, come Dubai, Phuket o le coste spagnole, tollerano un proprietario assente molto meglio di mercati dove quel servizio dovresti montarlo tu stesso.

La domanda utile non è «quale paese è il migliore» ma «quale paese fa meglio l'unico lavoro per cui sto assumendo questo immobile».

Un ultimo filtro che risparmia parecchi dispiaceri: metti in lista solo paesi che sei disposto a visitare almeno una volta prima del rogito, e più o meno una volta all'anno dopo. Le regole cambiano, i quartieri cambiano, e il proprietario che si presenta lo scopre prima che il mercato glielo faccia pagare nel prezzo.

Tieni a mente le tue risposte mentre leggi. Ecco i nove mercati, con la versione onesta di ciascun caso.

Emirati Arabi Uniti: il caso del reddito

Dubai è l'argomento più semplice di questo articolo. L'emirato non impone tasse annuali sulla proprietà né sull'affitto, quindi la rendita lorda, cosa insolita, resta molto vicina a quello che ti resta davvero in tasca. I costi principali sono una commissione una tantum del 4% al Dubai Land Department all'acquisto e le spese condominiali finché resti proprietario. Questa aritmetica spiega perché rendimenti che a Parigi o Monaco suonerebbero fantasiosi, a Jumeirah Village Circle o Dubai Marina sono la norma.

Gli stranieri acquistano in piena proprietà nelle zone designate e la macchina burocratica corre veloce; un trasferimento di titolo si misura in giorni, non in mesi. Investendo 2 milioni di AED o più si accede al Golden Visa decennale, diventato in silenzio la via di residenza più usata tra i nostri investitori. I rischi stanno nell'offerta e nel ciclo. Dubai costruisce a un ritmo che nessuna città europea si sogna, e le consegne massicce di immobili sulla carta possono ammorbidire gli affitti quartiere per quartiere per uno o due anni di fila. Compra la posizione e il track record del costruttore, non il render. Chi compra sulla carta ha comunque una protezione da conoscere: i pagamenti passano per conti escrow regolati dal Land Department e vengono rilasciati in base agli stati di avanzamento dei lavori.

Il visto stesso copre coniuge e figli, si rinnova finché possiedi l'immobile e non richiede di vivere negli Emirati. Proprio per questo tanti compratori lo trattano come un piano B da cui, di riflesso, incassano anche l'affitto.

La nostra pagina immobili negli Emirati mostra cosa chiede il mercato a ogni fascia, dai monolocali agli attici firmati.

Cipro: accesso UE con costi di gestione contenuti

Cipro ha abolito l'imposta patrimoniale annuale già nel 2017, il che la rende uno dei posti più economici dell'UE dove semplicemente possedere un immobile. Aggiungi un sistema legale basato sul common law inglese, contratti che puoi leggere in inglese e un programma di residenza permanente che accetta un investimento di 300.000 € in un immobile nuovo, e il richiamo dell'isola sui compratori extra-UE smette di essere un mistero. La residenza, dal canto suo, chiede solo una visita ogni due anni per restare valida, uno dei requisiti di presenza più leggeri d'Europa.

Il motore degli affitti è il turismo unito a un'economia dei servizi in crescita. Limassol porta la domanda corporate, Pafo e Larnaca si prendono gli affitti vacanzieri, e la stagione dura abbastanza a lungo perché chi affitta a breve termine non punti tutto su agosto. Due avvertenze meritano un posto in ogni riassunto onesto. Le plusvalenze sulla vendita di immobili sono tassate al 20%, quindi calcola l'uscita prima di innamorarti dell'ingresso. Il nuovo paga l'IVA mentre l'usato no, il che sposta il confronto più di quanto suggeriscano i prezzi richiesti; fai i conti su entrambe le versioni prima di scegliere da che parte stare. E i prezzi del nuovo a Limassol corrono forte da anni; la caccia al valore oggi si gioca a Larnaca e nei villaggi a pochi minuti dalla costa.

Il nostro catalogo Cipro copre le città costiere, se vuoi confrontarle tra loro.

Grecia: ripresa con visto incluso

Il mercato immobiliare greco è caduto per quasi un decennio e dal 2017 risale. Quella lunga valle è l'occasione. Anche dopo una crescita robusta, buona parte del mercato resta sotto i prezzi di coste comparabili dell'Europa occidentale, mentre il turismo continua a battere record nazionali e a riempire i calendari degli affitti brevi da maggio a ottobre. Atene ha la liquidità, le isole hanno le tariffe notturne più alte, e le coste attorno a Salonicco stanno a metà strada tra le due.

Il Golden Visa è sopravvissuto qui dopo la chiusura di quelli spagnolo e portoghese, anche se la soglia d'ingresso dipende ora dalla zona geografica. Le aree più richieste chiedono 800.000 €, il resto del paese 400.000 €, e resta una via da 250.000 € per restaurare edifici vincolati o convertire spazi commerciali, diventata in silenzio l'angolo dei cacciatori di occasioni del programma. Una nota normativa per chi investe pensando al reddito: Atene ha iniziato a limitare le nuove registrazioni di affitti brevi nei distretti centrali. Controlla le regole del quartiere esatto in cui compri, non il titolo nazionale. Un appartamento che resta senza licenza per affitti brevi non resta comunque senza domanda; Atene soffre di una carenza persistente di appartamenti ristrutturati per i propri residenti, e gli inquilini a lungo termine fanno la fila per il buon stock. Il visto non impone alcun soggiorno minimo, e molti titolari passano solo per dare un'occhiata all'appartamento.

Turchia: ingresso economico, lezioni di valuta forte

In dollari, Istanbul e Antalya vendono alcuni dei metri quadrati più economici tra le grandi città di questa lista. Gli stranieri comprano con poche restrizioni, le trattative si chiudono in fretta, e un acquisto da 400.000 $ dà ancora diritto alla cittadinanza turca per tutta la famiglia, passaporto incluso, dopo un impegno di possesso di tre anni. Sulla carta è l'offerta più aggressiva di questo articolo.

Ora la parte onesta. La lira perde terreno sul dollaro da un decennio, e l'inflazione, pur scesa dal picco, resta ben oltre quanto un investitore europeo considera normale. Gli affitti arrivano in lire e si aggiornano su calendari che storicamente arrancano dietro l'inflazione, quindi il lato reddito di un investimento turco è inaffidabile in valuta forte. Chi va bene qui tratta l'appartamento come un asset prezzato in dollari con un passaporto allegato, e ogni affitto come un bonus. Chi insegue solo il rendimento tende a restare deluso, e tende ad andarsene facendo rumore.

Un dettaglio procedurale se il passaporto è l'obiettivo: la soglia di 400.000 $ si misura su una perizia ufficiale, non sul prezzo di contratto, e l'acquisto va registrato correttamente fin dal primo giorno. Affidati a un avvocato che abbia già percorso esattamente questa via, non a un generalista.

Georgia: le pratiche più veloci di questa lista

La registrazione del titolo in Georgia richiede un giorno lavorativo in un Public Service Hall, costa una tassa simbolica e non richiede residenza, socio locale né permesso per gli appartamenti; i terreni agricoli sono l'eccezione che uno straniero non può toccare. Dopo l'acquisto, le tasse restano quasi fuori dai piedi, con una piccola quota fissa sul reddito da affitto per lo stato e poco altro. Per un primo acquisto all'estero, quell'assenza di attrito convince da sola.

Batumi è il motore. La località balneare sul Mar Nero vive una lunga stagione di turismo, congressi e traffico da casinò da tutta la regione, e le sue torri sul mare sono state costruite proprio per quella domanda di affitti brevi generata dal traffico. I quartieri storici di Tbilisi offrono la giocata più tranquilla: appartamenti ristrutturati per lavoratori da remoto e visitatori di lungo soggiorno. Fai i conti su entrambi con realismo. Batumi continua ad aggiungere torri, quindi il quartiere e l'operatore che gestisce la tua unità decidono se i numeri tornano. Il lari si muove, come fanno le valute piccole, anche se qui le trattative sono comunemente prezzate in dollari, il che attenua la questione all'acquisto anche se gli affitti arrivano comunque in valuta locale. Parti dai nostri annunci in Georgia e valuta tu stesso il divario.

Montenegro: scarsità sull'Adriatico

La costa del Montenegro è corta e ripida, e buona parte è protetta, quindi l'offerta di litorale edificabile è davvero limitata; attorno alla baia di Cattaro, patrimonio UNESCO, è ormai quasi fissa. Una scarsità così lavora piano, con pazienza, a favore dei valori nel lungo periodo. Il paese usa l'euro, tassa la proprietà con leggerezza e concede ai proprietari un permesso di soggiorno temporaneo rinnovabile, un vantaggio modesto ma reale per chi pensa di passarci le estati. Cattaro, Tivat e Budua si comportano come tre mercati distinti stipati in quaranta chilometri di costa; gli stessi soldi comprano cose molto diverse in ciascuno, quindi conviene vederli tutti e tre prima di scegliere.

La scommessa più grande è politica. Il Montenegro è candidato all'UE, e ogni passo credibile verso l'adesione ha spinto i prezzi costieri più vicino agli standard europei. Nulla garantisce i tempi, e altre candidature si sono già arenate. Due avvertenze. Il programma di cittadinanza tramite investimento è chiuso da fine 2022, quindi ignora qualsiasi pubblicità che lasci intendere il contrario. E questo è un mercato piccolo: il numero di acquirenti per una villa da 900.000 € sopra Cattaro si conta a dozzine, non a migliaia. La pazienza fa parte del prezzo d'ingresso.

Portogallo e Spagna: la coppia matura

Questi due vanno insieme perché risolvono un problema diverso. Nessuno compra a Lisbona o Malaga per il trattamento fiscale. Si compra per la profondità del mercato: titolo trasparente, mutui per non residenti da banche ordinarie, mercati di affitto professionali e, soprattutto, liquidità di rivendita. Il finanziamento è di per sé un vantaggio silenzioso; prendere in prestito da una banca spagnola o portoghese a tassi ragionevoli fa arrivare lo stesso capitale più lontano di quasi ogni altro mercato di questa lista. Quando i tuoi piani cambiano, un appartamento prezzato correttamente in una grande città iberica trova compratore in fretta. Nella maggior parte degli altri mercati di questo articolo, non è così.

Portogallo

Una cosa va chiarita subito: la via immobiliare del golden visa è chiusa da ottobre 2023, e comprare un immobile qui non porta più alla residenza. Quello che resta è un mercato con domanda internazionale costante tra Lisbona, Porto e l'Algarve, un ampio bacino di inquilini a lungo termine e un settore turistico che non dà segni di rallentare. I costi d'acquisto e le imposte comunali sono reali ma prevedibili, e l'iter legale riserva poche sorprese. Il Portogallo di oggi è un caso di investimento convenzionale, e dopo la schiuma generata dal programma nei primi anni Venti, questo è probabilmente più sano per chi compra adesso.

Spagna

La Spagna ha chiuso il suo golden visa ad aprile 2025, quindi vale la stessa logica: vieni per il mercato, non per le carte. È il mercato più grande e liquido di questo articolo, dove si scambia di tutto, dai modesti appartamenti nell'entroterra alle ville a otto cifre di Marbella, attraverso un'infrastruttura professionale che gestisce compratori stranieri da cinquant'anni. Due cose meritano attenzione prima di impegnarsi. I costi d'acquisto complessivi raggiungono comunemente due cifre percentuali sul prezzo, e le licenze per affitti brevi sono diventate davvero difficili da ottenere a Barcellona e in altre città molto regolamentate. L'affitto a lungo termine, invece, si appoggia a una carenza cronica di case in ogni grande area metropolitana.

Thailandia: reddito turistico con meccanica di quota

La Thailandia è l'unico paese di questa lista dove la struttura di proprietà va spiegata prima di tutto il resto. Gli stranieri non possono possedere terreni, ma possono possedere unità di condominio in piena proprietà, con una condizione scritta nel Condominium Act: i compratori stranieri possono detenere al massimo il 49% della superficie totale di ogni edificio. Gli edifici più richiesti esauriscono in fretta quella quota, quindi la prima domanda su qualsiasi condominio thailandese è se resti ancora quota estera disponibile. C'è un secondo meccanismo. Per registrare la piena proprietà straniera, il denaro dell'acquisto deve arrivare dall'estero in valuta estera, documentato dalla banca ricevente, quindi pianifica le carte del bonifico prima della scadenza, non dopo. Se l'edificio che vuoi non ha più quota, il ripiego è un affitto registrato a 30 anni, rinnovabile per accordo. Alcuni compratori lo accettano volentieri; altri rinunciano. Decidi tu chi dei due sei prima di partire.

Con la struttura sistemata bene, il caso d'investimento diventa semplice reddito da turismo. Phuket, Pattaya e Bangkok muovono ciascuna mercati d'affitto enormi, e gli edifici da resort arrivano di solito con desk di gestione che trattano il proprietario assente come il cliente standard e non l'eccezione. Non c'è residenza legata all'acquisto di un immobile, quindi tratta la Thailandia come una scelta puramente di reddito e stile di vita, non di immigrazione.

I rischi che ti seguono ovunque

Alcuni rischi sono specifici del paese e già trattati sopra. Quattro ti seguono ovunque. La valuta, per prima: se guadagni in euro e il tuo asset guadagna in lire, lari o baht, il movimento del cambio può cancellare sulla carta un anno di reddito da affitto, o ogni tanto regalarti un guadagno inatteso. La regolamentazione, seconda. Le regole sugli affitti brevi si sono inasprite ad Atene, Barcellona e Lisbona nel giro di pochi anni, e un regime di licenze può cambiare i conti di un appartamento vacanze dall'oggi al domani.

Poi l'uscita. Costi di vendita, tassa sulle plusvalenze e, in alcuni paesi, mesi di burocrazia si mangiano una fetta del rendimento finale, e quasi nessuno li calcola quando entra. Fallo tu, all'ingresso. Infine la distanza in sé: un immobile che non puoi visitare ha bisogno di rendiconti di cui ti fidi, dagli estratti degli affitti alle fatture delle riparazioni. Chiedi a ogni società di gestione che intervisti come, e con quale frequenza, riferisce ai proprietari. La qualità di quella risposta anticipa tutto il resto del rapporto.

Abbinare il paese all'investitore

Ecco come sintetizziamo la decisione nella pratica, in base ai profili di compratore che vediamo più spesso nei 13 paesi di HomeNSearch.

• Reddito con attrito fiscale minimo porta a Dubai, con la Georgia come versione low budget della stessa idea.
• Residenza UE più un asset affittabile significa Grecia tramite il Golden Visa, o Cipro tramite la sua via di residenza permanente da 300.000 €.
• Un secondo passaporto come priorità significa Turchia, entrandoci con gli occhi aperti sulla lira.
• La crescita di capitale a lungo termine favorisce la costa del Montenegro, comprata con pazienza sull'eventuale uscita.
• Liquidità e poco dramma sopra ogni cosa portano a Spagna o Portogallo, accettando tasse più pesanti come prezzo di un mercato profondo.
• L'economia pura degli affitti vacanzieri porta alla Thailandia, una volta chiarita la questione della quota.

Niente di tutto questo è teorico. I nove mercati sopra sono dove si concentrano i nostri investitori, le pagine paese portano lo stock attuale, e il nostro team ti dissuaderà da una scelta sbagliata prima che tu ti impegni in qualcosa. Quell'ultimo servizio non costa nulla ed è quello che fa risparmiare di più.

Domande frequenti

Quale paese tassa meno i proprietari che affittano?

Gli Emirati Arabi Uniti, e non c'è partita. Nessuna tassa annuale sulla proprietà, nessuna tassa sull'affitto, solo una commissione una tantum del 4% all'acquisto e le spese condominiali correnti. La Georgia arriva seconda con le sue piccole tasse fisse, e Cipro merita una menzione per i proprietari in generale, dato che possedere un immobile lì costa quasi nulla in tasse annuali. Una avvertenza vale per tutti e tre: esente da tasse dove si trova l'immobile non significa esente da tasse a casa tua, perché il tuo paese può comunque tassare quel reddito secondo le sue norme e i suoi trattati.

Si può ancora ottenere la residenza UE comprando un immobile nel 2026?

Sì, attraverso due dei nostri nove. Il Golden Visa greco va da 250.000 € a 800.000 € a seconda della regione e del tipo di immobile, e Cipro concede la residenza permanente a partire da 300.000 € investiti in un immobile nuovo. Il Portogallo ha chiuso la sua via immobiliare a ottobre 2023 e la Spagna il suo programma ad aprile 2025, quindi qualsiasi sito che ancora le pubblicizzi è semplicemente superato.

La via della cittadinanza turca da 400.000 $ è ancora aperta?

Sì, al momento della pubblicazione. Compra un immobile del valore di 400.000 $ o più, impegnati a mantenerlo per tre anni, e tu e la tua famiglia diretta potete richiedere la cittadinanza. Le condizioni del programma sono cambiate diverse volte dal suo lancio, quindi conferma le regole attuali con un avvocato indipendente prima di versare una caparra.

Qual è il punto d'ingresso più economico di questa lista?

Georgia e Turchia, per prezzo del biglietto d'ingresso. Batumi vende alcuni degli appartamenti fronte mare più economici tra i mercati che seguiamo, e Istanbul resta economica in dollari per una città di quindici milioni di abitanti. Ingresso economico non è però sinonimo di rischio basso; entrambi i mercati portano un'esposizione valutaria che i mercati in euro o dirham non hanno.

Da quale mercato è più facile uscire in seguito?

La Spagna, con il Portogallo subito dietro. Domanda locale profonda più acquisti internazionali costanti fanno sì che un immobile prezzato correttamente si muova. Anche Dubai rivende bene in condizioni normali, aiutata da un trasferimento di titolo rapido. Le uscite più lente di questo gruppo sono i mercati piccoli, il Montenegro in testa, dove trovare il compratore giusto può richiedere trimestri anziché settimane.