Cyprus heeft een van de weinige aan vastgoed gekoppelde verblijfsregelingen die de EU nog kent, en ze werkt precies zoals kopers hopen: je koopt een woning die aan de voorwaarden voldoet, dient een aanvraag in, en binnen een paar maanden heeft het hele gezin een permanente verblijfsvergunning. De juridische basis is Regulation 6(2) van de Aliens and Immigration Regulations, meestal de fast-track route genoemd en overal verkocht als het Cypriotische golden visa. De status is levenslang, en niemand verwacht dat je ook echt op het eiland gaat wonen.
Eerst een waarschuwing. Cyprus heeft het programma in mei 2023 aangescherpt, en veel van wat nog steeds hoog scoort op Google beschrijft de oude regels. Ouders kunnen niet meer worden meegenomen, de inkomensgrens ging omhoog, en de overheid controleert je investering nu elk jaar opnieuw. Deze gids beschrijft de regels zoals ze gelden op het moment van schrijven.
Wat permanent verblijf op Cyprus je werkelijk geeft
Permanent betekent hier ook echt permanent. Anders dan de vernieuwbare vijfjaarsvergunning van Griekenland of de verblijfskaarten die de meeste golden-visa-programma's afgeven, verloopt de Cypriotische vergunning niet. Je krijgt een immigratievergunning die levenslang geldig is; alleen de fysieke ID-kaart wordt ongeveer elke tien jaar vernieuwd, wat een administratief klusje is en geen nieuwe aanvraag.
De vergunning geldt voor je partner en kinderen en opent de deuren die er dagelijks toe doen. Je kinderen kunnen naar Cypriotische scholen, inclusief de Engelstalige privéscholen in Limassol en Paphos. Je kunt een bedrijf oprichten, het volledig zelf bezitten en er dividend uit ontvangen. Kies je er later voor om fiscaal inwoner van Cyprus te worden, dan beschermt de non-dom-regeling dividend- en renteinkomsten 17 jaar lang tegen de Special Defence Contribution, en Cyprus kent helemaal geen erfbelasting.
De aanwezigheidseis is opvallend licht: één bezoek aan het eiland per twee jaar, per gezinslid. Mis je dat venster, dan kan de vergunning worden ingetrokken — zet dus een herinnering — maar daarbuiten wordt er geen enkele dag geteld.
Wat het je niét geeft
Hier zwijgen de verkoopbrochures liever, dus laten we het bot zeggen.
Het is geen staatsburgerschap. Er komt geen Cypriotisch paspoort aan het einde van een vaste periode, geen vrij verkeer binnen de hele EU, en geen recht om je in Duitsland of Frankrijk te vestigen. De vergunning is een nationale verblijfsstatus voor de Republiek Cyprus, niet meer dan dat.
Het is ook geen werkvergunning. Houders van de fast-track PR mogen geen loondienst aannemen op Cyprus. Je mag wel een bedrijf bezitten en van de dividenden leven, en je mag als onbezoldigd directeur van je eigen onderneming fungeren, maar een lokaal arbeidscontract is uitgesloten.
Cyprus zit ook nog niet in het Schengengebied. De toetreding schuift al jaren op en de regering belooft steeds dat het dichtbij is, maar op het moment van schrijven geeft je Cypriotische vergunning geen visumvrije toegang tot Schengenlanden. Is grenzeloos reizen binnen Europa je hele reden om dit te doen, kijk dan eerst hoe ver de toetreding staat, of richt je op landen die al in het gebied zitten.
Nog een nuance: PR maakt je niet automatisch fiscaal inwoner. Dat volgt uit de tijd die je daadwerkelijk in het land doorbrengt, ofwel de standaard 183 dagen, ofwel de 60-dagenregel van Cyprus met lokale banden. Veel houders behouden hun fiscale woonplaats elders en zien de vergunning puur als achterdeur.
De €300.000-regel: wat er echt onder valt
Het kopgetal is €300.000. De kleine lettertjes zijn belangrijker dan dat getal.
Voor de woningroute moet het geld naar nieuwbouw gaan, rechtstreeks gekocht van een projectontwikkelaar, een eerste verkoop. Woningen uit tweede hand tellen niet mee. Dit verrast kopers meer dan wat dan ook in het programma: een prachtige tien jaar oude villa in Paphos van €320.000 telt niet mee, terwijl een appartement in aanbouw van €300.000 in dezelfde straat wél meetelt. De logica is industriebeleid — Cyprus wil dat het geld naar de bouwsector stroomt. Het praktische gevolg is dat je zoektocht beperkt blijft tot de voorraad van ontwikkelaars.
Btw komt er nog bovenop. Het standaardtarief is 19%, waardoor €300.000 in werkelijkheid €357.000 wordt. Er bestaat een verlaagd tarief van 5% voor een hoofdverblijf binnen grootte- en waardegrenzen die zelf ook zijn aangescherpt in juni 2023, en kiezen voor het verlaagde tarief beperkt hoe je de woning later mag verhuren. Reken beide scenario's door voordat je iets ondertekent.
Volgens de regels mag het bedrag worden verdeeld over maximaal twee woningen, wat handig is voor kopers die liever twee verhuurbare appartementen hebben dan één groot huis. Check de actuele kleine lettertjes hierover bij een advocaat, want dit detail is tussen circulaires door verschoven.
Commercieel vastgoed kent soepelere regels. Kantoren, winkels en hoteleenheden komen in aanmerking bij dezelfde drempel van €300.000, en hier zijn aankopen uit tweede hand wél toegestaan. Diezelfde flexibiliteit geldt voor de twee niet-vastgoedroutes: aandelen in een Cypriotisch bedrijf dat minstens vijf mensen lokaal in dienst heeft, of participaties in een op Cyprus geregistreerd investeringsfonds.
Waar het geld ook naartoe gaat, het moet uit het buitenland komen. De middelen moeten worden overgemaakt vanaf buitenlandse rekeningen op naam van jou of je partner, en het volledige bedrag plus btw moet betaald en gedocumenteerd zijn voordat je indient. Contant geld van onduidelijke herkomst, een lokale lening, een vriendschappelijke lening van een Cypriotisch bedrijf: niets daarvan komt door de toetsing van de herkomst van de middelen.
Wat koop je met het minimumbedrag? In Limassol een appartement met één of twee slaapkamers in een nieuw complex, weg van de kuststrook. In Larnaca of Paphos strekt het zich uit tot een appartement met drie slaapkamers of een rijtjeshuis dicht bij de kust. Vergelijk actuele voorraad van ontwikkelaars op onze Cyprus-pagina.
De inkomenstoets, verhoogd in 2023
Geld in vastgoed is op zichzelf niet genoeg. Je moet ook een gegarandeerd jaarinkomen van minimaal €50.000 aantonen, plus €15.000 voor een partner en €10.000 per afhankelijk kind. Een stel met twee kinderen heeft dus €85.000 per jaar nodig, aan te tonen via belastingaangiftes uit het land waar je belasting betaalt.
Vóór mei 2023 lag de grens op €30.000 en werd er weinig gecontroleerd. De herziening verhoogde de bedragen en voegde tanden toe: inkomen wordt nu jaarlijks opnieuw geverifieerd, niet alleen bij de aanvraag. Salaris, pensioen, dividend, huur en rente tellen allemaal mee. Bij aanvragers via de woningroute moet het inkomen van buiten Cyprus komen; kies je voor de commerciële route, aandelen of een fonds, dan mag Cypriotisch inkomen wél meetellen.
Waar kopers hun geld daadwerkelijk in stoppen
Het programma maakt niet uit welke stad je kiest, maar de rekensom rond doorverkoop en verhuur verschilt flink over het eiland, en omdat je de investering moet aanhouden zolang je de vergunning wilt behouden, verdient de keuze meer aandacht dan de brochure eraan geeft.
Limassol trekt het grootste deel van de golden-visa-aankopen. Het is de zakenhoofdstad, thuisbasis van scheepvaart- en fintechbedrijven, en de huurmarkt is diep genoeg dat een appartement met twee slaapkamers zelden lang leegstaat. Het addertje is de prijs: het minimumbedrag koopt hier minder dan waar dan ook op het eiland, en de nieuwste torens bij de kust beginnen ruim daarboven.
Paphos is het tegenovergestelde profiel. Rustiger, sterk Brits en steeds meer Pools en Duits, met veel nieuwe villa's en laagbouwprojecten waar €300.000 iets oplevert waar je ook echt prettig zou wonen. Huurrendementen leunen op vakantiegangers in plaats van zakelijke huurders, dus inkomen is seizoensgebonden.
Larnaca is op dit moment de prijsbewuste keuze. De luchthaven ligt om de hoek, de herontwikkeling van de jachthaven heeft nieuwe projecten langs de kust aangetrokken, en de prijzen liggen nog flink onder die van Limassol. Kopers die liever inzetten op waardestijging dan op directe lifestyle komen vaak hier terecht. Nicosia, de hoofdstad, komt zelden voor bij PR-aankopen; het ligt landinwaarts, is heet in de zomer en geprijsd voor de binnenlandse markt, niet de internationale.
Eén praktische opmerking die overal geldt: de woning waarborgt je status zolang je haar bezit, dus koop iets dat je ook aan een lokale bewoner zou kunnen verkopen, niet alleen aan de volgende visumaanvrager. Eenheden die puur voor het programma zijn ontworpen, met vreemde plattegronden precies op de drempelprijs, zijn vaak moeilijk te verkopen.
Wie mag worden meegenomen
De herziening van 2023 heeft de gezinsgrenzen opnieuw getrokken, en de verandering treft mensen die volgens de oude regels hadden gepland.
- Je partner, opgenomen in de hoofdaanvraag.
- Kinderen onder de 18, automatisch meegenomen.
- Ongehuwde, financieel afhankelijke studenten van 18 tot 25 jaar, waarbij de inkomenseis per kind met €10.000 stijgt.
- Ouders en schoonouders: niet langer in aanmerking. Zij zijn in mei 2023 geschrapt en hebben nu een eigen kwalificerende investering nodig.
Volwassen kinderen die geen student meer zijn, kunnen soms alsnog worden opgenomen door de investering te schalen, doorgaans één extra tranche van €300.000 per volwassen kind met apart inkomensbewijs. Die route is echt maatwerk, dus behandel het als onderwerp voor je advocaat en niet als vinkje op een lijst.
De aanvraag, stap voor stap
- Kies en controleer de woning. Een lokale advocaat doet het eigendomsonderzoek, controleert de bouwvergunningen en regelt een bankverklaring als de grond van de ontwikkelaar een hypotheek draagt. Reken op ongeveer 1% van de prijs plus btw voor juridisch werk.
- Onderteken en registreer het contract. De koopovereenkomst wordt gestempeld en gedeponeerd bij het Kadaster, wat je claim op de eenheid beschermt terwijl ze wordt gebouwd.
- Betaal de €300.000 plus btw vanuit het buitenland, en bewaar het spoor: overschrijvingsbevestigingen, ontvangstbewijzen van de ontwikkelaar, bewijs dat de rekeningen van jou of je partner zijn.
- Stel het dossier samen. Bewijzen van goed gedrag voor alle volwassenen, huwelijks- en geboorteakten, belastingaangiftes ter onderbouwing van het inkomen, particuliere zorgverzekering die het gezin op Cyprus dekt. Alles gelegaliseerd met apostille en vertaald.
- Dien het in bij het Civil Registry and Migration Department in Nicosia. Reken op ongeveer €500 aan staatskosten per volwassene plus kleine biometrische kosten. Je hoeft hiervoor niet op Cyprus te zijn; advocaten dienen in op basis van een volmacht.
- Wacht, en lever daarna je biometrie in. De meeste dossiers worden binnen enkele maanden afgehandeld, meestal drie tot zes. Na goedkeuring bezoekt elk gezinslid Cyprus om vingerafdrukken af te geven en de kaart op te halen.
Wat het hele traject kost, los van de aankoopprijs
Reken verder dan het kopgetal, want de bijkomende kosten zijn niet klein.
Btw is de grootste post, hierboven al genoemd: 19% standaard, 5% als de woning kwalificeert als hoofdverblijf binnen de grenzen van na 2023. Overdrachtsbelasting op het koopcontract is daarbij bescheiden: 0,15% tot €170.000 van de prijs en 0,2% over het restant. Bij nieuwbouw waarover btw is betaald, zijn er geen overdrachtskosten bij het Kadaster — een van de weinige prettige verrassingen in de Cypriotische overdracht. Advocaatkosten liggen doorgaans rond de 1% van de aankoopprijs plus btw, en op een goede onafhankelijke advocaat moet je niet beknibbelen; datzelfde kantoor regelt meestal ook de verblijfsaanvraag voor een vast bedrag erbij.
Dan de overheidskosten: ongeveer €500 per volwassen aanvrager bij indiening, kleine biometrie- en kaartkosten per persoon, plus de terugkerende kosten van apostilles, beëdigde vertalingen en koeriersdiensten, die sneller oplopen dan mensen verwachten wanneer documenten uit twee of drie landen komen.
Bezit kost ook geld. Servicekosten in beheerde complexen, gemeentelijke heffingen, opstalverzekering, en de particuliere zorgverzekering die het programma voor elk gezinslid vereist en die jaarlijks wordt vernieuwd. Niets daarvan is op zichzelf dramatisch. Samen moet een gezin van vier reken op een paar duizend euro per jaar om de vergunning en de woning in orde te houden.
Het papierwerk stopt niet: jaarlijkse controle
Tot mei 2023 was de deal simpel: hou de woning aan, kom om de twee jaar langs. Nu is er een jaarlijkse cyclus. Elk jaar moet je de autoriteiten aantonen dat je de kwalificerende investering nog bezit, dat aan de inkomenseis nog wordt voldaan, en dat het gezin nog een zorgverzekering heeft. Bijgewerkte bewijzen van goed gedrag maken ook deel uit van dat pakket.
Mis je de indieningen, dan kan de vergunning worden ingetrokken, en Cyprus doet dat inmiddels ook echt, niet alleen dreigen ermee. De woning verkopen hoeft niet het einde van het verhaal te zijn. Je mag haar vervangen door een andere kwalificerende bezitting van gelijke of hogere waarde, maar er mag geen gat vallen tussen het bezit van de ene en de andere.
En de oude regel blijft daarbovenop gelden: minstens één bezoek aan Cyprus per twee jaar, voor elk gezinslid met een vergunning.
Waarom aanvragen worden afgewezen
Het afwijzingspercentage is laag bij goed voorbereide dossiers, en dat vertelt je precies waar het risico echt zit: de voorbereiding.
De herkomst van de middelen zorgt voor de meeste problemen. De migratiedienst wil een schone lijn zien van jouw buitenlandse rekening naar die van de ontwikkelaar, op naam van jou of je partner. Geld dat via een bedrijf loopt dat je niet kunt documenteren, via de rekening van een familielid, of via een keten van overschrijvingen met ontbrekende schakels, roept vragen op die het dossier misschien niet overleeft. Hetzelfde geldt voor inkomen: cijfers die nergens op een belastingaangifte terug te vinden zijn, worden behandeld alsof ze niet bestaan — een terugkerend probleem voor eigenaren van cash-intensieve bedrijven.
De tweede groep problemen is te vermijden. Een appartement uit tweede hand kopen op de belofte van een makelaar dat het meetelt. Een ontwikkelaar wiens grond een niet-vermelde hypotheek draagt en geen bankverklaring. Bewijzen van goed gedrag die verlopen tussen afgifte en indiening, of documenten die in de verkeerde volgorde zijn gelegaliseerd. Een lokale advocaat die al vijftig van dit soort dossiers heeft gedaan, vangt dit allemaal op; een advocaat die zijn eerste doet, misschien niet.
En een harde grens die het weten waard is: aanvragers met een strafblad, en onderdanen die onder EU-sanctieregimes vallen, staan buiten het programma, ongeacht hoeveel ze investeren. Cyprus is gebrand door zijn oude staatsburgerschapsregeling en screent nu strenger dan vroeger.
Van PR naar paspoort: de eerlijke versie
Veel marketing suggereert dat het golden visa geruisloos overgaat in staatsburgerschap. Dat klopt niet.
Cypriotisch staatsburgerschap door naturalisatie is gebaseerd op fysiek verblijf, niet op het bezit van een vergunning. Grofweg vereist de standaardroute jarenlang daadwerkelijk wonen op Cyprus, ongeveer zeven jaar bij elkaar over de voorgaande tien jaar, plus een aaneengesloten laatste jaar voorafgaand aan de aanvraag. Sinds de wijzigingen van december 2023 leggen aanvragers ook een Griekse taaltoets op niveau B1 af, plus een toets Cypriotische maatschappijkennis; er bestaat een kortere route voor hooggekwalificeerde werknemers met sterker Grieks. Vlieg je om de twee jaar even in, terwijl je leven zich in Dubai of Londen afspeelt, dan haal je die vereiste nooit, hoeveel decennia je de PR ook aanhoudt.
Zie het dus in de juiste verhoudingen. Permanent verblijf houdt de deur open: verhuis je later daadwerkelijk naar het eiland en blijf je de vereiste jaren, dan wordt een paspoort mogelijk. Als passief bijproduct van het kopen van een appartement bestaat het niet.
Hoe Cyprus ervoor staat in 2026
Het veld van concurrenten is uitgedund. Portugal haalde vastgoed in 2023 uit zijn golden visa, Spanje sloot zijn programma in 2025 volledig, en Griekenland verhoogde de drempels naar €400.000, met €800.000 in premiumregio's. Tegen die achtergrond is €300.000 voor levenslange status met een tweejaarlijkse bezoekregel een van de lichtste aanbiedingen die in Europa nog overeind staan — precies waarom Cypriotische ontwikkelaars hun nieuwe voorraad prijzen met het programma in het achterhoofd. We vergelijken de overgebleven regelingen in onze gids over golden-visa-landen.
De afwegingen zijn net zo duidelijk: geen Schengen voorlopig, een echte inkomenstoets, alleen nieuwbouw bij de woningroute, en jaarlijks papierwerk dat oudere programma's nooit vroegen. Cyprus past bij kopers die een permanente mediterrane uitvalsbasis willen met een minimale aanwezigheidseis. Het is het verkeerde antwoord voor kopers wiens werkelijke doel grenzeloos reizen binnen de EU volgend jaar is.
Om te zien wat het minimumbedrag nu oplevert, blader door de nieuwbouwlistings in onze vastgoedcatalogus en zet projecten die als PR-geschikt worden gemarkt op je shortlist. Het HomeNSearch-team kan de geschiktheid met de ontwikkelaar bevestigen voordat je een bezichtigingsreis boekt.
Veelgestelde vragen
Kan ik een woning uit tweede hand kopen en toch permanent verblijf krijgen?
Niet via de fast-track woningroute, die een eerste verkoop van een ontwikkelaar vereist. Tweede hand werkt wel als je in plaats daarvan investeert in commercieel vastgoed, aandelen of fondsparticipaties. Er is ook de tragere Category F-vergunning, zonder vast investeringsdrempel, maar die duurt een jaar of langer en gaat gepaard met strengere controle van je financiën.
Moet ik op Cyprus wonen om de vergunning te behouden?
Nee. Eén bezoek per twee jaar per gezinslid houdt haar geldig, samen met de jaarlijkse indieningen waaruit blijkt dat je de investering, het inkomen en de verzekering nog hebt. Er voltijds wonen mag, maar is nooit verplicht.
Kan ik de woning verhuren?
Langetermijnverhuur mag over het algemeen prima, en veel eigenaren dekken zo hun lopende kosten. Twee kanttekeningen: heb je gekocht tegen het verlaagde btw-tarief van 5% als hoofdverblijf, dan is verhuren beperkt, en kortetermijnverhuur moet worden geregistreerd onder de Cypriotische regels voor self-catering-accommodatie voordat het op Airbnb verschijnt.
Hoe lang duurt de goedkeuring?
De overheid zelf mikt op ongeveer twee maanden vanaf een compleet dossier, en in de praktijk ligt de doorlooptijd meestal tussen drie en zes maanden. Onvolledige inkomensdocumentatie is de gebruikelijke oorzaak van vertraging, dus laat de belastingaangiftes vertalen en van apostille voorzien voordat je indient.
Verliezen mijn kinderen hun status als ze 25 worden?
Kinderen en studerende afhankelijken krijgen hun eigen vergunning, en Cyprus heeft hen tot dusver in hun volwassenheid laten aanhouden. De nalevingsregeling van 2023 koppelt de vergunningen van het gezin wel aan jaarlijkse toetsen, dus als langetermijnzekerheid voor volwassen kinderen de prioriteit is, vraag dan een Cypriotische immigratieadvocaat of een opgeschaalde investering op naam van het kind zelf de schonere structuur is.
