Grond bezitten zit er voor buitenlanders in Thailand niet in. Niet via een huwelijk, niet met doorzettingsvermogen, en ook niet met een van de trucjes die op het strand worden doorverteld. Wat een buitenlandse koper wél kan: een appartement in volle eigendom nemen, grond of een villa 30 jaar huren, of vastgoed onderbrengen in een Thais bedrijf dat daadwerkelijk handel drijft. Drie routes, alledrie legaal, en allemaal met beperkingen waar de verkoopafdeling liever niet over uitweidt. Deze gids neemt ze stuk voor stuk door, samen met de geldoverdracht-regel die meer kopers parten speelt dan welke wet dan ook, en wat het uiteindelijk allemaal kost.
Wat wel en wat niet mag
De Land Code sluit buitenlandse onderdanen uit van grondeigendom. Appartementen vormen de uitzondering: onder de Condominium Act kan een buitenlander een unit in volle eigendom op eigen naam laten registreren bij het Land Department. Een huis zit er tussenin, want het Thaise recht behandelt een gebouw als iets anders dan de grond eronder — je kunt dus legaal een villa bezitten terwijl je alleen de grond eronder huurt. Meer smaken zijn er niet. Elke constructie die een ontwikkelaar je aanbiedt, is een van deze drie in een andere verpakking.
Route 1: condo in volle eigendom, de enige echte eigendomsvorm
Buitenlanders mogen tot 49% van het verkoopbare vloeroppervlak van een appartementengebouw bezitten. Vloeroppervlak, niet aantal units, en de quota wordt per gebouw geteld, niet per project of stad. In de praktijk raakt de buitenlandse quota van populaire gebouwen in Phuket, Pattaya en centraal Bangkok wel eens vol terwijl de helft van de units nog onverkocht is.
Vraag voordat je iets reserveert schriftelijke bevestiging aan de beheerder van het gebouw, het juristic person office, dat er nog quota beschikbaar is voor jouw unit. Is die vol, dan krijg je hetzelfde appartement aangeboden op een huurcontract van 30 jaar. Dat is een ander product, met een zwakkere doorverkoopwaarde, wat de brochure ook belooft. Hoe die quota precies berekend wordt en hoe je hem checkt, zetten we uiteen in onze gids over de 49%-quota voor buitenlanders.
Een condo in volle eigendom levert een echte eigendomsakte op, het recht om aan wie dan ook te verkopen, en het recht om de unit na te laten aan erfgenamen, die zelf ook binnen de quota moeten passen. De prijzen verklaren mede waarom deze route zo populair is: op het moment van schrijven begint een leefbaar één-slaapkamerappartement in Pattaya rond de 2,5 tot 3 miljoen baht, met Bangkoks middensegment op ruwweg het dubbele. Voor de meeste buitenlandse kopers is dit de schoonste optie en zou het de standaardkeuze moeten zijn.
Route 2: huur, 30 jaar en daarna geen garanties
Grond en huizen kunnen voor maximaal 30 jaar worden gehuurd. Een huurcontract langer dan drie jaar moet worden geregistreerd op de eigendomsakte bij het Land Department; zonder registratie zijn alleen de eerste drie jaar afdwingbaar. Een geregistreerd huurcontract overleeft een verkoop van de grond, wat betekent dat de nieuwe eigenaar jou als huurder erft voor de resterende termijn. Huur is ook de standaardstructuur voor villa's in de resortprojecten van Phuket, waar de grond onder een heel project bij de ontwikkelaar blijft.
De problemen beginnen bij verlenging. Jarenlang verkochten ontwikkelaars “30+30+30”-constructies als 90 jaar zekere bewoning, met verlengingsopties recht in het contract geschreven. In maart 2025 oordeelde het Thaise Hooggerechtshof dat dit soort vooraf afgesproken verlengingsketens niet afdwingbaar zijn, en beschouwde ze als een manier om de grens van 30 jaar te omzeilen. Een verlenging is niets meer dan een persoonlijke belofte van wie de grond op dat moment bezit. Genoeg makelaars en zelfs blogs van advocatenkantoren adverteerden in 2026 nog met “huurcontracten van 90 jaar”. Ze hebben het mis, en de rechter heeft dat nu expliciet vastgesteld.
Huur blijft zinvol als je er eerlijk over rekent. Betaal voor 30 jaar gebruik — niet voor eigendom onder een andere naam. Laat het huurcontract op de akte registreren. Staat er een huis op het perceel, zeker dan het gebouw apart via een geregistreerd opstalrecht, zodat in ieder geval het bouwwerk van jou is. En behandel jaar 31 en verder als een hoop, geen bezit.
Route 3: een Thais bedrijf, maar dan wel een echte
Een Thaise besloten vennootschap die voor minstens 51% in Thaise handen is, mag grond kopen, en een buitenlander kan er directeur en minderheidsaandeelhouder in zijn. Dat is legitiem zolang het bedrijf echt draait: een villaverhuurbedrijf met daadwerkelijke boekingen en belastingaangiftes, een restaurant dat zijn eigen pand bezit, een klein hotel.
Illegaal is de nominee-versie, waarbij Thaise aandeelhouders hun aandeel op papier houden tegen betaling terwijl de buitenlander alles bestuurt. Zowel de Land Code als de Foreign Business Act verbieden dit. De straffen lopen op tot gedwongen verkoop van de grond, boetes en celstraf voor zowel de buitenlander als de nominees, en de handhaving is aangescherpt sinds de inspectiecampagnes van 2024 en 2025 in Phuket en andere toeristenprovincies.
Een bruikbare test: zou dit bedrijf bestaan als het jouw villa niet in bezit had? Is het antwoord nee, en biedt de makelaar een plankvennootschap aan met drie Thaise namen die je nooit zult ontmoeten, loop dan weg.
De FET-regel: hoe het geld moet binnenkomen
Om een condo op naam van een buitenlander te registreren, wil het Land Department bewijs dat het aankoopbedrag in buitenlandse valuta uit het buitenland kwam. Je Thaise bank legt dit vast met een Foreign Exchange Transaction-formulier, uitgegeven voor elke inkomende overboeking van USD 50.000 of meer; kleinere bedragen worden gedekt door een bankverklaring.
De praktische kant is belangrijk. Stuur dollars, euro's of ponden in plaats van baht, en laat de ontvangende bank in Thailand de omwisseling doen. Vermeld het doel in de overschrijving, iets als “aankoop condominium unit 12A”, en zorg dat de naam van de afzender exact overeenkomt met de naam die op de akte komt. Bewaar ook elke SWIFT-bevestiging; banken raken dingen kwijt. Het FET-document doet dubbel dienst: je hebt het nodig op de dag van overdracht, en jaren later weer om de verkoopopbrengst zonder gedoe met de bank terug te sturen.
De aankoop, stap voor stap
Onderstaande volgorde oogt vanzelfsprekend op papier. Juist het overslaan van stappen erin is waar de meeste Thaise vastgoedhorrorverhalen beginnen.
- Schakel een onafhankelijke advocaat in vóórdat je iets reserveert, en kies er een die aan jou verantwoording aflegt, niet aan de ontwikkelaar of de makelaar.
- Laat due diligence uitvoeren: een titelonderzoek op de chanote, controles op hypotheken, lasten en toegangswegen, bouwvergunningen, en bij condo's de quotapositie en de financiën van het gebouw. Wees op je hoede bij elke titel lager dan een chanote.
- Betaal de reserveringsaanbetaling pas nadat je advocaat de voorwaarden heeft doorgenomen. Aanbetalingen liggen doorgaans tussen de 50.000 en 200.000 baht en horen terugbetaalbaar te zijn als de due diligence problemen aan het licht brengt.
- Onderteken het koopcontract. Bij off-plan projecten: lees de clausules over vertraging en boetes twee keer; escrow is zeldzaam in Thailand en de meeste betalingsschema's lopen rechtstreeks naar de ontwikkelaar.
- Breng het geld vanuit het buitenland binnen volgens de FET-regels hierboven.
- Verschijn op de overdrachtsdag bij het Land Department, waar de kosten worden betaald en de akte, of het huurcontract, op jouw naam wordt geregistreerd.
Wat kopen en aanhouden kost
De transactiekosten vallen internationaal gezien mee, en de doorlopende kosten zijn nagenoeg nul — een van de redenen waarom Thaise condo's zo goed werken als pure verhuurbelegging.
- De overdrachtsheffing bedraagt 2% van de officiële getaxeerde waarde, meestal gedeeld tussen koper en verkoper.
- Heeft de verkoper de woning korter dan vijf jaar in bezit, dan geldt een specifieke bedrijfsbelasting van 3,3%; daarna wordt die vervangen door zegelrecht van 0,5%. Beide komen doorgaans voor rekening van de verkoper, al is in een Thaise deal alles onderhandelbaar.
- De bronbelasting bedraagt 1% bij een bedrijf als verkoper, of een glijdende schaal van inkomstenbelasting bij een particulier.
- Doorlopend betaal je grond- en gebouwbelasting op residentieel vastgoed, gerekend in honderdsten van een procent, en condo-eigenaren betalen gemeenschappelijke-kostenbijdragen van ruwweg 40 tot 80 baht per vierkante meter per maand.
Vastgoed kopen levert geen visum op
Thailand geeft bij een vastgoedaankoop geen verblijfsrecht. Helemaal niets. Een eigenaar reist het land nog altijd binnen op welk visum dan ook waarvoor hij in aanmerking komt, en “ik heb hier een appartement” telt bij de immigratiebalie voor niets. Er bestaan wel werkbare langeverblijfroutes voor eigenaren, van pensioenvisa tot het LTR-programma, en die vergelijken we in onze gids over langeverblijfvisa voor Thailand.
HomeNSearch biedt condo's, villa's en off-plan projecten in Thailands belangrijkste markten. Bekijk de Thailand-catalogus om te zien wat de huidige vraagprijzen zijn in Phuket, Pattaya en Bangkok, en praat met een advocaat voordat je iemand een aanbetaling overmaakt.
Veelgestelde vragen
Kan een buitenlander ooit grond bezitten in Thailand?
Voor de praktijk: nee. Een huwelijk verandert daar niets aan — grond gekocht door een Thaise partner is diens eigen bezit, en de buitenlandse partner tekent bij het Land Department een verklaring waarin hij afstand doet van elke aanspraak erop. De investeringsuitzondering in de Land Code, 40 miljoen baht in goedgekeurde bezittingen voor maximaal één rai, is zo krap dat hij vrijwel nooit wordt gebruikt.
Is een huurcontract van 30 jaar veilig?
De geregistreerde termijn wel. Die bindt de grondeigenaar en iedereen die de grond later koopt. Wat niet veilig is, is rekenen op verlenging, want de uitspraak van het Hooggerechtshof van maart 2025 ontnam vooraf ingebakken verlengingsketens hun juridische kracht. Reken het huurcontract op 30 jaar, en beschouw alles daarna als meevaller.
Hoeveel van het geld moet uit het buitenland komen?
Voor een condo die op jouw naam wordt geregistreerd, hoort de volledige koopsom in buitenlandse valuta uit het buitenland te komen, met FET-formulieren voor overboekingen vanaf USD 50.000. Baht die al op een Thaise rekening staat, kan doorgaans niet worden gebruikt voor een aankoop binnen de buitenlandse quota.
Mag ik mijn Thaise condo verhuren?
Maand- en jaarverhuur is toegestaan, en de inkomsten zijn belastbaar in Thailand. Verhuur per dag ligt anders: die valt onder de Hotel Act, en de meeste gebouwen verbieden het sowieso in hun eigen regels. Check beide zaken voordat je koopt met Airbnb-inkomsten in gedachten.
