Cyprus belast vastgoed licht, en dat is een van de redenen waarom buitenlandse kopers blijven komen. Een jaarlijkse nationale onroerendgoedbelasting bestaat er simpelweg niet. Bij een doorverkoop blijven de aankoopkosten vaak onder de 3% van de prijs. En sinds 2026 heeft de overheid ook een van de laatste kleine heffingen voor kopers geschrapt: het zegelrecht op koopcontracten is verdwenen.
De keerzijde is dat dit lichte regime vooral beloont wie de aankoop goed structureert. Kies de verkeerde btw-behandeling bij een nieuwbouwwoning, en het verschil loopt op tot 14 procentpunt van de aankoopprijs. Bij een appartement van €300.000 is dat €42.000.
Deze gids volgt het geld door de hele eigendomscyclus: kopen, bezitten, verhuren, verkopen. De cijfers weerspiegelen de regels die gelden op het moment van publicatie. Twijfelt u nog tussen districten of wilt u eerst de juridische stappen van een aankoop begrijpen, lees dan eerst onze gids over hoe u vastgoed koopt op Cyprus en kom daarna terug voor het fiscale plaatje.
Belasting bij aankoop
Eén vraag bepaalt bij aankoop bijna alles: is er btw verschuldigd over deze woning? Zo ja — bij nieuwbouw verkocht door een projectontwikkelaar — betaalt u btw en geen overdrachtskosten. Zo nee — bij een typische doorverkoop tussen particulieren — betaalt u overdrachtskosten en geen btw. Beide tegelijk komt niet voor.
Btw op nieuwbouw: 19% standaard, 5% als u in aanmerking komt
De eerste verkoop van een nieuwe woning door een ontwikkelaar valt onder het standaardtarief van 19% btw. Onbebouwde bouwgrond die zakelijk wordt verkocht, valt er ook onder. Voor een belegger of iemand die een vakantiewoning zoekt, is die 19% simpelweg onderdeel van het budget — daar valt niet omheen te werken.
Kopers van een hoofdwoning krijgen een veel gunstiger regeling. Cyprus hanteert een verlaagd tarief van 5% voor de eerste 130 m² van een hoofdwoning, tot een waarde van €350.000, onder voorwaarden die medio 2023 zijn aangescherpt. Om in aanmerking te komen moet:
- u de woning gaan gebruiken als uw hoofdverblijf op Cyprus, niet verhuren en niet aanhouden als vakantieappartement;
- de totale waarde niet meer dan ongeveer €475.000 bedragen en de totale oppervlakte binnen 190 m² blijven;
- u het verlaagde tarief niet al hebben toegepast op een andere woning op Cyprus in de voorafgaande tien jaar.
Overschrijdt u een van beide grenzen, dan krimpt de korting of vervalt ze helemaal — een villa van €500.000 betaalt dus gewoon de volle 19%, ook al gaat u er het hele jaar wonen.
Nog iets dat kopers vaak te laat horen: de terugvorderingsregeling van tien jaar. Claimt u het tarief van 5% en verkoopt u de woning of gaat u haar verhuren binnen tien jaar, dan betaalt u de bespaarde btw naar rato van de resterende jaren terug. De belastingdienst controleert dit ook echt.
Verblijfsstatus is trouwens niet de toets. Kopers van buiten de EU claimen het verlaagde tarief onder dezelfde voorwaarden als Cyprioten, zolang de woning werkelijk hun hoofdverblijf op het eiland wordt.
Overdrachtskosten bij doorverkoop: een glijdende schaal, dan 50% korting
Bij een doorverkoop is nooit btw geheven, dus int de staat in plaats daarvan overdrachtskosten van het kadaster, verschuldigd zodra de eigendomsakte op uw naam wordt gezet. De schaal loopt op met de marktwaarde: 3% over de eerste €85.000, 5% over de volgende €85.000 en 8% over alles boven €170.000.
Dan komt het deel waardoor Cyprus goedkoper uitpakt dan die schaal doet vermoeden. Een wettelijke korting van 50%, ooit ingevoerd als stimuleringsmaatregel en later permanent gemaakt, geldt over de hele linie op deze kosten. En waar al btw is betaald over de woning, dalen de overdrachtskosten tot nul.
Wie bekend is met de markt gebruikt nog een hefboom. De kosten worden per koper berekend, over ieders eigen aandeel. Een stel dat samen een appartement van €300.000 koopt, wordt behandeld als twee aankopen van €150.000 elk, en beide starten weer onderaan de schaal. De besparing is reëel geld — we rekenen het hieronder voor.
Het kadaster waardeert de woning zelf. Denkt het dat de opgegeven prijs onder de marktwaarde ligt, dan berekent het de kosten op basis van zijn eigen schatting — een kunstmatig lage contractprijs helpt dus niemand.
Zegelrecht: afgeschaft vanaf 1 januari 2026
Contracten getekend op of na 1 januari 2026 betalen geen zegelrecht meer op Cyprus. De heffing verdween als onderdeel van de belastinghervorming van 2026 op het eiland. De meeste artikelen over dit onderwerp voeren het nog steeds op als aankoopkosten, controleer dus altijd de datum van wat u leest.
Voor contracten van vóór die datum gelden nog de oude regels: 0,15% over de contractwaarde tussen €5.001 en €170.000, daarna 0,2% erboven, met een maximum van €20.000, te betalen binnen 30 dagen na ondertekening. Het ging nooit om veel geld — bij een aankoop van €300.000 kwam het neer op iets meer dan €500. De afschaffing verandert geen enkele aankoopbeslissing, maar maakt het proces overzichtelijker en scheelt u één deadline.
Wanneer elke belasting daadwerkelijk verschuldigd wordt
De timing verrast mensen meer dan de tarieven. Btw op een nieuwbouwwoning is geen eenmalig bedrag bij oplevering: ze wordt geheven bij elke termijnbetaling uit het contract, zodat een koper van een woning in aanbouw de 5% of 19% spreidt over het hele bouwschema. Overdrachtskosten worden pas verschuldigd zodra de eigendomsakte is uitgegeven en op uw naam geregistreerd, en bij nieuwbouwprojecten kan dat maanden of zelfs jaren na oplevering gebeuren. Dat geld is niet bespaard, alleen uitgesteld — houd het dus apart.
Bij een doorverkoop met een schone eigendomsakte wordt alles in één keer afgehandeld. De kosten worden bij het kadaster betaald op de dag van overdracht, meestal binnen enkele dagen na afronding.
En dit alles gaat nog niet over professionele kosten. Cyprus kent geen notarissysteem naar Frans of Spaans model. Een onafhankelijke advocaat regelt het contract, de onderzoeken en de registratie, doorgaans voor rond 1% van de prijs plus btw, en de makelaarscourtage komt gebruikelijk voor rekening van de verkoper. Naar EU-maatstaven goedkoop, maar het hoort wel thuis op de begrotingslijn naast de belastingen.
Rekenvoorbeeld: nieuwbouw versus doorverkoop
Cijfers maken dit concreet. Neem een appartement met twee slaapkamers van €300.000 bij Larnaca, gekocht in 2026, en volg beide routes.
Route één: een nieuw appartement van een ontwikkelaar
Het appartement meet 90 m² en wordt de hoofdwoning van de koper, dus geldt het verlaagde btw-tarief voor de hele aankoop. Btw: 5% van €300.000, dat is €15.000. Overdrachtskosten: nul, omdat er btw is toegepast. Zegelrecht: nul onder de regels van 2026. Totale aankoopbelasting: €15.000.
Verander nu één ding. De koopster houdt haar hoofdwoning in Duitsland en wil het appartement voor de zomer en korte verhuur. De korting vervalt en de btw springt naar 19%: €57.000. Hetzelfde appartement, dezelfde prijs, €42.000 meer belasting. Dit ene onderscheid — hoofdwoning of niet — weegt zwaarder dan al het andere in de Cypriotische aankooprekening.
Route twee: een doorverkoop tegen dezelfde prijs
Hier geen btw. De overdrachtskosten op €300.000 komen uit op €2.550 over de eerste €85.000, €4.250 over de volgende €85.000 en €10.400 over de resterende €130.000. Dat is €17.200 vóór de wettelijke korting en €8.600 erna. Zegelrecht: opnieuw nul. Totale aankoopbelasting: €8.600, ofwel net onder 2,9% van de prijs.
Kopen op beide namen verbetert het plaatje verder. Elke partner verwerft dan een aandeel van €150.000, de gezamenlijke aanslag vóór korting komt op €11.600, en de korting brengt dat terug naar €5.800. Het splitsen van de akte bespaart nog eens €2.800 ten opzichte van aankoop op één naam. Uw advocaat zou dit zelf moeten aankaarten; doet hij dat niet, breng het dan zelf ter sprake.
Naast elkaar voor 2026: €8.600 bij doorverkoop tegenover €15.000 bij nieuwbouw voor een zelfbewoner, of tegenover €57.000 voor een belegger. Belasting alleen bepaalt de keuze niet. Nieuwbouw brengt energiezuinigheid en een bouwgarantie mee, doorverkoop brengt gevestigde locaties en vaak een eigendomsakte die meteen overgezet kan worden. Maar ga de onderhandeling in met deze marge in gedachten, en bedenk dat belasting slechts één laag van de rekening is: ons overzicht van de kosten van vastgoed kopen in het buitenland behandelt de juridische kosten, taxaties en valutakosten die in elk land bovenop komen.
Belasting tijdens het bezit
Hier volgt het verkoopargument waarmee Cypriotische makelaars altijd beginnen, en voor één keer klopt de belofte: er is geen jaarlijkse nationale onroerendgoedbelasting. De Immovable Property Tax werd op 1 januari 2017 afgeschaft en er kwam niets voor in de plaats. Vergelijk dat met de Spaanse IBI, de Griekse ENFIA of de Franse taxe foncière, die eigenaren allemaal elk jaar opnieuw laten betalen, alleen al voor het bezit van vastgoed.
Wat overblijft, is lokaal. Gemeenten en dorpsraden rekenen voor afvalinzameling, straatverlichting en riolering, en die gecombineerde rekening ligt doorgaans tussen €85 en €500 per jaar, afhankelijk van de plaats en de grootte van de woning. Een dorpshuis in de heuvels van Paphos zit onderin die marge, een grote villa in het centrum van Limassol bovenaan. Wijken die zijn aangesloten op een rioleringsbedrijf betalen diens heffing als onderdeel van dezelfde rekening.
Koopt u in een complex? Reken dan ook op gemeenschappelijke kosten: schoonmaak, poolonderhoud, tuinen, liften. Dat is een servicekosten aan de beheerder, geen belasting, maar uw bankrekening merkt het verschil niet. Het loopt van een paar honderd euro per jaar in een klein blok tot enkele duizenden in een resort met volledige voorzieningen.
Zulke lage bezitskosten veranderen de investeringsrekening over tien jaar. Een Spaanse of Portugese eigenaar betaalt elk jaar staatsbelasting op vastgoed, of de woning nu verhuurd is of leeg staat. Een Cypriotische eigenaar krijgt een afvalrekening.
Belasting bij verhuur
Huurinkomsten van een particulier vallen onder de gewone Cypriotische inkomstenbelasting. Onderaan zijn de schijven vriendelijk: niets over de eerste €19.500 van het totale jaarinkomen, daarna oplopende schijven tot een toptarief van 35% boven €60.000.
Voordat die schijven worden toegepast, trekken verhuurders een vast bedrag van 20% van de bruto huur af als forfaitaire kostenaftrek. Geen bonnetjes nodig, geen discussie met de inspecteur. Rente op een lening voor de aankoop van de woning en een jaarlijkse afschrijving op het gebouw komen daar nog bovenop. Een appartement dat €12.000 per jaar oplevert, wordt dus belast over hooguit €9.600, en vaak over minder zodra de hypotheekrente meetelt.
Bekijk een typisch geval. Een eenkamerappartement in Larnaca wordt langdurig verhuurd voor €1.000 per maand, €12.000 per jaar. De aftrek van 20% brengt het belastbare bedrag terug tot €9.600. Heeft de eigenaar geen ander inkomen uit Cyprus, dan blijft dit ruim onder de grens van €19.500 en is de inkomstenbelasting nul. De aangifte moet nog wel worden ingediend. Maar veel kleine verhuurders op Cyprus betalen zo helemaal geen inkomstenbelasting over hun huur.
Twee bijdragen verdienen elk een eigen regel. Huurinkomsten dragen bij aan GESY, het nationale zorgstelsel; het tarief is bescheiden maar geldt vanaf de eerste euro, dus vraag uw boekhouder naar het actuele percentage. En fiscaal ingezetenen van Cyprus die er ook gedomicilieerd zijn, betalen Special Defence Contribution over huur, terwijl de grote groep niet-gedomicilieerden op het eiland daarvan is vrijgesteld. In welke categorie u valt, hangt af van uw geschiedenis met het eiland, en één uur bij een lokale belastingadviseur klaart dat betrouwbaarder op dan welke blog dan ook, de onze inbegrepen.
Niet-ingezeten verhuurders geven Cypriotische huurinkomsten aan op Cyprus. Of er thuis nog iets bijkomt, hangt af van het verdrag tussen Cyprus en uw woonland; het eiland heeft een van de bredere verdragsnetwerken in de regio, en dubbele belasting wordt doorgaans verrekend via een verrekening.
Belasting bij verkoop
Vermogenswinstbelasting geldt tegen een vast tarief van 20% op winst uit de verkoop van Cypriotisch vastgoed. Uitzonderlijk genoeg is dat vrijwel het hele verhaal: Cyprus belast winst op vrijwel geen enkel ander vermogensbestanddeel, dus vastgoed draagt dit regime bijna alleen. De 20% treft ook de verkoop van aandelen in vennootschappen waarvan de waarde vooral in Cypriotisch vastgoed zit, wat de voor de hand liggende omweg afsluit.
De belastbare winst is kleiner dan verkopers vrezen. Van de verkoopprijs trekt u de aankoopkosten af, gecorrigeerd voor inflatie, gedocumenteerde verbeteringswerken en de kosten van de verkoop zelf, inclusief makelaarscourtage en advocaatkosten. Bij een woning die jarenlang in bezit is geweest, haalt alleen al de inflatiecorrectie een flink deel van de papieren winst weg.
Dan komen de levenslange vrijstellingen. Iedereen heeft een algemene aftrek die een deel van elke winst afschermt. Er is een grotere voor landbouwgrond verkocht door boeren, en de grootste geldt voor een hoofdwoning die de verkoper minstens vijf jaar heeft bezeten en bewoond. Dit zijn levenslange bedragen: gebruikt u een vrijstelling, dan is ze op. Voor een langjarige zelfbewoner kan de vrijstelling voor de hoofdwoning het grootste deel of alle belasting wegvegen. Voor een belegger die een tweede appartement verkoopt, verzacht de algemene aftrek de rekening nog altijd.
Praktisch gezien wordt de belasting geregeld vóórdat de verkoop wordt afgerond. De aangifte vermogenswinstbelasting wordt ingediend en de aanslag betaald als onderdeel van het verkrijgen van de belastingclearance die het kadaster wil zien voordat het de akte overzet naar uw koper. Niet-ingezeten verkopers passeren precies dezelfde poort, dus wegvliegen met onbelaste winst zit er niet in.
Timing en papierwerk spelen hier een grotere rol dan waar dan ook in het Cypriotische systeem. Verkoop in de verkeerde omstandigheden, of zonder bonnetjes voor die verbouwing, en u schenkt geld aan de Republiek. Praat met een adviseur voordat u te koop zet, niet nadat u heeft getekend.
Hoe Cyprus zich verhoudt tot andere markten
Zet de stukken bij elkaar en het beeld wordt: aankoopbelasting van ruwweg 2 tot 3% bij een gangbare doorverkoop, 5% btw bij een kwalificerende nieuwbouwwoning, geen jaarlijkse nationale belasting, en een vast tarief van 20% op winst, verzacht door vrijstellingen die zelfbewoners bevoordelen. Kopers die Mediterrane opties tegen elkaar afwegen, merken het verschil snel. De Spaanse overdrachtsbelasting loopt op tot 6 à 10%, afhankelijk van de regio, de Portugese IMT klimt op een progressieve schaal, en beide landen belasten eigenaren daarnaast ook nog jaarlijks. Dubai rekent een vast tarief van 4% bij overdracht zonder inkomstenbelasting, maar dat is een heel andere juridische wereld.
Cyprus wint zelden op prijs per vierkante meter in Limassol, en niemand zou een woning alleen op basis van een belastingtabel moeten kiezen. Maar als totaalpakket voor wie er daadwerkelijk gaat wonen, is het eiland binnen de EU moeilijk te verslaan. Bekijk de appartementen en villa's in onze vastgoedcatalogus van Cyprus om te zien waar deze cijfers in de praktijk bij horen, en wanneer een specifieke woning een btw-vraag oproept, brengt het HomeNSearch-team u in contact met lokale adviseurs die dat papierwerk elke week afhandelen.
Vastgoedbelasting op Cyprus: veelgestelde vragen
Is er een jaarlijkse onroerendgoedbelasting op Cyprus?
Niet op nationaal niveau. De Immovable Property Tax werd op 1 januari 2017 afgeschaft en er kwam niets voor in de plaats. Eigenaren betalen alleen lokale gemeentelijke kosten voor afval, riolering en straatverlichting, doorgaans tussen €85 en €500 per jaar, afhankelijk van de gemeente en de woning.
Betaal ik nog zegelrecht op een koopcontract op Cyprus?
Niet als u ondertekent op of na 1 januari 2026: het zegelrecht op vastgoedcontracten is vanaf die datum afgeschaft. Eerdere contracten volgden de oude schaal van 0,15% tot 0,2% van de contractwaarde, met een maximum van €20.000, te betalen binnen 30 dagen na ondertekening.
Kan een buitenlandse koper het verlaagde btw-tarief van 5% krijgen?
Ja. Nationaliteit en verblijfsstatus zijn niet de toets; het echte gebruik als hoofdverblijf op Cyprus wel. Het tarief van 5% geldt voor de eerste 130 m² binnen de waardegrenzen, en verkoopt of verhuurt u de woning binnen tien jaar, dan betaalt u een deel van de besparing naar rato terug.
Hoeveel belasting betaal ik bij verkoop van een woning op Cyprus?
Vermogenswinstbelasting bedraagt 20% van de winst na aftrek van de inflatiegecorrigeerde aankoopkosten, gedocumenteerde verbeteringen en verkoopkosten. Levenslange vrijstellingen verlagen de rekening verder, en de vrijstelling voor de hoofdwoning, beschikbaar na vijf jaar bezit en bewoning, is daarvan de meest genereuze.
