Vraag een advocaat in Madrid welke belasting je betaalt op een Spaans huis, en je krijgt een ander antwoord dan in Valencia. Niet omdat een van de twee het mis heeft. Spanje heeft de overdrachtsbelasting op vastgoed overgedragen aan de regio's — en die hebben die bevoegdheid volop benut. Hetzelfde appartement van €300.000 kan in de ene autonome regio €18.000 aan belasting kosten en in de andere €30.000.
Dat regionale verschil loopt als een rode draad door deze gids. Hieronder lees je wat je in elke fase van het bezit van Spaans vastgoed betaalt: bij aankoop, tijdens het bezit, bij verhuur en bij verkoop. Wil je eerst weten hoe de aankoop zelf verloopt, begin dan met onze stapsgewijze gids over een woning kopen in Spanje en kom daarna hier terug voor de cijfers.
Waarom de regio belangrijker is dan het huis
Spanje telt 17 autonome regio's, en de meeste belastingen in dit artikel worden door hen vastgesteld of aangepast. Overdrachtsbelasting, zegelrecht, korting op de vermogensbelasting: allemaal regionaal geregeld. De nationale overheid stelt een standaard vast; de regio's mogen daarvan afwijken. Voordat je twee woningen vergelijkt, vergelijk dus eerst hun regio's. Wie Alicante tegen Málaga afweegt, weegt eigenlijk twee verschillende belastingstelsels af — en de meeste kopers beseffen dat niet.
Belasting bij aankoop
De eerste splitsing: is het een bestaande woning of nieuwbouw? Beide vallen onder een apart systeem, en je betaalt nooit allebei.
Bestaande woningen: ITP
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) is de overdrachtsbelasting op tweedehands vastgoed, en dit is de belasting die regionale overheden het vaakst bijstellen. Tarieven liggen doorgaans tussen 6% en 10% van de prijs. Op het moment van schrijven rekent Madrid 6%, Andalusië een vast tarief van 7%, terwijl Valencia en Catalonië op 10% zitten. De Canarische Eilanden blijven goedkoper met 6,5%. De Balearen werken met een gestaffeld tarief dat bij 8% begint en bij dure woningen boven de 10% uitkomt.
Eén valkuil. Sinds 2022 wordt ITP berekend over de officieuze kadastrale referentiewaarde (valor de referencia) zodra die hoger uitvalt dan de prijs die je werkelijk betaalde, dus zelfs een echte koopje kan tot een volle belastingaanslag leiden. En de termijn is kort: ITP moet binnen ongeveer 30 werkdagen na ondertekening betaald zijn. Je advocaat of gestoría dient de aangifte in, maar de verantwoordelijkheid blijft bij jou.
Nieuwbouw: IVA plus AJD
Koop je van een projectontwikkelaar, dan vervalt ITP. In plaats daarvan betaal je IVA, de Spaanse btw, van 10% van de prijs — hetzelfde tarief op het vasteland en op de Balearen. De Canarische Eilanden heffen helemaal geen IVA; hun lokale variant, IGIC, ligt rond de 7% op nieuwbouw, en dat is een van de redenen waarom nieuwbouwkopers vaak naar Tenerife en Gran Canaria kijken.
Nieuwbouw brengt ook AJD met zich mee, het zegelrecht op notariële akten. Ook dit is regionaal: tussen 0,5% en 1,5% van de prijs, waarbij de meeste regio's met hogere belastingen het volle tarief van 1,5% rekenen. Klein vergeleken met IVA, maar op een aankoop van €300.000 gaat het toch om €4.500 die je op de dag van de overdracht contant nodig hebt.
Hoe de volledige rekening eruitziet
Belasting is niet het hele verhaal. Notariskosten, kosten voor het kadaster, een gestoría voor de aangiftes en een onafhankelijke advocaat van ongeveer 1% van de prijs komen er allemaal nog bovenop. Reken op 10 tot 15% boven de aankoopprijs en je komt niet voor verrassingen te staan. Spanje zit internationaal ergens in de middenmoot; hoe het zich verhoudt, lees je in ons overzicht van de werkelijke kosten van vastgoed kopen in het buitenland.
Rekenvoorbeeld: €300.000 bestaand versus nieuwbouw
Neem een regio met 8% ITP en 1,5% AJD, ongeveer het midden van de Spaanse bandbreedte, en pas dezelfde €300.000 toe op een bestaande woning en een nieuwbouwwoning.
De bestaande woning:
- ITP van 8%: €24.000
- Notaris en kadaster: circa €1.500
- Onafhankelijke advocaat, 1%: €3.000
- Totaal bovenop de prijs: ongeveer €28.500, oftewel 9,5%
De nieuwbouwwoning:
- IVA van 10%: €30.000
- AJD van 1,5%: €4.500
- Notaris, kadaster en advocaat: circa €4.500
- Totaal bovenop de prijs: ongeveer €39.000, oftewel 13%
Zelfde budget, ongeveer €10.000 verschil. Verander nu niet de woning, maar de regio. Diezelfde bestaande woning in Madrid, met 6% ITP, kost €18.000 aan belasting; in Valencia, met 10%, is dat €30.000 — precies wat de nieuwbouwwoning aan IVA betaalt. Het huis bleef gelijk. De rekening niet.
Belasting tijdens het bezit
IBI, de jaarlijkse gemeentelijke belasting
Elke eigenaar betaalt jaarlijks IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) aan de gemeente. Dit wordt berekend op basis van de kadastrale waarde, een administratief cijfer dat meestal ver onder de marktprijs ligt, tegen een tarief dat elke gemeente zelf bepaalt. Een gemiddeld appartement met twee slaapkamers aan de kust kost al snel een paar honderd euro per jaar; grote villa's in gewilde gemeentes kunnen boven de €1.000 uitkomen. Veel gemeentes rekenen daarnaast een kleine aparte heffing voor afvalophaling, de basura. Geen van beide zal je ruïneren. Ze negeren kan dat wel, langzaam, want onbetaalde IBI blijft aan de woning kleven en duikt op het slechtst denkbare moment weer op — meestal wanneer je probeert te verkopen.
De belasting die niet-ingezetenen vergeten: toegerekend inkomen
Dit is degene waar bijna elke buitenlandse eigenaar intrapt. Ben je geen ingezetene en verhuur je je Spaanse woning niet, dan belast Spanje je toch op een fictief toegerekend inkomen, volgens de redenering dat je het huis had kunnen verhuren. De grondslag is 1,1% of 2% van de kadastrale waarde, afhankelijk van wanneer je gemeente die waarden voor het laatst herzag; daarover betaal je 19% als je in de EU of EER woont, en 24% in alle andere gevallen. In geld gaat het meestal om een bescheiden bedrag, vaak €200 tot €600 per jaar. Maar het is wel een aangifteplicht, Modelo 210, en niemand stuurt je een rekening. Er komt geen brief. Je wordt gewoon geacht aangifte te doen, en achterstallige belasting plus rente wachten geduldig op eigenaars die pas na vijf jaar ontdekken dat dit bestaat.
Vermogensbelasting, kort
Spanje heeft nog altijd een vermogensbelasting, en niet-ingezetenen vallen eronder voor hun Spaanse bezittingen. In de praktijk activeert een enkele vakantiewoning die zelden: de vrijstellingen zijn ruim en meerdere regio's hebben de belasting uitgehold met regionale kortingen. Ze wordt pas echt relevant boven ongeveer een miljoen euro aan Spaans vermogen, en de drempels en kortingen verschillen per regio, zoals bij alles hier. Op dat niveau win je advies in voordat je koopt, niet erna. De eigendomsstructuur kan achteraf niet meer worden aangepast.
Belasting bij verhuur
Huurinkomsten uit Spaans vastgoed worden in Spanje belast, ook als je zelf elders woont, en de regels verschillen sterk per woonland. EU- en EER-ingezetenen betalen 19% over het netto-inkomen: hypotheekrente, IBI, verzekering, servicekosten, onderhoud en afschrijving mogen er eerst vanaf, wat de belastbare grondslag vaak halveert. Ingezetenen van de rest van de wereld, met het VK en de VS voorop, betalen 24% over de bruto huur. Geen enkele aftrek.
Reken het even door. €12.000 huur per jaar met €5.000 kosten levert een EU-verhuurder 19% over €7.000 op, ongeveer €1.330. Een Britse verhuurder met precies dezelfde woning en dezelfde kosten betaalt 24% over de volle €12.000: dat is €2.880, meer dan het dubbele voor exact hetzelfde pand. Dit is het grootste belastingverschil tussen EU- en niet-EU-eigenaren, en hoort thuis in je rendementsberekening voordat je koopt, niet nadat de eerste huurder is ingetrokken.
Belasting bij verkoop
Vermogenswinstbelasting en de inhouding van 3%
Verkoop je met winst, dan belast Spanje die winst tegen 19% voor niet-ingezetenen; ingezetenen betalen volgens een progressieve schaal. Aankoopkosten en gedocumenteerde renovaties verhogen je aankoopwaarde en verkleinen zo de belastbare winst, dus bewaar elke factuur vanaf dag één.
Het mechanisme dat mensen verrast, is de inhouding. Verkoopt een niet-ingezetene, dan is de koper wettelijk verplicht 3% van de prijs in te houden en rechtstreeks aan de belastingdienst over te maken. Jij ontvangt 97% bij de notaris. Die 3% is een voorschot op je vermogenswinstbelasting: je dient binnen vier maanden Modelo 210 in, verrekent het verschil, of vraagt het teveel betaalde terug als je werkelijke belastingschuld lager uitvalt. Teruggaven komen er wel, maar op het tempo van de belastingdienst, en verkopers wachten er doorgaans het grootste deel van een jaar op.
Plusvalía municipal
Bovenop de vermogenswinstbelasting heft de gemeente plusvalía, een belasting op de waardestijging van de grond gedurende jouw eigendomsperiode. Een uitspraak uit 2021 heeft de regels herzien: je kunt nu kiezen tussen twee berekeningsmethodes, en je betaalt niets als je met echt verlies verkocht. Bij veel gewone verkopen gaat het toch om een bedrag in de duizenden euro's, afhankelijk van de gemeente en je bezitsduur. Nogal wat verkopers horen de term pas bij de overdracht voor het eerst.
Nog een eigenaardigheid. De verkoper is plusvalía verschuldigd, maar als die verkoper niet-ingezetene is, kan de koper daarvoor aansprakelijk worden gesteld. Koop je van een niet-ingezetene, dan houdt een goede advocaat het geschatte bedrag bij de overdracht in op de prijs en regelt hij de betaling rechtstreeks.
Ken de regio, kies dan pas het huis
Niets van dit alles hoeft je af te schrikken. Spaanse vastgoedbelasting is te doorgronden en grotendeels voorspelbaar zodra je je regio in kaart hebt gebracht: check eerst de autonome regio, reken bij aankoop op 10 tot 15% boven de prijs, dien elk jaar dat je eigenaar bent de aangifte toegerekend inkomen in, en houd rekening met de inhouding van 3% bij verkoop. Klaar om echte woningen te bekijken? Blader door het vastgoedaanbod van HomeNSearch in Spanje, waar je de regio's waarop deze tarieven van toepassing zijn kunt vergelijken voordat je verliefd wordt op één specifiek adres.
Veelgestelde vragen
Betalen buitenlanders hogere aankoopbelasting in Spanje?
Nee. ITP, IVA en AJD zijn voor iedereen gelijk, ongeacht nationaliteit of woonplaats. De verschillen komen pas later: de aangifte toegerekend inkomen, belasting over de bruto huur voor niet-EU-verhuurders en de inhouding van 3% bij verkoop richten zich allemaal op niet-ingezetenen. De aankoop zelf behandelt elke koper gelijk.
Welke Spaanse regio's hebben de laagste aankoopbelasting?
Op het moment van schrijven staan Madrid met 6% en de Canarische Eilanden met 6,5% onderaan de ITP-schaal, met Andalusië net erboven op een vast tarief van 7%. Valencia, Catalonië en de hogere Balearische schijven komen op 10% of meer uit. Tarieven veranderen met de regionale politiek, dus controleer altijd het actuele cijfer voor jouw doelregio voordat je een beslissing neemt.
Is nieuwbouw of een bestaande woning fiscaal voordeliger in Spanje?
Meestal de bestaande woning. Nieuwbouw draagt overal 10% IVA plus AJD, terwijl ITP op bestaande woningen al vanaf 6% begint. In een regio met 10% ITP smelt het verschil terug tot niet veel meer dan het zegelrecht. De Canarische Eilanden vormen de uitzondering, waar nieuwbouw de kloof dicht, omdat IGIC van ongeveer 7% lager uitvalt dan de IVA op het vasteland.
Wat als ik de aangifte toegerekend inkomen als niet-ingezetene nooit heb ingediend?
De verplichting vervalt niet alleen omdat niemand contact met je opnam. De belastingdienst kan de laatste vier jaar navorderen, met rente en eventuele boetes erbovenop. Eigenaren regelen dit meestal door de gemiste aangiftes vrijwillig alsnog in te dienen, wat de boetes beperkt houdt. Ben je al jaren eigenaar en heb je nog nooit van Modelo 210 gehoord, praat dan met een Spaanse belastingadviseur voordat je verkoopt, want dan komt het meestal aan het licht.
