Kunnen buitenlanders vastgoed kopen in Thailand?

Ja, buitenlanders kunnen vastgoed kopen in Thailand, maar slechts één soort volledig: een condo-eenheid, en alleen zolang het gebouw nog ruimte heeft in zijn buitenlandse quotum van 49% van de vloeroppervlakte. Grond is gesloten voor buitenlandse eigenaren. Een huis of villa wordt gekocht als een geregistreerde erfpacht van maximaal 30 jaar op de grond, waarbij het gebouw zelf apart in eigendom kan zijn als het papierwerk goed geregeld is. Dit regelstelsel komt uit de Condominium Act en de Land Code, en was nog ongewijzigd toen wij dit controleerden in september 2026.

Wie er koopt, en tegen welke prijs

Het Real Estate Information Center (REIC) van Thailand telde 3.292 condo-eenheden die van april tot juni 2026 aan buitenlanders werden overgedragen, ter waarde van 14,8 miljard baht. REIC stelde het buitenlandse aandeel op 10,2% van alle landelijk overgedragen condo-eenheden en 20,0% van de waarde ervan (Nation Thailand, september 2026), omdat buitenlanders grotere en duurdere eenheden kopen dan de gemiddelde Thaise koper. De gemiddelde buitenlandse aankoop bedroeg 4,3 miljoen baht voor 43,9 m², ongeveer 98.600 baht per m². Chinese kopers voeren de lijst aan, gevolgd door Russische, Myanmarese, Amerikaanse en Taiwanese onderdanen (REIC-gegevens gemeld september 2026).

Het tweede kwartaal was een opleving, geen trend: over de eerste helft van 2026 daalden de overdrachten van condo's aan buitenlanders met 8,8% in aantal eenheden tot 6.533 eenheden en met 1,5% in waarde tot 28,27 miljard baht op jaarbasis, ook al steeg de waarde in Q2 alleen al met ongeveer 20% (REIC via Nation Thailand, september 2026). Er zijn minder kopers, en wie koopt, geeft per eenheid meer uit.

Waar buitenlanders kopen

• Bangkok is de grootste en meest liquide markt. Het was goed voor ongeveer 45% van de waarde van condo-overdrachten aan buitenlanders in januari-maart 2026, volgens REIC. De verhuurmarkt wordt gedreven door het hele jaar door vraag van lokale professionals en expats in plaats van toeristenseizoenen.
• Phuket is de belangrijkste resortmarkt: condo's bij de stranden aan de westkust en erfpachtvilla's in afgesloten complexen, waarvan veel als verhuurpool worden gerund.
• Pattaya heeft de laagste instapprijzen voor condo's met zeezicht binnen twee uur van Bangkok.
• Chiang Mai is goedkoper om in te leven en trekt gepensioneerden en thuiswerkers aan, al gaat de wederverkoop trager dan in Bangkok.

De hervormingen waarover u mogelijk heeft gelezen

Twee voorstellen blijven opduiken in verkoopmateriaal: het condoquotum verhogen van 49% naar 75% in geselecteerde zones, en erfpachten verlengen van 30 naar 99 jaar. Toen wij dit in september 2026 controleerden, had het parlement geen van beide aangenomen; de Condominium Act en het Burgerlijk en Handelswetboek stellen nog steeds 49% en 30 jaar. Koop volgens de regels die bestaan, niet de regels die er mogelijk aankomen.

Aanbiedingen op HomeNSearch

HomeNSearch heeft 116 objecten in Thailand, met prijzen vanaf ongeveer USD 50.000 (onze gegevens, september 2026). U kunt de catalogus van Thailand bekijken om vraagprijzen te vergelijken met de cijfers in deze gids.

Wat een buitenlander kan bezitten

De Thaise wet scheidt grond van de gebouwen erop, en die scheiding bepaalt elke optie. De tabel vat de Condominium Act, de Land Code en het Burgerlijk en Handelswetboek samen zoals die stonden in september 2026; de onderdelen hieronder geven de details en de bronnen.

| Wat u wilt | Kan een buitenlander het bezitten? | Hoe wordt het meestal gehouden | |---|---|---| | Condo-eenheid | Ja, in volle eigendom | Op uw eigen naam, binnen het buitenlandse quotum van 49% van het gebouw | | Grond | Nee | Geregistreerde erfpacht van maximaal 30 jaar | | Huis of villa | Het gebouw, ja | Gebouw in eigendom of gedekt door een opstalrecht; grond gehuurd | | Grond via een bedrijf | Alleen een echt Thais meerderheidsbedrijf | Hoog juridisch risico als Thaise aandeelhouders stromannen zijn |

Condo in volle eigendom en het quotum van 49%

Sectie 19 bis van de Condominium Act staat buitenlanders toe eenheden in volle eigendom te bezitten, zolang de gecombineerde vloeroppervlakte van alle door buitenlanders gehouden eenheden niet meer dan 49% bedraagt van de totale vloeroppervlakte van alle eenheden in dat condo. Het quotum wordt geteld op vloeroppervlakte, niet op aantal eenheden, en het wordt per geregistreerd condo geteld, dus twee torens binnen hetzelfde project kunnen een verschillende stand hebben (Condominium Act B.E. 2522, gewijzigd in 2008, gecontroleerd september 2026). Wij leggen de berekening in detail uit in hoe het buitenlandse condoquotum van Thailand werkt.

In populaire gebouwen in Bangkok, Pattaya en Phuket kan het buitenlandse quotum vol raken terwijl eenheden binnen het Thaise quotum nog te koop staan. Vraag vóór het betalen van een aanbetaling schriftelijke bevestiging aan het kantoor van de rechtspersoon van het gebouw dat er quotum beschikbaar is voor uw specifieke eenheid. Zo niet, dan biedt de ontwikkelaar dezelfde eenheid mogelijk aan op een erfpacht van 30 jaar. Dat is een zwakker product met een lagere wederverkoopwaarde, en het moet daarnaar geprijsd zijn.

Een condo in volle eigendom kan aan iedereen worden verkocht en vererfd. Een buitenlandse erfgenaam registreert deze binnen het quotum; is er geen ruimte, dan moet de erfgenaam verkopen binnen de termijn die de Condominium Act toestaat, dus vraag uw advocaat hoe dit voor uw gebouw geldt.

Erfpacht: 30 jaar, en verlengingen zijn niet gegarandeerd

Volgens de secties 538 en 540 van het Burgerlijk en Handelswetboek kan een huurovereenkomst voor onroerend goed maximaal 30 jaar lopen, en is een huurovereenkomst langer dan drie jaar alleen voor de volledige termijn afdwingbaar als deze bij het Land Office is geregistreerd (gecontroleerd september 2026). Een geregistreerde huurovereenkomst bindt een latere eigenaar van de grond.

Jarenlang verkochten ontwikkelaars huurovereenkomsten van "30+30+30" als 90 jaar zekerheid. Op 18 maart 2025 oordeelde het Thaise Hooggerechtshof (zaak 4655/2566) dat vooraf overeengekomen verlengingen van dit type niet afdwingbaar zijn, zoals gemeld door Addleshaw Goddard en One Asia Lawyers: alles voorbij de eerste 30 jaar heeft geen rechtsgevolg tenzij op het moment van verlenging vrij een nieuwe huurovereenkomst wordt afgesproken. Prijs een erfpacht als 30 jaar gebruik en behandel elke verlenging als een mogelijkheid, geen bezit. Bij een huis geeft een geregistreerd opstalrecht op het gebouw u een apart zakelijk recht op de constructie zelf.

Thaise bedrijven en het stromannenprobleem

Een Thaise besloten vennootschap waarin Thaise onderdanen de meerderheid houden, kan grond bezitten. Dat werkt als het bedrijf een echt bedrijf is, zoals een hotel of restaurant dat zijn eigen pand bezit. Het is illegaal als de Thaise aandeelhouders stromannen zijn die op papier aandelen houden voor een buitenlander die alles controleert.

De straffen zijn reëel. Volgens sectie 36 van de Foreign Business Act staat op een stromanconstructie tot drie jaar gevangenisstraf en een boete van 100.000 tot 1.000.000 baht, of beide, voor zowel de Thaise stroman als de buitenlander. De Land Code voegt tot twee jaar gevangenisstraf of een boete tot 20.000 baht toe voor het namens een buitenlander aanhouden van grond (secties 111 en 113), en het Land Department kan de verkoop van de grond bevelen (gecontroleerd september 2026). De handhaving is aangescherpt: sinds 1 januari 2026 eist het Department of Business Development (DBD) bankbewijs dat Thaise aandeelhouders van bedrijven met buitenlandse deelname hun aandelen uit eigen middelen hebben betaald, en sinds 1 april 2026 gelden vergelijkbare controles bij aandelenoverdrachten en bestuurswijzigingen (DBD-orders zoals samengevat door DFDL en Nishimura & Asahi, gecontroleerd september 2026).

Biedt een makelaar een plankvennootschap aan met Thaise aandeelhouders die u nooit zult ontmoeten, loop dan weg.

Grond: de smalle uitzonderingen

• Huwelijk geeft een buitenlandse echtgenoot geen grondrechten. Een Thaise echtgenoot kan grond op eigen naam kopen, en de buitenlandse echtgenoot ondertekent bij het Land Office een verklaring dat het geld persoonlijk eigendom is van de Thaise echtgenoot.
• Sectie 96 bis van de Land Code staat een buitenlander die minstens 40 miljoen baht investeert in goedgekeurde activa toe om tot één rai (1.600 m²) woongrond aan te vragen, met toestemming van de minister van Binnenlandse Zaken. Dit wordt zelden toegekend (Land Code, gecontroleerd september 2026).

Eigendomsaktes

Het Department of Lands geeft verschillende gradaties van grondtitel af. Koop alleen grond, of een gebouw op grond, met een chanote (Nor Sor 4 Jor), de volledige titel met opgemeten grenzen. Lagere gradaties zoals Nor Sor 3 Gor dragen meer risico op grensgeschillen en zijn moeilijker te verhuren en door te verkopen. Het titelonderzoek van uw advocaat bij het Land Office bevestigt welk document u koopt.

Het geld moet uit het buitenland komen

Om een condo op buitenlandse naam te registreren, moet u het Land Office aantonen dat het aankoopgeld in buitenlandse valuta Thailand is binnengekomen, of afkomstig was van een baht-rekening voor niet-ingezetenen of een rekening in buitenlandse valuta (Condominium Act, sectie 19). Volgens de meldingsregels van de Bank of Thailand geeft de ontvangende Thaise bank voor elke overboeking van USD 50.000 of meer een Foreign Exchange Transaction-formulier (FET-formulier) af. Voor kleinere overboekingen geeft de bank in plaats daarvan een brief af die de binnenkomende overboeking bevestigt.

Drie praktische regels. Stuur het geld in dollars, euro's of ponden en laat de Thaise bank het omwisselen. Vermeld het doel in de overboeking, bijvoorbeeld "aankoop van condo-eenheid 12A, [naam gebouw]". Zorg dat de naam van de afzender of ontvanger overeenkomt met de koper die op de eigendomsakte staat vermeld. Bewaar de FET-formulieren: u heeft ze opnieuw nodig wanneer u verkoopt en de opbrengst naar huis wilt sturen.

Betaald bij het Land Office op de overdrachtsdag

Onderstaande tarieven komen uit de gids van Siam Commercial Bank over overdrachtsbelastingen en de samenvatting van Thaise vastgoedbelastingen door DLA Piper, gecontroleerd september 2026.

| Heffing | Tarief | Grondslag | Wie betaalt meestal | |---|---|---|---| | Overdrachtskosten | 2% | Officiële getaxeerde waarde | Gedeeld of onderhandeld | | Specifieke bedrijfsbelasting | 3,3% | Hoogste van verkoopprijs of getaxeerde waarde | Verkoper, als korter dan 5 jaar in eigendom | | Zegelrecht | 0,5% | Hoogste van verkoopprijs of getaxeerde waarde | Verkoper, alleen als specifieke bedrijfsbelasting niet van toepassing is | | Bronbelasting | 1% voor een verkopend bedrijf; progressief voor een particulier | Hoogste van verkoopprijs of getaxeerde waarde (bedrijf); getaxeerde waarde (particulier) | Verkoper |

Wie wat betaalt, is een contractkwestie, dus lees die clausule voordat u tekent.

Erfpachten zijn goedkoper te registreren: het Land Office rekent 1% van de totale huur voor de hele termijn plus 0,1% zegelrecht.

De verlaging naar 0,01% geldt niet voor u. Tot 30 juni 2027 zijn de overdrachts- en hypotheekkosten verlaagd naar 0,01% voor woningen en condo's geprijsd op 7 miljoen baht of minder. Het kabinet verlengde deze maatregel op 30 juni 2026, maar deze geldt alleen voor Thaise particuliere kopers (Tilleke & Gibbins, juli 2026).

Eigendom

De Land and Building Tax Act B.E. 2562 (van kracht sinds 2020) en het bijbehorende tariefbesluit stellen woontarieven van 0,02% tot 0,1% van de getaxeerde waarde, afhankelijk van de waardeband, met een wettelijk maximum van 0,3%. Een woning die dient als hoofdverblijf van de eigenaar is vrijgesteld tot 50 miljoen baht als de eigenaar grond en gebouw bezit, of 10 miljoen baht voor alleen het gebouw (wat condo's dekt), mits de naam van de eigenaar op 1 januari van het belastingjaar in het huisregister staat (samenvatting van de wet door Lex Bangkok, gecontroleerd september 2026). Of een buitenlandse eigenaar hiervoor in aanmerking komt, hangt af van het verkrijgen van een huisregistratie voor de eenheid, dus controleer dit bij het lokale districtskantoor. Anders geldt voor de meeste condo's de band van 0,02%, wat 400 baht per jaar per 2 miljoen baht getaxeerde waarde is.

Condo-eigenaren betalen ook servicekosten voor gemeenschappelijke ruimten en een eenmalige bijdrage aan het reservefonds, vastgesteld door de rechtspersoon van elk gebouw. Vraag naar het actuele tarief per vierkante meter voordat u zich vastlegt.

Huurinkomsten

Volgens het belastingwetboek wordt huur uit Thais vastgoed in Thailand belast als persoonlijk inkomen tegen progressieve tarieven van 0% tot 35%, ongeacht of u daar woont (tarieventabel belastingdienst, gecontroleerd september 2026). Als een Thais bedrijf uw huurder is, houdt het een deel van de belasting aan de bron in. Dien elk jaar een Thaise aangifte in en bewaar uw huurcontracten.

Geld dat u naar Thailand brengt

Wordt u fiscaal inwoner van Thailand (180 dagen of meer in een kalenderjaar), dan is buitenlands inkomen verdiend vanaf 1 januari 2024 belastbaar in Thailand zodra u het naar het land overmaakt, onder instructie Por. 161/2566 van de belastingdienst. Spaargeld verdiend vóór 2024 kan belastingvrij worden overgemaakt. Een voorgestelde vrijstelling voor inkomen overgemaakt binnen twee jaar was in augustus 2026 nog een concept (tracker van Thai Law Online). Bent u van plan naar Thailand te verhuizen en een vastgoedaankoop te betalen met recent inkomen, win dan belastingadvies in voordat het geld wordt overgemaakt.

Vastgoed kopen in Thailand geeft geen recht op een visum of verblijfsvergunning. Een eigenaar komt binnen en verblijft op welk visum hij of zij ook kwalificeert. De belangrijkste opties voor langdurig verblijf, met de drempels die wij in september 2026 controleerden:

• Pensioen (Non-Immigrant O of O-A, leeftijd 50+), regels van het Immigration Bureau zoals samengevat door Siam Legal: 800.000 baht aangehouden op een Thaise bank, een maandinkomen van 65.000 baht, of een combinatie die 800.000 baht per jaar bereikt. Verlengbaar met telkens één jaar. De O-A-versie vereist een zorgverzekering.
• Long-Term Resident-visum (LTR), 10 jaar. Beheerd door de Board of Investment; cijfers van de LTR-site van de BOI. De categorie Wealthy Pensioner vereist een jaarlijks passief inkomen van USD 80.000, of USD 40.000 plus USD 250.000 geïnvesteerd in Thais vastgoed of staatsobligaties. De categorie Wealthy Global Citizen vereist USD 1 miljoen aan vermogen en USD 500.000 geïnvesteerd in Thailand, wat vastgoed kan omvatten. Beide vereisen USD 50.000 zorgverzekering of USD 100.000 op een banksaldo.
• Lidmaatschap Thailand Privilege. Een betaald visumpakket, vanaf 650.000 baht voor vijf jaar tot 5 miljoen baht voor 20 jaar (Thailand Privilege Card Co., september 2026). Het geeft langdurig verblijf maar geen werkrechten.

Dit is de korte versie. Onze gids over langdurige verblijfsvisa in Thailand vergelijkt de routes, documenten en kosten in detail.

Stap voor stap voor een condo

De volgorde hieronder volgt de registratieprocedure van het Land Office en de controles die Thaise vastgoedadvocaten aanraden. Niets hiervan is optioneel.

1. Huur uw eigen advocaat in voordat u iets reserveert, iemand die voor u werkt en niet voor de ontwikkelaar of de makelaar.
2. Controleer de eenheid. Titelonderzoek bij het Land Office, hypotheken en andere lasten, bouwvergunningen, de boekhouding van de rechtspersoon, en schriftelijke bevestiging van buitenlands quotum voor uw eenheid.
3. Reserveer. Betaal de reserveringsaanbetaling pas nadat uw advocaat de voorwaarden heeft gelezen, en maak deze terugbetaalbaar als de controles problemen aan het licht brengen.
4. Onderteken de koopovereenkomst. Lees voor off-plan eenheden de opleveringsdatum, boetes bij vertraging en wat er gebeurt als de ontwikkelaar niet afbouwt. Escrow is in Thailand niet standaard, dus de meeste termijnen gaan rechtstreeks naar de ontwikkelaar.
5. Maak het geld over uit het buitenland volgens de FET-regels in het juridische onderdeel.
6. Registreer bij het Land Office. Koper en verkoper, of hun vertegenwoordigers onder volmacht, zijn aanwezig. De in het belastingonderdeel genoemde kosten en belastingen worden daar betaald, en de eenheid wordt tijdens dezelfde afspraak op uw naam geregistreerd.

Voor een huis of villa

Dezelfde controles gelden, plus wegontsluiting en de bestemming van het perceel. De erfpacht wordt geregistreerd op de grondtitel bij het Land Office, en het eigendom van het gebouw, of een opstalrecht erop, wordt apart geregistreerd. Voor off-plan villa's, achterhaal precies wie de grond bezit tijdens de bouw en wat er met uw betalingen gebeurt als het project stopt.

Financiering

Thaise banken lenen zelden aan niet-ingezetenen; waar ze dat wel doen, vragen ze meestal om een werkvergunning en lokaal inkomen, dus vraag rechtstreeks bij de bank voordat u op een lening rekent. De meeste buitenlandse kopers betalen contant, gebruiken een termijnplan van de ontwikkelaar, of lenen tegen bezittingen in eigen land.

Fouten die het duurst uitpakken

• Een aanbetaling doen voordat het buitenlandse quotum schriftelijk is bevestigd.
• "30+30+30" behandelen als 90 jaar na uitspraak 4655/2566 van het Hooggerechtshof uit maart 2025.
• Grond aanhouden via een stroman-bedrijf, wat het DBD sinds januari 2026 bij oprichting controleert en sinds april 2026 bij aandelenwijzigingen.
• Baht versturen vanaf een Thaise ingezetenenrekening in plaats van buitenlandse valuta, wat de registratie van een condo in volle eigendom onder sectie 19 van de Condominium Act kan blokkeren.

Thailand is goedkoop om in te leven naar West-Europese maatstaven, maar Bangkok en Phuket kosten merkbaar meer dan Chiang Mai. Door gebruikers aangeleverde cijfers van Numbeo, bijgewerkt 21-22 september 2026:

| Stad | Alleenstaande, exclusief huur | Huur 1 slaapkamer, stadscentrum | Huur 1 slaapkamer, buiten centrum | |---|---|---|---| | Bangkok | 23.600 baht | 22.800 baht | 11.700 baht | | Phuket | 21.500 baht | 24.500 baht | 16.300 baht | | Chiang Mai | 18.200 baht | 16.000 baht | 9.600 baht |

Voor een gezin van vier stelt Numbeo de uitgaven in Bangkok op ongeveer 86.000 baht per maand vóór huur.

Kunt u rondkomen van USD 2.000 per maand? Bij de omrekening van Numbeo van ruwweg 36 baht per dollar is USD 2.000 ongeveer 72.000 baht. Een alleenstaande die een appartement met één slaapkamer huurt in centraal Bangkok heeft volgens deze cijfers ongeveer 46.000 baht nodig, dus ja, met ruimte voor reizen en sparen. Een stel dat op dezelfde manier leeft, komt comfortabel uit met USD 3.000. Internationale scholen en particuliere zorgverzekering zijn de kostenposten die het budget het meest veranderen, dus prijs die apart.

Voor een uitgebreidere uitsplitsing per stad, zie onze gids over de kosten van levensonderhoud in Thailand.

Rendementen

Global Property Guide schatte het gemiddelde bruto huurrendement in Thailand op 6,49% in februari 2026, en 6,22% in Bangkok. Dit zijn brutocijfers. Servicekosten voor gemeenschappelijke ruimten, inrichting, makelaarscourtage, leegstand en inkomstenbelasting gaan eraf voordat u een nettorendement ziet, en resortverhuur schommelt sterk tussen hoog- en laagseizoen.

Langetermijnverhuur

Verhuren voor 30 dagen of langer is een gewone huurovereenkomst onder het Burgerlijk en Handelswetboek en valt buiten de Hotel Act, dus een buitenlandse eigenaar kan dit zonder vergunning doen. In Bangkok zoeken huurders gemeubileerde eenheden dicht bij BTS- en MRT-stations, en contracten van een jaar zijn gebruikelijk.

Dagelijkse en wekelijkse verhuur

Een condo verhuren voor minder dan 30 dagen geldt als het runnen van een hotel onder de Hotel Act B.E. 2547. Zonder hotelvergunning staat hierop tot één jaar gevangenisstraf, een boete tot 20.000 baht, of beide, plus tot 10.000 baht voor elke dag dat de overtreding voortduurt (Thai Law Online, gecontroleerd september 2026). Autoriteiten in Phuket begonnen in 2026 met het kruiscontroleren van advertenties op boekingsplatforms, en de meeste condogebouwen verbieden kortetermijnverhuur sowieso in hun eigen reglement. Als Airbnb-inkomsten deel uitmaken van uw plan, controleer dan het reglement van het gebouw en de vergunningsstatus voordat u koopt, of kies een project dat al onder een hotelvergunning opereert.

Wat nu te doen

Beslis eerst of u grond nodig heeft of met een condo toekunt: dat bepaalt elke volgende stap. Stel vervolgens een shortlist samen van eenheden in de catalogus van Thailand, vraag het kantoor van de rechtspersoon schriftelijk naar het buitenlandse quotum, en laat een onafhankelijke Thaise advocaat de titel controleren voordat u geld overmaakt.