Франция продаёт около миллиона домов в год, и заметную долю раскупают иностранцы. Никто не проверяет паспорт на входе: для нерезидентов здесь нет ограничений — неважно, кто вы и где заработали деньги. Американский пенсионер, норвежский инвестор и парижская пара покупают по абсолютно одинаковым правилам. А вот свой порядок закрытия сделки Франция всё-таки навязывает: госслужащий-нотариус, два договора вместо одного и система сборов, в которой почти каждый новичок путается.
В этом гайде мы разберём процесс по винтикам: предложение, compromis de vente, десятидневное окно для отступления, деньги, ипотеку и налоги, которые приходят ещё долго после сделки. От подписанного предложения до ключей закладывайте два-три месяца — и используйте это время с умом.
Без ограничений, но по-своему, по-французски
Начнём с хорошего. Никакого одобрения для иностранных покупателей, никакой доплаты к гербовому сбору для нерезидентов, никаких квот — как в Сингапуре или части Канады. Резидентство не требуется, а купить дом можно вообще не приезжая: подписи ставятся по доверенности.
Сложности здесь скорее бумажные. Все документы будут на французском. Если языка вы не знаете, нотариус на финальном подписании обычно настоит на присяжном переводчике — за ваш счёт (закладывайте €150–300). И каждый перевод денег проходит проверку на отмывание, так что храните бумаги о происхождении средств: продали акции ради депозита — сохраните выписку брокера.
Всем заправляет нотариус
Забудьте англо-саксонскую модель с двумя адвокатами, отстаивающими интересы каждый своей стороны. Французской сделкой руководит нотариус — государственный чиновник, обязанный по закону быть беспристрастным. Он проверяет право собственности продавца за тридцать лет, поднимает градостроительное дело в мэрии, ищет сервитуты, снимает преимущественные права покупки, собирает налоги в пользу государства и регистрирует сделку в земельном кадастре. Без него не переходит ничего.
Про преимущественное право стоит сказать отдельно — новичков оно сбивает с толку. В большинстве городских территорий Франции у коммуны есть droit de préemption: право выкупить объект по вашей же цене. На сельской земле похожее право может применить SAFER, агентство по сельхозземле. В подавляющем большинстве сделок от этого права отказываются, но нотариус обязан запросить ответ, а у коммуны есть два месяца на решение. Во многом именно из-за этого французские сделки идут так долго.
Вот нюанс, который пропускают почти все гайды. Один нотариус вполне законно может представлять и покупателя, и продавца — и в большинстве французских сделок так и происходит. Но вы вправе назначить своего. Тогда регулируемая ставка делится между двумя нотариусами, и ни одного евро сверху вы не платите. Для иностранного покупателя, которому важно, чтобы кто-то провёл его через каждый пункт договора с оглядкой на его интересы, второй нотариус — самая дешёвая страховка во всей сделке.
От предложения до ключей — шаг за шагом
- Вы подаёте письменное offre d'achat по цене не выше запрошенной. Как только продавец его подписывает, он связан обязательством; вы — пока нет, и вот почему.
- Через одну-три недели обе стороны подписывают compromis de vente (иногда promesse de vente) — настоящий договор. Все важные для вас условия должны быть прописаны именно в нём.
- Дальше вам даётся десять дней на раздумье. Отказаться можно без объяснения причин и без потерь. У продавца такого права нет.
- Вы вносите депозит — обычно 5–10% от цены — на эскроу-счёт нотариуса. Никогда напрямую продавцу.
- Проходят отлагательные условия (conditions suspensives). Главное из них — ипотечная оговорка: если банк отказывает в кредите на условиях, прописанных в compromis, сделка расторгается, и депозит возвращается.
- Следующие пару месяцев нотариус занят проверками: право собственности, градостроительный статус, преимущественное право, непогашенные обременения на объекте.
- Через два-три месяца после compromis вы подписываете acte authentique в конторе нотариуса, предварительно перечислив остаток суммы и сборы. Ключи переходят из рук в руки прямо за столом.
На этом десятидневном окне стоит задержаться. Французский закон даёт покупателям жилья законное право отказа после подписания обязывающего договора — депозит возвращается полностью, вопросов не задают. Мало где покупателей защищают так же. Потратьте эти десять дней на то, чтобы перечитать технические отчёты, и если что-то настораживает — уходите.
Об этих отчётах: до подписания compromis продавец обязан предоставить диагностическое досье — асбест, свинец, термиты, электрика, природные риски и энергетический рейтинг DPE. Дважды перечитайте DPE, если планируете сдавать жильё. Дома с рейтингом G уже нельзя сдавать в долгосрочную аренду, с 2028 года к ним присоединится рейтинг F — и романтичный каменный домик с одинарным остеклением попадает под это правило в первую очередь.
Правило, которое стоит выбить на видном месте: деньги идут только через нотариуса, и точка. Любая просьба перевести депозит, «резервационный сбор» или остаток на частный счёт — это попытка мошенничества, причём распространённая именно в международных сделках.
Из чего на самом деле состоят нотариальные сборы: в основном это налог
На вторичном жилье расходы на закрытие сделки составляют 7–8% от цены. Во Франции их называют «frais de notaire» — название, которое пугает покупателей и никому не льстит, потому что почти все эти деньги идут государству, а не нотариусу.
Возьмём объект за €300 000 на вторичном рынке. Счёт складывается примерно так:
- Пошлина на передачу права собственности (droits de mutation) — около 5,8%, а в департаментах, которые с 2025 года подняли ставку, чуть больше: около €17 500.
- Собственно регулируемый гонорар нотариуса — по скользящей шкале, на такой сумме около 1%: примерно €3 000 плюс НДС.
- Прочие расходы и сбор земельного кадастра: ещё €1 000–1 500 на проверки, оформление документов и 0,1%-й регистрационный сбор.
С новостройками всё иначе. Купите объект на этапе строительства или жильё младше пяти лет при первой перепродаже — и расходы на закрытие упадут до 2–3%. Правда, цена, которую вы согласовали, уже включает 20% французского НДС: цифра от застройщика — это цифра «грязными».
Комиссия агентства — ещё одна крупная статья: 4–8%, причём на дешёвых сельских домах пропорционально выше, чем на парижских квартирах. Во французских объявлениях цену почти всегда указывают FAI, frais d'agence inclus, так что сравнивать нужно именно её. Но стоит уточнить, кто формально платит агенту: если это делает покупатель, пошлина на передачу считается от цены без комиссии. На объекте за €300 000 одна эта деталь экономит несколько сотен евро.
Ипотека для нерезидентов: возможна, но с бумагами
Французские банки кредитуют нерезидентов по обычным французским ставкам, без штрафной надбавки. Меняется только депозит. Резидентам ЕС обычно дают занять 70–80% от цены; покупателям из-за пределов ЕС чаще предлагают 50–70%. Американцам сложнее всего: из-за отчётности по FATCA часть французских банков вовсе отказывает клиентам из США — брокер подскажет, кто ещё работает с ними.
Есть два французских правила, которые определяют любую заявку. Первое: регулятор ограничивает долговую нагрузку 35% дохода — оценка консервативная, и это для фиксированных ставок сроком до 25 лет. Второе: банки требуют оформить страхование жизни заёмщика вместе с кредитом, с медицинской анкетой в комплекте; французские кредиторы держатся за этот продукт, и для заёмщиков постарше он может стоить дороже, чем разница в процентной ставке. Небольшие кредиты, которые погашаются до 60 лет, теперь освобождены от анкеты — это облегчает жизнь.
Порядок действий важен. Получите письменное предварительное одобрение до подписания compromis, а затем проследите, чтобы ипотечная оговорка точно отражала запрошенный кредит: сумму, потолок ставки, срок. Если банк откажет, именно эта оговорка вернёт вам депозит. У нас есть отдельный гайд про ипотеку за рубежом для нерезидентов, где тема разобрана подробнее.
Платите в долларах или фунтах? Цена фиксируется в евро в день подписания compromis, а колебание курса на 3% за два месяца ожидания подвинет ваш счёт больше, чем весь гонорар нотариуса. Форвардные контракты придуманы именно для такого случая.
Расходы владельца: налоги, которые не заканчиваются после сделки
Важны два местных налога. Taxe foncière — налог на владение, приходит каждую осень, и сильно различается по коммунам: один и тот же дом с четырьмя спальнями может стоить €600 в год в одной деревне и €2 500 в городке в двадцати минутах езды. Ставки растут с тех пор, как коммуны лишились основного дохода с основного жилья, и один только Париж поднял свою долю больше чем наполовину в 2023 году. Попросите у продавца последний avis de taxe foncière ещё до предложения — это нормальная просьба.
Taxe d'habitation, старый налог на проживание, для основного жилья отменили в 2023 году, но на вторые дома он сохранился. Здесь и кроется ловушка для покупателей дач: в zones tendues — официально выделенных зонах напряжённого рынка, которые включают тысячи коммун, в том числе Париж, Ниццу, Бордо и большую часть Лазурного берега, — муниципалитеты вправе добавить надбавку 5–60%, и немало курортных городков применяют полные 60%. Внесите эту строку в бюджет прежде, чем влюбитесь в вид из окна.
Владельцы квартир также платят взносы copropriété на общее имущество. Тот, чьё чистое французское имущество превышает €1,3 млн, попадает под налог на состояние IFI, а доход от аренды облагается налогом во Франции с первого евро — независимо от резидентства.
Купчая — это не виза
Покупка дома во Франции не даёт права там жить. Граждане ЕС и ЕЭЗ могут просто переехать. Все остальные, включая британцев после Brexit, ограничены 90 днями из каждых 180 по правилам Шенгена. Владельцам, которым нужно больше, подойдёт долгосрочная виза посетителя: нужно подтвердить пассивный доход на уровне примерно французского МРОТ, полную частную медстраховку и подписать обязательство не работать во Франции. Виза продлевается год за годом, а после пяти лет проживания может смениться видом на жительство. Дом усиливает досье как доказательство наличия жилья — но визу он не заменяет.
Где покупать: короткий обзор регионов
Лазурный берег — премиальный сегмент: Ницца, Антиб и Канны торгуются примерно по €6 000–15 000 за квадратный метр, а знаковые мысы стоят намного дороже, и на перепродаже за вами всегда стоит очередной иностранный покупатель. Париж — ставка на ликвидность: при €9 500–11 500 за квадратный метр дёшево не назовёшь, но ничто во Франции не продаётся быстрее и не сдаётся предсказуемее. Альпы — ставка на сезонность: курорты с двумя сезонами вроде Шамони зарабатывают почти круглый год, а чисто зимние станции живут за счёт четырнадцати недель снега. Охотникам за выгодой стоит смотреть на Прованс за пределами известных деревень, на Окситанию и на Дордонь, где пригодные для жизни сельские дома всё ещё уходят по €1 500–2 500 за квадратный метр. Наша страница о Франции отслеживает эти рынки, а актуальные объявления на HomeNSearch можно фильтровать по региону и бюджету.
Французский процесс выглядит медленным со стороны — и он действительно медленный. Он же и один из самых надёжных в мире: государственный чиновник проверяет всё, депозит лежит на эскроу-счёте, а закон даёт десять дней на то, чтобы передумать. Медленно — это часть защиты.
Частые вопросы
Могут ли иностранцы покупать недвижимость во Франции?
Да, без ограничений. Франция не делит покупателей на резидентов, нерезидентов, граждан ЕС и остальных — процесс одинаков для всех. Из дополнительных расходов стоит закладывать разве что присяжного переводчика на подписании и, для покупателей вне еврозоны, услугу валютного перевода.
Сколько составляют нотариальные сборы во Франции?
На вторичном жилье закладывайте 7–8% от цены, на новостройке — 2–3%. На вторичке основная часть суммы — государственная пошлина на передачу; собственный регулируемый гонорар нотариуса составляет около 1%. Назначить второго нотариуса, который будет представлять именно вас, ничего не стоит — оба делят один и тот же гонорар.
Сколько длится покупка дома во Франции?
Обычно два-три месяца от compromis de vente до acte authentique, иногда четыре. Темп задают проверка преимущественного права, на которую у коммуны есть до двух месяцев, и ипотечное условие. Сделка за наличные без ипотечной оговорки закрывается быстрее.
Даёт ли покупка недвижимости во Франции право на резидентство?
Нет. Владение не даёт иммиграционных прав, поэтому владельцы не из ЕС остаются в рамках лимита 90 из 180 дней по Шенгену, если у них нет визы. Большинству владельцев второго дома подходит долгосрочная виза посетителя: она требует пассивного дохода и медстраховки, исключает работу и продлевается ежегодно. После пяти лет законного проживания можно подать на вид на жительство.
