Калькулятор доходности недвижимости
Посчитайте доходность недвижимости под аренду: денежный поток, Cap Rate и прибыль за 5 лет с учётом ипотеки, простоя и расходов на сделку. Цифры меняются сразу, пока вы двигаете бегунки.
- Оцените доходность
- Сравните сценарии
- Примите взвешенное решение
Настройте инвестицию
1. Объект и аренда
Сколько времени в году объект стоит без арендатора
2. Расходы
Обслуживание, сервисный сбор, коммунальные платежи собственника, мелкий ремонт
3. Рост цены объекта
Результаты расчёта
Чистый денежный поток
1 130 € / мес.
13 560 € / год
- Валовая доходность
- 6 %
- Cap Rate
- 4,5 %
- Cash-on-Cash
- 4,3 %
- Рост стоимости
- 3 %
Прогноз на 5 лет
Инвестиционный профиль
Как мы считаем- Доходность
- Средняя
- Cap Rate 4,5 %
- Денежный поток
- Положительный
- 1 130 € в месяц
- Запас прочности
- Высокий
- в ноль при загрузке от 17 %
- Зависимость от роста цены
- Средняя
- 40 % дохода — рост цены
Ключевые показатели (год 1)
- Валовой арендный доход
- 18 000 €
- Потери от простоя
- -1 440 €
- Операционные расходы
- -3 000 €
- Чистый операционный доход
- 13 560 €
- Налог на арендный доход
- 0 €
Чистый денежный поток
13 560 €
1 130 € / мес.
Результат через 5 лет
- Стоимость объекта
- 347 782 €
- Расходы на продажу
- -10 433 €
- Денежный поток за 5 лет
- +70 567 €
- Вложено собственных средств
- -315 000 €
Итоговая прибыль
92 916 €
ROI за 5 лет: 29,5 % · в среднем 5,7 % в год
Точка безубыточности
- Минимальная загрузка
- 17 %
- Минимальная аренда
- 272 € / мес.
Что не учтено в расчёте
- Колебания курса валют
- Изменение ставки по ипотеке
- Капремонт сверх обычного содержания
- Налог на прирост капитала при продаже
- Налоги в стране вашего резидентства
- Мебель и подготовка к сдаче
Менеджер проверит цифры для конкретной страны и подберёт объекты под ваш бюджет
Как мы считаем
Калькулятор берёт только то, что вы ввели, и рыночных данных не подставляет. Поэтому результат точен ровно настолько, насколько точны ваши цифры по аренде и расходам. Денежный поток, доходность и точка безубыточности считаются по первому году, прогноз — на 5 лет.
Денежный поток
Берём годовую аренду за вычетом простоя. Из неё вычитаем содержание, налог на недвижимость, страховку и комиссию управляющей компании — получается чистый операционный доход, или NOI. Из NOI вычитаем налог на арендный доход (он берётся, только если NOI положительный) и все платежи по ипотеке за год. Что осталось, то и есть денежный поток за год. В месяц — та же сумма, делённая на 12.
Доходность
Валовая доходность — годовая аренда к цене объекта, без учёта простоя и расходов. Cap Rate — NOI к цене. Ипотека на него не влияет, поэтому по Cap Rate удобно сравнивать объекты между собой. Cash-on-Cash — денежный поток к вложенным собственным средствам: первому взносу и расходам на покупку. Если вы покупаете за собственные средства, первый взнос равен всей цене.
Результат через 5 лет
Цена объекта растёт по выбранному сценарию, аренда и расходы — на заданный процент в год. Через 5 лет считаем ваш капитал после продажи: стоимость минус расходы на продажу и остаток ипотеки. К нему прибавляем денежный поток за все 5 лет и вычитаем вложенные средства. Это итоговая прибыль. ROI за 5 лет — прибыль, делённая на вложенные средства.
Среднегодовая доходность (IRR)
ROI за 5 лет не показывает, когда пришли деньги, а IRR это учитывает. IRR — такая годовая доходность, при которой вложенные средства, денежный поток по годам и капитал после продажи уравновешивают друг друга. Калькулятор ищет её в пределах от −99 % до +100 % в год. Если в этих пределах её нет (например, когда деньги только уходят), он пишет, что среднегодовая доходность не определяется.
Точка безубыточности
Минимальная загрузка — доля года, в течение которой объект должен быть сдан, чтобы денежный поток вышел в ноль. Минимальная аренда — это месячная аренда, при которой поток нулевой с вашим процентом простоя. Если поток отрицательный даже при полной загрузке, калькулятор об этом предупреждает.
Инвестиционный профиль
Это шкала калькулятора, а не рыночный рейтинг и не рекомендация. Доходность высокая при Cap Rate от 6 %, средняя — от 4 до 6 %, ниже 4 % — низкая. Денежный поток «около нуля», если он в пределах 2 % от годовой аренды в плюс или в минус. Запас прочности высокий, когда объект выходит в ноль при загрузке ниже 70 %, и низкий, когда для этого нужно больше 90 %. Для зависимости от роста цены складываем рост цены объекта за 5 лет с денежным потоком за то же время и смотрим, какую долю в сумме даёт рост цены: меньше 30 % — зависимость низкая, больше 60 % — высокая.
Частые вопросы
Чем Cap Rate отличается от валовой доходности?
Cap Rate учитывает простой и расходы, валовая доходность — нет. Валовая доходность — годовая аренда, делённая на цену. Cap Rate — чистый операционный доход, делённый на цену, то есть аренда за вычетом простоя, содержания, налога на недвижимость, страховки и управления. Поэтому Cap Rate не бывает выше валовой доходности, а разница между ними — это простой и расходы.
Как калькулятор учитывает ипотеку?
Платёж аннуитетный: одна и та же сумма каждый месяц на весь срок. Платежи за год вычитаются из денежного потока, а остаток ипотеки через 5 лет — из стоимости объекта при продаже. Первый взнос и ставку задаёте в блоке «Ипотека», срок — в расширенных параметрах. Изменение ставки в будущем калькулятор не моделирует.
Почему итоговая прибыль больше роста цены?
Потому что в неё входит и денежный поток за все 5 лет. Итоговая прибыль — это капитал после продажи (стоимость минус расходы на продажу и остаток ипотеки) плюс накопленный денежный поток минус вложенные средства. Расходы на покупку и продажу её уменьшают. Отрицательный поток тоже, и тогда прибыль может оказаться меньше роста цены.
Что такое IRR и зачем он, если есть ROI?
IRR — среднегодовая доходность с учётом того, когда приходят деньги. У двух объектов с одинаковым ROI за 5 лет IRR может быть разным: если один приносит аренду с первого года, а у другого весь доход приходит при продаже, IRR выше у первого. IRR — годовая величина, поэтому его можно напрямую сравнить с годовой ставкой по депозиту или облигациям.
Учитывает ли калькулятор налоги конкретной страны?
Нет. Налоги на покупку, владение и аренду сильно отличаются от страны к стране и зависят от вашего налогового статуса, поэтому ставок конкретной страны калькулятор не подставляет. В расширенных параметрах налог на недвижимость (сумма в год) и налог на арендный доход по умолчанию равны нулю, а расходы на покупку заданы условными 5 % от цены. Замените их цифрами для своего случая. Налог на прирост капитала при продаже и налоги в стране вашего резидентства в расчёт не входят. Ориентиры по странам есть в наших руководствах по покупке, а точную сумму проверьте у налогового консультанта.
Какую доходность считать хорошей?
Единой нормы нет: всё зависит от страны, типа объекта и ставки по ипотеке. В шкале калькулятора Cap Rate от 6 % отмечен как высокий, от 4 до 6 % — как средний. Сравните результат со своей альтернативой. Если депозит в вашей валюте приносит больше, чем Cash-on-Cash объекта, то в этой покупке вы ставите на рост цены, а не на аренду.
