Банки не любят кредитовать тех, с кого потом нечего взыскать. В этом вся суть ипотеки для нерезидента: вы живёте в одной стране, квартира стоит в другой, а банку нужно решить, стоит ли справка о зарплате от иностранного работодателя того риска, что деньги не вернутся. Часть банков превратила это в отдельный бизнес. Большинство просто отказывает.
Хорошая новость: банки, которые всё же кредитуют иностранцев, сосредоточены в горстке стран — и туда как раз хотят покупатели. Испанские и португальские банки одобряют кредиты нерезидентам тысячами в год. В ОАЭ под экспатов и зарубежных покупателей заведены целые отделы. А там, где банковское финансирование почти отсутствует, дыру давно закрыли застройщики со своими рассрочками — без банка вообще.
В этом гиде — четыре реальных способа профинансировать покупку за границей, условия, которые фактически предлагают нерезидентам, сравнение наших ключевых рынков, сама процедура подачи заявки и валютный риск, который подводит покупателей чаще, чем любой отказ банка.
Четыре способа оплатить недвижимость за границей
Любая трансграничная покупка финансируется одним из четырёх способов. Прежде чем звонить агенту, честно определите, какой из них — ваш.
Первый — местная ипотека в стране покупки. Кредит обеспечен зарубежной недвижимостью, обычно выдаётся в местной валюте и рассчитывается исходя из дохода, который вы получаете совсем в другом месте. Именно об этом варианте в основном и пойдёт речь дальше.
Второй — заём у себя дома. Если у вас есть недвижимость на родине с приличным капиталом в ней, рефинансирование или кредит под залог этого жилья дадут сумму, с которой вы за рубежом выступаете уже как покупатель за наличные. Свой банк вас знает, договор на родном языке, а продавец видит в вас кэш-байера — а это реальный вес на переговорах. Подвох очевиден: теперь риск по загородной квартире в двух тысячах километров от дома несёт ваше семейное жильё.
Третий — рассрочка от застройщика. Стандартная практика в Турции, ОАЭ и Таиланде, где банковское кредитование иностранцев — от ограниченного до практически нулевого. Платите частями, привязанными к этапам строительства, иногда часть суммы растянута на годы уже после сдачи объекта. Ни банка, ни досье о доходах, ни независимого специалиста, который проверил бы, сходится ли экономика проекта. У этого есть обратная сторона.
Четвёртый — наличные, и именно они финансируют больше международных сделок, чем остальные три способа вместе взятые. Не потому что все покупатели богаты. Готовая двухкомнатная квартира в десяти минутах от моря в Анталье или на кипрском побережье может стоить дешевле гаража в центре Лондона — и по таким ценам долг попросту не нужен.
Что на самом деле означают условия для нерезидента
Забудьте про ставки и коэффициенты, которые банки рекламируют местным жителям. Кредитование нерезидентов живёт по отдельному своду правил, и каждая его строка жёстче.
Начнём с первоначального взноса. На большинстве рынков, где вообще кредитуют иностранцев, банк даёт от 50% до 70% от оценочной стоимости — то есть свои 30–50% в кэше приносите вы. Для сравнения: местный покупатель обходится 10–20% взноса. И оценка тут решает: если оценщик банка занизит стоимость квартиры относительно цены сделки, кредит сожмётся, а разницу придётся закрывать вам.
Сверху идут расходы на сделку. Налог на переход права, нотариус, регистрация, юрист — в зависимости от страны это от нескольких процентов до низких двузначных цифр, и банк это не финансирует. Реальная потребность в кэше — первый взнос плюс всё перечисленное.
Сроки кредита короче, чем вы, возможно, привыкли — обычно 15–25 лет, и большинство банков хотят закрыть долг к тому моменту, как заёмщику исполнится где-то от 70 до 75. Пятидесятипятилетнему заявителю чаще всего светит 15-летний срок, хочет он того или нет, а короче срок — больше ежемесячный платёж.
Ставки часто плавающие. В еврозоне это обычно маржа сверх Euribor, так что платёж двигается вслед за европейскими ставками. Фиксированные предложения существуют, где-то чаще, где-то реже, и нерезиденты порой платят небольшую надбавку в любом случае. Любую озвученную сейчас цифру воспринимайте как типичную на текущий момент, а не как обещание — ценообразование следует за циклом ставок.
А дальше — бумаги, на которых чаще всего заявки и умирают. Банк, оценивающий иностранный доход, хочет полную картину, переведённую и часто апостилированную:
- Налоговые декларации за два-три года
- Свежие расчётные листки, а для самозанятых — отчётность
- Выписки по счетам за шесть-двенадцать месяцев
- Кредитную историю из вашей страны
- Список действующих кредитов и других обязательств
Большинство банков дополнительно считают долговую нагрузку: суммарные ежемесячные платежи по всем долгам, включая новую ипотеку, обычно не должны превышать примерно треть чистого дохода. Самозанятых проверяют строже везде, а доход, который трудно подтвердить документально — наличные заработки, нерегулярный фриланс — банк для расчёта фактически не увидит.
Ещё одна европейская особенность: многие банки требуют полис страхования жизни вместе с ипотекой, его цена зависит от возраста и здоровья. Это часть реальной стоимости кредита, и одна из причин, почему после 60 лет одобрение даётся тяжелее.
Получите предварительное одобрение до того, как влюбитесь в конкретную квартиру. Стоит недорого, обычно занимает от одной до трёх недель — и превращает вас в серьёзного покупателя в глазах любого агента и продавца.
Какие рынки кредитуют нерезидентов
Вот как обстоят дела для иностранного заёмщика в странах, которые мы освещаем в HomeNSearch.
Испания и Португалия: самая доступная пара
Если хотите простую ипотеку для нерезидента в Европе, лучшие шансы — на Пиренейском полуострове. Испанские банки кредитуют иностранных покупателей десятилетиями, процесс отработан, и нерезидент с чистым документированным доходом обычно может занять 60–70% от оценки на срок 20–25 лет. Понадобится NIE, иностранный налоговый номер, и, как правило, испанский банковский счёт до завершения сделки. Что можно купить на эти деньги — смотрите на нашей странице Испании.
Португалия почти не отстаёт. Кредитование нерезидентов — рутинная практика, соотношение кредит/стоимость в похожем диапазоне, иногда чуть ниже, а входные билеты — налоговый номер NIF и местный счёт. Португальские банки придирчивы к качеству документов, так что аккуратно собранное досье о доходах заметно ускоряет дело. Наши объявления по Португалии дают представление о ценах от Лиссабона до Алгарве.
Кипр и Греция: возможно, но с терпением
В обеих странах есть банки, кредитующие иностранцев, но сектор меньше, и ответ зависит от конкретного банка, а порой и от конкретного отделения, сильнее, чем в Испании. Ждите более консервативного соотношения кредит/стоимость, более медленного андеррайтинга и более тяжёлого пакета документов. Греческие банки годами восстанавливались после финансового кризиса и остаются разборчивыми к досье нерезидентов, хотя ситуация смягчилась. На обоих рынках покупатели, которым некогда ждать, часто просто закрывают сделку за наличные.
ОАЭ: кредитование, построенное на зарплатных критериях
В Дубае и Абу-Даби активный ипотечный рынок для иностранцев, включая тех, кто вообще не живёт в Эмиратах. Одобрение строится вокруг зарплаты: банки устанавливают минимальный порог месячного дохода и пристально смотрят на стабильность вашего работодателя или бизнеса. Нерезидентам дают меньшее соотношение кредит/стоимость, чем резидентам ОАЭ, отличается и ценообразование, но по европейским меркам процесс быстрый, а банки привыкли работать с международными досье. Про сам рынок — на нашей странице ОАЭ.
Турция и Таиланд: где пробел закрывают рассрочки
Ипотека для иностранных покупателей существует на бумаге в Турции и почти не существует в Таиланде, и на практике ею мало кто из зарубежных покупателей пользуется ни там, ни там. Культура финансирования другая: кредитный риск на себя берёт застройщик. Беспроцентные рассрочки на время строительства — обычное дело в новостройках Турции и Таиланда, иногда растягиваются на два-три года после сдачи. Это реально полезное финансирование. Просто помните: банк тут проект не проверял, так что всю проверку — земельный титул, эскроу, юридическую чистоту застройщика — придётся сделать вашему юристу.
Заявка шаг за шагом
Детали различаются по странам, но заявка нерезидента почти везде идёт по одной и той же схеме.
- Оформите местный налоговый номер и, если требуется, местный банковский счёт. В Испании это NIE, в Португалии — NIF, в большинстве стран есть аналог.
- Соберите досье о доходах: налоговые декларации, расчётные листки, выписки, кредитную историю, с переводом там, где нужно.
- Подайте заявку на предварительное одобрение — напрямую или через брокера, который работает с нерезидентами.
- Найдите объект и согласуйте цену, сообщив продавцу, что покупаете с привлечением финансирования.
- Банк заказывает собственную оценку. Кредит рассчитывается от меньшей из двух цифр — цены или оценки.
- Изучите официальное предложение: тип ставки, срок, требования по страхованию, комиссии за досрочное погашение.
- Завершите сделку у нотариуса, как того требует большинство стран континентального права, и зарегистрируйте ипотеку на объект.
От первых документов до ключей — шесть-десять недель при чистом пакете документов, дольше, если тормозят переводы и апостили. Там, где местная практика это позволяет, попросите юриста прописать в договоре купли-продажи условие о финансировании, чтобы задаток уцелел при отказе банка. В той же Испании это по умолчанию не включается. Немало покупателей теряли задаток, ошибочно решив, что защита есть сама собой.
Валютное несоответствие, которое никто заранее не считает
Вот риск, который переживёт саму заявку: зарабатываете вы в одной валюте, а должны — в другой. Ипотека в евро, оплачиваемая с британской зарплаты. Рассрочка в батах, финансируемая из евро. Кредиту всё равно, что творится с курсом. А вашему бюджету — нет.
Просчитайте сценарий с движением курса на 10% — потому что такие движения случаются регулярно. Если ваша домашняя валюта ослабнет на 10% к валюте кредита, ежемесячный платёж фактически вырастет на 10%, хотя банк ничего не менял. За 20 лет кредита такие качели вы переживёте не раз, причём в обе стороны.
Смягчить риск можно. Самое чистое решение — брать кредит в той же валюте, в которой зарабатываете, если банк это предлагает. Финансовая подушка на шесть-двенадцать месяцев платежей, хранящаяся в валюте кредита, гасит удары. Для самих переводов специализированные валютные брокеры предлагают форвардные контракты, фиксирующие курс на месяцы вперёд — это особенно важно при поэтапных платежах застройщику. Правила ЕС также обязывают банки предупреждать заёмщиков в иностранной валюте об этом риске, а в некоторых договорах есть право конвертировать кредит, если курс уходит за установленный порог. Уточните, есть ли такое условие в вашем.
Когда банк отказывает
Отказы в кредитовании нерезидентов — обычное дело, и часто они мало что говорят о вас лично. Тонкое досье самозанятого, «не тот» паспорт для внутренней политики конкретного банка, тип недвижимости, который не нравится кредитору — любого из этого хватит, чтобы утопить заявку. Важно, что делать дальше.
Иногда решение — другой банк, потому что критерии сильно различаются даже внутри одной страны, и здесь брокер, специализирующийся на нерезидентах, отрабатывает свою комиссию сполна. Иногда — больший первоначальный взнос: при 50% вниз банк, отказавший при 30%, может пересмотреть решение. Заём под залог жилья на родине превращает проблему в внутреннюю, которую решает уже ваш собственный банк. Рассрочки застройщика вообще убирают банк из уравнения на рынках, где они для этого созданы. А иногда честный ответ — купить что-то дешевле, за наличные, на рынке, где такие цены реальны, вместо того чтобы тянуться за долгом на условиях, которые потом же и накажут.
Если сравниваете несколько из этих вариантов между собой — обращайтесь к нам. HomeNSearch работает по тринадцати странам, и часть нашей работы — подобрать покупателю рынок, где сходятся и бюджет, и реальные условия финансирования, ещё до того, как кто-то забронирует поездку на просмотр.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли получить ипотеку за границей, не проживая там?
Да, в правильных странах. В Испании, Португалии и ОАЭ кредитование нерезидентов давно устоялось, а кипрские и греческие банки рассматривают заявки иностранцев индивидуально. Понадобятся документированный доход, местный налоговый номер и первоначальный взнос 30–50%. Турция и Таиланд иностранным покупателям кредиты дают редко — там пользуются рассрочками от застройщика или платят наличными.
Какой первоначальный взнос нужен для ипотеки за рубежом?
Рассчитывайте на 30–50% от цены, поскольку соотношение кредит/стоимость для нерезидентов обычно составляет 50–70%. Сверху идут расходы на сделку, которые ни один банк не финансирует. Покупатель с 40% от цены на руках плюс сумма на расходы — реальный кандидат почти везде, где иностранцев вообще кредитуют.
В какой стране проще всего получить ипотеку нерезиденту?
Среди рынков, которые мы освещаем: Испания и Португалия, следом ОАЭ — для тех, кто проходит по зарплатным порогам местных банков. Все три страны обрабатывают заявки иностранцев как рутину, а не как экзотическое исключение.
Рассрочка от застройщика лучше ипотеки?
Получить её проще, досье о доходах не нужно, а платежи на этапе строительства часто беспроцентные. Плата за это — риск: проект никто в банке не проверял, и деньги под угрозой, пока объект не достроен и не оформлен в собственность. Ипотека даёт вам на подмогу оценку и юридическую проверку банка. Рассрочками стоит пользоваться с хорошим юристом и застройщиком, чьи уже сданные проекты можно осмотреть лично.
