Недвижимость в Аргентине

Да. Конституция даёт иностранцам те же гражданские права, что и гражданам, включая право покупать и продавать недвижимость. Квартиру или дом в городе покупают без ВНЖ и разрешений. Ограничения касаются земли: в приграничных зонах безопасности иностранцу нужно предварительное согласие государства, а сельские земли регулирует закон 26.737, который ограничивает долю иностранных владельцев. С 2023 года статус этого закона несколько раз менялся, поэтому перед покупкой сельской земли уточните действующие правила у юриста.

Да, без аргентинского налогового номера покупателя эскрибано не подпишет купчую. Со 2 марта 2026 года налоговая служба ARCA не выдаёт CDI физическим лицам, нерезиденты получают CUIT. Обычно его запрашивает местный представитель по доверенности, по вашему паспорту. CDI, полученный раньше, продолжает действовать.

В самом городе Буэнос-Айрес закладывайте примерно 7–10% сверх цены. Гербовый сбор (impuesto de sellos) — 2,7% до порога, установленного в песо, и 3,5% с суммы сверх него; обычно его делят пополам покупатель и продавец. Эскрибано берёт около 1–2% плюс НДС 21%, регистрация и справки добавляют примерно 1%, комиссия агентства для покупателя — обычно 3–4% плюс НДС. В провинции Буэнос-Айрес и других провинциях ставки гербового сбора свои.

В долларах США. Всю сумму обычно платят в день подписания купчей: наличными в нотариальной конторе или банке либо банковским переводом. По правилам против отмывания денег эскрибано обязан задокументировать их происхождение, поэтому держите под рукой банковские выписки. Ипотека нерезидентам практически недоступна, иностранцы покупают на свои деньги.

Нет. Собственное жильё — не основание для вида на жительство. Для ВНЖ инвестора нужны производственные или коммерческие вложения, одобренные Национальной миграционной службой. Программа гражданства за инвестиции, которую правительство объявило в октябре 2026 года, построена на взносе в казну или покупке гособлигаций, а не на покупке недвижимости.

Владелец платит городской налог на недвижимость (в Буэнос-Айресе — ABL) и ежемесячные взносы на содержание дома (expensas). Физлица-нерезиденты платят ещё налог на имущество Bienes Personales — 0,5% в год от стоимости аргентинской недвижимости, через местного налогового представителя. При продаже налог на передачу недвижимости ITI (1,5%) отменён в 2024 году, а с 2026 года физлица, и резиденты, и нерезиденты, освобождены от подоходного налога с разовой продажи. Налоговые правила в Аргентине меняются часто: перед покупкой и продажей сверьтесь с бухгалтером.