Как купить недвижимость в Армении иностранцу

Купить недвижимость в Армении иностранец может почти на тех же условиях, что и гражданин. Квартиры, дома, офисы и магазины оформляются в полную собственность: ни вида на жительство, ни квот для иностранцев не нужно. Ограничение одно, и оно про землю: Конституция запрещает иностранцам владеть ею, а Земельный кодекс делает исключение для участков под жилыми и коммерческими зданиями. Сельхозземля остаётся закрытой. Покупка квартиры не даёт права жить в Армении, а правила получения ВНЖ меняются с 1 ноября 2026 года. Ниже все пункты с источниками, данные проверены в октябре 2026 года.

Цены и кто покупает

По данным Комитета кадастра, средняя цена квартиры в многоквартирном доме в Ереване в первом полугодии 2026 года составила 505 900 драмов (AMD) за м², это на 9,1% больше, чем год назад (ArmInfo, август 2026). По курсу около 360 драмов за доллар получается примерно 1 400 USD. Средняя цена за 2025 год — 464 300 AMD за м², рост всего 0,3%, то есть почти весь 2025 год рынок стоял на месте. В августе 2026 года Центральный банк сообщил, что во втором квартале рост возобновился, а застройщики активнее зовут нерезидентов, чтобы поддержать продажи (Armenpress, 4 августа 2026). Euronews со ссылкой на Комитет кадастра написал 13 октября 2026 года, что цены на квартиры в Ереване выросли за август на 2,9%, а за год — на 23,5%. Это данные одного месяца; удержится ли рост, покажут следующие выпуски Кадастра.

Доля иностранцев небольшая, но растёт. В 2025 году граждане других стран участвовали в 4 413 сделках с недвижимостью в Армении (на 13,4% больше, чем годом ранее; 7,4% всех сделок), а в первом полугодии 2026 года — в 2 313 (на 37% больше, чем за тот же период 2025-го) — данные Комитета кадастра через ArmInfo. В эти цифры входят и покупки, и продажи: в 2025 году иностранцы купили 2 014 объектов и продали 2 524. Из купленных 1 304 находились в Ереване, 221 — в Котайке, 78 — в Лори. Среди иностранных покупателей первые — россияне, затем граждане США и Ирана; по данным Euronews, россияне дают около 72% всех сделок иностранцев.

Где покупают иностранцы

• Ереван забирает основной спрос. Самые дорогие районы — центральный Кентрон и соседний Арабкир; во втором квартале 2026 года быстрее всего цены росли в Норк-Мараше, Шенгавите и Аджапняке (данные Комитета кадастра через JAMnews). По краудсорсинговым данным Numbeo на октябрь 2026 года, квартиры в центре стоят около 1,2 млн AMD за м², вне центра — около 565 000. Это выборка цен предложения, а не средняя по кадастру, но разрыв примерно вдвое типичен для города. Премьер-министр привёл пример центральной квартиры, проданной по 8 000 USD за м² при максимуме 2023 года в 5 500 USD (OC Media, октябрь 2026): это одна сделка, а не рыночная цена.
• Новостройки в Ереване обычно продаются застройщиками на этапе строительства. Государственная программа возврата подоходного налога по ипотеке, которая раньше их подталкивала, Ереван больше не охватывает (см. раздел о налогах).
• Цахкадзор, главный горнолыжный курорт, по данным Минфина за декабрь 2024 года был самым дорогим региональным рынком: 455 000 AMD за м² (Arka). В прайс-листах застройщиков на новые проекты там в начале 2026 года стояло примерно 560 000–800 000 AMD за м² (объявления на karucapatoxic.am). Горнолыжный сезон идёт примерно с декабря по апрель, и от него зависит доход от аренды.
• Дилижан — лесной и бальнеологический город, который продаётся как туристический. Надёжного ряда цен за 2026 год мы не нашли, поэтому спрашивайте у местных агентов о закрытых сделках, а не ориентируйтесь на цены объявлений.

Объекты на HomeNSearch

Загляните на страницу Армении и сравните цены в объявлениях со средней по кадастру, которая приведена выше.

Что может купить иностранец

Закон Армении разделяет здания и землю, и от этого зависит, что можно купить. Таблица составлена по Конституции, статье 4 Земельного кодекса и Гражданскому кодексу в редакции на октябрь 2026 года.

| Что нужно | Может ли иностранец владеть | Примечание | |---|---|---| | Квартира, дом, офис, магазин | Да | ВНЖ и квоты не нужны | | Участок при доме, садовый участок, участки под частные дома, многоквартирные дома, общественные и производственные здания | Да | Земельный кодекс, статья 4, пункт 3.1 | | Сельхозземля и любая другая земля, не названная в пункте 3.1 | Нет | Право пользования или аренда, либо армянская компания | | Любая земля, для обладателей «особого статуса проживания» | Да | Статус отменяется с 1 ноября 2026 года; нынешние обладатели сохраняют его до истечения срока документа |

Правило о земле

Конституция устанавливает: иностранные граждане и лица без гражданства не вправе владеть землёй, кроме случаев, предусмотренных законом. Пункт 3 статьи 4 Земельного кодекса повторяет запрет и выводит из-под него одну группу: лиц с особым статусом проживания. Пункт 3.1 снимает запрет для участков при доме, для садовой земли и для земли, предназначенной под строительство и содержание частных жилых домов, общественных и производственных объектов и многоквартирных домов (текст кодекса на arlis.am, проверено в октябре 2026). Земля вне этого перечня остаётся закрытой, и прежде всего сельхозземля: там иностранцу доступны только право пользования или аренда.

Особый статус проживания выдавали в основном людям армянского происхождения. Поправки к Закону об иностранцах, принятые 20 января 2026 года, отменяют его с 1 ноября 2026 года, а нынешние обладатели сохраняют документы до окончания срока (правовой обзор EY Армения). По словам армянских юристов, разбирающих реформу, земельное исключение после этого переходит к обладателям постоянного ВНЖ, выданного за особые заслуги перед Арменией, а собственник, утративший такой статус, получает год, чтобы продать или передать землю, которой иностранцу владеть нельзя. Если продавец или брокер говорит, что иностранцу доступна любая земля по особому статусу, считайте эти сведения устаревшими.

Квартиры

Вместе с квартирой покупается доля земли под домом. С 2012 года Кадастр не регистрирует права на здание, если не оформлены и права на его участок (Legal 500), поэтому участок проверяют в каждой сделке. В обычном многоквартирном доме вы этого не заметите.

Дома и участки

Именно здесь иностранцы сталкиваются с земельным правилом. Закажите кадастровую выписку до любых платежей и посмотрите категорию участка. Если он подпадает под пункт 3.1, дом и участок покупаются вместе. Если нет, обычно выбирают одно из трёх: владение зданием с зарегистрированным правом пользования участком, долгосрочную аренду или схему через компанию (ниже). По Гражданскому кодексу собственник здания на чужой земле вправе пользоваться той частью участка, на которой оно стоит (Legal 500). Какой вариант подходит вашему участку, должен подтвердить юрист.

Схема через компанию

Армянские юристы описывают такую схему: ООО в Армении, даже полностью с иностранным владельцем, получает в собственность землю, которой сам владелец владеть не может. Практика распространённая, но это компания со своим учётом, ежегодной отчётностью и налогами, а не обходной путь. При перепродаже компания платит налог на прибыль 18%, а доли, полученные за внесение здания или квартиры в уставный капитал, облагаются налогом, если их продать в год получения или в три следующих налоговых года (Налоговый кодекс, статья 149). Прежде чем переводить деньги, попросите местного юриста подтвердить структуру для вашего участка.

Что проверить до подписания

• Кадастровая выписка на e-cadastre.am или в офисе Кадастра: собственники, ипотека, аресты и другие обременения, категория участка.
• Семейное положение продавца. Имущество, приобретённое в браке, остаётся общим, даже если зарегистрировано на одного из супругов, поэтому важно согласие второго (Legal 500).
• Долги по квартире: коммунальные услуги, взносы на содержание дома и налог на имущество. Кадастр регистрирует продажу, только если налог на этот объект уплачен полностью, — по справке об отсутствии долга (сообщение Комитета кадастра, сентябрь 2026).
• Для новостройки: разрешение на строительство и право застройщика продавать. На этапе строительства регистрируется право на приобретение строящейся недвижимости (Legal 500), ещё не квартира.

Нотариус и регистрация

Право собственности переходит в момент регистрации в Комитете кадастра, а не при подписании. Договор купли-продажи заверяет нотариус. Его можно подписать и в офисе обслуживания Кадастра, если обе стороны приходят лично (Legal 500). Нотариально заверенный договор нужно подать на государственную регистрацию не позже чем через 30 рабочих дней после заверения, иначе сделка ничтожна (Закон о государственной регистрации прав на имущество, статья 24). С июля 2026 года граждане Армении могут заключить договор купли-продажи полностью онлайн, без нотариуса (Комитет кадастра, сентябрь 2026); сообщение касается граждан, поэтому иностранному покупателю стоит рассчитывать на нотариуса или офис Кадастра. Иностранному покупателю нужен налоговый номер (TIN) в Комитете госдоходов; в руководствах армянских юрфирм основными документами называют паспорт с нотариально заверенным армянским переводом.

Оплата через банк, не наличными

С июля 2023 года любой платёж между физлицами свыше 300 000 AMD должен быть безналичным (Закон о безналичных операциях; Комитет госдоходов), поэтому вся цена идёт банковским переводом или через эскроу-счёт в банке. Закон о валютном регулировании к тому же требует, чтобы расчёты между резидентами Армении шли в драмах. В объявлениях цены часто указаны в долларах, а в договоре пересчитываются по согласованному курсу. Если одна из сторон нерезидент, до первого платежа спросите у нотариуса и в банке, в какой валюте можно составить договор.

При покупке

Налога на переход права или гербового сбора с покупателя в Армении мы не нашли. Расходы покупателя — небольшие сборы:

| Статья | Сумма | Источник | |---|---|---| | Нотариальное заверение договора купли-продажи | около 20 000 AMD | hartak.am | | Кадастровая выписка (единая справка) по объекту | 10 000 AMD | Закон о государственной регистрации прав на имущество, ст. 73 | | Госпошлина за регистрацию права собственности на квартиру | 1 000 AMD | тариф Комитета кадастра; hartak.am | | Плата за регистрацию, стандарт (4 рабочих дня) | 25 000 AMD | тот же закон, ст. 73 и 74 | | Ускоренно: 3 дня, 2 дня, 2 часа | 50 000, 75 000, 150 000 AMD | тот же закон, ст. 74 | | НДС | 20%, уже в цене новостройки, если застройщик плательщик НДС | руководства армянских юрфирм | | Комиссия агента | по договорённости, не регулируется | |

В некоторых обзорах за регистрацию указывают 45 000–50 000 AMD; по тексту закона, действующему в октябре 2026 года, — 25 000 плюс пошлина. Перед оплатой сверьтесь с тарифом на cadastre.am.

Ежегодный налог на имущество

Владелец платит налог на имущество каждый год до 1 декабря с кадастровой стоимости, которая после реформы 2021 года гораздо ближе к рыночной, чем раньше. Реформу вводили постепенно: 25% от полной ставки в 2021 году, 75% в 2025-м; 2026 год — первый со 100% (Налоговый кодекс, статьи 229 и 233). Прежнего необлагаемого порога нет, поэтому платит каждая квартира. Ставки прогрессивные: каждая применяется только к части стоимости выше своего порога.

| Кадастровая стоимость квартиры (AMD) | Налог | |---|---| | До 10 млн | 0,05% | | От 10 до 25 млн | 5 000 + 0,1% с суммы выше 10 млн | | От 25 до 47 млн | 20 000 + 0,2% с суммы выше 25 млн | | От 47 до 75 млн | 64 000 + 0,4% с суммы выше 47 млн | | От 75 до 100 млн | 176 000 + 0,6% с суммы выше 75 млн | | От 100 до 200 млн | 326 000 + 1% с суммы выше 100 млн | | Свыше 200 млн | 1 326 000 + 1,5% с суммы выше 200 млн |

Квартира с кадастровой стоимостью 40 млн AMD платит 50 000 AMD в год, около 140 USD. При стоимости 80 млн — 206 000 AMD, около 570 USD. Для домов действует отдельная шкала с более низкими порогами (0,05% до 7 млн AMD, затем 0,1%, 0,2% и так далее до 1,5% свыше 200 млн AMD). В некоторых старых обзорах до сих пор приводят шкалу, действовавшую до 2021 года. Сумма налога зависит от кадастровой стоимости, которую Комитет кадастра установил для объекта, поэтому попросите у продавца последнюю квитанцию.

Доход от аренды

Доход от сдачи имущества облагается налогом 10%, плюс ещё 10% с части годовой арендной платы свыше 60 млн AMD (Налоговый кодекс, статья 150; PwC Worldwide Tax Summaries; hartak.am). Если арендатор — компания или ИП, он удерживает налог как налоговый агент. Если арендатор — частное лицо, декларируете и платите вы сами. Нерезиденты платят налог в Армении только с доходов из армянских источников, и арендная плата за армянскую недвижимость к ним относится. Договор аренды нужно зарегистрировать в Комитете кадастра либо уведомить Комитет госдоходов в течение пяти дней после начала аренды. Штраф за нарушение — 5% кадастровой стоимости, но не более 500 000 AMD, при повторе в течение года 10%, но не более 1 млн AMD (Комитет госдоходов, действует с декабря 2023 года). Арендный доход за 2025 год декларируют и оплачивают до 1 ноября 2026 года; начиная с доходов 2026 года срок — 1 июля следующего года (Комитет госдоходов). Дату уточните на src.am.

Когда вы продаёте

По Налоговому кодексу подоходный налог с продажи зависит от того, кто покупает:

• Физлицо, которое не ИП и не нотариус: налога нет (статья 147, часть 1, пункт 16). Резидентов и нерезидентов кодекс здесь не различает.
• Компания или ИП: 10% (статья 150, часть 9), налог удерживает покупатель как налоговый агент.
• Любой покупатель, если кодекс считает вас застройщиком этого здания: 20% (статья 150, часть 11).
• Земля: доход от продажи земли не облагается, каким бы ни было её целевое назначение (статья 147, часть 1, пункт 38).

Если вы налоговый резидент другой страны, она тоже может обложить доход. Перед продажей спросите налогового консультанта о соглашении между Арменией и вашей страной.

Возврат подоходного налога по ипотеке

Государственная программа, которая возвращает подоходный налог в размере процентов по ипотеке на новостройку, для иностранца не повод покупать. Участвовать может работающий человек, платящий подоходный налог в Армении; иностранец — только если он налоговый резидент (183 дня и больше); жильё должно быть новым и стоить до 55 млн AMD (afm.am, 2025). Для новых ипотечных договоров в Ереване программа не действует с 1 января 2025 года, кроме проектов, начатых до 2022-го. В Арагацотне, Арарате, Армавире и Котайке возврат прекращается с 1 января 2027 года, в остальных областях — с 1 января 2029 года, кроме утверждённого правительством списка приграничных общин (ArmBanks, 11 июня 2026; ARKA).

Покупка недвижимости в Армении не даёт права на вид на жительство. В законе перечислены другие основания: работа, бизнес, учёба, семейные связи с гражданином или законным резидентом и некоторые иные. Армянские юристы, разбирающие реформу 2026 года, говорят то же: квартира в Ереване помогает с банками и подтверждает связь со страной, но сама основанием для ВНЖ не служит. Рекламные страницы, обещающие вид на жительство за покупку, описывают вариант, которого мы не нашли в законе по состоянию на октябрь 2026 года.

Что меняется с 1 ноября 2026 года. В эту дату вступает в силу новая редакция Закона об иностранцах, принятая 20 января 2026 года (правовой обзор EY Армения).

• Бизнес-путь. Временный ВНЖ на срок до года, если вы владеете долей на сумму не менее 2 млн AMD в армянской компании либо работаете как ИП и за 60 дней до подачи имели на счёте бизнеса или в обороте не менее 1 млн AMD. Постоянный ВНЖ дают после трёх лет временного проживания за последние пять.
• Инвестиционный путь. Новое в законе: постоянный ВНЖ на основании инвестиций в Армению. Минимальную сумму и допустимые активы закон оставляет решению правительства. В середине октября 2026 года опубликованного решения мы не нашли, поэтому пока никто не скажет, подойдёт ли недвижимость. За рекламными текстами с порогом 150 000 USD на недвижимость не стоит никакого принятого решения.
• Пошлины. Госпошлина растёт со 105 000 до 150 000 AMD за временный ВНЖ и со 140 000 до 250 000 AMD за постоянный (EY). Некоторые юрфирмы называют чуть большие итоговые суммы — около 156 000 и 256 000 AMD. При отказе пошлину больше не возвращают.
• Квоты. Правительство будет устанавливать годовой лимит статусов проживания по видам и основаниям, и исчерпанная квота станет основанием для отказа. На середину октября 2026 года квоты не опубликованы (EY; обзор армянской юрфирмы).
• Особый статус проживания для людей армянского происхождения отменяется; см. раздел о земле в юридической части.

Если пожить без разрешения. Граждане России и многих других стран въезжают без визы и могут находиться до 180 дней в году. Дольше нужно основание для ВНЖ. Гражданам стран ЕАЭС, остающимся свыше 180 дней, справка о законном пребывании нужна уже сейчас; по новым правилам она становится платной (около 36 000 AMD, по данным армянской юрфирмы). Прежде чем планировать жизнь в купленной квартире, проверьте условия для вашего гражданства в Службе миграции и гражданства.

Шаг за шагом: квартира

1. Наймите своего юриста до внесения задатка — такого, который работает на вас, а не на застройщика или агента.
2. Получите налоговый номер (TIN) в Комитете госдоходов. Понадобится паспорт с нотариально заверенным армянским переводом.
3. Проверьте объект: кадастровая выписка, ипотека и аресты, супруг продавца, долги по квартире. Для дома — категория участка (см. юридический раздел).
4. Зафиксируйте цену письменно. Цены называют в долларах, а договор и расчёты идут в драмах, поэтому курс пересчёта записывают в договор.
5. Вносите задаток банковским переводом, не наличными.
6. Подпишите договор купли-продажи у нотариуса или в офисе Кадастра, если обе стороны приходят лично.
7. Оплатите остаток банковским переводом или через эскроу-счёт в банке, средства с которого освобождаются после регистрации.
8. Зарегистрируйте право в Комитете кадастра не позже чем через 30 рабочих дней после нотариального заверения договора. Стандартный срок — 4 рабочих дня, стоимость — 26 000 AMD вместе с пошлиной; за 3 дня, 2 дня и 2 часа платят 50 000, 75 000 и 150 000 AMD плюс пошлина. Свидетельство приходит по электронной почте (Закон о государственной регистрации прав на имущество; hartak.am, октябрь 2026).

Новостройки на этапе строительства

Застройщики продают квартиры до сдачи дома. До этого у вас зарегистрированное право на приобретение строящейся недвижимости, а собственность регистрируется после ввода здания в эксплуатацию (Legal 500; hartak.am). Перед подписанием проверьте разрешение на строительство, участок, срок сдачи и условия договора на случай задержки. Платежи по этапам должны соответствовать этапам стройки; вперёд договора не платите.

Финансирование

Центральный банк в августе 2026 года сообщил, что ипотечные сделки продолжаются, включая покупки нерезидентами (Armenpress). Условия для нерезидентов каждый банк определяет сам, поэтому берите предложение в письменном виде, прежде чем рассчитывать на кредит. Местный банковский счёт облегчает соблюдение правила о безналичных расчётах, а банки запрашивают документы об источнике средств.

Ошибки, которые обходятся дороже всего

• Платить наличными или в иностранной валюте в обход банка.
• Пропустить 30 рабочих дней на регистрацию после нотариуса: сделка становится ничтожной.
• Покупать дом, не прочитав категорию участка в кадастровой выписке.
• Принимать «право на приобретение» от застройщика без проверки разрешения на строительство.
• Считать покупку путём к ВНЖ.
• Рассчитывать на возврат налога по ипотеке как иностранец в Ереване.
• Не зарегистрировать договор аренды после того, как сдали квартиру.

Ереван дешевле большинства западноевропейских столиц, но аренда дорожает. Краудсорсинговые данные Numbeo на октябрь 2026 года, пересчёт по курсу около 361 AMD за доллар (Центральный банк Армении, середина октября 2026):

| Статья | AMD в месяц | Примерно USD | |---|---|---| | Один человек, без аренды | 294 837 | 815 | | Семья из четырёх человек, без аренды | 1 077 569 | 2 980 | | Квартира с 1 спальней, центр | 333 984 (диапазон 250 000–500 000) | 925 | | Квартира с 1 спальней, вне центра | 235 893 (диапазон 150 000–325 731) | 650 | | Средняя чистая зарплата в месяц | 242 285 | 670 |

Одному человеку, снимающему однокомнатную квартиру в центре, по этим цифрам нужно около 630 000 AMD, то есть 1 740 USD в месяц (наша сумма двух строк Numbeo). Подвижная строка здесь аренда: OC Media пишет, что в некоторых районах она выросла в 2026 году на 20–70%, а Euronews в октябре 2026 года назвал цену двухкомнатной квартиры в столице около 850 EUR в месяц. Numbeo отстаёт от таких скачков, поэтому перед расчётом бюджета посмотрите живые предложения.

Доходность

По данным Numbeo на октябрь 2026 года, валовая доходность аренды — 5,64% в центре Еревана и 7,92% за его пределами. Это валовые цифры, рассчитанные по небольшой краудсорсинговой выборке цен предложения. Налог на имущество, взносы на содержание дома, простои, мебель и расходы на агента вычитаются до того, как вы увидите чистый результат, а арендные ставки меняются так быстро, что весенняя цифра к осени может устареть. Заявления о 10–15% от посуточной аренды взяты из рекламных страниц, мы их не проверяли.

Спрос

Приток россиян с 2022 года изменил рынок аренды в Ереване, и они остаются крупнейшей группой иностранных покупателей. Осенью 2026 года аренда снова подскочила, что OC Media отчасти связывает со страхом мобилизации в России. Покупатели и арендаторы приходят в основном из одной страны, и потому спрос зависит от событий в ней — это главный риск, который стоит учесть в цене. Второй риск — оценка: МВФ в 2024 году считал жильё в Армении переоценённым примерно на 20–35%, а Центральный банк в мае 2026 года отметил, что растущее соотношение цены и аренды может снизить инвестиционную привлекательность недвижимости (ARKA).

Правила для арендодателя

• Налог: 10% с арендной платы, плюс 10% с части свыше 60 млн AMD в год (см. раздел о налогах).
• Регистрация договора: зарегистрируйте аренду в Комитете кадастра или уведомите Комитет госдоходов в течение пяти дней, иначе штраф.
• Владельцам, живущим за границей, стоит назначить местного агента или управляющего, который займётся декларацией и арендатором.

Что делать дальше

Сначала решите, нужна ли вам квартира или дом с участком: от категории участка зависит юридический путь. Затем посмотрите страницу Армении, закажите у нотариуса кадастровую выписку на понравившуюся квартиру и попросите местного юриста проверить договор до первого платежа.