Как купить недвижимость в Грузии иностранцу

Да, купить недвижимость в Грузии иностранец может на тех же условиях, что и гражданин страны. Исключение одно, но существенное: сельскохозяйственная земля. Квартиры, дома, коммерческие помещения и несельскохозяйственные участки оформляются на иностранного покупателя без ограничений. Налога на покупку нет, регистрация занимает до четырёх рабочих дней, а собственником вы становитесь в момент записи в Публичном реестре (NAPR). Так обстояли дела на октябрь 2026 года.

За последний год изменились два правила, и многие гиды до сих пор пишут по-старому. С 1 марта 2026 года для ВНЖ через недвижимость нужен объект дороже 150 000 USD вместо прежних 100 000. А в сентябре 2026 года парламент поднял порог семейного дохода для ежегодного налога на имущество с 40 000 до 100 000 лари.

Рынок в цифрах

Colliers Georgia насчитала в 2025 году около 59 000 продаж квартир в Тбилиси и Батуми на 4,3 млрд USD. На Тбилиси пришлось 42 267 сделок (3,3 млрд USD). В Батуми рекордные 17 052 сделки чуть больше чем на 1 млрд USD. Средние цены 2025 года:

| Город | Новые дома | Старые дома | |---|---|---| | Тбилиси | 1 484 USD за м² | 1 244 USD за м² | | Батуми | 1 497 USD за м² | 1 196 USD за м² |

Цены почти везде называют в долларах, хотя законная валюта страны — лари (GEL). Курс Нацбанка на 15 октября 2026 года — 2,599 лари за доллар.

В 2026 году цены продолжили расти. По данным Colliers за июль 2026 года, средневзвешенная цена квартир в новостройках Тбилиси выше прошлогодней примерно на 10 % и на первичном, и на вторичном рынке (в старом фонде — примерно на 14 %), а за месяц город записал 4 486 сделок с жильём, на 22,8 % больше, чем годом ранее (Colliers RECOV.GE в пересказе GBC).

Кто покупает

Тбилиси — рынок местных жителей: по данным Colliers, в июне — августе 2026 года на иностранцев приходилось 10–14 % покупок квартир. В Батуми картина обратная. В проектах застройщиков, которых опрашивает Galt & Taggart, иностранцы купили 52 % квартир в 2025 году: израильтяне — 13 % продаж, граждане ЕС — 14 %, украинцы, россияне и белорусы вместе — 13 %, турки — 10–11 %. Colliers, который считает весь рынок Батуми, тоже насчитал 52 % сделок с иностранцами в августе 2026 года. Рынок, который держится на иностранном спросе, реагирует на региональную политику и туристические потоки, поэтому цены в Батуми могут развернуться быстрее, чем в Тбилиси.

Тбилиси или Батуми

• Тбилиси — столица с круглогодичной экономикой; вторичный и арендный рынок опирается на местный спрос. На Диди-Дигоми, Сабуртало и Самгори пришлось 61 % спроса и предложения в 2025 году (Colliers). Ваке и Старый город — премиальные районы, цены в них заметно выше среднегородских.
• Батуми — курорт на Чёрном море в Аджарии: летний сезон, высотные жилые комплексы и много квартир, купленных под посуточную сдачу. Только в районе Нового бульвара в 2025 году было больше 6 800 сделок. Разброс цен большой: в конце 2025 года квартиры в новостройках с ремонтом стоили в среднем около 3 000 USD за м² в Старом Батуми и меньше 1 500 на окраинах (Galt & Taggart, март 2026).

В Батуми стоит следить за предложением. В проектах застройщиков, которых опрашивает Galt & Taggart, к концу 2025 года оставалось непроданными около 12 400 квартир, на 14 % больше, чем годом ранее. Galt & Taggart ждёт, что в 2026 году продажи на первичном рынке не вырастут, а рост цен на нём замедлится до 4–6 %. Когда нераспроданных квартир много, у покупателя больше пространства для торга.

Объекты на HomeNSearch

Чтобы сравнить цены в объявлениях со средними по рынку, откройте каталог по Грузии.

Что может купить иностранец

Конституция гарантирует право собственности и наследования, а для обычной недвижимости грузинское право не делит покупателей на граждан и иностранцев. Единственное изъятие — сельскохозяйственная земля. Статья 19 Конституции оставляет её государству, муниципалитетам, гражданам Грузии и их объединениям, а исключения передаёт Органическому закону о собственности на сельскохозяйственную землю 2019 года (текст на matsne.gov.ge, проверено в октябре 2026).

| Что вы хотите | Может ли иностранец владеть? | Примечания | |---|---|---| | Квартира или дом | Да, в полную собственность | Регистрируется на ваше имя в NAPR | | Коммерческое помещение, офис, отель | Да | Налогообложение отличается от жилья | | Несельскохозяйственный земельный участок | Да | Сначала проверьте целевое назначение участка | | Сельскохозяйственная земля | Нет | Исключения: наследование и грузинская компания по одобренному правительством инвестиционному плану |

Сельхозземля: ловушка для покупателей домов

Закон относит к сельскохозяйственной земле участки категорий «пастбище», «сенокос», «пашня» (включая многолетние насаждения) и «приусадебный участок», которые используются или могут использоваться в сельском хозяйстве, с постройками или без них (Органический закон, статья 3). Последняя оговорка и ловит покупателей. Дом в деревне, участок с видом на горы или дача могут стоять на земле одной из этих категорий, и иностранец не сможет оформить на неё право собственности.

Категорию показывает поле «целевое назначение» в выписке из реестра NAPR, на грузинском языке. Пусть юрист прочитает её до того, как вы внесёте задаток.

Исключения узкие (статья 4). Иностранец может получить сельхозземлю по наследству. Компания, зарегистрированная в Грузии, где доминирующий партнёр — иностранец, может владеть ею только после одобрения инвестиционного плана правительством Грузии, например в сельском хозяйстве, инновациях или туристической инфраструктуре. Если план не выполнен, компания должна продать землю в течение года (статья 5), а сменить состав партнёров так, чтобы иностранец стал доминирующим, тоже можно только через одобренный правительством инвестиционный план (статья 7). Для частного покупателя этот путь практически закрыт. Английские переводы на matsne.gov.ge могут отставать от грузинского текста, поэтому попросите грузинского юриста проверить действующую редакцию.

Собственник — тот, кто зарегистрирован

Право собственности на недвижимость переходит в момент записи в Публичный реестр, который ведёт Национальное агентство публичного реестра (NAPR). Подписанного договора и оплаты недостаточно. Регистрируют в Доме юстиции (Public Service Hall) или в офисе NAPR, а выписка с вашим именем как собственника — доказательство права.

Договор, язык и доверенность

Нотариус для купли-продажи недвижимости не обязателен. Договор можно подписать в Доме юстиции или офисе NAPR, хотя многие покупатели всё равно идут к нотариусу. Юристы советуют двуязычный договор. Реестр и суды читают грузинский текст, поэтому если в переводе обещаны вид на море, парковка или неустойка за задержку, а в грузинской версии этого нет или формулировка мягче, решает грузинская версия.

Присутствовать в Грузии при покупке необязательно. По доверенности представитель подпишет договор и зарегистрирует сделку за вас. Заверить её можно у нотариуса в Грузии, в грузинском консульстве или у нотариуса за границей; иностранной доверенности нужны апостиль и нотариально заверенный перевод на грузинский. Закладывайте на неё несколько лишних рабочих дней.

Что показывает выписка из реестра

Закажите в NAPR свежую выписку по объекту: 20 лари со сроком один рабочий день или 75 лари в тот же день, онлайн — 13 и 52 лари. Выписка на английском стоит на 26 лари дороже (napr.gov.ge, проверено в октябре 2026). В ней указаны владелец, кадастровый код, ипотеки, аресты и другие обременения. Для новостройки попросите у застройщика ещё разрешение на строительство, документ на землю и сведения о текущей стадии проекта, и выясните, финансирует ли строительство банк.

Деньги

Банки проверяют источник средств при крупных переводах, поэтому сохраняйте документы, за которыми стоят деньги: продажа жилья, выписки по накоплениям, справка о зарплате или дивидендах. Платите банковским переводом на счёт продавца и сохраняйте подтверждение. Уточните у юриста, в какой валюте указывать цену в договоре и как банк обработает перевод в этой валюте.

При покупке

Налога на переход права собственности и гербового сбора для покупателя в Грузии нет. Платить приходится сборы (napr.gov.ge, проверено в октябре 2026):

| Статья | Стоимость | |---|---| | Регистрация права собственности, 4 рабочих дня | 150 GEL | | Регистрация, 1 рабочий день | 270 GEL | | Регистрация, в тот же день | 350 GEL | | Выписка из реестра | 20 GEL (1 рабочий день) или 75 GEL (в тот же день) |

В старых гидах встречаются цифры 50 и 200 лари за регистрацию. Они устарели. Добавьте юриста, переводчика и комиссию агента, если покупаете через него.

Новостройки, которые продаёт застройщик — плательщик НДС, облагаются грузинским НДС 18 %. Перепродажа частным лицом, как правило, НДС не облагается. Попросите застройщика подтвердить письменно, что цена в договоре включает НДС.

Ежегодный налог на имущество

Налог на жильё зависит от дохода семьи, а не от цены объекта (Налоговый кодекс Грузии). До этого года освобождение действовало до семейного дохода 40 000 лари, а между 40 000 и 100 000 лари ставка составляла 0,05–0,2 % рыночной стоимости. Поправки, принятые в конце сентября 2026 года, убрали нижний порог задним числом для всего 2026 налогового года. Семьи с доходом до 100 000 лари теперь не платят налог на жильё, машины и другое облагаемое имущество, кроме земли, а те, чей доход выше, по-прежнему платят 0,8–1 % рыночной стоимости (civil.ge, Georgia Today и RegFollower, сентябрь — октябрь 2026). По разъяснению Службы доходов, налог 2026 года считается по доходу 2025-го. Декларацию за 2026 год нужно подать до 2 ноября, а уплатить налог Налоговый кодекс требует до 15 ноября.

Многие гиды всё ещё пишут про порог 40 000 лари, поэтому проверяйте дату на всём, что читаете. Земля облагается отдельно и независимо от дохода: налог платят за землю, которой вы владели на 1 апреля, срок оплаты — 15 ноября (PwC, сентябрь 2026).

Сводка PwC описывает тест на доход для налоговых резидентов. Для нерезидентов, как пишут налоговые консультанты со ссылкой на разъяснения Службы доходов, учитывается весь мировой доход семьи, а если нерезидент не подал декларацию, налог могут начислить по максимальной ставке от рыночной стоимости объекта. Поэтому консультанты советуют нерезидентам подавать декларацию, даже когда налога к уплате нет. Свой случай уточните в Службе доходов или у бухгалтера до ноябрьского срока. Налоговым резидентом Грузии человек становится после 183 дней в стране в течение любых 12 месяцев подряд (KPMG).

Доход от аренды

Сдача жилья для проживания облагается по плоской ставке 5 % от валового дохода, без вычетов (PwC, сентябрь 2026). Налоговые консультанты добавляют, что арендодатель встаёт в реестр арендодателей Службы доходов на rs.ge и подаёт годовую декларацию за прошлый год до конца марта. Прочая аренда, например коммерческих помещений, как правило, облагается по ставке 20 % от дохода после вычетов. Арендный доход с грузинской недвижимости облагается в Грузии, даже если вы живёте за рубежом.

Посуточная сдача — другое дело. Консультанты считают её предпринимательской деятельностью, и источники расходятся, какой режим применять: статус малого бизнеса с 1 %, режим 20 % или компанию. Прежде чем верить цифре доходности без налога, спросите бухгалтера.

Продажа

Отдельного налога на прирост капитала в Грузии нет. Выгода от продажи жилья входит в подоходный налог:

• Владение больше двух лет: доход освобождён от налога. Освобождение сохраняется, если вы сдавали жильё жильцам (Andersen in Georgia).
• Продажа раньше чем через два года: 5 % от прибыли для квартиры или дома с земельным участком (PwC), для прочего имущества — 20 %. Прибыль — это цена продажи минус цена покупки и прямые расходы.
• Коммерческое использование: сдача коммерческих помещений или частые продажи могут признать экономической деятельностью, и вы потеряете освобождение.

Если вы продаёте часто, Служба доходов может проверить, не торгуете ли вы недвижимостью. Храните договор покупки и подтверждения расходов.

Покупка недвижимости в Грузии сама по себе не даёт права жить в стране. Большинству туристов вид на жительство и не нужен: граждане более чем 90 стран, включая страны ЕС, Великобританию, США, Россию и Украину, въезжают без визы и могут оставаться до одного года (постановление правительства № 255; для своего паспорта проверьте на geoconsul.gov.ge). С 1 января 2026 года приезжим без ВНЖ нужна ещё страховка от болезней и несчастных случаев на весь срок пребывания с покрытием не меньше 30 000 лари. Недвижимость помогает, если вы хотите получить ВНЖ.

ВНЖ для владельцев недвижимости

Агентство развития государственных услуг (SDA) выдаёт краткосрочный вид на жительство иностранцу, который владеет в Грузии недвижимостью, кроме сельхозземли, с рыночной стоимостью выше 150 000 USD в эквиваленте лари. В заявление можно включить супруга и детей (SDA, проверено в октябре 2026).

• Порог. 150 000 USD с 1 марта 2026 года вместо прежних 100 000 USD. Основание — поправки к Закону о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства, принятые в июне 2025 года. По словам юридических фирм, для порога можно сложить несколько объектов.
• Оценка. Значение имеет рыночная стоимость, которую определил сертифицированный оценщик аккредитованной в Грузии организации, а не цена, по которой вы купили.
• Только оформленное право. По обзорам юридических фирм, право собственности должно быть уже зарегистрировано, поэтому квартира на этапе строительства в расчёт не идёт, пока она не стала вашей.
• Пошлина и сроки. Госпошлина 300 лари при рассмотрении за 30 дней, 450 лари за 20 дней, 600 лари за 10 дней (SDA). Карта резидента оплачивается отдельно, от 60 лари.
• Срок действия. Один год с ежегодным продлением. Если вы продали объект, у разрешения пропадает основание.
• Старые разрешения. По словам юридических фирм, те, кто получил ВНЖ при пороге 100 000 USD, могут продлевать его, пока владеют тем же объектом. Что будет с теми, кто дал разрешению истечь, непонятно, а переходные положения для покупок вблизи 1 марта 2026 года разные фирмы описывают по-разному. Если это вас касается, спросите прямо в SDA.

Право на работу изменилось в 2026 году

С 1 марта 2026 года большинству иностранцев, которые работают, занимаются фрилансом или ведут бизнес в Грузии, нужно отдельное разрешение на трудовую деятельность; его выдаёт Государственное агентство содействия занятости. ВНЖ одного этого права больше не даёт. Освобождены владельцы инвестиционного ВНЖ и постоянного вида на жительство, а ВНЖ по недвижимости в этот список не входит. Тем, кто был зарегистрирован как трудовой мигрант до марта, срок приведения документов в порядок — до 1 января 2027 года, а работа без разрешения обходится в 2 000 лари штрафа за первое нарушение (посольство США в Грузии и обзоры юридических фирм). В апреле 2026 года парламент расширил список исключений (закон № 1509), а считать ли трудовой деятельностью сдачу собственной квартиры, юристы толкуют по-разному. Если собираетесь получать доход в Грузии, уточните свой случай у юриста.

Инвестиционный ВНЖ

Есть уровень выше: инвестиционный вид на жительство при вложениях 300 000 USD в Грузии или праве собственности на недвижимость дороже 300 000 USD. Его выдают на пять лет, и разрешение на работу его владельцу не нужно. По данным SDA, тот, кто сохранил объект все пять лет, может затем подать на бессрочный вид на жительство. Если планируете покупку с расчётом на этот путь, сначала обсудите его с иммиграционным юристом.

Шаг за шагом

1. Определите бюджет и уровень отделки. В новостройке цена сильно зависит от стадии отделки (см. ниже). Если нужен ВНЖ, объект должен стоить больше 150 000 USD по оценке оценщика.
2. Наймите своего юриста до любых резервирований, того, кому платите вы, а не застройщик или агент. Попросите договор на грузинском и на понятном вам языке.
3. Проверьте объект. Выписка из реестра с целевым назначением, ипотеками и арестами; для новостройки — разрешение, документ на землю, стадия строительства и финансирование застройщика.
4. Забронируйте. Задаток вносите только после того, как юрист прочитал условия. В брони или предварительном договоре должны стоять цена, валюта, срок сдачи и судьба задатка, если проверки выявят проблемы.
5. Подпишите договор купли-продажи в Доме юстиции, офисе NAPR или у нотариуса, лично или через доверенное лицо.
6. Оплатите банковским переводом по подписанному договору и сохраните подтверждение.
7. Зарегистрируйте право в NAPR. Пошлина: 150 лари за четыре рабочих дня, 270 за один день, 350 в тот же день. Получите выписку с вашим именем как собственника.
8. После сделки переоформите счета за коммунальные услуги, при необходимости подайте налоговую декларацию по имуществу и, если нужен ВНЖ, обратитесь в SDA.

Новостройка на этапе котлована: чёрный, белый и зелёный каркас

Многие новые квартиры продают на стадии строительства и сдают без отделки. Степень готовности описывают торговыми терминами, и ни один из них не стандарт:

• Чёрный каркас: бетонная коробка. Нет межкомнатных перегородок, штукатурки и стяжки. Электричество подведено к двери квартиры и почти не дальше.
• Белый каркас: оштукатуренные стены, стяжка пола, окна, входная дверь и точки подключения коммуникаций. Кухню, сантехнику, напольное покрытие и покраску вы делаете сами.
• Зелёный каркас: застройщики понимают его по-разному. У одних это белый каркас плюс отопление или энергоэффективные материалы. Стоит он дороже белого.

Белый каркас у одного застройщика может включать гораздо меньше, чем у другого. Пропишите спецификацию в приложении к договору по пунктам и не полагайтесь на буклет. Отделку считайте отдельно и возьмите письменную смету, прежде чем сравнивать цену чёрного каркаса с готовой квартирой.

Риск застройщика

Эскроу для новостроек в Грузии не стандарт, поэтому большая часть платежей идёт напрямую застройщику. Главные риски — задержки, изменения проекта и банкротство застройщика, а в прессе описывали случаи, когда одну квартиру продали нескольким покупателям. Прежде чем платить, изучите прежние проекты застройщика, узнайте, какой банк финансирует стройку и на какой стадии он даёт ипотеку, прочитайте пункт о неустойке за задержку и спросите, как защищены ваши платежи, если дом не достроят. Грузинское право позволяет и предварительную регистрацию будущего права покупателя в Публичном реестре; юристы советуют её, потому что она блокирует регистрацию чужих прав на ту же квартиру и защищает от двойной продажи. При такой сумме независимый грузинский юрист стоит своих денег.

Ипотека и банковский счёт

Грузинские банки кредитуют нерезидентов, в том числе TBC, Bank of Georgia и Liberty. По справочникам консультантов за 2026 год, нерезиденту нужен первоначальный взнос 30–40 % от банковской оценки, ставки по долларовым кредитам — от примерно 8 %, по кредитам в лари — около 10–13 %, срок обычно до 10 лет. Банки охотнее финансируют готовые дома и требуют подтверждённого стабильного дохода. Многие застройщики продают и в собственную рассрочку до сдачи дома, часто без процентов; это частный договор с застройщиком, так что риски из предыдущего раздела действуют в полной мере. Условия уточняйте в банке, они часто меняются.

Для открытия счёта нужны паспорт, обычно справка об источнике средств и грузинский мобильный номер для SMS-кодов. Некоторые банки требуют прийти в отделение за первым счётом, подходы у банков разные. В одном справочнике сказано, что у некоторых банков нотариальная доверенность может заменить визит ценой двух-четырёх дополнительных недель.

Ошибки, которые обходятся дороже всего

• Задаток до того, как прочитана выписка из реестра.
• Покупка деревенского дома без проверки, не числится ли участок сельскохозяйственным.
• Белый каркас из буклета, а не из договора.
• Расчёт, что недостроенная квартира в новостройке пройдёт порог для ВНЖ.
• Гид, в котором всё ещё стоит старый порог налога на имущество 40 000 лари или порог ВНЖ 100 000 USD.

Грузия дешевле Западной Европы, а Батуми дешевле Тбилиси. Ниже данные Numbeo, собранные пользователями, на октябрь 2026 года (аренда за пределами центра Тбилиси взята из июльского снимка 2026 года). Между снимками цифры плавают, поэтому читайте их как диапазоны. Пересчёт в доллары идёт по курсу Нацбанка около 2,6 лари за доллар.

| | Тбилиси | Батуми | |---|---|---| | Один человек в месяц, без аренды | около 1 700 GEL (660 USD) | около 1 600 GEL (610 USD) | | Семья из четырёх человек в месяц, без аренды | около 6 300 GEL (2 440 USD) | около 5 800 GEL (2 260 USD) | | Аренда 1-комнатной, центр | 1 750–1 850 GEL | 1 270–1 310 GEL | | Аренда 1-комнатной, вне центра | около 1 160 GEL | 900–970 GEL |

Значит, одиночке, который снимает однушку в центре Тбилиси, нужно примерно 3 500 лари в месяц, около 1 350 USD. В Батуми тот же образ жизни обойдётся примерно в 2 900 лари, около 1 100 USD. Семье, которая снимает трёхкомнатную в Батуми, реалистичный бюджет — около 8 300 лари, близко к 3 200 USD. Международные школы и частная медицинская страховка сильнее всего меняют бюджет, поэтому считайте их отдельно.

Если вы живёте в своей квартире и зарабатываете в Грузии, помните о правиле разрешения на работу из раздела про ВНЖ.

Доходность

Global Property Guide оценил среднюю валовую доходность аренды в Грузии в 7,25 % в третьем квартале 2026 года (Тбилиси — 7,23 %), после 7,42 % в первом, когда у Тбилиси было 7,53 %, у Батуми 7,31 %. Это валовые цифры, до налогов, ремонта, сборов и простоя. TBC Capital оценила валовую доходность в Батуми примерно в 7,2 %, а после оплаты управляющей компании, уборки, комиссий площадок, коммунальных платежей и простоя чистая доходность там обычно 3–4 % (International Investment, февраль 2026). Galt & Taggart измерила доходность в Батуми в 7,4 % за 2025 год, после 8,8 % в 2024-м.

Аренда не растёт вслед за ценами. По данным TBC Capital, которые приводит Global Property Guide, запрашиваемая аренда в Тбилиси упала примерно на 8 % в 2024 году и ещё на 11 % в 2025-м, а в 2026-м TBC ждёт снижения ещё на 2,1 %. Из-за этого доходность откатилась от пика 2022–2023 годов. Доходность, посчитанная по сегодняшней цене и прошлогодней аренде, может оказаться завышенной.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная сдача жилья для проживания облагается по плоской ставке 5 % от валового дохода, как написано в разделе про налоги, и 5 % берутся с аренды до вычета расходов. Фиксируйте сумму аренды и валюту в письменном договоре и узнайте размер коммунальных платежей по дому, прежде чем считать доход.

Посуточная аренда

В буклетах агентств посуточной сдаче в Батуми часто обещают двузначную доходность. Цифры TBC Capital заметно скромнее: при средней цене около 34 USD за ночь и загрузке 31 % квартира приносит примерно 3 850 USD в год до расходов. У Galt & Taggart средняя цена в 2025 году — 35,6 USD, без изменений за год. В расчёте TBC студия 35 м², купленная за 59 500 USD, при долгосрочной сдаче даёт около 3 % чистыми в год и окупается примерно за 32 года, а при посуточной с загрузкой 43 % — около 2,8 %. Важен сезон: основной доход приносит черноморское лето.

Прежде чем покупать квартиру под посуточную сдачу, проверьте правила дома, лицензирование и налоги с бухгалтером и посмотрите, сколько таких квартир в том же комплексе. В башне с сотнями одинаковых студий рынок переполнен.

Что делать дальше

Сначала решите, нужен ли вам местный круглогодичный рынок Тбилиси или курортный рынок Батуми с иностранными покупателями и запасом нераспроданных квартир. Затем отберите объекты в каталоге по Грузии, закажите выписку из реестра по каждому и дайте независимому грузинскому юристу прочитать договор до внесения задатка.