De Golden Visa Griekenland geeft een koper van buiten de EU en diens gezin een verlengbare verblijfsvergunning van vijf jaar in ruil voor de aankoop van Grieks vastgoed, en in 2026 hangt de prijs af van waar het pand staat: €800.000 in Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini en elk eiland met meer dan 3.100 inwoners; €400.000 in de rest van het land; €250.000 alleen voor een bedrijfspand omgebouwd tot woning of een monumentaal pand dat u restaureert. Deze niveaus komen uit Wet 5100/2024 en gelden voor aankopen vanaf 1 september 2024. Wij controleerden ze in september 2026 aan de hand van de Golden Visa-pagina van het ministerie van Migratie en Asiel en de circulaire 1/2026 van het ministerie uit april 2026, die dezelfde indeling aanhoudt. Als een gids nog €250.000 noemt voor een gewoon appartement in Athene, beschrijft die een wet die niet meer bestaat.
Vereisten voor de Golden Visa Griekenland in 2026
Om via vastgoed in aanmerking te komen, moet u onderdaan zijn van een land buiten de EU, onroerend goed kopen ter waarde van minstens de drempel voor die zone, de volledige prijs betalen via traceerbare bankoverboekingen voordat u de aanvraag indient, een zorgverzekering hebben voor elk gezinslid en een blanco strafblad hebben. Er is geen taaltoets, geen minimale verblijfsduur en geen inkomenstoets. Britse burgers zijn sinds Brexit geen EU-onderdanen meer, dus zij dienen op dezelfde voorwaarden aan te vragen als Amerikanen, Indiërs of iedereen anders van buiten de EU.
Wet 5100/2024 voegde drie voorwaarden toe die mensen verrassen die ouder materiaal lezen:
- Eén pand, volledig bedrag. Op de niveaus van €800.000 en €400.000 moet de waarde in één enkel pand zitten. Twee of drie goedkopere appartementen combineren om het bedrag te halen, werkt niet meer voor nieuwe aanvragen.
- Minstens 120 m² hoofdwoonruimte. Bergruimtes en parkeerplaatsen mogen deel uitmaken van de deal, maar volgens circulaire 1/2026 tellen ze niet mee voor de 120 m². Een appartement van 90 m² in Kolonaki kan een miljoen euro kosten en toch afvallen.
- Geen kortetermijnverhuur. Het pand mag niet worden aangeboden op platforms zoals Airbnb. Wet 5100/2024 stelt een boete van €50.000 op overtreding en staat toe dat de vergunning wordt ingetrokken (samengevat door Global Citizen Solutions en Watson Farley & Williams, gecontroleerd september 2026).
Kopers die vóór de deadlines van 2024 al een aanbetaling hadden gedaan onder de oude regels, behielden de oude drempels. Dat overgangsvenster sloot in 2024, dus wie in 2026 koopt, valt volledig onder de indeling in drie niveaus.
De drie prijsniveaus en waar ze gelden
| Niveau | Waar | Belangrijkste voorwaarden |
|---|---|---|
| €800.000 | Regio Attica (groot-Athene, Piraeus, de Rivièra van Athene, de Saronische eilanden), regionale eenheid Thessaloniki, Mykonos, Santorini, eilanden met meer dan 3.100 inwoners | Eén pand, minstens 120 m² |
| €400.000 | Overal elders: het vasteland buiten Attica en Thessaloniki, eilanden met 3.100 inwoners of minder | Eén pand, minstens 120 m² |
| €250.000 | Overal in Griekenland | Omzetting van bedrijfspand naar woning voltooid vóór aanvraag, of een monumentaal pand dat u restaureert; geen minimum van 120 m² |
Bronnen: Wet 5100/2024 zoals samengevat door Watson Farley & Williams, en circulaire 1/2026 van het ministerie zoals samengevat door Amoiridis Law Firm, beide gecontroleerd september 2026.
€800.000: Athene, Thessaloniki en de grote eilanden
De eilandclausule is degene die mensen verrast. Onder Wet 5100/2024 valt elk eiland met meer dan 3.100 vaste inwoners in het hoogste niveau, waaronder Kreta, Rhodos, Corfu, Paros, Naxos, Zakynthos en Kos. Kopers zetten een villa bij Chania op hun shortlist in de veronderstelling dat "eiland" het goedkopere niveau betekent, om vervolgens van de advocaat te horen dat Kreta bij de volkstelling van 2021 (ELSTAT) meer dan 600.000 inwoners had en het budget verdubbelt. Hydra, Aegina, Spetses en Poros zijn klein maar horen bestuurlijk bij Attica, dus die vallen ook onder €800.000. De zone volgt de bestuurlijke kaart, niet de toeristische. Laat uw advocaat de classificatie van het exacte adres bevestigen voordat u een reservering tekent.
Op dit niveau koopt u op de Rivièra van Athene een goed appartement met drie slaapkamers, geen villa. Verkopers kennen het magische bedrag, en visumgeschikte voorraad wordt vaak geprijsd op de drempel in plaats van op de markt. Een onafhankelijke taxatie vertelt u of dat appartement van €820.000 eigenlijk een appartement van €680.000 is met een visumpremie, en kost weinig in verhouding tot de prijs.
€400.000: de rest van Griekenland
Wet 5100/2024 zet alles buiten het hoogste niveau op €400.000: de Peloponnesos, Chalkidiki, Kalamata, Volos, Ioannina en de kleine eilanden. Hier koopt u een groot huis, vaak met grond, in markten waar de lokale vraag alleen zelden die prijs zou bereiken. Voor een gezin dat de vergunning wil plus een vakantiehuis, is dit meestal het verstandige niveau.
Let op twee dingen. Dorpse stenen huizen meten vaak 90 tot 100 m², en de 120 m²-regel in Wet 5100/2024 kent geen uitzonderingen op dit niveau; controleer de vloeroppervlakte in de eigendomsakte, niet in de advertentie, want alleen de akte telt. En denk aan de uitstap. In veel van deze gebieden is uw toekomstige koper waarschijnlijk weer een visumaanvrager, dus koop iets dat ook zonder de vergunning zinvol is tegen die prijs. Onze gids over waar u vastgoed koopt in Griekenland vergelijkt regio's.
€250.000: omzettingen en monumentale panden
Wet 5100/2024 houdt de oude hoofdprijs aan voor twee panden overal in het land, inclusief centraal Athene. Het eerste is een pand met commercieel gebruik (kantoren, een klein hotel, een pakhuis) omgebouwd tot woningen. De bestemmingswijziging moet voltooid en erkend zijn onder de bouwwetgeving voordat u de aanvraag indient; circulaire 1/2026 is expliciet dat het technisch dossier een afgeronde omzetting moet tonen. Een ontwikkelaar die belooft de papieren "na de sluiting" te regelen, vraagt u om de vergunning te verwedden op zijn planning, dus vraag om de uitgegeven vergunning voor bestemmingswijziging te zien, niet de aanvraag ervoor. Omgebouwde eenheden mogen ook niet dienen als geregistreerd kantoor of filiaal van een bedrijf.
Het tweede type is een monumentaal pand dat u toezegt te restaureren. Volgens de circulaire moet de restauratie voltooid zijn bij de eerste verlenging, en een overdracht van het pand vóórdat de restauratie is afgerond, is ongeldig. Beide routes slaan de minimumgrens van 120 m² over, wat verklaart waarom studio's opduiken in aanbiedingen van €250.000. Het aanbod is dun en de kwaliteit wisselt, dus betaal voor een onafhankelijk ingenieursrapport en vergelijk de prijs per vierkante meter met gewone appartementen in dezelfde straat.
Is de Golden Visa Griekenland de moeite waard?
Dat hangt af van wat u ervan verwacht. De sterke punten zijn reëel: geen minimale verblijfsduur, beide stellen ouders inbegrepen, een vergunning die verlengbaar is zolang u het pand bezit, en Schengentoegang voor bezoeken. Binnen de EU is de keuze ook kleiner geworden. Portugal schrapte vastgoed uit zijn Golden Visa in oktober 2023 onder de wet Mais Habitação (Wet 56/2023), en Spanje stopte op 3 april 2025 met het accepteren van aanvragen onder Organieke Wet 1/2025. Onze vergelijking van Golden Visa-landen in 2026 zet Griekenland af tegen de opties buiten de EU.
De zwakke punten zijn even concreet. Instapprijzen stegen twee keer in twee jaar (een amendement op het migratiewetboek uit 2023 stelde €500.000 vast in de meest populaire gemeenten, waarna Wet 5100/2024 de huidige indeling bracht), en niets garandeert dat de huidige bedragen definitief zijn. Het verbod op kortetermijnverhuur verlaagt het rendement dat vroeger goedkope appartementen in Athene rechtvaardigde. Het niveau van €800.000 draagt een visumpremie, het niveau van €400.000 draagt wederverkooprisico en de route van €250.000 draagt papierwerkrisico. Zou u het pand toch al kopen, dan is de vergunning een sterke extra. Is het visum de enige reden voor de aankoop, reken dan de cijfers door alsof u mogelijk aan een lokale koper moet verkopen.
Wilt u simpelweg in Griekenland wonen en heeft u een stabiel passief inkomen, vergelijk dan het visum voor financieel onafhankelijke personen. Onder het migratiewetboek vraagt dat minstens €3.500 per maand voor een alleenstaande aanvrager, plus 20% voor een partner en 15% per kind, in plaats van een vastgoedaankoop (Global Citizen Solutions, gecontroleerd september 2026).
Wat de Golden Visa Griekenland kost
De aankoopprijs is slechts een deel van de rekening. De Golden Visa-pagina van het ministerie van Migratie vermeldt een kost van €2.000 voor de vergunning van de hoofdaanvrager (hetzelfde bedrag opnieuw bij elke verlenging) en €16 voor het afdrukken van elke verblijfskaart. Meerderjarige gezinsleden betalen elk €150 en kinderen onder de 18 betalen geen aanvraagkosten, volgens samenvattingen van advocatenkantoren van het migratiewetboek (Wet 5038/2023), gecontroleerd september 2026.
| Onderdeel | Bedrag | Grondslag |
|---|---|---|
| Vergunningskosten, hoofdaanvrager | €2.000 | Ministerie van Migratie en Asiel |
| Vergunningskosten, elk meerderjarig gezinslid | €150 | Migratiewetboek, Wet 5038/2023 |
| Verblijfskaart | €16 per persoon | Ministerie van Migratie en Asiel |
| Overdrachtsbelasting bij een doorverkocht pand | 3,09% van de belastbare waarde | 3% overdrachtsbelasting plus 3% gemeentelijke toeslag op die belasting (PwC Worldwide Tax Summaries) |
| Btw op nieuwbouw | 24%, opgeschort tot 31 december 2026 | Wet 5246/2025 (KPMG, november 2025) |
| Notaris, advocaat, makelaar | Per geval overeengekomen | Niet wettelijk vastgelegd |
De btw-regel weegt het zwaarst. Nieuwbouwwoningen dragen nominaal 24% btw, maar de opschorting is jarenlang verlengd en Wet 5246/2025 verlengde deze tot 31 december 2026. Een nieuwbouwaankoop die in 2027 wordt afgerond, kan met andere voorwaarden te maken krijgen, dus controleer de status voordat u iets tekent dat volgend jaar wordt afgesloten. Reken ook op een zorgverzekering bij een in Griekenland erkende aanbieder, beëdigde vertalingen en apostilles voor elk gezinslid.
Wat de vergunning u geeft
Onder het migratiewetboek (Wet 5038/2023, gewijzigd door Wet 5100/2024) krijgt u een verblijfsvergunning voor vijf jaar, verlengbaar voor verdere periodes van vijf jaar zolang u het kwalificerende pand aanhoudt. Verlengingsaanvragen worden ingediend in de twee maanden voor de vervaldatum. Volgens circulaire 1/2026 wordt een late verlenging nog geaccepteerd tot drie maanden na afloop, met een boete van €100 per maand vertraging.
Eén aankoop dekt het hele gezin: een echtgenoot of geregistreerd partner, kinderen onder 21 (Hellenic Law Firm meldt een uitbreiding tot 24 jaar voor voltijdstudenten) en de ouders van beide echtgenoten. Weinig programma's omvatten beide stellen ouders, wat Griekenland aantrekkelijk maakt voor gezinnen van drie generaties. Elke persoon krijgt een eigen kaart, gekoppeld aan de investering van de hoofdaanvrager.
Houders mogen in Griekenland wonen en, onder de Schengengrenscode, in het Schengengebied reizen tot 90 dagen binnen elke periode van 180 dagen. Er is geen minimale verblijfsduur. U kunt één keer komen voor vingerafdrukken, vanuit het buitenland verlengen en nooit een winter in Athene doorbrengen.
De vergunning leeft en sterft met het pand. Hellenic Law Firm merkt op dat als u het verkoopt, de vergunningen voor het hele gezin eindigen, tenzij u het vervangt door een ander kwalificerend pand in de juiste volgorde, wat een taak is voor uw advocaat.
Wat de vergunning u niet geeft
Het is geen werkvergunning. Volgens de lezing van het migratiewetboek door Hellenic Law Firm mag u een bedrijf bezitten, aandelen aanhouden, huur innen en als niet-uitvoerend bestuurder in een raad van bestuur zitten, maar u mag geen loondienstverband aangaan bij een Griekse werkgever. Een gezin dat echt wil verhuizen, heeft inkomen nodig dat niet afhangt van lokale banen.
Het is ook geen paspoort. Grieks staatsburgerschap loopt via de gewone naturalisatie onder het Griekse nationaliteitswetboek (Wet 3284/2004): zeven jaar legaal verblijf, een examen Griekse taal en burgerschap, en bewijs van integratie. De wet telt legaal verblijf, en de naturalisatietoets kijkt naar het feitelijke leven in Griekenland, dus jaren waarin u de vergunning aanhoudt terwijl u elders woont, bouwen geen dossier op. Als staatsburgerschap het doel is, plan dan daadwerkelijk in Griekenland te wonen en vraag een naturalisatieadvocaat hoe uw jaren worden geteld.
En het verblijfsrecht is Grieks, niet Europees. U kunt Parijs of Berlijn bezoeken; u kunt zich daar niet vestigen op een Grieks visum.
Een Golden Visa-pand verhuren
Langetermijnverhuur is toegestaan. Een standaard huurcontract met een lokale huurder is prima, en de huur wordt belast op de Griekse schaal voor inkomsten uit vastgoed. Vanaf 1 januari 2026, onder Wet 5246/2025, is die schaal 15% tot €12.000 per jaar, 25% van €12.001 tot €24.000, 35% van €24.001 tot €35.000 en 45% daarboven. De schijf van 25% is nieuw; vóór 2026 sprong het tarief rechtstreeks van 15% naar 35%.
Kortetermijnverhuur is verboden voor panden gekocht onder de regels van na 2024, hoe incidenteel ook. Circulaire 1/2026 voegt toe dat het verbod niet omzeild kan worden via een vastgoedbeheerder, een gelieerd bedrijf of een familielid. De oude verkooppraat van "koop dicht bij de Akropolis en laat toeristen uw visum betalen" is voor nieuwe kopers voorbij. Als inkomsten uit vakantieverhuur voor u belangrijk zijn, moeten die van een tweede pand buiten de aanvraag komen. Ons artikel over regels voor kortetermijnverhuur in Griekenland behandelt het algemene vergunningsstelsel.
Het aanvraagproces, stap voor stap
- Stel een onafhankelijke advocaat aan en onderteken een volmacht, zodat de meeste stappen kunnen gebeuren zonder dat u in Griekenland aanwezig bent.
- Vraag een Grieks belastingnummer (AFM) aan en open een Griekse bankrekening. De volledige prijs moet via traceerbare bankkanalen lopen. De circulaire waarschuwt dat nevenafspraken, terugbetalingen aan de koper of opgeblazen contractprijzen leiden tot afwijzing of intrekking en kunnen worden doorgegeven aan instanties voor witwasbestrijding.
- Laat de advocaat de titel, schulden en bestemmingsstatus controleren, en bevestig de zone en de 120 m² in de akte.
- Onderteken de aankoop voor een notaris en registreer de titel bij het kadaster.
- Dien de aanvraag in bij het ministerie van Migratie en Asiel, betaal de kosten en lever de documenten aan van de lijst van het ministerie: paspoorten, foto's, het koopcontract met betalingsbewijs, een kadastraal certificaat, een zorgverzekering en, voor gezinsleden, geapostilleerde en vertaalde huwelijks- en geboorteaktes.
- Ontvang het indieningscertificaat, vaak het blauwe certificaat genoemd. Het maakt uw verblijf in Griekenland legaal terwijl het dossier wordt verwerkt; Hellenic Law Firm merkt op dat het geen reizen naar andere Schengenlanden toestaat.
- Geef vingerafdrukken bij de biometrieafspraak, en haal daarna de kaarten voor vijf jaar op.
Hoe lang duurt het? De aankoopkant hangt af van de titelcontroles en de notaris. De vergunningsfase varieert per kantoor en seizoen, en biometrieafspraken zijn meestal het knelpunt. Niemand controleert die wachtrij, dus wees achterdochtig bij beloftes van een vast aantal weken. De aankoop zelf komt aan bod in onze gids over hoe u vastgoed koopt in Griekenland.
Belastingen na aankoop
U betaalt ENFIA, de jaarlijkse onroerendgoedbelasting onder Wet 4223/2013, berekend op de officiële belastingwaarde van het pand, en u dient Griekse aangiftes in als u huurinkomsten heeft. De vergunning aanhouden maakt u op zichzelf geen Grieks fiscaal inwoner; dat hangt af van waar u woont en waar uw banden liggen. Bij een latere verkoop is de vermogenswinstbelasting van 15% op vastgoed dat door particulieren wordt verkocht, opgeschort tot 31 december 2026 (PwC Worldwide Tax Summaries, gecontroleerd september 2026). De opschorting is al vaak verlengd, maar controleer de stand wanneer u daadwerkelijk van plan bent te verkopen.
Veelgestelde vragen
Hoe kom je in aanmerking voor een Golden Visa in Griekenland?
Onder Wet 5100/2024: wees onderdaan van een land buiten de EU, koop één pand ter waarde van minstens €800.000 of €400.000 afhankelijk van de zone (minstens 120 m²) of een kwalificerende omzetting of monumentaal pand van €250.000, betaal het volledige bedrag via bankoverboeking, sluit een zorgverzekering af en dien een aanvraag in bij het ministerie van Migratie en Asiel.
Hoeveel kost een Golden Visa Griekenland in totaal?
De minimale vastgoedprijs (€250.000, €400.000 of €800.000), plus de vergunningskosten van het ministerie van €2.000, €150 per meerderjarig gezinslid, €16 per kaart, 3,09% overdrachtsbelasting op een doorverkocht pand, en per geval overeengekomen kosten voor notaris, advocaat en makelaar. Vraag uw advocaat om een volledige raming voordat u reserveert.
Kunnen Britse burgers verblijfsrecht krijgen in Griekenland?
Ja. Sinds Brexit zijn Britse burgers onderdanen van buiten de EU en kunnen zij de Golden Visa aanvragen op dezelfde voorwaarden als ieder ander, of een andere vergunning zoals het visum voor financieel onafhankelijke personen.
Kunnen Indiase burgers een aanvraag indienen?
Ja. Het migratiewetboek staat open voor alle onderdanen van buiten de EU. Indiase aanvragers volgen dezelfde regels en hebben geapostilleerde, vertaalde burgerlijke documenten nodig voor gezinsleden.
Kwalificeert Kreta voor €400.000?
Nee. Kreta heeft veel meer dan de 3.100 inwoners die Wet 5100/2024 als grens stelt, dus het valt onder het niveau van €800.000, net als Rhodos, Corfu en de meeste eilanden met een luchthaven.
Kan ik twee goedkopere panden combineren om de drempel te halen?
Niet voor een nieuwe aanvraag. Sinds september 2024 vereist Wet 5100/2024 het volledige bedrag in één pand.
Moet ik in Griekenland wonen om de vergunning te behouden?
Nee. Het migratiewetboek stelt geen minimale verblijfsduur voor deze vergunning. Staatsburgerschap is een aparte zaak: dat vereist zeven jaar legaal verblijf onder Wet 3284/2004, een feitelijk leven in Griekenland en een examen.
Wat nu te doen
Kies eerst het niveau, want dat bepaalt het budget. Kies twee of drie gebieden, laat een Griekse advocaat hun zone bevestigen, en filter vervolgens aanbiedingen op de vloeroppervlakte in de akte. Controleer voordat u een aanbetaling doet opnieuw de regels op de Golden Visa-pagina van het ministerie van Migratie en Asiel, want die zijn sinds 2023 al twee keer gewijzigd. Regionale informatie staat op onze Griekenland-pagina.
