Zoek vandaag "golden visa Griekenland" en de helft van de gidsen noemt nog altijd 250.000 euro als prijs voor een verblijfsvergunning, ongeacht waar in het land. Dat bedrag klopt al niet meer sinds 31 augustus 2024. Wet 5100/2024 verdeelde Griekenland in investeringszones, en wat je moet betalen hangt nu af van de ligging van de woning: 800.000 euro op de plekken waar buitenlandse kopers echt willen zitten, 400.000 euro in de rest van het land, en 250.000 euro alleen voor twee smalle categorieën die de meeste makelaars niet eens in de aanbieding hebben.
Het programma zelf draait prima. Griekenland heeft waarschijnlijk de drukste golden-visaregeling van Europa, en de vraag stortte niet in toen de instapprijs verdrievoudigde. Wat wél veranderde, is de rekensom, plus een set voorwaarden die oudere artikelen gewoon overslaan omdat ze een wet beschrijven die niet meer bestaat. Deze gids brengt de drie niveaus in kaart, wijst op de eilandregel waar kopers steevast intrappen, en loopt het proces, de belastingen en de risico's langs zoals ze er in 2026 voor staan.
Wat Wet 5100/2024 werkelijk veranderde
Tot de zomer van 2024 werkte Griekenland met een lappendeken: 250.000 euro in het grootste deel van het land en 500.000 euro in zo'n drie dozijn populaire gemeenten die een jaar eerder al waren herprijsd. Wet 5100/2024 veegde dat weg en verving het door een landelijk rooster op basis van geografie en woningtype. Drie niveaus, van toepassing op aankopen vanaf 31 augustus 2024.
Er kwamen twee structurele regels bij. Ten eerste: op de niveaus van 800.000 en 400.000 euro koop je één woning die de volledige drempel waard is. Drie of vier goedkopere appartementen bij elkaar optellen tot je op het bedrag uitkomt — onder de oude regeling doodnormaal — werkt niet meer voor nieuwe aanvragen. Eén woning, het volledige bedrag. Ten tweede moet die woning minstens 120 vierkante meter meten. Een appartement van 70 m² in Kolonaki kan een miljoen euro kosten en toch afvallen.
Aankopen die al liepen toen de wet veranderde, kregen overgangsrecht, en daarom kom je nog steeds eigenaren tegen die met 250.000 euro in het centrum van Athene binnenkwamen. Hun rechten blijven staan. Die van jou, als nieuwe aanvrager in 2026, worden volledig bepaald door het rooster van drie niveaus hieronder.
Zone A: 800.000 euro in Athene, Thessaloniki en de bekende eilanden
Het hoogste niveau geldt voor de hele regio Attica, dus voor heel Groot-Athene: het historische centrum, de noordelijke buitenwijken, Piraeus en de gehele Rivièra van Athene tot aan Sounio. Ook de regionale eenheid Thessaloniki valt eronder, en Mykonos en Santorini worden expliciet genoemd.
Dan komt de clausule waar mensen over struikelen. Elk eiland met meer dan 3.100 vaste inwoners valt eveneens in het niveau van 800.000 euro. Kijk naar de volkstellingscijfers en de lijst groeit snel: Kreta, Rhodos, Corfu, Paros, Naxos, Zakynthos, Kos. Kopers gaan er nogal eens vanuit dat "eiland" automatisch het goedkope niveau betekent, kiezen een villa bij Chania uit, en horen bij de notaris dat Kreta ruim 600.000 inwoners telt en het budget net verdubbeld is. Heeft een Grieks eiland een vliegveld en een veerhaven die je kent — reken dan op 800.000 euro tot het tegendeel bewezen is.
Nog een addertje: de Saronische eilanden horen bestuurlijk bij de regio Attica. Hydra, Aegina, Spetses en Poros dragen het label van 800.000 euro niet vanwege hun inwonertal, maar vanwege de regio waarin ze liggen. De zone volgt de bestuurlijke kaart, niet de toeristische, dus laat je advocaat de classificatie van een specifiek adres bevestigen voordat je iets tekent.
Wat koop je daarvoor? Op de Rivièra van Athene een prima appartement met drie slaapkamers, geen paradepaardje. In het centrum van Thessaloniki aanzienlijk meer. Op Mykonos, eerlijk gezegd, niet veel. De drempel is bewust hoog gezet om de druk van investeerdersvraag op de lokale woningmarkt te verlichten, en de prijzen in Zone A weerspiegelen die politieke bedoeling.
Zone B: 400.000 euro in de rest van het land
De rest van het land komt in aanmerking vanaf 400.000 euro: het vasteland buiten Attica en de regionale eenheid Thessaloniki, plus eilanden met minder dan 3.100 inwoners. Dezelfde voorwaarden gelden: één woning van minstens 120 vierkante meter.
Hier zit de echte waarde. Op de Peloponnesos, in Halkidiki, rond Kalamata, Volos of Ioannina koop je voor 400.000 euro een werkelijk groot huis, vaak met grond en zeezicht, in markten waar de lokale vraag zelf de prijzen nooit zo ver zou opdrijven. Voor gezinnen die de vergunning willen plus een bruikbare vakantiebasis in plaats van een verhuurmachine, is Zone B meestal de logische keuze.
Let wel op de grens van 120 m² in dorpsmarkten. Karakteristieke stenen huizen meten vaak 90 of 100 m², en de maatregel buigt niet mee voor sfeer. Filter aanbiedingen vanaf het begin op de geregistreerde vloeroppervlakte, want het getal in de advertentie en het getal in de eigendomsakte komen niet altijd overeen — en alleen de akte telt.
Het addertje zit in de uitgang. Wie ooit verkoopt, verkoopt hoogstwaarschijnlijk aan een andere golden-visa-aanvrager, want 400.000 euro ligt in veel van deze streken ver boven het lokale plafond. Dat is geen reden om Zone B te mijden. Het is een reden om een woning te kopen die ook zonder visum zin heeft tegen die prijs.
Zone C: de route van 250.000 euro die het overleefde
De oude hoofdprijs bestaat nog, overal in Griekenland inclusief het centrum van Athene, voor precies twee woningcategorieën.
De eerste is een omzetting van commercieel naar residentieel: een gebouw met een commerciële bestemming — een kantoorverdieping, een klein hotel, een pakhuis — omgebouwd tot woningen. De wet is streng over de volgorde. De bestemmingswijziging moet zijn afgerond vóórdat je de verblijfsaanvraag indient, niet ergens later beloofd worden. De tweede categorie is een monumentaal pand in restauratie, waarbij jij de restauratieplicht op je neemt. Geen van beide routes kent de eis van 120 m², en daarom duiken studio's en eenkamerappartementen op in Zone C-aanbiedingen, terwijl de standaardniveaus beginnen bij gezinsformaat.
Vraag vóór het reserveren van een omzettingsunit om de afgeronde vergunning voor bestemmingswijziging, niet om de aanvraag ervan. Een ontwikkelaar die belooft dat het papierwerk na de overdracht wel komt, vraagt je om je hele visum op zijn bouwschema te gokken.
Het aanbod is de beperkende factor. Correct verlopen omzettingen zijn schaars, en de Atheense ontwikkelaars die ze aanbieden rekenen een visumtoeslag per vierkante meter. Sommige projecten zijn uitstekend. Andere zijn afgeleefde kantoorblokken met dunne wanden en een vers likje verf. Behandel de route van 250.000 euro als een specialistische aankoop: begroot een onafhankelijk ingenieursrapport bovenop de juridische controles, en vergelijk de prijs per vierkante meter met gewone appartementen in dezelfde straat.
Wat de vergunning je oplevert
Goedkeuring levert een verblijfsvergunning van vijf jaar op, verlengbaar met telkens vijf jaar zolang je de woning bezit die aan de voorwaarden voldoet. Er is geen limiet op het aantal verlengingen en geen verplichting om de investering later op te hogen.
Het hele gezin vaart mee op één aankoop: je partner, kinderen onder de 21, en de ouders van beide partners. Weinig programma's ter wereld nemen beide sets ouders mee, en voor gezinnen met drie generaties is dit Griekenlands sterkste troef. Elk familielid krijgt zijn eigen vergunning, gekoppeld aan de status van de hoofdaanvrager, en kinderen kunnen de dekking verlengen tot 24 jaar via een aansluitende vergunning voordat ze een eigen verblijfsgrond nodig hebben.
Houders mogen fulltime in Griekenland wonen en tot 90 dagen per periode van 180 dagen door het Schengengebied reizen. En het programma vraagt in ruil niets qua aanwezigheid. Er is geen minimumverblijf. Je kunt één keer invliegen voor de biometrie, vanuit het buitenland verlengen, en nooit een winter in Athene doorbrengen. Voor investeerders die een Europese uitvalsbasis willen zonder te verhuizen, verklaart dat ene kenmerk het grootste deel van de vraag. Ons overzicht van golden-visalanden in 2026 laat zien hoe zeldzaam die nulverblijf-voorwaarde is geworden.
Eén technisch punt: de vergunning leeft en sterft met de investering. Verkoop je de woning, dan eindigt het verblijfsrecht. Je kunt een kwalificerende woning zonder verlies van status vervangen door een andere, mits het papierwerk goed op elkaar aansluit, en de koper van jouw woning kan op datzelfde object aanvragen als hij daarvoor in aanmerking komt.
Wat het je niet oplevert
Het is geen werkvergunning. Loondienst bij een Grieks bedrijf zit er niet in. Je mag een bedrijf bezitten, in een bestuur zitten, aandelen houden en huur incasseren, maar geen arbeidscontract tekenen. Gezinnen die daadwerkelijk willen verhuizen, moeten hun inkomstenbronnen regelen vóórdat ze zich vastleggen, want "we vinden wel werk ter plekke" is niet iets waar deze vergunning bij helpt.
Het is ook geen paspoort, en geen aantal verlengingen maakt er een van. Grieks staatsburgerschap loopt via de gewone naturalisatie: zeven jaar daadwerkelijk fysiek verblijf, fiscale woonplaats, een taal- en cultuurexamen. Golden-visajaren buiten Griekenland doorgebracht tellen daar helemaal niet voor mee. Marketingteksten vervagen die grens graag, dus hier de eerlijke versie: het visum geeft je het recht om in Griekenland te wonen, en een paspoort volgt alleen als je dat recht ook echt gebruikt, jarenlang, in persoon.
Nog een grens. Het verblijfsrecht is Grieks, niet Europees. Schengenreizen zijn voor bezoeken; je vestigen in Berlijn of Parijs op basis van een Grieks permit kan niet.
Waarom kopers toch voor Griekenland kiezen
Omdat de alternatieven blijven verdwijnen. Portugal haalde vastgoed in oktober 2023 uit zijn golden visa. Spanje sloot het hele programma in april 2025. Onder de grotere EU-economieën is Griekenland het laatste land waar het kopen van een huis nog rechtstreeks tot een verblijfsvergunning leidt, en die schaarste, meer dan welke marketing dan ook, verklaart waarom aanvragen twee prijsronden overleefden.
Buiten de EU wordt het aanbod breder: Dubai geeft een tienjarig visum bij AED 2 miljoen, Cyprus koppelt een permanente verblijfsvergunning aan een aankoop van 300.000 euro. Beide staan in onze landvergelijking hierboven gelinkt. Binnen Schengen concurreert Griekenland tegenwoordig vooral met zichzelf. Goed om te onthouden de volgende keer dat een verkoper volhoudt dat de prijs vaststaat.
Het verhuurverbod dat niemand adverteert
Hier is de voorwaarde die de rekensom van de investering het meest veranderde. Een woning gekocht onder de regels van na augustus 2024 mag niet als kortetermijnverhuur worden aangeboden. Geen Airbnb, geen Booking-vermelding, zelfs geen week in het hoogseizoen. Overtreed de regel en de wet voorziet in een boete van 50.000 euro, met intrekking van de vergunning zelf als risico. De logica is dezelfde als die achter de hogere drempels: Atheense wijken verloren langdurige woonruimte aan toeristenappartementen, en het parlement besloot dat visuminvesteerders die uitstroom niet mochten versterken.
Langdurige verhuur mag wel. Een standaard huurcontract van twaalf maanden aan een lokale huurder is prima, en langetermijnhuren in Athene zijn jarenlang gestaag gestegen. Maar de pitch van vóór 2024 — koop een appartement bij de Akropolis en laat toeristen je visum betalen — is dood voor nieuwe kopers. Als kortetermijninkomsten centraal staan in je plan, kan de kwalificerende woning die niet leveren. Sommige investeerders lossen dit op door speciaal daarvoor een tweede, kleinere woning buiten de aanvraag te kopen.
Proces en documenten
Het dossier loopt op twee sporen: de aankoop en de aanvraag. Het aankoopspoor werkt als elke Griekse transactie, en dat hebben we apart uitgewerkt in onze gids over hoe je een woning koopt in Griekenland. Het visumspoor, kort samengevat:
- Schakel een onafhankelijke advocaat in en teken een volmacht, zodat de meeste stappen zonder jouw fysieke aanwezigheid kunnen verlopen.
- Vraag een Grieks fiscaal nummer (AFM) aan en regel de betalingsroute; het volledige bedrag moet via traceerbare bankkanalen lopen.
- Rond de aankoop af bij een notaris en laat de eigendomsakte registreren.
- Dien de verblijfsaanvraag online in bij het Ministerie van Migratie en Asiel en betaal de staatstaks, ongeveer 2.000 euro voor de hoofdaanvrager en minder per gezinslid.
- Ontvang het blauwe certificaat, een tijdelijk document dat je verblijf legaal maakt terwijl de aanvraag in behandeling is.
- Verschijn op de biometrieafspraak voor vingerafdrukken en haal daarna de vijfjarige kaart op.
De kern van het papierwerk: paspoorten van iedereen, het koopcontract met bewijs dat de volledige prijs is betaald, ziektekostenverzekering van een Griekse of in Griekenland erkende verzekeraar voor elke aanvrager, en burgerlijke documenten van het gezin, geapostilleerd en officieel vertaald. Denk aan een huwelijksakte voor de partner, geboorteaktes voor kinderen, en bewijs van verwantschap voor ouders. Slordige vertalingen zijn een klassieke oorzaak van vertraging, dus gebruik een vertaler waar je advocaat al eerder mee werkte.
Termijnen: het eerlijke verhaal
De aankoop zelf, bij een schone eigendomstitel, duurt vier tot acht weken. Het blauwe certificaat komt binnen enkele dagen na een volledige indiening, en vanaf dat moment ben je legaal in Griekenland, hoe lang de rest ook duurt.
De rest is waar je verwachtingen moet bijstellen. Biometrieafspraken zijn het knelpunt. Migratiekantoren kregen voor elke regelwijziging golven aanvragen te verwerken, er ontstonden wachtrijen, en die lopen met verschillende snelheden terug, afhankelijk van kantoor en seizoen. Sommige dossiers zijn binnen enkele maanden klaar; andere wachten veel langer op een vingerafdrukslot. Plan rond het blauwe certificaat, niet rond de kaart, en wantrouw iedereen die een vast aantal weken garandeert, want die persoon beheerst de wachtrij niet. Een advocaat die met volmacht indient, gaat even snel als een aanvrager die persoonlijk verschijnt; jouw aanwezigheid verandert niets behalve de datum van de biometrie.
Het belastingplaatje
Eerst de aankoopkosten. Bestaande woningen dragen 3,09% overdrachtsbelasting. Nieuwbouw valt nominaal onder 24% btw, maar Griekenland houdt die btw al jaren opgeschort en heeft de opschorting herhaaldelijk verlengd; check de actuele status voordat je gaat shortlisten, want het verschil is enorm. Daarbovenop komt ruwweg 1 tot 1,5% voor de notaris, een vergelijkbaar bedrag voor je advocaat, en zo'n 2% plus btw wanneer er een makelaar bij betrokken is.
Dan de eigenaarskosten. ENFIA, de jaarlijkse onroerendezaakbelasting, ligt doorgaans tussen een paar honderd euro en laag vierpittige bedragen voor woningen in golden-visa-prijsklassen, afhankelijk van ligging en omvang. Verhuur je langdurig, dan wordt huurinkomen progressief belast: 15% over de eerste 12.000 euro op het moment van schrijven, dan 35%, dan 45% in de hoogste schijf. Niets hiervan is uitzonderlijk naar Europese maatstaven, maar het hoort in je rendementsmodel thuis vóór de aankoop, niet erna.
Later verkopen? Er bestaat op papier een vermogenswinstbelasting op vastgoed voor particuliere verkopers, maar Griekenland heeft die jaar na jaar opgeschort. Controleer de stand van zaken op het moment dat je daadwerkelijk een uitgang plant, in plaats van er vooraf iets over aan te nemen.
Risico's om in te calculeren
Begin bij de snelheid van regelwijzigingen. De drempels zijn twee keer verschoven in twee jaar: van 250.000 naar 500.000 euro in de populaire gemeenten in augustus 2023, daarna naar het huidige rooster van drie niveaus in augustus 2024. Elke wijziging veroorzaakte een deadline-run en een overgangsvenster, en niets garandeert dat de huidige cijfers definitief zijn. De richting is steeds dezelfde geweest: omhoog. Verifieer dus de actuele regels bij het Ministerie van Migratie voordat je een aanbetaling overmaakt, wat een artikel — inclusief dit ene — ook beweert.
Dan is er het probleem van de 800.000 euro. Verkopers in Zone A kennen het magische getal, en visumgeschikte woningen worden eerder geprijsd op de drempel dan op de markt. Is dat appartement aan de Rivièra 820.000 euro waard, of is het een appartement van 680.000 euro met een visumtoeslag erop? Een onafhankelijke taxatie kost een paar honderd euro en beantwoordt die vraag. Vergelijk met soortgelijke woningen die niet aan visumkopers worden vermarkt; het verschil tussen de twee prijzen is de toeslag, en die betalen zou een bewuste keuze moeten zijn, geen ongeluk.
Zone C draagt papierwerkrisico, hierboven al besproken. Zone B draagt herverkooprisico. Elke zone draagt de gewone risico's van kopen in een onbekend rechtssysteem, en daarom komt het advies over de onafhankelijke advocaat steeds terug in dit artikel. Bij HomeNSearch bieden we woningen in heel Griekenland aan en kunnen we je, voordat je verliefd wordt op een advertentie, vertellen onder welke drempel die eigenlijk valt. Die ene controle heeft kopers al voor verrassingen met zes cijfers behoed.
Veelgestelde vragen
Kan ik twee goedkopere woningen combineren om aan 800.000 euro te komen?
Nee. Wet 5100/2024 vereist één enkele woning ter waarde van het volledige bedrag, zowel op het niveau van 800.000 als van 400.000 euro. Portefeuilles van kleinere appartementen werkten onder de oude regels, en al afgegeven vergunningen behouden hun rechten, maar een nieuwe aanvraag heeft één kwalificerende woning nodig.
Komt Kreta in aanmerking bij 400.000 euro?
Nee. Elk eiland met meer dan 3.100 vaste inwoners valt onder het niveau van 800.000 euro, en dat geldt voor Kreta, samen met Rhodos, Corfu, Paros en de meeste eilanden waarvan je de naam herkent. Het eilandniveau van 400.000 euro geldt alleen voor eilanden met minder dan 3.100 inwoners.
Mag ik mijn golden-visawoning verhuren?
Op de lange termijn wel: een standaard huurcontract is toegestaan en het inkomen wordt op de normale schaal belast. Op de korte termijn niet. Woningen gekocht onder de regels die sinds 31 augustus 2024 gelden, mogen niet op platforms als Airbnb worden vermeld, en overtreding riskeert een boete van 50.000 euro plus verlies van de vergunning.
Moet ik in Griekenland wonen om de vergunning te behouden?
Nee. Er is helemaal geen minimumverblijf. Je kunt elke vijf jaar verlengen zolang je de woning bezit, ook vanuit het buitenland. Staatsburgerschap is wel een apart traject: dat vraagt zeven jaar echt verblijf plus een taalexamen, en golden-visajaren buiten Griekenland tellen daarvoor niet mee.
Bestaat de route van 250.000 euro nog in 2026?
Ja, voor precies twee woningtypes: omzettingen van commercieel naar residentieel die zijn afgerond vóór de aanvraag wordt ingediend, en monumentale panden in restauratie. Beide gelden overal in Griekenland, inclusief het centrum van Athene. Het aanbod is dun en de vergunning staat of valt ermee, dus check het papierwerk voor de bestemmingswijziging voordat je een aanbetaling doet.
