Цена в объявлении — не та цена, что вы заплатите в итоге. Купите квартиру за 200 000 € за рубежом — и реальный счёт обычно оказывается где-то между 210 000 € и 224 000 €, когда сверху ложатся налоги, услуги нотариуса, комиссия агентства и расходы на конвертацию валюты. Именно эти лишние 5–12% подводят иностранных покупателей чаще, чем любое мошенничество или неудачный договор — просто потому, что их никто не заложил в бюджет.
И покупка — лишь первый раунд. Владение жильём в другой стране означает счета каждый год, часть из них — в незнакомой налоговой системе, плюс более тихие расходы вроде курсовой разницы и перелётов, которые вообще никогда не появляются ни в одном инвойсе.
Этот гид разбирает полную стоимость покупки недвижимости за рубежом по видам: что вы платите в день сделки, что — каждый год после неё, и что — когда в итоге продаёте. Примеры взяты из реальных рынков среди 13 стран, с которыми работает HomeNSearch, так что цифры можно проверить.
Налоги на покупку: самая крупная статья расходов
Каждая страна что-то берёт за сам факт передачи права собственности. Название разное: налог на переход права, гербовый сбор, регистрационный налог, пошлина за титул. Размер тоже разный — и разница куда больше, чем ожидает большинство покупателей.
В Дубае всё просто. Земельный департамент Дубая (DLD) берёт фиксированный сбор в 4% от цены покупки, и на этом налоговая история почти заканчивается: эмират вообще не взимает ежегодный налог на недвижимость. Турция на этапе покупки выглядит похоже: 4% налог на титул, который платится при передаче тапу — документа о праве собственности. Формально расход делится между покупателем и продавцом. На практике это предмет переговоров, так что договоритесь, кто платит, ещё до подписания.
Европа обходится дороже. Во Франции полная стоимость приобретения жилья на вторичном рынке обычно составляет около 7–8% от цены, если сложить пошлину за переход права и гонорар нотариуса. Эта цифра сама по себе меняет математику короткого владения: продайте квартиру через пару лет — и одни только расходы на покупку способны съесть весь рост цены.
Здесь сэкономят две привычки. Спросите, от какой суммы считается налог — в одних странах это заявленная цена, в других официальная оценочная стоимость, и они могут отличаться. Затем спросите, что можно обсудить. Ставки не обсуждаются. А вот кто платит ту или иную комиссию — часто вполне.
Вторичка или новостройка? Налог будет другим
Испания делит мир пополам. Вторичное жильё облагается ITP — трансфертным налогом, который устанавливает каждый регион отдельно. Новостройка от застройщика вместо этого облагается НДС 10% плюс гербовый сбор. Бесплатного варианта нет ни там, ни там, а итоговые суммы различаются достаточно, чтобы повлиять на то, какой тип объекта вы вообще будете рассматривать.
Италия проводит самую резкую границу из всех — и дело не в возрасте здания, а в вас самих. Покупаете как основное жильё по режиму prima casa — регистрационный налог 2%. Тот же дом как второе жильё — уже 9%. Тот же объект, тот же нотариус, налог в разы больше. Если вы подходите под условия prima casa, оформление документов для этого стоит каждого потраченного часа.
Кипр работает наоборот. Новостройки облагаются НДС, с пониженной ставкой на основное жильё при выполнении условий, а вторичное жильё свободно от НДС, но платит взамен регистрационные сборы. В любом случае суммы умеренные по европейским меркам — одна из причин, почему остров год за годом привлекает иностранных покупателей. Посмотреть, что сейчас есть на рынке, можно на нашей странице по Кипру.
Нотариус, юрист и регистрация
В большинстве стран континентальной Европы нотариус — не опция. Это государственный чиновник, который проверяет право собственности, составляет договор и регистрирует передачу, а его гонорар обычно фиксирован по закону скользящей шкалой. Хоть что-то предсказуемое в этом списке.
Юрист — отдельная статья расходов, и в большинстве стран отдельная необходимость. Вот в чём разница: нотариус нейтрален. Его задача — сделать сделку законной, а не выгодной для вас. Ваш собственный юрист читает договор с вашей стороны стола, выискивая штрафные пункты, долги, привязанные к объекту, нарушения градостроительных норм и недостающие разрешения. На Кипре и в Турции, где роль нотариуса в сделках с недвижимостью меньше или её нет вовсе, независимая юридическая консультация несёт почти всю защитную нагрузку. Сэкономить на ней — самая дорогая экономия, которую может себе позволить иностранный покупатель.
Сама регистрация, то есть внесение вашего имени в земельный кадастр, обычно самая дешёвая позиция в списке. Фиксированная сумма или доля процента. Всё равно заложите её в бюджет — мелкие расходы складываются.
Комиссия агентства: кто платит — зависит от страны
На одних рынках агенту платит продавец. На других — покупатель. Кое-где комиссию тихо делят пополам, и это скорее местный обычай, чем закон. Спросите заранее и получите ответ письменно: ничто так не портит день сделки, как обнаружение комиссии, которую вы считали заботой другой стороны.
Покупка новостройки часто выглядит бескомиссионной, потому что застройщик сам платит агенту по продажам. Комиссия при этом никуда не девается — она просто зашита в цену прайс-листа, точно так же как супермаркет закладывает расходы на полки в цену буханки хлеба. Это не повод избегать новостроек — это повод торговаться по самой цене, а не считать, что вы избежали расхода.
Курс валют: расход без счёта
Если ваши деньги стартуют в одной валюте, а объект оценён в другой, конвертация — реальный расход. Часто немаленький. Прячется он в двух местах.
Первое — спред. Банки и сервисы денежных переводов покупают валюту по одному курсу, а продают вам по другому, и разница — это их маржа. На суммах, задействованных в покупке недвижимости, эта маржа способна незаметно превысить ваши расходы на юристов, а увидеть её отдельной строкой вы не сможете никогда. Сравнивайте провайдеров по сумме, которая реально дойдёт до получателя, а не по заявленной комиссии, которая нередко равна нулю именно потому, что прибыль спрятана внутри курса.
Второе — движение курса. Между согласованием цены и завершением сделки обычно проходят месяцы. Если за это время курс сдвинется не в вашу пользу, объект подорожает без изменения самой цены. Форвардный контракт, который фиксирует сегодняшний курс для платежа через несколько месяцев, снимает этот риск за скромную плату. Поговорите с валютным специалистом до подписания, а не после.
Получите полную письменную котировку по переводу денег ещё до того, как сделаете предложение. Вопрос валюты проще всего решить, пока график сделки контролируете вы сами.
Что вы будете платить каждый год владения
Расходы на покупку бьют один раз. Расходы на владение повторяются.
Ежегодный налог на недвижимость различается между странами сильнее почти любой другой позиции в счёте. В Дубае его нет вовсе, что за десятилетие владения складывается в серьёзный аргумент в его пользу. Кипр несколько лет назад отменил общенациональный налог на недвижимое имущество и сейчас несёт одну из самых лёгких ежегодных нагрузок в ЕС, остаются лишь скромные местные сборы. Франция и Испания обе взимают ежегодные местные налоги, рассчитанные от официальной стоимости объекта и муниципалитета. Самый быстрый способ узнать реальную цифру для конкретного дома прост и эффективен: попросите показать последний налоговый счёт нынешнего владельца.
Дальше идут повторяющиеся расходы, которые вообще не связаны с государством:
- коммунальные или сервисные сборы в многоквартирных домах и курортных комплексах — они растут с каждым бассейном, лифтом и постом охраны, которые обслуживает комплекс
- страхование здания и имущества, часто обязательное, если для покупки брали кредит
- коммунальные платежи и абонентские сборы, которые капают даже когда жильё пустует
- управление недвижимостью — обычно доля от арендного дохода, если вы сдаёте жильё, или фиксированная плата, если нужен просто местный человек с ключами
Ни один из этих пунктов сам по себе не выглядит драматично. Но вместе они решают, приносит ли сдаваемая в аренду недвижимость реальную прибыль или только выглядит прибыльной в буклете. Прогоните весь список против реалистичной арендной ставки до покупки, а не после.
Перелёты: строка, которую забывает каждая таблица
Вы полетите смотреть объекты, скорее всего не один раз. Полетите на саму сделку, возможно, чтобы лично открыть банковский счёт, а позже — чтобы обставить жильё и встретиться с управляющей компанией. Добавьте отели, аренду машины и несколько потерянных рабочих дней — и одна покупка способна породить четыре-пять поездок ещё до того, как вы проведёте в собственной постели там хоть одну ночь.
Рядом с налогом на переход права это небольшая сумма. Но и не нулевая, а списывается она с вашей карты за месяцы до сделки — именно тогда, когда денег и так впритык. Заведите для неё отдельную строку в бюджете — и сюрприза не будет.
Налоги дома
Покупка за рубежом не меняет вашу налоговую резидентность. Родная страна вполне может по-прежнему интересоваться этим объектом, и обычно тремя способами.
Многие страны требуют от резидентов декларировать зарубежные активы выше определённого порога, с реальными штрафами за молчание. Арендный доход с объекта обычно облагается налогом и дома, и на месте, а соглашение об избежании двойного налогообложения решает, кто собирает налог первым и что можно зачесть. А когда вы продаёте, прирост капитала может учитываться в обеих странах по правилам того же соглашения.
Всё это не аргумент против покупки. Это аргумент в пользу часа с налоговым консультантом, который разбирается в обеих юрисдикциях, — до того, как деньги тронутся с места. Трансграничные налоговые ошибки дёшево предотвратить и дорого потом распутывать.
Расходы на выход из сделки
У продажи есть собственный счёт, и правильный день для его понимания — день покупки. Налог на прирост капитала действует в большинстве стран, хотя многие снижают или отменяют его после определённого срока владения. Скорее всего, вы заплатите агенту за продажу. А выручке предстоит вернуться через валютный курс — с тем же спредом и тем же риском по времени, что и при покупке.
Чаще всего на этом попадаются покупатели с горизонтом в два-три года. Потратив 5–12% на входе и заплатив за продажу на выходе, короткое владение требует сильного роста цены просто для выхода в ноль. Если вы не планируете держать объект долго, структура расходов страны, которую вы выбираете, важнее вида с балкона.
Считаем итоговую цифру
По тринадцати странам, с которыми работает HomeNSearch, картина устойчива: ждите, что дополнительные расходы добавят примерно 5–12% сверх цены покупки, а всё, что меньше пяти, воспринимайте как приятную неожиданность, а не как план. Дубай оказывается ближе к нижней границе диапазона благодаря фиксированному сбору DLD в 4% и нулевому ежегодному налогу. Франция — ближе к верхней, ещё до того, как вы наняли юриста. При покупке за 300 000 € этот разброс — разница между 15 000 € и 36 000 €. Реальные деньги, и их можно узнать заранее.
Так что стройте бюджет по каждой статье под свой конкретный случай: страна, вторичка или новостройка, основное жильё или второе. Если интересно, каково это на практике — по-настоящему низконалоговый рынок, — посмотрите актуальные объявления по ОАЭ. И прежде чем решаться на покупку где бы то ни было, прочитайте нашу подборку пяти ошибок, которые продолжают совершать иностранные покупатели. Недооценка дополнительных расходов заслуженно попала в этот список.
Вопросы и ответы
Сколько нужно добавить сверх цены объявления?
Закладывайте 5–12% от цены покупки на налоги, услуги нотариуса и юриста, комиссию агентства и валютные расходы. Где именно вы окажетесь в этом диапазоне, зависит от страны и типа объекта — вторичка или новостройка. Дорогие рынки вторичного жилья вроде Франции, с расходами на приобретение около 7–8% сами по себе, оказываются ближе к верхней границе; Дубай с фиксированным сбором 4% и без ежегодного налога на недвижимость — ближе к нижней.
Какие расходы покупатели забывают чаще всего?
Конвертацию валюты и ежегодные расходы на содержание. Курсовая маржа никогда не оформляется отдельной строкой, поэтому не ощущается как расход, а коммунальные сборы, страхование и местные налоги всплывают только после сделки, когда табличка с бюджетом уже закрыта. Оба пункта предсказуемы, если заранее запросить реальные цифры.
Придётся ли платить налог у себя дома?
Часто да. Многие страны облагают резидентов налогом с мирового арендного дохода и прироста капитала и требуют декларировать зарубежную недвижимость выше определённого порога. Соглашения об избежании двойного налогообложения обычно не дают заплатить дважды в полном объёме, но саму обязанность они не отменяют. Пусть консультант проверит обе стороны до покупки, а не к первому налоговому сроку после неё.
Новостройка дешевле в покупке, чем вторичка?
Не автоматически. В новостройках налог на переход права заменяется НДС — например, 10% в Испании, — а расходы застройщика на продажи зашиты в цену прайс-листа. Вторичное жильё несёт налог на переход права, зато оставляет больше пространства для торга. В Италии решающий фактор — вообще не сам дом, а то, как вы будете его использовать: основное жильё платит 2% регистрационного налога против 9% для второго жилья.
