Италию не нужно продавать — с этим справляется сама страна. А вот систему покупки объяснить сложнее: в центре каждой сделки стоит государственный нотариус, договор заключается не один, а три раза подряд, а налоговую базу, о которой почти никто из иностранцев не слышал, часто сокращает счёт на две трети. Разберитесь с этими тремя вещами — и всё остальное окажется просто бумажной работой.
В этом гиде — весь путь: от первого налогового кода до дня, когда нотариус зачитывает акт вслух. Заодно разберём два знаменитых крючка для покупателей — дома за 1 евро и 7%-ный налог для пенсионеров — со всеми оговорками мелким шрифтом.
Кто может купить недвижимость в Италии
Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии покупают на тех же условиях, что и итальянцы. Никаких разрешений, согласований, ограничений по количеству объектов или региону.
Для всех остальных действует принцип взаимности — condizione di reciprocità: Италия разрешает покупку, если итальянец мог бы купить недвижимость в вашей стране. Американцы, британцы, канадцы и австралийцы этот тест проходят без проблем, так что брексит на право покупки никак не повлиял. А если у вас уже есть итальянский вид на жительство, проверка взаимности вообще не применяется.
Что владение точно не даёт — так это право там жить. Акт о собственности даёт стандартные 90 дней из 180 по шенгенским правилам. Чтобы остаться дольше, нужна виза, чаще всего виза для проживания на пассивный доход, а для неё требуется подтверждённый доход около 31 000 евро в год на одного заявителя.
Прежде чем смотреть объекты: codice fiscale, потом счёт в банке
В Италии ничего не начинается без codice fiscale — личного налогового кода. Он нужен, чтобы подписать оффер, открыть счёт, подключить электричество и даже купить сим-карту. Получить его бесплатно и быстро: обратиться в любой офис Agenzia delle Entrate с паспортом или оформить через итальянское консульство ещё дома, до поездки.
Местный банковский счёт по закону не обязателен, но на практике без него не обойтись. Задаток и остаток суммы переводят банковским чеком или итальянским переводом, а коммунальные компании привыкли работать с местным счётом для прямого дебета. Нерезиденты открывают conto corrente non residenti: с собой паспорт, codice fiscale и подтверждение адреса, а на оформление закладывайте несколько дней — мгновенно это не работает.
Если деньги идут из-за границы, конвертация валюты заслуживает отдельной строки в бюджете — рядом с налогами и гонорарами специалистов. В нашем гиде о реальной стоимости покупки недвижимости за рубежом расписано, куда именно уходят эти деньги на разных рынках.
Три договора: как на самом деле устроена сделка в Италии
Итальянская сделка проходит через три документа, и каждый следующий связывает жёстче предыдущего. Зная, на каком вы этапе, легко понять, насколько ещё можно отступить.
Этап первый: proposta d'acquisto
Письменный оффер. Агент его составляет, вы подписываете и прикладываете чек — обычно от 5 000 до 10 000 евро — в подтверждение серьёзности намерений. Здесь кроется асимметрия, которую покупатели чаще всего упускают: как только продавец подписывает, proposta связывает обе стороны. Это не вежливое выражение интереса, а старт контракта. Поэтому цену и условия нужно обсудить до подписи, а любые пути отхода — например, условие об одобрении ипотеки — прописать именно на этом этапе.
Этап второй: compromesso
Contratto preliminare, известный как compromesso, — это уже серьёзное обязательство. В нём фиксируются цена, дата завершения сделки и все условия, а вместе с ним вносится задаток в размере 10-30% от цены.
Обычно этот задаток оформляется как caparra confirmatoria, и механика здесь важна. Откажетесь от сделки без причины — потеряете весь задаток. Откажется продавец — вернёт его вам в двойном размере. Симметричная боль для обеих сторон, именно поэтому в назначенный день у нотариуса появляются практически всегда.
Все проверки — до compromesso, а не после. После подписи обнаруженная незаконная пристройка или 6 000 евро долга по кондоминиуму — это уже ваша проблема, а не повод отказаться от сделки.
Стандартная проверка выглядит так: geometra (техник-геодезист) осматривает конструкцию и сверяет здание с проектной документацией, а ваш юрист проверяет право собственности и долги кондоминиума — в Италии они переходят вместе с квартирой. Если между договором и завершением сделки проходит много времени, compromesso можно дополнительно зарегистрировать — это называется trascrizione — чтобы продавец не продал объект дважды и не оформил на него новую ипотеку. Стоит немного дороже по налогам и времени нотариуса. Оно того стоит.
Этап третий: rogito
Завершение сделки. Покупатель, продавец и нотариус встречаются, акт зачитывается вслух, вы платите остаток, налоги проводятся через нотариуса, и вам передают ключи. Если вы не говорите по-итальянски, закон требует перевод или двуязычный акт — заложите это в бюджет. После этого нотариус регистрирует переход права в земельном кадастре и обновляет запись в Catasto, итальянской кадастровой базе, уже на ваше имя. От принятого оффера до rogito обычно проходит два-три месяца при покупке за наличные и четыре-шесть месяцев при ипотеке.
Чем на самом деле занимается нотариус
Notaio — то, что иностранные покупатели понимают неправильно чаще всего. Это не ваш адвокат. Нотариус — государственное должностное лицо, нейтральное по отношению к обеим сторонам, и именно нотариальный акт делает сделку реальной. Перед rogito нотариус подтверждает, что продавец действительно владеет объектом, проверяет двадцать лет записей на предмет ипотек, обременений и претензий третьих лиц, а также сверяет кадастровые данные с фактическим состоянием здания.
Нотариуса выбираете вы, и его гонорар платите тоже вы — обычно 1-2,5% от цены, включая регистрационные работы. Чего нотариус делать не будет: торговаться за вас, подсказывать, не переплачиваете ли вы, или лазить по крыше. Поэтому иностранным покупателям всё равно стоит нанять своего юриста и geometra — суммарно около 2 000-5 000 евро на типичную сделку, и это дёшево по сравнению с тем, что они способны найти.
Налоги при покупке: кадастровая стоимость меняет всё
Покупаете вторичное жильё у частного продавца — платите регистрационный налог, imposta di registro, по ставке 9%. Звучит внушительно. Но вот что большинство гидов замалчивает: считают его не от цены покупки, а от кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость берётся из старых оценочных обмеров и обычно сильно ниже рыночной цены — чаще всего в два-три раза. На загородном доме за 300 000 евро с кадастровой стоимостью 100 000 евро налог по ставке 9% составит 9 000 евро, а не 27 000. Попросите у агента rendita catastale ещё до предложения цены — юрист посчитает точную сумму заранее.
Ещё выгоднее, если вы действительно переезжаете. Обязуетесь зарегистрировать резидентство в этом комуне в течение 18 месяцев — ставка падает до 2% от кадастровой стоимости, это режим prima casa. Условия такие: жильё не должно относиться к категории люкс (A/1, A/8, A/9), у вас не должно быть другого prima casa в Италии, а если вы продадите объект в течение пяти лет и не купите новое основное жильё, Agenzia delle Entrate заберёт льготу обратно плюс штраф 30% сверху. Не уложились в 18 месяцев — та же санкция.
С новостройками другая история. Купили у застройщика в течение пяти лет после сдачи — платите НДС от фактической цены: 10% по стандартной ставке, 4% при статусе prima casa, 22% для люксовых категорий. Сверху идут небольшие фиксированные регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги — по 50 евро каждый на вторичке, по 200 евро каждый при покупке с НДС.
Помимо налогов, на вторичной сделке обычно набегает:
- нотариус: 1-2,5% от цены
- комиссия агентства: около 3% плюс НДС, причём в Италии свою долю платит и покупатель тоже
- ваш юрист и geometra: 2 000-5 000 евро вместе
- расходы по ипотеке, если она есть: комиссия банка плюс замещающий налог — 0,25% от суммы кредита при prima casa, 2% в остальных случаях
Что вы платите каждый год
У ежегодного налога на недвижимость IMU в Италии есть льгота, которая удивляет многих: обычное (не люксовое) prima casa вообще от него освобождено. Живёте в собственном доме — годовой счёт сжимается до сбора за вывоз мусора TARI, это несколько сотен евро, плюс расходы на кондоминиум.
Вторые дома и люксовая недвижимость платят IMU полностью. Базовая ставка 0,86%, каждый комун может поднять её до 1,06%, а считают её от завышенной кадастровой базы, а не от рыночной цены, так что на курортной квартире за 250 000 евро годовой счёт обычно выходит от 800 до 2 000 евро. Сдаёте жильё в долгосрочную аренду — доход от аренды можно облагать по плоской ставке cedolare secca в 21% вместо прогрессивного подоходного налога.
Ипотека для нерезидентов
Итальянские банки кредитуют нерезидентов на 50-70% от стоимости объекта — против 80% для резидентов — на срок от 10 до 25 лет. Процесс требует много документов: переведённые расчётные листки или налоговые декларации, банковские выписки, кредитную историю с родины. Ставка обычно на ступень выше, чем у резидентов, а решение банк принимает неделями.
Два практических момента. Банки не любят руины, так что всё, что требует капитального ремонта, включая всю категорию домов за 1 евро, обычно покупают за наличные. И договаривайтесь с банком до подписания compromesso, с условием об одобрении финансирования прямо в тексте — терять задаток 20% из-за отказа в кредите слишком дорогой способ выучить этот урок.
После rogito: неделя без глянца
Собственность открывает короткий период рутинных дел, которые никто не выкладывает в Instagram. Сначала коммуналка: договоры на электричество, газ и воду переоформляются на ваше имя через процедуру voltura, а если дом простоял пустым, их подключают заново — это дороже и дольше. Затем страховка жилья — в Италии она не обязательна, если только этого не требует банк-кредитор, но страховка от пожара для старого каменного дома — деньги, потраченные не зря. В кондоминиуме представьтесь amministratore, отметьтесь по взносам и собраниям и попросите протоколы за последние два года. Читаются как дневник всего, что не так со зданием.
А если вы оформили prima casa, часы уже тикают: 18 месяцев на регистрацию резидентства в мэрии. Внесите эту дату в календарь в ту же неделю, когда получите ключи.
Знаменитые крючки — начистоту
Дома за 1 евро
Они реальны. Десятки комунов, в основном на Сицилии, Сардинии и на юге материковой части, продают заброшенные дома за один евро в борьбе с оттоком населения. Евро — это заголовок, а не суть сделки. Вы обязуетесь отремонтировать дом, обычно в течение одного-трёх лет, вносите гарантийный депозит от 1 000 до 5 000 евро, сами оплачиваете нотариуса и оформление, и получаете здание, простоявшее пустым десятилетиями, которому нужны крыша, полы, проводка и сантехника. Реальный бюджет «под ключ» начинается примерно с 30 000 евро и быстро растёт. Берите такой дом, если хотите проект и город, к которому будете принадлежать. Если просто нужно дёшево и пригодно для жизни — за 30 000-60 000 евро в тех же регионах продаются готовые квартиры без всяких обязательств.
7%-ный плоский налог для иностранных пенсионеров
Об этой льготе говорят гораздо меньше, чем она заслуживает. Перенесите налоговое резидентство в город с населением до 20 000 человек в Сицилии, Сардинии, Калабрии, Кампании, Базиликате, Абруццо, Молизе или Апулии, получайте пенсию из-за рубежа — и Италия обложит весь ваш зарубежный доход единой ставкой 7% на срок до десяти лет. Условия короткие: в предыдущие пять лет вы не были итальянским налоговым резидентом, а пенсия должна поступать из иностранного источника. Добавьте сюда 2%-ную ставку prima casa при покупке и нулевой IMU на основное жильё — и небольшие города юга Италии становятся одним из самых недорогих мест в Европе, где пенсионер может жить хорошо и владеть недвижимостью без переплат.
Где искать выгодную цену
В среднем по стране вторичное жильё стоит около 1 800 евро за квадратный метр, и вся суть — в разбросе вокруг этой цифры. Калабрия, Молизе, Сицилия и внутренние районы Апулии торгуются ниже 1 000 евро, а в глубине Калабрии встречаются города с ценами 400-600 евро. Премиальный сегмент не сдвинулся ни на йоту: Тоскана, Лигурия и северные озёра начинаются около 3 000 евро и уходят далеко за эту отметку в Кьянти или на берегах Комо. Побережье Апулии в районе Остуни и Саленто заметно подорожало за последнее десятилетие, но всё равно вдвое дешевле сопоставимых тосканских городков в горах. Сравните рынки на нашей странице об Италии или сразу загляните в актуальные объявления на HomeNSearch и проверьте цены сами.
Частые вопросы
Могут ли американцы купить недвижимость в Италии?
Да. Условие взаимности для граждан США выполняется, и процесс тот же, что и для любого иностранного покупателя: codice fiscale, proposta, compromesso, rogito. Единственная реальная сложность, о которой регулярно сообщают американцы, — банковская: некоторые итальянские банки медленно обрабатывают документы по FATCA, так что на открытие счёта закладывайте запас времени.
Сколько времени занимает покупка в Италии?
Два-три месяца от принятого оффера до rogito — норма для сделки за наличные, четыре-шесть месяцев при ипотеке. Этап compromesso гибкий по своей природе: стороны просто согласовывают удобную дату завершения, и паузы в полгода и больше не редкость, если продавцу нужно время на переезд.
Могу ли я как иностранец получить льготу prima casa?
Да, но только если вы действительно переезжаете. Ставка 2% зависит от регистрации резидентства в комуне объекта в течение 18 месяцев после покупки, и налоговая это проверяет. Для дома для отдыха вы заплатите 9% — по-прежнему от дружелюбной кадастровой стоимости, так что посчитайте цифры заранее, прежде чем перестраивать жизнь ради скидки.
Даёт ли покупка дома в Италии право на резидентство?
Нет. Владение недвижимостью не даёт иммиграционных прав, поэтому граждане не из ЕС получают обычные 90 дней из каждых 180 по шенгенским правилам. Для постоянного проживания нужна виза; для покупателей с пассивным доходом подходит виза elective residence, а пенсионерам, переезжающим на юг, её можно совместить с режимом 7%-ного плоского налога.
