Землю в Таиланде иностранцам не продают — точка. Ни через брак, ни через упорство, ни через одну из схем, о которых шепчутся в пляжных барах. Что доступно иностранному покупателю — это купить кондоминиум в полную собственность, взять землю или виллу в аренду на 30 лет, либо оформить недвижимость через тайскую компанию, которая реально ведёт бизнес. Три пути, все законные, и у каждого есть ограничения, о которых отдел продаж предпочитает не упоминать. В этом гайде — все три схемы, правило перевода денег, которое ловит покупателей чаще любого закона, и итоговая стоимость всего процесса.
Что можно оформить в собственность, а что нет
Земельный кодекс запрещает иностранным гражданам владеть землёй. Кондоминиумы — исключение: по Закону о кондоминиумах иностранец может получить title deed на юнит в полную собственность, зарегистрированный на его имя в Земельном департаменте. С домами сложнее: тайское право рассматривает строение отдельно от земли под ним, поэтому виллу можно законно держать в собственности, при этом просто арендуя участок, на котором она стоит. Это весь набор вариантов. Любое предложение застройщика — это одна из этих схем в другой упаковке.
Путь 1: фрихолд кондо — единственная полная собственность
Иностранцам разрешено владеть до 49% продаваемой площади в любом кондоминиуме. Считается именно площадь, а не количество юнитов, и квота действует на конкретное здание, а не на весь проект или город. На практике популярные здания в Пхукете, Паттайе и центральном Бангкоке нередко выбирают иностранную квоту полностью, пока половина юнитов ещё не продана.
Прежде чем бронировать что-либо, попросите у управляющей организации здания — офиса юридического лица (juristic person office) — письменное подтверждение, что квота на ваш юнит свободна. Если квота закрыта, вам предложат тот же кондо, но уже на 30-летней аренде. Это другой продукт, и его будущая ликвидность заметно ниже, что бы ни говорил буклет. Как считается квота и как её проверить — мы разобрали в статье про 49%-ю иностранную квоту.
Фрихолд-кондо даёт полноценный title deed, право продать кому угодно и право передать юнит наследникам — которые сами должны укладываться в квоту. Цены объясняют популярность этого пути: на момент написания статьи жилая однокомнатная квартира в Паттайе стартует примерно с 2,5–3 млн бат, а в среднем сегменте Бангкока цены примерно вдвое выше. Для большинства иностранных покупателей это самый чистый вариант — и разумный выбор по умолчанию.
Путь 2: аренда на 30 лет — и без гарантий на будущее
Землю и дома можно арендовать максимум на 30 лет. Любая аренда дольше трёх лет обязательно регистрируется на title deed в Земельном департаменте; без регистрации имеют силу только первые три года. Зарегистрированная аренда переживает продажу земли — новый собственник наследует вас как арендатора на оставшийся срок. Именно аренда — стандартная схема для вилл в курортных комплексах Пхукета, где земля под всем проектом остаётся у застройщика.
Проблемы начинаются с продления. Годами застройщики продавали схему «30+30+30» как 90 лет надёжного владения, вписывая опции продления прямо в договор. В марте 2025 года Верховный суд Таиланда постановил, что заранее согласованные цепочки продления такого рода не имеют юридической силы — суд расценил их как обход 30-летнего лимита. Продление — это личное обещание того, кто владеет землёй на момент продления, и не более того. Многие агенты и даже блоги юридических фирм в 2026 году всё ещё рекламируют «аренду на 90 лет». Они неправы, и суд теперь сказал это прямым текстом.
Аренда по-прежнему имеет смысл, если оценивать её честно. Вы платите за 30 лет пользования — не за собственность под другим названием. Регистрируйте аренду на деде. Если на участке стоит дом, закрепите строение отдельно через зарегистрированное право суперфиция, чтобы хотя бы сама постройка была вашей. А 31-й год и далее считайте не активом, а надеждой.
Путь 3: тайская компания — но только настоящая
Тайская компания с ограниченной ответственностью, где минимум 51% принадлежит тайцам, может покупать землю, а иностранец может быть в ней директором и миноритарным акционером. Это законно, когда компания действительно работает: бизнес по аренде вилл с реальными бронированиями и налоговой отчётностью, ресторан, владеющий своим помещением, небольшой отель.
Незаконна номинальная версия, где тайские акционеры держат доли на бумаге за вознаграждение, пока иностранец контролирует всё сам. Это запрещено и Земельным кодексом, и Законом об иностранном предпринимательстве. Наказания доходят до принудительной продажи земли, штрафов и тюремного срока — как для иностранца, так и для номинальных держателей, и контроль ужесточился после проверочных кампаний 2024–2025 годов на Пхукете и в других туристических провинциях.
Простой тест: существовала бы эта компания, если бы не держала вашу виллу? Если ответ «нет», а брокер предлагает готовую компанию с тремя тайскими именами, которых вы никогда не увидите, — разворачивайтесь и уходите.
Правило FET: как должны прийти деньги
Чтобы зарегистрировать кондо на иностранное имя, Земельный департамент требует подтверждение, что деньги на покупку пришли из-за рубежа в иностранной валюте. Тайский банк оформляет это формой Foreign Exchange Transaction (FET) на каждый входящий перевод от 50 000 долларов США; переводы меньшего размера покрываются банковским письмом-подтверждением.
Важны детали. Отправляйте доллары, евро или фунты, а не баты — пусть конвертацию делает принимающий банк в Таиланде. Укажите назначение платежа, например «purchase of condominium unit 12A», и следите, чтобы имя отправителя точно совпадало с именем покупателя, которое пойдёт в дед. Сохраняйте все SWIFT-подтверждения — банки теряют документы. Пакет FET нужен дважды: в день перевода и снова через годы, когда вы будете вывозить деньги от продажи без споров с банком.
Сделка по шагам
На бумаге последовательность ниже выглядит очевидной. Именно пропуск шагов в ней и становится источником большинства историй-ужасов о недвижимости в Таиланде.
- Наймите независимого юриста ещё до брони — того, кто отвечает перед вами, а не перед застройщиком или агентом.
- Проведите due diligence: проверку титула по чаноту, обременений и ипотек, доступа к дороге, разрешений на строительство, а для кондо — позиции по квоте и финансов здания. Насторожитесь, если титул ниже уровня чанота.
- Вносите депозит только после того, как юрист прочитал условия. Депозиты обычно составляют 50 000–200 000 бат и должны возвращаться, если due diligence выявит проблемы.
- Подписывайте договор купли-продажи. Если это стройка, дважды перечитайте пункты о задержках и штрафах: эскроу в Таиланде — редкость, и большинство платежей по графику идут напрямую застройщику.
- Заведите деньги из-за рубежа по правилам FET выше.
- Встретьтесь в Земельном департаменте в день передачи, где оплачиваются сборы и регистрируется дед или аренда на ваше имя.
Сколько стоит купить и сколько — держать
Транзакционные издержки умеренные по мировым меркам, а расходы на содержание почти нулевые — во многом поэтому тайские кондо и работают как чистая арендная инвестиция.
- Пошлина за передачу — 2% от официальной оценочной стоимости, и покупатель с продавцом обычно делят её пополам.
- Если продавец владел объектом меньше пяти лет, применяется специальный бизнес-налог 3,3%; после пяти лет его заменяет гербовый сбор 0,5%. Обычно оба платит продавец, хотя в тайской сделке договориться можно обо всём.
- Налог у источника — 1% для продавца-компании, либо расчёт по прогрессивной шкале подоходного налога для физлица.
- Текущий земельный и имущественный налог на жилую недвижимость измеряется сотыми долями процента, а владельцы кондо платят за общие площади примерно 40–80 бат за квадратный метр в месяц.
Покупка недвижимости не даёт визу
Таиланд не предоставляет права на резиденцию за покупку недвижимости. Никаких исключений. Собственник по-прежнему въезжает в страну по той визе, на которую имеет право, и фраза «у меня тут квартира» не имеет никакого веса на границе. Для владельцев есть рабочие варианты долгосрочного пребывания — от пенсионной визы до программы LTR, мы сравнили их в статье про долгосрочные визы Таиланда.
HomeNSearch публикует кондо, виллы и проекты на стадии строительства по основным рынкам Таиланда. Загляните в каталог по Таиланду, чтобы увидеть актуальные цены в Пхукете, Паттайе и Бангкоке, и обязательно посоветуйтесь с юристом до того, как переведёте кому-то депозит.
FAQ
Может ли иностранец вообще владеть землёй в Таиланде?
Практически — нет. Брак ничего не меняет: земля, купленная тайским супругом, остаётся его личной собственностью, а иностранный партнёр подписывает в Земельном департаменте отказ от любых претензий на неё. Инвестиционное исключение в Земельном кодексе — 40 млн бат в одобренные активы максимум на один рай — настолько узкое, что почти никогда не используется.
Безопасна ли аренда на 30 лет?
Зарегистрированный срок — да. Он обязателен для землевладельца и для любого, кто купит землю позже. А вот рассчитывать на продление небезопасно: мартовское решение Верховного суда 2025 года лишило юридической силы заранее прописанные цепочки продлений. Оценивайте аренду как 30 лет, а всё, что сверх этого, считайте бонусом.
Сколько денег должно прийти именно из-за рубежа?
Для кондо, регистрируемого на ваше имя, вся сумма покупки должна прийти из-за границы в иностранной валюте, а переводы от 50 000 долларов США сопровождаются формой FET. Баты, уже лежащие на тайском счету, как правило, нельзя использовать для покупки в рамках иностранной квоты.
Можно ли сдавать тайский кондо в аренду?
Помесячная и годовая аренда — без проблем, доход с неё облагается налогом в Таиланде. Посуточная аренда — совсем другая история: она подпадает под Закон об отелях, и большинство зданий и так запрещают её собственными правилами. Проверьте оба момента, если рассчитываете на доход от Airbnb.
