В Таиланде нет программы, официально называемой золотой визой. Под «золотой визой Таиланда» обычно понимают один из трёх маршрутов долгосрочного пребывания: членство Thailand Privilege (бывшее Thailand Elite), которое стоит от 650 000 THB за пять лет; 10-летнюю визу Long-Term Resident (LTR) от Совета по инвестициям; или пенсионную визу для людей старше 50 лет. Покупка жилья сама по себе не даёт резидентства. Недвижимость помогает лишь в двух узких случаях: она засчитывается в инвестиционный тест в двух категориях LTR, и с октября 2025 года кондоминиум стоимостью от 3 млн THB может служить основанием для возобновляемого годового пребывания. Цены и правила ниже проверены по официальным источникам в сентябре 2026 года.
Варианты рядом друг с другом
| Маршрут | Основная стоимость или финансовый тест | Срок | Учитывается ли недвижимость? |
|---|---|---|---|
| Thailand Privilege | Членский взнос от 650 000 THB (Bronze) или 900 000 THB (Gold) | От 5 до 20 лет | Нет |
| LTR Wealthy Pensioner (50+) | 80 000 USD пассивного дохода в год, либо 40 000 USD плюс 250 000 USD инвестиций в Таиланде | 10 лет (5 + 5) | Да, в счёт 250 000 USD |
| LTR Wealthy Global Citizen | 1 млн USD активов, из них 500 000 USD в Таиланде | 10 лет (5 + 5) | Да, в счёт 500 000 USD |
| Пенсионная (O-A или продление в стране, 50+) | 800 000 THB на счёте или 65 000 THB ежемесячного дохода | 1 год, возобновляемая | Нет |
| Продление за недвижимость на 3 млн THB | Кондоминиум стоимостью от 3 млн THB | 1 год, возобновляется, пока вы владеете объектом | Да, это и есть основание |
| Destination Thailand Visa (DTV) | 500 000 THB сбережений, сбор 10 000 THB | 5 лет, 180 дней на въезд | Нет |
Данные Thailand Privilege Card Co., сайта LTR Совета по инвестициям, Королевского консульства Таиланда в Чикаго, приказов Иммиграционного бюро и Министерства иностранных дел, все проверены в сентябре 2026 года. Каждый маршрут разобран ниже.
Почему свидетельство о праве собственности — это не виза
Тайское законодательство о недвижимости и иммиграционное законодательство между собой не связаны. Иностранец может владеть юнитом кондоминиума на праве полной собственности, пока доля иностранного владения в здании не превышает 49% площади по Закону о кондоминиумах, либо оформить зарегистрированную аренду дома. Ни то ни другое не даёт права на пребывание в стране.
Сейчас это важнее, чем год назад. С 15 сентября 2026 года граждане Великобритании, США и большинства других западных стран получают 30 дней безвизового пребывания вместо 60, с одним продлением до 30 дней в иммиграционном офисе (Royal Gazette, 31 августа 2026; проверено в сентябре 2026). Зимовка на Пхукете теперь требует полноценной визы.
Thailand Privilege: самое близкое к золотой визе
Thailand Privilege — это членство, продаваемое Thailand Privilege Card Co., принадлежащей Управлению по туризму Таиланда. Вы платите один раз, проходите проверку и получаете многократную визу Privilege Entry на срок членства. Ограничений по возрасту нет, проверки дохода нет, инвестиций не требуется. Текущие уровни (Thailand Privilege Card Co., проверено в сентябре 2026):
| Уровень | Взнос | Срок членства | Привилегированных баллов в год |
|---|---|---|---|
| Bronze | 650 000 THB | 5 лет | нет |
| Gold | 900 000 THB | 5 лет | 20 |
| Platinum | 1 500 000 THB | 10 лет | 35 |
| Diamond | 2 500 000 THB | 15 лет | 55 |
| Reserve | 5 000 000 THB | 20 лет | 120, только по приглашению |
Bronze продаётся как акция, и, по данным авторизованных агентов, она действует до 30 сентября 2026 года. Если вы читаете это позже, уточните, не стал ли Gold теперь самым дешёвым уровнем.
За что платите: простоту. По данным авторизованных агентов компании, каждый въезд даёт до года пребывания, продлеваемого в стране без банковских писем, при этом сохраняется требование отметки по адресу каждые 90 дней, которую подаёт консьерж-служба членства. Чего взнос не даёт: права на работу, налоговых льгот или зачёта в счёт постоянного резидентства.
Виза LTR: 10 лет, и недвижимость может засчитываться
Виза Long-Term Resident запущена в 2022 году и администрируется Советом по инвестициям (BOI), а не Иммиграционным бюро. По правилам BOI на сентябрь 2026 года, она выдаётся на 5 лет с продлением ещё на 5, сбор составляет 50 000 THB на человека, а отметка каждые 90 дней заменена на ежегодную. Каждому заявителю требуется медицинское покрытие не менее 50 000 USD, депозит в 100 000 USD, удерживаемый 12 месяцев, либо тайское социальное страхование.
Две из четырёх категорий принимают тайскую недвижимость как квалифицирующую инвестицию.
Wealthy Pensioner
Для заявителей от 50 лет с пассивным доходом (пенсии, дивиденды, аренда, проценты) не менее 80 000 USD в год. Если пассивный доход составляет от 40 000 до 80 000 USD, можно пройти по критериям при инвестициях не менее 250 000 USD в тайские государственные облигации, тайскую компанию или тайскую недвижимость. Зарплата пассивным доходом не считается.
Гипотетическая пара с пенсиями в 55 000 USD в год не проходит только по доходу. Кондоминиум, купленный за 250 000 USD и более, сделает их подходящими по правилу BOI выше — так дом, который они и так планировали купить, обеспечивает соответствие критериям.
Wealthy Global Citizen
1 млн USD глобальных активов, из которых не менее 500 000 USD размещено в тайских облигациях, тайской компании или тайской недвижимости. Возрастных ограничений нет. Отдельное требование дохода в 80 000 USD отменено 4 февраля 2025 года (Formichella & Sritawat, проверено в сентябре 2026).
Для обеих категорий в качестве подходящей недвижимости засчитываются кондоминиумы, здания и виллы на праве полной собственности, а также договоры аренды со сроком не менее 10 лет. LTR не меняет правил владения: иностранец с LTR по-прежнему не может владеть землёй на праве полной собственности.
Две другие категории, Work-from-Thailand Professional и Highly Skilled Professional, основаны на зарплате (80 000 USD в год по правилам BOI), и недвижимость там роли не играет.
Супруги и дети до 20 лет могут присоединиться как иждивенцы; по данным HLB Thailand, прежнего лимита в четыре иждивенца больше нет, поэтому для более крупной семьи уточняйте у BOI.
Пенсионная виза: O-A из-за рубежа или продление в Таиланде
Неиммиграционная O-A. Подаётся через портал тайской e-визы до поездки. Королевское консульство Таиланда в Чикаго перечисляет обычные условия (проверено в сентябре 2026): возраст от 50 лет, 800 000 THB на счёте за последние два месяца или подтверждённый ежемесячный доход не менее 65 000 THB, отсутствие судимости и медицинская страховка с покрытием не менее 3 000 000 THB или 100 000 USD на полисный год. Некоторые представительства формулируют требование к страховке иначе, поэтому сверяйтесь с чек-листом своего посольства.
Продление пенсионной визы в стране. Вы въезжаете по неиммиграционной визе O, затем подаёте в местный иммиграционный офис заявление на годовое продление по Приказу Иммиграционного бюро 327/2557. Финансовый тест тот же: 800 000 THB, 65 000 THB в месяц, либо сочетание депозита и годового дохода, дающее в сумме 800 000 THB. Депозит должен лежать в тайском банке два месяца до подачи заявления и три месяца после одобрения, не опускаясь ниже 400 000 THB весь оставшийся год. Приказ не требует медицинской страховки, поэтому многие заявители старше 70 лет выбирают именно этот маршрут. Отметку по адресу всё равно нужно подавать каждые 90 дней.
Держите этот депозит отдельно от бюджета на покупку: оплата кондоминиума с того же счёта может нарушить историю остатка.
Продление за недвижимость на 3 млн THB (новое с октября 2025)
Приказы Иммиграционного бюро 237/2568 и 238/2568, действующие с 1 октября 2025 года, позволяют иностранцу, инвестирующему не менее 3 млн THB в тайскую недвижимость, ходатайствовать о пребывании на этом основании. Основной путь — кондоминиум на праве полной собственности, зарегистрированный на ваше имя в Земельном департаменте. Инвестиция сначала сертифицируется Министерством туризма и спорта через аккредитованного оператора, Thailand Longstay Management. Затем вы получаете 90 дней, за которыми следует 12-месячное продление, возобновляемое ежегодно, пока вы сохраняете объект. Продадите его — разрешение прекращается. Оно не даёт права на работу и не ведёт к постоянному резидентству.
Оценки того, насколько хорошо это работает, расходятся: AIM Bangkok описывает механизм как рабочий в 2026 году, тогда как Formichella & Sritawat в апреле 2026 года писали, что сертификация ещё не функционирует. Перед покупкой юнита для этой цели спросите тайского иммиграционного юриста, выдаются ли сейчас сертификаты и подходит ли ваша сделка.
DTV: для удалённых сотрудников, а не маршрут к резидентству
По правилам Министерства иностранных дел на сентябрь 2026 года, Destination Thailand Visa стоит 10 000 THB, действует пять лет и даёт до 180 дней на въезд, с одним продлением ещё на 180 дней за 1 900 THB. Требуется 500 000 THB сбережений. С 31 августа 2026 года заявители должны подавать заявление в тайское представительство по стране своего гражданства или проживания и прилагать справку об отсутствии судимости. Это по-прежнему туристическая виза, и длинные последовательные пребывания могут вызвать вопросы на границе.
Постоянное резидентство и гражданство
Ни один из маршрутов выше сам по себе не переходит в постоянное резидентство. Постоянное резидентство Таиланда — отдельная заявка в Иммиграционное бюро с квотой примерно 100 человек на гражданство в год (по последнему циклу, проверено в сентябре 2026). Обычно требуется три года подряд ежегодных продлений на основании работы, бизнес-инвестиций или брака с гражданином Таиланда. Годы на пенсионном продлении не засчитываются. Если цель — постоянный статус, Таиланд плохо подходит, что бы вы ни купили.
Налоги: то, что часто упускают
Проведите в Таиланде 180 дней и более в календарном году — и вы становитесь тайским налоговым резидентом. Согласно инструкциям налогового департамента Por.161/2566 и Por.162/2566, иностранный доход, полученный с 1 января 2024 года, облагается налогом при ввозе в Таиланд; доход, полученный до 2024 года, не облагается. Проект льготного правила застопорился, когда парламент был распущен перед выборами в феврале 2026 года, поэтому эти правила по-прежнему действуют по состоянию на сентябрь 2026 года (Forvis Mazars; проверено в сентябре 2026). Держатели LTR в категориях Wealthy Pensioner, Wealthy Global Citizen и Work-from-Thailand освобождены от налога на ввозимый иностранный доход. Держатели Thailand Privilege и пенсионной визы — нет. Для крупной пенсии это само по себе может сделать LTR более выгодным вариантом; проконсультируйтесь с налоговым консультантом перед выбором визы.
Какой маршрут кому подходит
- Пенсионер 50+, скромная пенсия: продление пенсионной визы в стране либо O-A, чтобы приехать уже с готовой визой.
- Пенсионер с пассивным доходом от 40 000 до 80 000 USD, покупающий недвижимость от 250 000 USD: маршрут LTR Wealthy Pensioner.
- Младше 50, без тайской работы, хочет долгое пребывание без бумажной волокиты: Thailand Privilege.
- Удалённый сотрудник: DTV либо трек LTR Work-from-Thailand, если работодатель проходит проверку BOI.
- Покупатель кондоминиума стоимостью от 3 млн THB: продление за недвижимость, после того как юрист подтвердит, что сертификация работает.
Что делать дальше
Выберите визу до подписания договора бронирования, поскольку и имущественный тест LTR, и продление за 3 млн THB, и правила пенсионного депозита влияют на то, как вы будете оплачивать недвижимость. Перепроверяйте требования на сайте LTR Совета по инвестициям, сайте Thailand Privilege или странице e-визы вашего посольства, поскольку они часто меняются. Для самой покупки наш гид по покупке недвижимости в Таиланде описывает квоту 49%, аренду и расходы на переоформление, а стоимость жизни в Таиланде поможет прикинуть месячный бюджет. HomeNSearch сейчас предлагает 116 объектов в Таиланде от 50 015 долларов США (сентябрь 2026); смотрите их на странице Таиланда.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит 20-летняя виза Thailand Elite?
20-летний уровень теперь называется Reserve. Он стоит 5 000 000 THB и продаётся только по приглашению (Thailand Privilege Card Co., сентябрь 2026).
Отличается ли золотая виза Таиланда для граждан Индии?
Нет. У Thailand Privilege, LTR и пенсионной визы одинаковые условия независимо от паспорта. Гражданство влияет на безвизовый въезд, который Таиланд пересмотрел 15 сентября 2026 года, и на то, какое представительство оформляет вашу e-визу.
Может ли гражданин Великобритании переехать в Таиланд насовсем?
Можно жить там долго, ежегодно продлевая пенсионную визу либо оформив LTR или Thailand Privilege. Постоянное резидентство возможно только через квотную систему, а не на основании пенсионного статуса.
Можно ли жить в Таиланде на государственную пенсию Великобритании?
Полная новая государственная пенсия на 2026/27 год составляет 241,30 £ в неделю (GOV.UK), что при текущем курсе ниже теста в 65 000 THB ежемесячного дохода. Большинство британских пенсионеров дополняют её сбережениями, используя комбинированный метод депозита и дохода для набора 800 000 THB в год. Кроме того, Великобритания замораживает государственную пенсию для тех, кто живёт в Таиланде, поэтому она не будет расти вместе с ежегодной индексацией.
В какой стране получить золотую визу проще всего?
Если нужно, чтобы засчитывалась сама покупка, ОАЭ — самый прямой вариант: недвижимость стоимостью от 2 млн AED может обеспечить 10-летнюю золотую визу (портал правительства ОАЭ, проверено в сентябре 2026). Наши гиды по золотой визе Дубая, Греции и Португалии показывают, как они соотносятся.
