Кипр облагает недвижимость по щадящей ставке — во многом поэтому иностранные покупатели сюда и едут. Ежегодного общенационального налога на недвижимость здесь нет вообще. Налоги при покупке жилья на вторичке могут уложиться меньше чем в 3% от цены. А с 2026 года власти убрали ещё один мелкий сбор с покупателей: гербовая пошлина на договоры купли-продажи упразднена.
Загвоздка в том, что мягкий режим вознаграждает тех, кто правильно структурирует сделку. Ошибитесь с НДС на новостройке — и разница составит 14 процентных пунктов от цены покупки. На квартире за 300 000 евро это 42 000 евро.
В этом гайде мы проследим за деньгами через весь цикл владения: покупка, владение, сдача в аренду, продажа. Цифры отражают правила, действующие на момент публикации. Если вы ещё выбираете район или разбираетесь в юридических шагах сделки, сначала загляните в наш гайд как купить недвижимость на Кипре, а сюда возвращайтесь за налоговой стороной вопроса.
Налоги при покупке
Почти всё на этапе покупки решает один вопрос: облагается ли эта недвижимость НДС? Если да — а это касается новостроек от застройщика — вы платите НДС и не платите пошлину за регистрацию. Если нет — а это типичная вторичка между частными владельцами — платите пошлину, но не НДС. Оба налога одновременно платить не приходится никогда.
НДС на новостройки: 19% стандартная ставка, 5% для тех, кто подходит по условиям
Первая продажа новой недвижимости застройщиком облагается НДС по стандартной ставке 19%. Так же облагается неосвоенный участок под застройку, продаваемый в рамках коммерческой деятельности. Для инвестора или покупателя дома для отдыха эти 19% — просто часть бюджета, обойти их не получится.
Покупателям основного жилья условия гораздо выгоднее. Кипр применяет пониженную ставку 5% к первым 130 м² основного жилья стоимостью до 350 000 евро — при условиях, ужесточённых в середине 2023 года. Чтобы претендовать на льготу, нужно:
- проживать в этой недвижимости как в основном жилье на Кипре, а не сдавать её и не держать как дом для отдыха;
- уложиться в общую стоимость примерно до 475 000 евро и общую площадь до 190 м²;
- не претендовать на пониженную ставку по другому объекту на Кипре в предыдущие десять лет.
Превысьте любой из этих порогов — и льгота урезается или вовсе исчезает: вилла за 500 000 евро заплатит полные 19%, даже если вы планируете жить в ней круглый год.
Ещё одна вещь, о которой покупатели узнают обычно слишком поздно, — десятилетний возврат льготы. Заявили ставку 5%, а потом продали жильё или сдали его в аренду в течение десяти лет — придётся вернуть сэкономленный НДС пропорционально оставшимся годам. И налоговая это действительно проверяет.
Кстати, вид на жительство здесь ни при чём. Покупатели не из ЕС получают пониженную ставку на тех же условиях, что и киприоты, — если жильё реально становится их основным местом проживания на острове.
Пошлина за регистрацию на вторичке: скользящая шкала и скидка 50%
Вторичка меняет владельца без начисления НДС, поэтому государство вместо него взимает пошлину земельного кадастра за передачу титула — она причитается, когда право собственности переходит на ваше имя. Шкала скользящая по рыночной стоимости: 3% с первых 85 000 евро, 5% со следующих 85 000 евро и 8% со всего, что выше 170 000 евро.
А дальше начинается то, из-за чего Кипр обходится дешевле, чем кажется по заголовочной шкале. Установленная законом скидка 50%, введённая в своё время как стимулирующая мера и позже сделанная постоянной, применяется ко всем этим пошлинам без исключения. А там, где по объекту был уплачен НДС, пошлина за регистрацию вообще обнуляется.
Практикующие юристы используют ещё один рычаг. Пошлина рассчитывается на каждого покупателя отдельно, от его доли. Пара, покупающая квартиру за 300 000 евро на двоих, рассматривается как две покупки по 150 000 евро каждая, и обе снова стартуют с нижней ступени шкалы. Экономия — реальные деньги, посчитаем на примере ниже.
Земельный кадастр сам оценивает объект. Если заявленная в договоре цена, по его мнению, ниже рыночной, пошлину начислят на собственную оценку кадастра — так что искусственно заниженная цена в контракте никому не поможет.
Гербовый сбор: отменён с 1 января 2026 года
По договорам, подписанным 1 января 2026 года или позже, гербовый сбор на Кипре не взимается вовсе. Этот сбор упразднили в рамках налоговой реформы острова 2026 года. Многие статьи на эту тему до сих пор перечисляют его в расходах покупателя — проверяйте дату публикации того, что читаете.
Для договоров, подписанных до этой даты, старые правила ещё действуют: 0,15% со стоимости контракта от 5 001 до 170 000 евро, далее 0,2%, с потолком в 20 000 евро, оплатить нужно в течение 30 дней после подписания. Сумма никогда не была большой — при покупке за 300 000 евро выходило чуть больше 500 евро. Отмена сбора не изменит ни одного решения о покупке, но упрощает процесс и избавляет от одного лишнего дедлайна.
Когда какой налог реально наступает
Сроки удивляют людей больше, чем сами ставки. НДС на новостройку — не разовая сумма при получении ключей: он начисляется на каждый платёж по графику строительства, так что покупатель на этапе стройки распределяет свои 5% или 19% по всему сроку. Пошлина за регистрацию причитается только тогда, когда титул собственности выдан и зарегистрирован на ваше имя, а по новым проектам это может отстать от сдачи дома на месяцы, а то и годы. Деньги не экономятся — они просто откладываются, так что держите их в резерве.
На вторичке с чистым титулом всё решается разом. Пошлина платится в земельном кадастре в день передачи прав, обычно через считаные дни после завершения сделки.
И ничего из этого не покрывает профессиональные расходы. У Кипра нет нотариальной системы французского или испанского образца. Договор, проверки и регистрацию ведёт независимый юрист — обычно за около 1% от цены плюс НДС, а комиссию риелтору по обычаю платит продавец. По меркам ЕС это дёшево, но в бюджет эту строку рядом с налогами всё равно нужно закладывать.
Расчёт на примере: новостройка против вторички
Цифры делают картину конкретной. Возьмём двухкомнатную квартиру за 300 000 евро рядом с Ларнакой, купленную в 2026 году, и прогоним оба варианта.
Вариант первый: новая квартира от застройщика
Квартира площадью 90 м² станет основным жильём покупателя, так что пониженная ставка НДС покрывает всю сделку. НДС: 5% от 300 000 евро, то есть 15 000 евро. Пошлина за регистрацию: ноль, потому что применялся НДС. Гербовый сбор: ноль по правилам 2026 года. Итоговый налог на покупку — 15 000 евро.
Теперь поменяем одно условие. Основной дом покупательницы остаётся в Германии, а квартиру на Кипре она хочет для летнего отдыха и краткосрочной сдачи. Льгота пропадает, и НДС взлетает до 19%: 57 000 евро. Та же квартира, та же цена — на 42 000 евро больше налога. Именно это различие — основное жильё или нет — перевешивает всё остальное в кипрской математике покупки.
Вариант второй: вторичка за ту же цену
Здесь НДС нет. Пошлина за регистрацию с 300 000 евро складывается так: 2 550 евро с первых 85 000, 4 250 евро со следующих 85 000 и 10 400 евро с оставшихся 130 000. Итого 17 200 евро до установленной законом скидки и 8 600 евро после неё. Гербовый сбор — опять ноль. Итоговый налог на покупку — 8 600 евро, чуть меньше 2,9% от цены.
При покупке на двоих супругов картина становится ещё выгоднее. Каждый получает долю в 150 000 евро, суммарный счёт до скидки — 11 600 евро, а после скидки — 5 800 евро. Разделение титула экономит ещё 2 800 евро по сравнению с оформлением на одного человека. Ваш юрист должен сам это предложить; если не предложит — спросите сами.
Сопоставим на 2026 год: 8 600 евро на вторичке против 15 000 евро на новостройке для того, кто будет жить в квартире сам, или против 57 000 евро для инвестора. Один только налог выбор не решает. Новостройки дают энергоэффективность и гарантию застройщика, вторичка — обжитую локацию и, часто, титул, готовый к немедленной передаче. Но в переговоры стоит входить, зная эту разницу, и помня, что налоги — лишь один слой всего чека: наш разбор стоимости покупки недвижимости за рубежом охватывает юридические расходы, экспертизы и валютные издержки, которые накладываются сверху в любой стране.
Налоги пока вы владеете
А вот и главный козырь, которым кипрские агенты открывают разговор, и в этот раз он действительно правда: общенационального ежегодного налога на недвижимость нет. Налог на недвижимое имущество отменили 1 января 2017 года, и взамен ничего не ввели. Сравните это с испанским IBI, греческим ENFIA или французским taxe foncière — все они выставляют счёт владельцам каждый год просто за факт владения жильём.
Остаются только местные сборы. Муниципалитеты и общинные советы взимают плату за вывоз мусора, уличное освещение и канализацию, и суммарный счёт обычно укладывается в 85–500 евро в год в зависимости от города и размера объекта. Домик в деревне в горах Пафоса окажется у нижней границы этого диапазона, крупная вилла в центре Лимасола — у верхней. Районы, подключённые к канализационному ведомству, платят его сбор в том же счёте.
Покупаете в комплексе? Заложите ещё и общие сборы: уборка, обслуживание бассейна, сады, лифты. Формально это плата управляющей компании, а не налог, но вашему счёту в банке разница безразлична. Сумма варьируется от пары сотен евро в год в небольшом доме до нескольких тысяч в курортном комплексе с полным набором удобств.
Такие низкие расходы на владение меняют инвестиционную математику на дистанции в десять лет. Владелец в Испании или Португалии платит государственный налог на недвижимость ежегодно — вне зависимости от того, сдаётся квартира или пустует. Владелец на Кипре платит счёт за вывоз мусора.
Налоги при сдаче в аренду
Арендный доход физического лица подпадает под обычный кипрский подоходный налог. Ставки внизу шкалы весьма щадящие: с первых 19 500 евро общего годового дохода не платится ничего, дальше идут ступени вверх до максимальной ставки 35% на доход свыше 60 000 евро.
Прежде чем применить эти ставки, арендодатель вычитает фиксированные 20% от валовой арендной платы как условную скидку на расходы. Чеки не нужны, спорить с инспектором не придётся. Сверху можно вычесть проценты по кредиту, взятому на покупку объекта, и ежегодную амортизацию здания. Так что квартира, приносящая 12 000 евро в год, облагается налогом максимум с 9 600 евро, а часто и с меньшей суммы, если в расчёт входят проценты по ипотеке.
Разберём типичный случай. Однокомнатная квартира в Ларнаке сдаётся на длительный срок за 1 000 евро в месяц, 12 000 евро в год. Скидка 20% снижает налогооблагаемую сумму до 9 600 евро. Если у владельца нет другого дохода на Кипре, эта сумма целиком укладывается ниже порога в 19 500 евро, и подоходный налог составляет ноль. Декларацию всё равно нужно подавать. Но многие мелкие арендодатели на Кипре законно вообще не платят подоходный налог с аренды.
Отдельно стоит упомянуть ещё два взноса. Арендный доход облагается взносом в GESY, национальную систему здравоохранения; ставка скромная, но применяется с первого евро — уточните текущую цифру у бухгалтера. И налоговые резиденты Кипра, которые к тому же домицилированы на острове, платят Специальный оборонный взнос с аренды, а вот многочисленное сообщество недомицилированных резидентов от него освобождено. В какую категорию попадаете вы, зависит от вашей истории отношений с островом, и час консультации с местным налоговым советником решит вопрос надёжнее любого блога, включая этот.
Нерезиденты декларируют кипрский арендный доход на Кипре. Придётся ли платить что-то ещё дома, зависит от соглашения между Кипром и страной вашего резидентства; у острова одна из самых широких сетей налоговых договоров в регионе, и двойное налогообложение обычно снимается зачётом уплаченного налога.
Налоги при продаже
Налог на прирост капитала взимается по единой ставке 20% с прибыли от продажи кипрской недвижимости. Необычно то, что это почти вся история целиком: Кипр не облагает налогом прирост капитала по большинству других активов, так что недвижимость несёт этот режим почти в одиночку. Те же 20% ловят и продажу акций компаний, стоимость которых в основном складывается из кипрской недвижимости, — так закрывается очевидная лазейка.
Облагаемая прибыль уже, чем боятся продавцы. Из цены продажи вычитается стоимость приобретения с поправкой на инфляцию, документально подтверждённые работы по улучшению объекта и расходы на саму продажу, включая комиссию агента и юридические издержки. На объекте, которым владели много лет, одна только поправка на инфляцию убирает заметный кусок бумажной прибыли.
Дальше идут пожизненные вычеты. У каждого физического лица есть общая льгота, укрывающая часть любой прибыли. Более крупная существует для сельскохозяйственной земли, продаваемой фермерами, а самая крупная применяется к основному жилью, которым продавец владел и в котором жил не менее пяти лет. Это пожизненные суммы: использовали вычет один раз — и он исчерпан. Для долгосрочного владельца-жителя льгота на основное жильё способна списать почти весь налог или весь целиком. Для инвестора, продающего вторую квартиру, общая льгота всё равно смягчает счёт.
Технически налог урегулируется до завершения продажи. Декларацию по приросту капитала подают и налог платят как часть получения налогового клиренса, который земельный кадастр хочет видеть перед тем, как передать титул вашему покупателю. Продавцы-нерезиденты проходят ровно те же ворота, так что улететь с прибылью без уплаты налога не получится.
Сроки и бумаги здесь важнее, чем где-либо ещё в кипровской системе. Продайте не при тех обстоятельствах или без чеков за тот ремонт — и вы просто дарите деньги республике. Поговорите с советником до того, как выставите объект на продажу, а не после того, как подпишете договор.
Как Кипр смотрится на фоне других рынков
Сложим всё вместе, и картина получится такая: налог на покупку примерно 2–3% на типичной вторичке, 5% НДС на подходящем под условия новом жилье, ноль общенационального ежегодного налога и единая ставка 20% на прирост капитала, смягчённая вычетами в пользу владельцев-жителей. Покупатели, выбирающие между средиземноморскими вариантами, быстро почувствуют разницу. Испанский налог на передачу собственности доходит до 6–10% в зависимости от региона, португальский IMT растёт по прогрессивной шкале, и обе страны сверху ежегодно выставляют счёт владельцам. Дубай берёт единые 4% при передаче без подоходного налога, но это уже совсем другая правовая система.
По цене за квадратный метр в Лимасоле Кипр редко выигрывает, и покупать дом только по налоговой таблице не стоит никому. Но как совокупный пакет расходов для того, кто действительно будет жить в этой недвижимости, острову внутри ЕС трудно найти равных. Загляните в наш каталог недвижимости на Кипре, чтобы увидеть, к чему эти цифры относятся на практике, а когда конкретный объект поднимет вопрос по НДС, команда HomeNSearch может связать вас с местными консультантами, которые разбирают ровно такие бумаги каждую неделю.
Налоги на недвижимость на Кипре: частые вопросы
Есть ли на Кипре ежегодный налог на недвижимость?
На общенациональном уровне — нет. Налог на недвижимое имущество отменили 1 января 2017 года, и ничего не ввели взамен. Владельцы платят только местные муниципальные сборы за вывоз мусора, канализацию и уличное освещение — обычно 85–500 евро в год в зависимости от муниципалитета и объекта.
Нужно ли по-прежнему платить гербовый сбор по договору на Кипре?
Нет, если договор подписан 1 января 2026 года или позже: с этой даты гербовый сбор на договоры о недвижимости отменён. По более ранним договорам действовала прежняя шкала — 0,15–0,2% от стоимости контракта, с потолком в 20 000 евро, к оплате в течение 30 дней после подписания.
Может ли иностранный покупатель получить пониженную ставку НДС 5%?
Да. Гражданство и статус резидентства здесь ни при чём — важно реальное использование жилья как основного места проживания на Кипре. Ставка 5% покрывает первые 130 м² в пределах стоимостных лимитов, а если вы продадите жильё или сдадите его в аренду в течение десяти лет, придётся вернуть часть сэкономленного пропорционально.
Сколько налога придётся заплатить при продаже кипрской недвижимости?
Налог на прирост капитала составляет 20% от прибыли после вычета скорректированной на инфляцию стоимости покупки, документально подтверждённых улучшений и расходов на продажу. Пожизненные вычеты дополнительно снижают счёт, а самый щедрый из них — льгота на основное жильё, доступная после пяти лет владения и проживания в доме.
