Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Таиланде?

Да, иностранцы могут покупать недвижимость в Таиланде, но только одного вида в полную собственность: юнит кондоминиума, и только пока в здании остаётся место в иностранной квоте 49% от площади. Земля закрыта для иностранных собственников. Дом или вилла покупаются через зарегистрированную аренду земли сроком до 30 лет, при этом само строение может принадлежать отдельно, если оформление сделано правильно. Этот свод правил основан на Законе о кондоминиумах и Земельном кодексе и оставался неизменным на момент проверки в сентябре 2026 года.

Кто покупает и по каким ценам

Тайский информационный центр недвижимости (REIC) насчитал 3 292 юнита кондоминиумов, переоформленных на иностранцев с апреля по июнь 2026 года, на сумму 14,8 млрд бат. REIC оценил долю иностранцев в 10,2% от всех переоформленных кондоминиумов по стране и в 20,0% от их стоимости (Nation Thailand, сентябрь 2026), поскольку иностранцы покупают более крупные и дорогие юниты, чем средний тайский покупатель. Средняя иностранная покупка составила 4,3 млн бат за 43,9 м², около 98 600 бат за м². Лидируют китайские покупатели, за ними следуют граждане России, Мьянмы, США и Тайваня (данные REIC, сентябрь 2026).

Второй квартал стал отскоком, а не трендом: за первое полугодие 2026 года иностранные сделки с кондоминиумами упали на 8,8% по числу юнитов до 6 533 и на 1,5% по стоимости до 28,27 млрд бат в годовом выражении, хотя стоимость во втором квартале сама по себе выросла примерно на 20% (REIC через Nation Thailand, сентябрь 2026). Покупателей стало меньше, но те, кто покупает, тратят больше на юнит.

Где покупают иностранцы

• Бангкок — крупнейший и самый ликвидный рынок. На него пришлось около 45% стоимости иностранных сделок с кондоминиумами с января по март 2026 года, по данным REIC. Спрос на аренду формируется круглогодичным спросом со стороны местных специалистов и экспатов, а не туристическими сезонами.
• Пхукет — основной курортный рынок: кондоминиумы у пляжей западного побережья и арендные виллы в закрытых посёлках, многие из которых работают как арендные пулы.
• Паттайя имеет самые низкие входные цены на кондоминиумы с видом на море в пределах двух часов от Бангкока.
• Чиангмай дешевле для жизни и привлекает пенсионеров и удалённых сотрудников, хотя перепродажа идёт медленнее, чем в Бангкоке.

Реформы, о которых вы могли слышать

В рекламных материалах постоянно всплывают два предложения: повышение квоты кондоминиумов с 49% до 75% в отдельных зонах и продление аренды с 30 до 99 лет. На момент проверки в сентябре 2026 года ни одно из них не было принято парламентом; Закон о кондоминиумах и Гражданский и торговый кодекс по-прежнему устанавливают 49% и 30 лет. Покупайте по действующим правилам, а не по тем, что могут появиться.

Объявления на HomeNSearch

На HomeNSearch представлено 116 объектов в Таиланде, с ценами от примерно 50 000 долларов США (наши данные, сентябрь 2026). Вы можете посмотреть каталог по Таиланду, чтобы сравнить запрашиваемые цены с цифрами из этого гида.

Что может иметь в собственности иностранец

Тайское право разделяет землю и строения на ней, и это разделение определяет каждый вариант. Таблица сводит воедино Закон о кондоминиумах, Земельный кодекс и Гражданский и торговый кодекс по состоянию на сентябрь 2026 года; разделы ниже дают детали и источники.

| Что вы хотите | Может ли иностранец владеть этим? | Как обычно оформляется | |---|---|---| | Юнит кондоминиума | Да, полная собственность | На ваше имя, в пределах иностранной квоты здания 49% | | Земля | Нет | Зарегистрированная аренда сроком до 30 лет | | Дом или вилла | Строение — да | Строение в собственности либо покрыто правом суперфиция; земля в аренде | | Земля через компанию | Только настоящая компания с тайским большинством | Высокий юридический риск, если тайские акционеры — номинальные держатели |

Полная собственность на кондоминиум и квота 49%

Статья 19 bis Закона о кондоминиумах позволяет иностранцам владеть юнитами, пока совокупная площадь всех юнитов в иностранной собственности не превышает 49% общей площади всех юнитов в этом кондоминиуме. Квота считается по площади, а не по числу юнитов, и рассчитывается по каждому зарегистрированному кондоминиуму отдельно, поэтому две башни в одном проекте могут иметь разный статус (Закон о кондоминиумах B.E. 2522 с поправками 2008 года, проверено в сентябре 2026). Мы подробно разбираем расчёт в статье как работает иностранная квота кондоминиумов в Таиланде.

В популярных зданиях Бангкока, Паттайи и Пхукета иностранная квота может заполниться, пока юниты в тайской квоте ещё продаются. Перед внесением задатка получите письменное подтверждение от офиса юридического лица здания о наличии квоты именно на ваш юнит. Если её нет, застройщик может предложить тот же юнит на 30-летней аренде. Это более слабый продукт с более низкой стоимостью перепродажи, и цена должна это отражать.

Кондоминиум на праве полной собственности можно продать кому угодно и передать по наследству. Иностранный наследник регистрирует его в пределах квоты; если места нет, наследнику приходится продать объект в срок, установленный Законом о кондоминиумах, поэтому уточните у юриста, как это применяется к вашему зданию.

Аренда: 30 лет, и продление не гарантировано

Согласно статьям 538 и 540 Гражданского и торгового кодекса, аренда недвижимого имущества может длиться максимум 30 лет, а аренда сроком более трёх лет имеет полную юридическую силу только при регистрации в Земельном департаменте (проверено в сентябре 2026). Зарегистрированная аренда обязательна и для нового собственника земли.

Годами застройщики продавали аренду «30+30+30» как 90 лет надёжности. 18 марта 2025 года Верховный суд Таиланда (дело 4655/2566) постановил, что заранее согласованные продления такого рода не имеют юридической силы, как сообщили Addleshaw Goddard и One Asia Lawyers: всё, что выходит за первые 30 лет, не имеет юридической силы, если новая аренда не согласована свободно в момент продления. Оценивайте аренду как 30 лет пользования и относитесь к любому продлению как к возможности, а не активу. Для дома зарегистрированное право суперфиция на строение даёт отдельное вещное право на само здание.

Тайские компании и проблема номинальных держателей

Тайская компания с ограниченной ответственностью, в которой тайцам принадлежит большинство, может владеть землёй. Это работает, когда компания — реальный бизнес, например отель или ресторан, владеющий своим помещением. Это незаконно, когда тайские акционеры — номинальные держатели, формально владеющие долями за иностранца, который на самом деле всем управляет.

Санкции реальны. По статье 36 Закона об иностранном бизнесе, номинальная схема карается лишением свободы на срок до трёх лет и штрафом от 100 000 до 1 000 000 бат, либо и тем и другим, для тайского номинального держателя и иностранца. Земельный кодекс добавляет до двух лет лишения свободы или штраф до 20 000 бат за владение землёй в пользу иностранца (статьи 111 и 113), и Земельный департамент может распорядиться о продаже земли (проверено в сентябре 2026). Контроль ужесточился: с 1 января 2026 года Департамент развития бизнеса (DBD) требует банковских подтверждений того, что тайские акционеры компаний с иностранным участием оплатили свои доли из собственных средств, а с 1 апреля 2026 года похожие проверки распространяются на передачу долей и смену директоров (приказы DBD в изложении DFDL и Nishimura & Asahi, проверено в сентябре 2026).

Если брокер предлагает готовую компанию с тайскими акционерами, которых вы никогда не увидите, откажитесь.

Земля: узкие исключения

• Брак не даёт иностранному супругу прав на землю. Тайский супруг может купить землю на своё имя, а иностранный супруг подписывает в Земельном департаменте заявление о том, что деньги являются личной собственностью тайского супруга.
• Статья 96 bis Земельного кодекса позволяет иностранцу, инвестирующему не менее 40 млн бат в одобренные активы, подать заявку на получение до одного рая (1 600 м²) земли под жильё с разрешения министра внутренних дел. Разрешение выдаётся редко (Земельный кодекс, проверено в сентябре 2026).

Свидетельства о праве собственности

Департамент земель выдаёт несколько категорий документов на землю. Покупайте только землю или строение на земле с документом чанот (Nor Sor 4 Jor) — полным титулом с обмеренными границами. Документы более низкой категории, такие как Nor Sor 3 Gor, несут больший риск споров о границах, и их сложнее сдавать в аренду и перепродавать. Проверка титула вашим юристом в Земельном департаменте подтвердит, какой именно документ вы покупаете.

Деньги должны поступить из-за рубежа

Чтобы зарегистрировать кондоминиум на иностранное имя, нужно показать Земельному департаменту, что деньги на покупку поступили в Таиланд в иностранной валюте, либо с нерезидентского счёта в батах, либо со счёта в иностранной валюте (Закон о кондоминиумах, статья 19). По правилам отчётности Банка Таиланда, при каждом переводе от 50 000 USD и выше принимающий тайский банк выдаёт форму валютной операции (FET form). Для меньших переводов вместо этого выдаётся письмо, подтверждающее входящий перевод.

Три практических правила. Отправляйте деньги в долларах, евро или фунтах и дайте тайскому банку самому произвести конвертацию. Укажите цель перевода, например «покупка юнита кондоминиума 12A, [название здания]». Убедитесь, что имя отправителя или получателя совпадает с именем покупателя в свидетельстве о праве собственности. Сохраняйте формы FET: они снова понадобятся, когда вы будете продавать объект и переводить выручку домой.

Оплачивается в Земельном департаменте в день переоформления

Ставки ниже взяты из руководства Siam Commercial Bank по налогам на переоформление и сводки DLA Piper по налогам на недвижимость в Таиланде, проверено в сентябре 2026.

| Сбор | Ставка | База | Кто обычно платит | |---|---|---|---| | Сбор за переоформление | 2% | Официальная оценённая стоимость | По договорённости или пополам | | Специальный бизнес-налог | 3,3% | Большее из цены продажи или оценённой стоимости | Продавец, если объект в собственности менее 5 лет | | Гербовый сбор | 0,5% | Большее из цены продажи или оценённой стоимости | Продавец, только если не применяется специальный бизнес-налог | | Налог у источника | 1% для продавца-компании; прогрессивная шкала для физлица | Большее из цены продажи или оценённой стоимости (компания); оценённая стоимость (физлицо) | Продавец |

Кто что платит — вопрос договора, поэтому читайте этот пункт до подписания.

Аренду регистрировать дешевле: Земельный департамент взимает 1% от полной суммы аренды за весь срок плюс 0,1% гербового сбора.

Снижение сбора до 0,01% на вас не распространяется. До 30 июня 2027 года сборы за переоформление и ипотеку снижены до 0,01% для жилья и кондоминиумов стоимостью до 7 млн бат. Кабинет министров продлил эту меру 30 июня 2026 года, но она применяется только к тайским физическим лицам-покупателям (Tilleke & Gibbins, июль 2026).

Владение

Закон о земельном и имущественном налоге B.E. 2562 (действует с 2020 года) и указ о ставках устанавливают жилые ставки от 0,02% до 0,1% от оценённой стоимости, в зависимости от диапазона, с законным потолком в 0,3%. Жильё, используемое как основное место жительства собственника, освобождается от налога до 50 млн бат, если собственнику принадлежат и земля, и строение, либо до 10 млн бат только за строение (что покрывает кондоминиумы), при условии что имя собственника указано в домовой книге на 1 января налогового года (сводка закона от Lex Bangkok, проверено в сентябре 2026). Подходит ли иностранный собственник под это освобождение, зависит от получения домовой книги на юнит, поэтому уточняйте в местном районном офисе. В остальных случаях к большинству кондоминиумов применяется ставка 0,02%, что составляет 400 бат в год за каждые 2 млн бат оценённой стоимости.

Собственники кондоминиумов также платят за места общего пользования и разовый взнос в резервный фонд, устанавливаемый юридическим лицом каждого здания. Запросите текущую ставку за квадратный метр до заключения сделки.

Доход от аренды

Согласно Налоговому кодексу, доход от аренды тайской недвижимости облагается в Таиланде как личный доход по прогрессивной шкале от 0% до 35%, независимо от того, живёте вы там или нет (шкала ставок налогового департамента, проверено в сентябре 2026). Если вашим арендатором выступает тайская компания, она удерживает часть налога у источника. Подавайте тайскую декларацию ежегодно и сохраняйте договоры аренды.

Деньги, которые вы ввозите в Таиланд

Если вы становитесь налоговым резидентом Таиланда (180 дней и более в календарном году), иностранный доход, полученный с 1 января 2024 года, облагается налогом в Таиланде при ввозе в страну, согласно инструкции налогового департамента Por. 161/2566. Сбережения, заработанные до 2024 года, можно переводить без налога. Предлагаемое освобождение для дохода, ввезённого в течение двух лет, по состоянию на август 2026 года оставалось лишь проектом (трекер Thai Law Online). Если вы планируете переехать в Таиланд и оплатить недвижимость недавним доходом, получите налоговую консультацию до перевода денег.

Покупка недвижимости в Таиланде не даёт права на визу или вид на жительство. Собственник въезжает и находится в стране по той визе, на которую имеет право. Основные варианты долгосрочного пребывания с порогами, проверенными в сентябре 2026 года:

• Пенсионная (неиммиграционная O или O-A, возраст 50+), правила Иммиграционного бюро в изложении Siam Legal: 800 000 бат на тайском банковском счёте, ежемесячный доход 65 000 бат, либо сочетание, дающее 800 000 бат в год. Продлевается на год за раз. Версия O-A требует медицинскую страховку.
• Виза Long-Term Resident (LTR), 10 лет. Администрируется Советом по инвестициям; цифры с сайта LTR BOI. Категория Wealthy Pensioner требует годовой пассивный доход в 80 000 USD, либо 40 000 USD плюс 250 000 USD, вложенные в тайскую недвижимость или государственные облигации. Категория Wealthy Global Citizen требует 1 млн USD активов и 500 000 USD, инвестированных в Таиланде, что может включать недвижимость. Обеим категориям нужна медицинская страховка на 50 000 USD либо депозит в 100 000 USD.
• Членство Thailand Privilege. Платный визовый пакет от 650 000 бат за пять лет до 5 млн бат за 20 лет (Thailand Privilege Card Co., сентябрь 2026). Даёт долгое пребывание, но без права на работу.

Это краткая версия. Наш гид по долгосрочным визам Таиланда подробно сравнивает маршруты, документы и расходы.

Шаг за шагом для кондоминиума

Порядок ниже следует процедуре регистрации в Земельном департаменте и проверкам, которые рекомендуют тайские юристы по недвижимости. Ни один пункт не является необязательным.

1. Наймите собственного юриста до того, как что-либо бронировать, — того, кто работает на вас, а не на застройщика или агента.
2. Проверьте юнит. Проверка титула в Земельном департаменте, ипотеки и другие обременения, разрешения на строительство, отчётность юридического лица и письменное подтверждение иностранной квоты для вашего юнита.
3. Бронирование. Вносите задаток только после того, как юрист прочитал условия, и делайте его возвратным, если проверки выявят проблемы.
4. Подпишите договор купли-продажи. Для строящихся юнитов изучите дату завершения, штрафы за задержку и что произойдёт, если застройщик не завершит строительство. Эскроу-счета в Таиланде не являются стандартом, поэтому большинство платежей идут напрямую застройщику.
5. Переведите деньги из-за рубежа по правилам FET, описанным в юридическом разделе.
6. Зарегистрируйте сделку в Земельном департаменте. Покупатель и продавец, или их представители по доверенности, присутствуют лично. Сборы и налоги, перечисленные в налоговом разделе, оплачиваются там же, и юнит регистрируется на ваше имя на той же встрече.

Для дома или виллы

Применяются те же проверки, плюс доступ к дороге и зонирование участка. Аренда регистрируется на титуле земли в Земельном департаменте, а право собственности на строение либо право суперфиция на него регистрируется отдельно. Для строящихся вилл выясните точно, кому принадлежит земля во время строительства и что будет с вашими платежами, если проект остановится.

Финансирование

Тайские банки редко кредитуют нерезидентов; там, где кредитуют, обычно требуют рабочее разрешение и местный доход, поэтому уточняйте напрямую в банке, прежде чем рассчитывать на кредит. Большинство иностранных покупателей платят наличными, используют рассрочку от застройщика либо занимают под активы на родине.

Ошибки, которые обходятся дороже всего

• Внесение задатка до письменного подтверждения иностранной квоты.
• Восприятие «30+30+30» как 90 лет после решения Верховного суда 4655/2566 от марта 2025 года.
• Владение землёй через номинальную компанию, которую DBD проверяет при регистрации с января 2026 года и при смене долей с апреля 2026 года.
• Отправка бат с тайского резидентского счёта вместо иностранной валюты, что может заблокировать регистрацию кондоминиума на праве полной собственности по статье 19 Закона о кондоминиумах.

Таиланд дёшев для жизни по западноевропейским меркам, но Бангкок и Пхукет заметно дороже Чиангмая. Собранные пользователями данные Numbeo, обновлены 21–22 сентября 2026 года:

| Город | Один человек, без аренды | Аренда 1 спальни, центр города | Аренда 1 спальни, окраина | |---|---|---|---| | Бангкок | 23 600 бат | 22 800 бат | 11 700 бат | | Пхукет | 21 500 бат | 24 500 бат | 16 300 бат | | Чиангмай | 18 200 бат | 16 000 бат | 9 600 бат |

Для семьи из четырёх Numbeo оценивает траты в Бангкоке примерно в 86 000 бат в месяц до аренды.

Можно ли прожить на 2 000 USD в месяц? По курсу Numbeo около 36 бат за доллар, 2 000 USD — это около 72 000 бат. Одному человеку, снимающему квартиру с одной спальней в центральном Бангкоке, по этим цифрам нужно около 46 000 бат, так что да, с запасом на путешествия и накопления. Пара, живущая так же, комфортно укладывается в 3 000 USD. Международные школы и частная медицинская страховка сильнее всего меняют бюджет, поэтому оценивайте их отдельно.

Подробный разбор по городам — в нашем гиде по стоимости жизни в Таиланде.

Доходность

Global Property Guide оценил среднюю валовую доходность от аренды в Таиланде в 6,49% в феврале 2026 года, и 6,22% в Бангкоке. Это валовые цифры. Плата за места общего пользования, меблировка, комиссия агента, простой и подоходный налог снижают итоговую чистую доходность, а курортная аренда сильно колеблется между высоким и низким сезоном.

Долгосрочная аренда

Аренда на 30 дней и более — это обычный договор по Гражданскому и торговому кодексу, не подпадающий под действие Закона об отелях, поэтому иностранный собственник может сдавать жильё так без лицензии. В Бангкоке арендаторы ищут меблированные юниты рядом со станциями BTS и MRT, а годовые договоры — обычное дело.

Посуточная и понедельная аренда

Сдача кондоминиума на срок менее 30 дней приравнивается к ведению отеля по Закону об отелях B.E. 2547. Без гостиничной лицензии штраф — до одного года лишения свободы, штраф до 20 000 бат либо и то и другое, плюс до 10 000 бат за каждый день продолжающегося нарушения (Thai Law Online, проверено в сентябре 2026). Власти Пхукета начали сверять объявления на бронировочных платформах в 2026 году, и большинство зданий кондоминиумов в любом случае запрещают краткосрочную сдачу собственными правилами. Если доход от Airbnb входит в ваш план, проверьте правила здания и статус лицензии до покупки, либо выберите проект, уже работающий по гостиничной лицензии.

Что делать дальше

Сначала решите, нужна ли вам земля или подойдёт кондоминиум: это определяет все остальные шаги. Затем отберите варианты в каталоге по Таиланду, письменно уточните у офиса юридического лица иностранную квоту и попросите независимого тайского юриста проверить титул до отправки каких-либо денег.