Əcnəbilər üçün Ermənistanda əmlak almaq qaydası

Əcnəbi kimi Ermənistanda əmlak almaq demək olar ki, vətəndaşla eyni şərtlərlə mümkündür. Mənzil, ev, ofis və mağaza tam mülkiyyətə rəsmiləşdirilir: nə yaşayış icazəsi, nə də əcnəbilər üçün kvota tələb olunur. Məhdudiyyət torpaqla bağlıdır: Konstitusiya əcnəbilərin torpağa sahib olmasını qadağan edir, Torpaq Məcəlləsi isə yaşayış və kommersiya binalarının altındakı sahələr üçün istisna edir, kənd təsərrüfatı torpağı isə qapalı qalır. Mənzil almaq Ermənistanda yaşamaq hüququ vermir, yaşayış qaydaları da 1 noyabr 2026 tarixində dəyişir. Aşağıda hər məqam mənbələrlə göstərilib, məlumatlar 2026-cı ilin oktyabrında yoxlanılıb.

Qiymətlər və kim alır

Kadastr Komitəsinin məlumatına görə, 2026-cı ilin birinci yarısında İrəvanda çoxmənzilli binada mənzilin orta qiyməti kvadratmetr (m²) üçün 505 900 dram (AMD) olub, bu, bir il əvvələ nisbətən 9,1% artımdır (ArmInfo, avqust 2026). Təxminən 360 AMD/dollar məzənnəsi ilə bu, 1 400 ABŞ dolları edir. 2025-ci ilin ortalaması kvadratmetr üçün 464 300 AMD, artım cəmi 0,3% olub, yəni bazar 2025-ci ilin böyük hissəsində yerində donub. Mərkəzi Bank 2026-cı ilin avqustunda bildirib ki, artım ikinci rübdə bərpa olunub və satışı saxlamaq üçün tikinti şirkətləri qeyri-rezident alıcılara daha fəal müraciət edir (Armenpress, 4 avqust 2026). Euronews Kadastr Komitəsinə istinadən 13 oktyabr 2026-da yazıb ki, İrəvanda mənzil qiymətləri təkcə avqustda 2,9%, illik müqayisədə isə 23,5% artıb. Bu, yalnız bir ayın göstəricisidir; sonrakı Kadastr hesabatları onun davam edib-etmədiyini göstərəcək.

Əcnəbi alıcıların payı kiçikdir, amma artır. 2025-ci ildə Ermənistanda əcnəbi vətəndaşların iştirak etdiyi daşınmaz əmlak əməliyyatlarının sayı 4 413 olub, bu, 13,4% artım və bütün sövdələşmələrin 7,4%-i deməkdir; 2026-cı ilin birinci yarısında say 2 313 olub, bu, 2025-ci ilin eyni dövrünə nisbətən 37% çoxdur (Kadastr Komitəsinin məlumatları, ArmInfo vasitəsilə). Bu rəqəmlərdə alış və satış birlikdə sayılır: 2025-ci ildə əcnəbilər 2 014 əmlak alıb, 2 524 əmlak satıb. Aldıqlarından 1 304-ü İrəvanda, 221-i Kotaykda, 78-i Lori vilayətindədir. Əcnəbi alıcılar arasında birinci yeri ruslar tutur, onların ardınca ABŞ və İran vətəndaşları gəlir; Euronews rusların payını bütün əcnəbi əməliyyatlarının təxminən 72%-i kimi göstərir.

Əcnəbilər harada alır

• İrəvan tələbatın çox hissəsini cəmləşdirir. Mərkəzi Kentron və ona bitişik Arabkir ən bahalı rayonlardır; 2026-cı ilin ikinci rübündə qiymətlər ən sürətlə Nork-Maraş, Şengavit və Acapnyak rayonlarında artıb (Kadastr Komitəsinin məlumatları, JAMnews vasitəsilə). İstifadəçilərin daxil etdiyi Numbeo məlumatları 2026-cı ilin oktyabr ayı üçün mərkəzdəki mənzilləri təxminən 1,2 milyon AMD/m², mərkəzdən kənarda isə təxminən 565 000 AMD/m² göstərir. Bunlar Kadastrın ortalaması deyil, elan qiymətlərindən götürülmüş nümunədir, lakin təxminən iki dəfəlik fərq şəhərdə qiymətqoymanın səciyyəvi xüsusiyyətidir. Baş nazir mərkəzdə kvadratmetri 8 000 ABŞ dollarına satılmış mənzili nümunə çəkib, 2023-cü ildə maksimum 5 500 dollar olub (OC Media, oktyabr 2026); bu, tək bir sövdələşmədir, bazar qiyməti deyil.
• Yeni tikililər İrəvanda geniş yayılıb və tikinti şirkətləri onları tikinti başa çatmamış satır. Əvvəllər onlara tələbatı artıran ipoteka üzrə dövlət vergi qaytarması artıq İrəvanı əhatə etmir (vergilər bölməsinə baxın).
• Tsaxkadzor əsas xizək kurortudur, Maliyyə Nazirliyinin 2024-cü ilin dekabr məlumatlarına görə regionlarda ən bahalı bazar idi: kvadratmetri 455 000 AMD (Arka). Orada yeni layihələr üçün tikinti şirkətlərinin qiymət siyahıları 2026-cı ilin əvvəlində kvadratmetri təxminən 560 000-dən 800 000 AMD-yə qədər idi (karucapatoxic.am elanları). Xizək mövsümü təxminən dekabrdan aprelə qədər davam edir və icarə gəlirini müəyyən edir.
• Dilican meşələri və müalicə kurortları olan, turizm üzərində satılan şəhərdir. 2026 üçün onun etibarlı qiymət seriyasını tapa bilmədik, ona görə elan qiymətlərinə güvənmək əvəzinə yerli agentlərdən son bağlanmış sövdələşmələri soruşun.

HomeNSearch-dəki elanlar

Ermənistan səhifəsinə baxın və hər hansı elan qiymətini yuxarıdakı Kadastr ortalaması ilə müqayisə edin.

Əcnəbi nəyə sahib ola bilər

Ermənistan qanunvericiliyi binanı torpaqdan ayırır və nəyi ala biləcəyinizi məhz bu ayrılıq müəyyən edir. Aşağıdakı cədvəl Konstitusiyaya, Torpaq Məcəlləsinin 4-cü maddəsinə və Mülki Məcəlləyə 2026-cı ilin oktyabr vəziyyətinə görə tərtib olunub.

| Nəyi almaq istəyirsiniz | Əcnəbi sahib ola bilərmi? | Qeydlər | |---|---|---| | Mənzil, ev, ofis, mağaza | Bəli | Yaşayış icazəsi və ya kvota tələb olunmur | | Evə bitişik torpaq, bağ sahəsi, fərdi evlər üçün sahələr, yaşayış blokları, ictimai və ya istehsal binaları | Bəli | Torpaq Məcəlləsi, 4-cü maddə, 3.1-ci bənd | | Kənd təsərrüfatı torpağı və 3.1-ci bənddə sadalanmayan hər hansı digər torpaq | Xeyr | İstifadə hüququ və ya icarə, yaxud Ermənistan şirkəti vasitəsilə | | İstənilən torpaq, «xüsusi yaşayış statusu» sahibləri üçün | Bəli | Status 1 noyabr 2026 tarixindən ləğv olunur; mövcud sahiblər kartın müddəti bitənə qədər onu saxlayır |

Torpaq qaydası

Konstitusiya deyir ki, əcnəbi vətəndaşlar və vətəndaşlığı olmayan şəxslər qanunla nəzərdə tutulmuş hallar istisna olmaqla torpağa sahib ola bilməz. Torpaq Məcəlləsinin 4-cü maddəsinin 3-cü bəndi qadağanı təkrarlayır və bir qrupu istisna edir: xüsusi yaşayış statusu olan şəxsləri. 3.1-ci bənd isə evə bitişik sahələr, bağçılıq torpağı, habelə fərdi evlərin, ictimai və istehsal obyektlərinin və yaşayış bloklarının tikintisi və saxlanması üçün nəzərdə tutulmuş torpaq üzrə qadağanı götürür (Torpaq Məcəlləsinin mətni arlis.am saytında, oktyabr 2026-da yoxlanıb). Bu siyahıdan kənar torpaq qapalı qalır, ilk növbədə kənd təsərrüfatı torpağı; orada əcnəbi yalnız istifadə hüququna və ya icarəyə malik ola bilər.

Xüsusi yaşayış statusu əsasən erməni mənşəli şəxslərə verilirdi. 20 yanvar 2026-da qəbul edilmiş «Əcnəbilər haqqında» Qanuna dəyişikliklər onu 1 noyabr 2026 tarixindən ləğv edir, mövcud sahiblər kartları bitənə qədər onu saxlayır (EY Armenia hüquqi xəbərdarlığı). İslahatı təhlil edən erməni hüquqşünasları deyir ki, bundan sonra torpaq üzrə istisna Ermənistan qarşısında müstəsna xidmətlərə görə verilmiş daimi yaşayış sahiblərinə keçir, uyğun statusunu itirən sahibin isə məhdud torpağı satmaq və ya ötürmək üçün bir ili var. Əgər satıcı və ya vasitəçi deyirsə ki, əcnəbi alıcı xüsusi status vasitəsilə istənilən torpağı ala bilər, bunu köhnəlmiş məlumat sayın.

Mənzillər

Mənzillə birlikdə binanın altındakı torpaqdan düşən pay da gəlir. 2012-ci ildən Kadastr bina üzərində hüquqları, onun sahəsi üzrə hüquqlar da sənədləşdirilməyincə qeydə almır (Legal 500), ona görə hər sövdələşmədə sahəyə baxılır. Adi çoxmənzilli binada bunu hiss etməyəcəksiniz.

Evlər və sahələr

Əcnəbilər torpaq qaydası ilə məhz burada qarşılaşır. Pul ödəməzdən əvvəl kadastr çıxarışını tələb edin və sahənin kateqoriyasını oxuyun. Əgər o, 3.1-ci bəndə düşürsə, evi və sahəni birlikdə alırsınız. Düşmürsə, adi həllər binaya sahib olub sahədən istifadə üçün qeydə alınmış hüquq əldə etmək, uzunmüddətli icarə və ya aşağıda təsvir olunan şirkət yoludur. Mülki Məcəllə başqasının torpağında yerləşən binanın sahibinə sahənin bina durduğu hissəsindən istifadə hüququ verir (Legal 500). Hansının sizin sahəyə uyğun olduğunu hüquqşünas təsdiqləməlidir.

Şirkət yolu

Erməni hüquqşünasları tam əcnəbi mülkiyyətində ola bilən Ermənistan MMC-sinin (məhdud məsuliyyətli cəmiyyət) sahibinin şəxsən sahib ola bilməyəcəyi torpağa sahib olmasını təsvir edir. Bu, geniş yayılmış təcrübədir, amma qısa yol deyil: şirkətin öz mühasibatlığı, illik hesabatları və vergiləri var. Şirkət yenidən satanda 18% mənfəət vergisi ödəyir, bina və ya mənzili şirkətin kapitalına töhfə kimi verməyə görə alınmış paylar isə əldə edildiyi ildə və ya ondan sonrakı üç vergi ilində satılarsa vergiyə cəlb olunur (Vergi Məcəlləsi, 149-cu maddə). Pul köçürməzdən əvvəl yerli hüquqşünasdan konkret sahəniz üçün strukturu təsdiqləməsini xahiş edin.

İmzadan əvvəl yoxlamalar

• Kadastr çıxarışı e-cadastre.am saytından və ya Kadastr ofisindən: sahiblər, ipotekalar, həbslər və digər yüklər, sahənin kateqoriyası.
• Satıcının ailə vəziyyəti. Nikah dövründə əldə olunmuş əmlak bir həyat yoldaşının adına qeydiyyatda olsa belə birgə əmlakdır, ona görə digər həyat yoldaşının razılığı vacibdir (Legal 500).
• Borclar mənzil üzrə: kommunal xidmətlər, binanın idarəetmə haqları və əmlak vergisi. Kadastr satışı yalnız həmin əmlak üzrə əmlak vergisi ödənildikdə, borcun olmaması haqqında arayış əsasında qeydə alır (Kadastr Komitəsinin bildirişi, sentyabr 2026).
• Yeni tikili üçün: tikinti icazəsi və tikinti şirkətinin satış hüququ. Tikinti başa çatmamış satışda qeydə aldırdığınız hələ mənzil deyil, tikilməkdə olan daşınmaz əmlakı almaq hüququdur (Legal 500).

Notarius və qeydiyyat

Mülkiyyət siz imza atanda yox, Kadastr Komitəsi onu qeydə alanda keçir. Alqı-satqı müqaviləsini notarius təsdiq edir. Hər iki tərəf şəxsən gəlsə, onu Kadastrın xidmət ofisində də imzalamaq olar (Legal 500). Notarial təsdiq olunmuş müqavilə təsdiqdən sonra 30 iş günü ərzində dövlət qeydiyyatına təqdim edilməlidir, əks halda sövdələşmə etibarsız sayılır (Əmlak hüquqlarının dövlət qeydiyyatı haqqında Qanun, 24-cü maddə). 2026-cı ilin iyulundan Ermənistan vətəndaşları alqı-satqını notarius olmadan tam onlayn imzalaya da bilər (Kadastr Komitəsi, sentyabr 2026); elan vətəndaşlara aiddir, ona görə əcnəbi alıcı notarius və ya Kadastr ofisi üzərindən planlaşdırmalıdır. Əcnəbi alıcıya Dövlət Gəlirləri Komitəsindən vergi ödəyicisi nömrəsi (TIN) lazımdır; Ermənistan hüquq firmalarının bələdçiləri əsas sənəd kimi pasportu və notarial qaydada təsdiq edilmiş erməni dilinə tərcüməni göstərir.

Ödəniş bank vasitəsilə, nağd yox

2023-cü ilin iyulundan fiziki şəxslər arasında 300 000 AMD-dən çox hər hansı ödəniş nağdsız olmalıdır (Nağdsız əməliyyatlar haqqında Qanun; Dövlət Gəlirləri Komitəsi), yəni qiymətin hamısı bank köçürməsi və ya bank eskrou hesabı ilə hərəkət edir. Valyuta tənzimlənməsi haqqında Qanun həmçinin Ermənistan rezidentləri arasında ödənişlərin dramla aparılmasını tələb edir. Elan qiymətləri çox vaxt dollarla göstərilir; müqavilə onları razılaşdırılmış məzənnə ilə çevirir. Tərəflərdən biri qeyri-rezidentdirsə, ilk ödənişdən əvvəl notariusdan və bankdan müqavilədə hansı valyutadan istifadə oluna biləcəyini soruşun.

Alış zamanı

Ermənistanda alıcıdan tutulan ötürmə vergisi və ya möhür rüsumu tapmadıq. Alıcının xərcləri kiçik haqlardır:

| Maddə | Məbləğ | Mənbə | |---|---|---| | Alqı-satqı müqaviləsinin notarial təsdiqi | təxminən 20 000 AMD | hartak.am | | Əmlak üzrə kadastr çıxarışı (vahid arayış) | 10 000 AMD | Əmlak hüquqlarının dövlət qeydiyyatı haqqında Qanun, 73-cü maddə | | Mənzilə mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı üçün dövlət rüsumu | 1 000 AMD | Kadastr Komitəsinin tarifi; hartak.am | | Qeydiyyat haqqı, standart (4 iş günü) | 25 000 AMD | həmin qanun, 73 və 74-cü maddələr | | Eyni, sürətli: 3 gün, 2 gün, 2 saat | 50 000, 75 000, 150 000 AMD | həmin qanun, 74-cü maddə | | ƏDV | 20%, tikinti şirkəti ƏDV üzrə qeydiyyatdadırsa, yeni tikilinin qiymətinə daxildir | Ermənistan hüquq firmalarının bələdçiləri | | Agent komissiyası | razılaşma ilə, tənzimlənmir | |

Bəzi bələdçilər qeydiyyat üçün 45 000–50 000 AMD göstərir; 2026-cı ilin oktyabrında qüvvədə olan qanun mətnində 25 000 üstəgəl rüsum yazılıb. Ödəməzdən əvvəl cadastre.am saytında tarifi yoxlayın.

İllik əmlak vergisi

Sahib hər il dekabrın 1-dək kadastr dəyərindən əmlak vergisi ödəyir; 2021-ci il islahatından sonra bu dəyər əvvəlkindən xeyli yaxın bazar qiymətlərini izləyir. İslahat pilləli şəkildə tətbiq olunub: 2021-ci ildə tam dərəcənin 25%-i, 2025-ci ildə 75%-i; 2026 ilk dəfə 100% olan ildir (Vergi Məcəlləsi, 229 və 233-cü maddələr). Köhnə vergidən azad həddi ləğv olunub, ona görə hər mənzil nə isə ödəyir. Dərəcələr proqressivdir və hər dərəcə yalnız öz həddindən yuxarı hissəyə tətbiq olunur.

| Mənzilin kadastr dəyəri (AMD) | Vergi | |---|---| | 10 milyona qədər | 0,05% | | 10–25 milyon | 5 000 + 10 milyondan artıq hissənin 0,1%-i | | 25–47 milyon | 20 000 + 25 milyondan artıq hissənin 0,2%-i | | 47–75 milyon | 64 000 + 47 milyondan artıq hissənin 0,4%-i | | 75–100 milyon | 176 000 + 75 milyondan artıq hissənin 0,6%-i | | 100–200 milyon | 326 000 + 100 milyondan artıq hissənin 1%-i | | 200 milyondan çox | 1 326 000 + 200 milyondan artıq hissənin 1,5%-i |

Kadastr dəyəri 40 milyon AMD olan mənzil ildə 50 000 AMD, təxminən 140 ABŞ dolları ödəyir. 80 milyon AMD olan mənzil 206 000 AMD, təxminən 570 dollar ödəyir. Evlər aşağı hədləri olan ayrıca cədvəldən istifadə edir (7 milyon AMD-yə qədər 0,05%, sonra 0,1%, 0,2% və s., 200 milyon AMD-dən yuxarı 1,5%-ə qədər). Bəzi köhnə bələdçilər hələ də 2021-ci ilə qədər işləyən cədvəli çap edir. Hesabınız Kadastr Komitəsinin əmlak üçün müəyyən etdiyi kadastr dəyərindən asılıdır, ona görə satıcıdan ən son dəyəri soruşun.

İcarə gəliri

Əmlakın icarəyə verilməsindən gəlir 10% vergiyə cəlb olunur, illik icarə haqqının 60 milyon AMD-dən artıq hissəsinə isə əlavə 10% tətbiq edilir (Vergi Məcəlləsi, 150-ci maddə; PwC Worldwide Tax Summaries; hartak.am). İcarəçi şirkət və ya fərdi sahibkardırsa, vergi agenti kimi vergini tutur. İcarəçi fiziki şəxsdirsə, bəyannaməni özünüz verir və vergini özünüz ödəyirsiniz. Qeyri-rezidentlər Ermənistanda yalnız Ermənistan mənbəli gəlirdən, o cümlədən Ermənistan əmlakından icarə haqqından vergi ödəyir. İcarə müqaviləsi Kadastr Komitəsində qeydiyyatdan keçməli, yaxud icarənin başlanmasından beş gün ərzində Dövlət Gəlirləri Komitəsinə bildirilməlidir. Buna əməl etməməyə görə cərimə kadastr dəyərinin 5%-i, ən çoxu 500 000 AMD, bir il ərzində təkrar olunduqda isə 10%-i, ən çoxu 1 milyon AMD-dir (Dövlət Gəlirləri Komitəsi, 2023-cü ilin dekabrından qüvvədədir). 2025-ci ildə alınmış icarə haqqı üzrə bəyannamə 1 noyabr 2026-dək verilir və vergi həmin vaxta qədər ödənilir; 2026-cı vergi ilindən son tarix növbəti ilin 1 iyuludur (Dövlət Gəlirləri Komitəsi). Tarixi src.am saytında yoxlayın.

Satış zamanı

Vergi Məcəlləsinə görə satışdan gəlir vergisi alıcının kim olmasından asılıdır:

• Fiziki şəxs (fərdi sahibkar və ya notarius olmayan): gəlir vergisi yoxdur (147-ci maddə, 1-ci hissə, 16-cı bənd). Məcəllə burada rezident və qeyri-rezident arasında fərq qoymur.
• Şirkət və ya fərdi sahibkar: 10% (150-ci maddə, 9-cu hissə), alıcı vergi agenti kimi tutur.
• İstənilən alıcı, Məcəllə sizi binanı tikən (developer) sayırsa: 20% (150-ci maddə, 11-ci hissə).
• Torpaq: torpağın satışından gəlir təyinatından asılı olmayaraq azaddır (147-ci maddə, 1-ci hissə, 38-ci bənd).

Əgər başqa ölkədə vergi rezidentisinizsə, o ölkə də gəlirinizi vergiyə cəlb edə bilər. Satmazdan əvvəl vergi məsləhətçisindən Ermənistanla ölkəniz arasındakı müqavilə barədə soruşun.

İpoteka üzrə gəlir vergisi qaytarılması

Yeni tikili üzrə ipoteka faizinin məbləğinə qədər gəlir vergisini qaytaran dövlət proqramı əcnəbi kimi almaq üçün səbəb deyil. Proqram Ermənistan gəlir vergisi ödəyən işləyən şəxsi tələb edir; vətəndaş deyilsə, vergi rezidenti (183 gün və ya daha çox) olmalı və qiyməti 55 milyon AMD-dək olan yeni mənzil almalıdır (afm.am, 2025). İrəvanda yeni ipotekalara 1 yanvar 2025-dən tətbiq olunmur, 2022-ci ildən əvvəl başlanmış layihələr istisna olmaqla. Qaytarma Aragatsotn, Ararat, Armavir və Kotaykda 1 yanvar 2027-dən, digər bölgələrdə 1 yanvar 2029-dan sona çatır, hökumətin sərhəd icmaları siyahısı istisna olmaqla (ArmBanks, 11 iyun 2026; ARKA).

Ermənistanda əmlak almaq yaşayış icazəsi almaq hüququ vermir. Qanun başqa əsasları sadalayır: əmək fəaliyyəti, biznes, təhsil, vətəndaş və ya qanuni rezidentlə ailə əlaqələri və bir neçə digərini. 2026-cı il islahatını təhlil edən erməni hüquqşünasları da eyni şeyi deyir: İrəvanda mənzil banklarla işdə kömək edir və ölkə ilə əlaqəni göstərir, lakin özlüyündə yaşayış əsası deyil. Satın alma müqabilində icazə vəd edən marketinq səhifələri 2026-cı ilin oktyabr vəziyyətinə qanunda tapa bilmədiyimiz variantı təsvir edir.

1 noyabr 2026 tarixində nə dəyişir. 20 yanvar 2026-da qəbul olunmuş dəyişdirilmiş «Əcnəbilər haqqında» Qanun həmin gün qüvvəyə minir (EY Armenia hüquqi xəbərdarlığı).

• Biznes yolu. Ermənistan şirkətində dəyəri ən azı 2 milyon AMD olan paylara sahibsinizsə və ya müraciətdən əvvəlki 60 gün ərzində biznes hesabında və ya dövriyyədə ən azı 1 milyon AMD olan fərdi sahibkar kimi çalışırsınızsa, müddəti bir ilədək müvəqqəti yaşayış verilir. Daimi yaşayış əvvəlki beş il ərzində üç il müvəqqəti yaşayışdan sonra verilir.
• İnvestisiya yolu. Qanunda yenidir: Ermənistana investisiya əsasında daimi yaşayış. Qanun minimum məbləği və uyğun aktivləri hökumət qərarına həvalə edir. 2026-cı ilin oktyabr ortasında dərc olunmuş qərar tapmadıq, ona görə əmlakın uyğun olub-olmayacağını hələ heç kim deyə bilməz. Əmlak həddi kimi 150 000 ABŞ dolları göstərən satış materiallarının arxasında qəbul edilmiş qərar yoxdur.
• Rüsumlar. Dövlət rüsumu müvəqqəti yaşayış üçün 105 000 AMD-dən 150 000 AMD-yə, daimi yaşayış üçün 140 000 AMD-dən 250 000 AMD-yə yüksəlir (EY). Bəzi hüquq firmalarının icmalları bir qədər yüksək yekunlar, təxminən 156 000 və 256 000 AMD göstərir. Rədd edilmiş müraciətə görə pul artıq qaytarılmır.
• Kvotalar. Hökumət yaşayış statuslarına növ və əsas üzrə illik limit qoyacaq, dolmuş kvota isə imtina əsasına çevrilir. 2026-cı ilin oktyabr ortasına kimi heç bir kvota dərc olunmamışdı (EY; erməni hüquq firmasının icmalı).
• Xüsusi yaşayış statusu erməni mənşəli şəxslər üçün ləğv olunur; torpağa dair hüquqi bölməyə baxın.

İcazəsiz qalmaq. Rusiya və bir çox digər ölkələrin vətəndaşları vizasız daxil olur və ildə 180 günə qədər qala bilər. Daha uzun qalmaq üçün yaşayış əsası lazımdır. 180 gündən çox qalan Avrasiya İqtisadi İttifaqı (EAEU) ölkələrinin vətəndaşlarına artıq qanuni qalma şəhadətnaməsi lazımdır; yeni qaydalarda bu, ödənişli xidmətə çevrilir (bir erməni hüquq firmasına görə təxminən 36 000 AMD). Aldığınız mənzildə yaşamağı planlaşdırmazdan əvvəl öz vətəndaşlığınız üçün Miqrasiya və Vətəndaşlıq Xidmətində yoxlayın.

Mənzil üçün addım-addım

1. Öz hüquqşünasınızı tutun depozit ödəməzdən əvvəl; tikinti şirkəti və ya agent üçün yox, sizin üçün işləyən hüquqşünası.
2. Vergi ödəyicisi nömrəsi (TIN) alın Dövlət Gəlirləri Komitəsindən. Notarial qaydada təsdiq edilmiş erməni dilinə tərcüməsi olan pasportu gətirin.
3. Əmlakı yoxlayın: kadastr çıxarışı, hər hansı ipoteka və ya həbs, satıcının həyat yoldaşı, mənzil üzrə borclar. Ev üçün sahənin kateqoriyası (hüquqi bölməyə baxın).
4. Qiyməti yazılı razılaşdırın. Qiymətlər ABŞ dolları ilə göstərilir, amma müqavilələr və hesablaşmalar AMD ilə aparılır, ona görə çevirmə məzənnəsini sabitləyin.
5. Depoziti bank köçürməsi ilə ödəyin, heç vaxt nağd yox.
6. Alqı-satqı müqaviləsini imzalayın notariusun yanında, yaxud hər iki tərəf şəxsən gəlsə, Kadastrın xidmət ofisində.
7. Qalıq məbləği ödəyin bank köçürməsi və ya qeydiyyat zamanı azad edilən bank eskrou hesabı ilə.
8. Hüququ qeydiyyatdan keçirin Kadastr Komitəsində, notariusun müqaviləni təsdiqindən ən geci 30 iş günü sonra. Standart emal 4 iş günü çəkir və cəmi 26 000 AMD başa gəlir (haqq üstəgəl rüsum); 3 gün, 2 gün və 2 saat müvafiq olaraq 50 000, 75 000 və 150 000 AMD üstəgəl rüsum tutur. Şəhadətnamə e-poçtla gəlir (Əmlak hüquqlarının dövlət qeydiyyatı haqqında Qanun; hartak.am, oktyabr 2026).

Tikinti başa çatmamış yeni tikililər

Tikinti şirkətləri mənzilləri tamamlanmazdan əvvəl satır. O vaxtadək sizdə tikilməkdə olan daşınmaz əmlakı almaq üzrə qeydə alınmış hüquq olur, mülkiyyət isə bina istismara verildikdən sonra qeydə alınır (Legal 500; hartak.am). İmzalamazdan əvvəl tikinti icazəsini, sahəni, tamamlanma tarixini və müqavilənin gecikmə barədə nə dediyini yoxlayın. Mərhələli ödənişlər tikinti mərhələlərinə uyğun olmalıdır; müqavilədən qabaq ödəməyin.

Maliyyələşmə

Mərkəzi Bank 2026-cı ilin avqustunda bildirib ki, ipoteka sövdələşmələri, o cümlədən qeyri-rezidentlərin alışları davam edir (Armenpress). Qeyri-rezidentlər üçün şərtləri hər bank özü müəyyən edir, ona görə kreditə güvənməzdən əvvəl yazılı təklif alın. Yerli bank hesabı nağdsız ödəniş qaydasını asanlaşdırır, banklar isə vəsaitin mənbəyi barədə sənədlər istəyir.

Ən baha başa gələn səhvlər

• Ödənişi bankdan kənar nağd və ya xarici valyutada etmək.
• Notariusdan sonra 30 iş günü qeydiyyat müddətini qaçırmaq: sövdələşmə etibarsız olur.
• Kadastr çıxarışında sahənin kateqoriyasını oxumadan ev almaq.
• Tikinti icazəsini yoxlamadan tikinti şirkətinin «alış hüququnu» qəbul etmək.
• Alışı yaşayışa aparan yol saymaq.
• İrəvanda əcnəbi alıcı kimi ipoteka vergisi qaytarılmasına güvənmək.
• Mənzili icarəyə verdikdən sonra icarə müqaviləsini qeydiyyatdan keçirməmək.

İrəvan Qərbi Avropanın əksər paytaxtlarından ucuzdur, amma icarə qiymətləri yüksəlib. İstifadəçilərin daxil etdiyi Numbeo məlumatları 2026-cı ilin oktyabr ayı üçün, təxminən 361 AMD/dollar məzənnəsi ilə çevrilib (Ermənistan Mərkəzi Bankı, 2026-cı ilin oktyabr ortası):

| Maddə | Aylıq, AMD | Təxminən ABŞ dolları | |---|---|---| | Tək şəxs, icarə istisna olmaqla | 294 837 | 815 | | Dörd nəfərlik ailə, icarə istisna olmaqla | 1 077 569 | 2 980 | | 1 yataq otaqlı mənzil, şəhər mərkəzi | 333 984 (aralıq 250 000-dən 500 000-dək) | 925 | | 1 yataq otaqlı mənzil, mərkəzdən kənar | 235 893 (aralıq 150 000-dən 325 731-dək) | 650 | | Orta xalis aylıq maaş | 242 285 | 670 |

Şəhər mərkəzində bir yataq otaqlı mənzil icarəyə götürən tək şəxsə bu rəqəmlərlə ayda təxminən 630 000 AMD, yəni 1 740 ABŞ dolları lazımdır (Numbeo-nun iki sətrini özümüz toplamışıq). Dəyişən maddə icarə sətridir: OC Media bildirir ki, 2026-cı il ərzində bəzi rayonlarda icarə haqqı 20%-dən 70%-ə qədər artıb, Euronews isə 2026-cı ilin oktyabrında paytaxtda iki otaqlı mənzili ayda təxminən 850 avro kimi göstərib. Numbeo belə sıçrayışlardan geri qalır, ona görə büdcə qurmazdan əvvəl canlı təkliflər soruşun.

Gəlirlilik

Numbeo-nun 2026-cı ilin oktyabr məlumatları İrəvanın mərkəzində 5,64%, mərkəzdən kənarda 7,92% ümumi icarə gəlirliliyi göstərir. Bunlar istifadəçilərin daxil etdiyi elan qiymətlərinin kiçik nümunəsindən qurulmuş ümumi (brutto) göstəricilərdir. Xalis gəlirliliyə çatmazdan əvvəl əmlak vergisi, bina haqları, boş qalma, mebelləmə və agent xərcləri çıxılır, icarə qiymətləri isə o qədər sürətlə dəyişir ki, yazın rəqəmi payızda yanlış ola bilər. Qısamüddətli icarədən 10%–15% iddiaları reklam səhifələrindən gəlir və biz onları yoxlamamışıq.

Tələbat

2022-ci ildən sonra rusların axını İrəvanın icarə bazarını dəyişdirdi və onlar əcnəbi alıcıların ən böyük qrupu olaraq qalır. 2026-cı ilin payızı icarə qiymətlərində yeni sıçrayış gətirdi, OC Media bunu qismən Rusiyada səfərbərlik qorxuları ilə əlaqələndirir. Alıcılar və icarəçilər əsasən bir mənşə ölkəsindən gəldiyinə görə, tələbat orada baş verən hadisələrlə dəyişir və qiymət üçün əsas risk budur. İkincisi qiymətləndirmədir: BVF 2024-cü ildə Ermənistanda ev qiymətlərinin təxminən 20%–35% həddindən artıq qiymətləndirildiyini hesablayıb, Mərkəzi Bank isə 2026-cı ilin mayında qiymətin icarəyə nisbətinin artmasının əmlakı investisiya kimi daha az cəlbedici edə biləcəyini qeyd edib (ARKA).

Ev sahibləri üçün qaydalar

• Vergi: icarəyə 10%, ildə 60 milyon AMD-dən artıq hissəyə əlavə 10% (vergilər bölməsinə baxın).
• İcarənin qeydiyyatı: icarəni Kadastr Komitəsində qeydiyyatdan keçirin və ya beş gün ərzində Dövlət Gəlirləri Komitəsinə bildirin, əks halda cərimə ilə üzləşirsiniz.
• Xaricdə yaşayan sahiblər vergi bəyannaməsi və icarəçi ilə işləmək üçün yerli agent və ya idarəçi təyin etməlidir.

Növbəti addım

Əvvəlcə mənzil, yoxsa sahəsi olan ev istədiyinizi müəyyənləşdirin, çünki sahənin kateqoriyası hüquqi yolu müəyyən edir. Sonra Ermənistan səhifəsinə baxın, bəyəndiyiniz mənzilin kadastr çıxarışını notariusdan istəyin və ilk ödənişdən əvvəl müqaviləni yerli hüquqşünasa yoxlatdırın.