Kirayə gəlirliliyi kalkulyatoru
Əmlakın kirayə gəlirliliyini və xərclərdən sonra qalan pul axınını, həmçinin Cap Rate və 5 illik mənfəəti hesablayın. İpoteka, boş qalma və alqı-satqı xərcləri nəzərə alınır, sürgüləri tərpətdikcə rəqəmlər dərhal yenilənir.
- Gəlirliliyi qiymətləndirin
- Ssenariləri müqayisə edin
- Düşünülmüş qərar verin
İnvestisiyanı tənzimləyin
1. Əmlak və kirayə
Əmlakın il ərzində kirayəçisiz qaldığı vaxtın payı
2. Xərclər
Texniki xidmət, xidmət haqqı, mülkiyyətçinin kommunal ödənişləri, xırda təmir
3. Əmlakın qiymət artımı
Hesablama nəticələri
Xalis pul axını
1.130 € / ay
13.560 € / il
- Ümumi gəlirlilik
- 6%
- Cap Rate
- 4,5%
- Cash-on-Cash
- 4,3%
- Qiymət artımı
- 3%
5 illik proqnoz
İnvestisiya profili
Necə hesablayırıq- Gəlirlilik
- Orta
- Cap Rate 4,5%
- Pul axını
- Müsbət
- ayda 1.130 €
- Təhlükəsizlik ehtiyatı
- Yüksək
- ən azı 17% doluluqda sıfıra çıxır
- Qiymət artımından asılılıq
- Orta
- gəlirin 40% hissəsi qiymət artımından gəlir
Əsas göstəricilər (1-ci il)
- Ümumi kirayə gəliri
- 18.000 €
- Boş qalma itkisi
- -1.440 €
- Əməliyyat xərcləri
- -3.000 €
- Xalis əməliyyat gəliri
- 13.560 €
- Kirayə gəlirindən vergi
- 0 €
Xalis pul axını
13.560 €
1.130 € / ay
5 ildən sonra nəticə
- Əmlakın dəyəri
- 347.782 €
- Satış xərcləri
- -10.433 €
- 5 il ərzində pul axını
- +70.567 €
- Qoyulmuş öz vəsait
- -315.000 €
Yekun mənfəət
92.916 €
5 illik ROI: 29,5% · ildə orta hesabla 5,7%
Zərərsizlik nöqtəsi
- Minimum doluluq
- 17%
- Minimum kirayə haqqı
- 272 € / ay
Hesablamaya daxil olmayanlar
- Valyuta məzənnəsinin dəyişməsi
- İpoteka faizinin dəyişməsi
- Adi saxlanmadan artıq əsaslı təmir
- Satış zamanı kapital artımı vergisi
- Rezidenti olduğunuz ölkədəki vergilər
- Mebel və əmlakın kirayəyə hazırlanması
Menecer rəqəmləri konkret ölkə üçün yoxlayacaq və büdcənizə uyğun əmlak seçəcək
Necə hesablayırıq
Kalkulyator yalnız sizin daxil etdiyiniz rəqəmlərdən istifadə edir, bazar məlumatlarını özü əlavə etmir. Ona görə nəticə kirayə və xərclərlə bağlı təxminləriniz qədər dəqiqdir. Pul axını, gəlirlilik və zərərsizlik nöqtəsi birinci il üzrə hesablanır, proqnoz isə 5 ili əhatə edir.
Pul axını
İllik kirayədən boş qalma payını çıxırıq. Qalan məbləğdən saxlanma xərclərini, əmlak vergisini, sığortanı və idarəedici şirkətin haqqını çıxırıq. Nəticə xalis əməliyyat gəliridir (NOI). Sonra kirayə gəlirindən vergini (o, xalis əməliyyat gəlirindən və yalnız bu gəlir müsbət olanda tutulur) və il ərzindəki bütün ipoteka ödənişlərini çıxırıq. Qalan məbləğ illik pul axınıdır. Aylıq rəqəm onu 12-yə bölməklə alınır.
Gəlirlilik
Ümumi gəlirlilik boş qalma və xərclər nəzərə alınmadan illik kirayənin qiymətə nisbətidir. Cap Rate (kapitallaşma dərəcəsi) xalis əməliyyat gəlirinin qiymətə nisbətidir. İpoteka ona təsir etmir, buna görə əmlakları Cap Rate ilə müqayisə etmək rahatdır. Cash-on-Cash qoyduğunuz öz vəsaitin nə qədər pul axını gətirdiyini göstərir: pul axınının öz vəsaitə, yəni ilkin ödəniş və alış xərclərinin cəminə nisbətidir. Öz vəsaitlə alışda ilkin ödəniş bütün qiymətə bərabərdir.
5 ildən sonra nəticə
Əmlakın qiyməti seçdiyiniz ssenari üzrə artır, kirayə və xərclər isə təyin etdiyiniz illik faizlə yüksəlir. 5 ildən sonra satışdan sonrakı kapitalınızı hesablayırıq: dəyərdən satış xərcləri və ipotekanın qalığı çıxılır. Buna 5 ilin pul axınını əlavə edib qoyulmuş öz vəsaiti çıxırıq. Bu, yekun mənfəətdir. 5 illik ROI həmin mənfəətin qoyulmuş öz vəsaitə nisbətidir.
Orta illik gəlirlilik (IRR)
5 illik ROI pulun nə vaxt daxil olduğunu göstərmir, IRR (daxili gəlirlilik norması) isə bunu nəzərə alır. IRR elə illik gəlirlilikdir ki, onda qoyulmuş öz vəsait, illər üzrə pul axını və satışdan sonrakı kapital bir-birini tarazlaşdırır. Kalkulyator onu ildə −99%-dən +100%-ə qədər aralıqda axtarır. Bu aralıqda tapılmasa (məsələn, pul yalnız çıxanda), kalkulyator orta illik gəlirliliyin müəyyən edilmədiyini yazır.
Zərərsizlik nöqtəsi
Minimum doluluq pul axınının sıfıra çıxması üçün əmlakın ilin hansı hissəsində kirayədə olmalı olduğunu göstərir. Minimum kirayə haqqı sizin boş qalma faizinizlə pul axınını sıfıra çıxaran aylıq kirayədir. Əmlak bütün il kirayədə olsa belə pul axını mənfi qalırsa, kalkulyator bu barədə xəbərdarlıq edir.
İnvestisiya profili
Bu, bazar reytinqi və ya tövsiyə deyil, kalkulyatorun öz şkalasıdır. Cap Rate 6% və daha çox olanda gəlirlilik yüksək, 4%-dən 6%-ə qədər olanda orta, 4%-dən aşağı olanda aşağı sayılır. Pul axını illik kirayənin ±2%-i daxilindədirsə, «sıfıra yaxın» sayılır. Əmlak 70%-dən aşağı doluluqda sıfıra çıxırsa, təhlükəsizlik ehtiyatı yüksək, bunun üçün 90%-dən çox doluluq lazımdırsa, aşağıdır. Qiymət artımından asılılığı tapmaq üçün 5 illik qiymət artımını eyni dövrün pul axını ilə toplayır və cəmdə qiymət artımının payına baxırıq: 30%-dən az olanda asılılıq aşağı, 60%-dən çox olanda yüksəkdir.
Tez-tez verilən suallar
Cap Rate ümumi gəlirlilikdən nə ilə fərqlənir?
Cap Rate boş qalmanı və xərcləri nəzərə alır, ümumi gəlirlilik isə yox. Ümumi gəlirlilik illik kirayənin qiymətə bölünməsidir. Cap Rate isə xalis əməliyyat gəlirinin qiymətə bölünməsidir; bu gəlir kirayədən boş qalma, saxlanma xərcləri, əmlak vergisi, sığorta və idarəetmə haqqı çıxılandan sonra qalır. Buna görə Cap Rate heç vaxt ümumi gəlirlilikdən yüksək olmur, aradakı fərq isə sizin boş qalma və xərclərinizdir.
Kalkulyator ipotekanı necə nəzərə alır?
Annuitet ödənişi kimi: bütün müddət ərzində hər ay eyni məbləğ. İl ərzindəki ödənişlər pul axınından, 5 ildən sonrakı ipoteka qalığı isə satış dəyərindən çıxılır. İlkin ödənişi və faizi «İpoteka» blokunda, müddəti isə əlavə parametrlərdə təyin edirsiniz. Faizin gələcəkdə dəyişməsini kalkulyator modelləşdirmir.
Yekun mənfəət niyə qiymət artımından çoxdur?
Çünki ona 5 ilin pul axını da daxildir. Yekun mənfəəti belə hesablayırıq: satışdan sonrakı kapitalınıza (dəyərdən satış xərcləri və ipoteka qalığı çıxılmaqla) yığılmış pul axınını əlavə edirik və qoyulmuş öz vəsaiti çıxırıq. Alış və satış xərcləri mənfəəti azaldır. Mənfi pul axını da azaldır və bu halda mənfəət qiymət artımından az ola bilər.
IRR nədir və ROI varkən ona niyə ehtiyac var?
IRR pulun nə vaxt daxil olduğunu nəzərə alan orta illik gəlirlilikdir. 5 illik ROI-si eyni olan iki əmlakın IRR-i fərqli ola bilər: biri birinci ildən kirayə gətirirsə, digərinin bütün gəliri isə satışda yaranırsa, IRR birincidə yüksəkdir. IRR illik göstərici olduğuna görə onu depozit və ya istiqrazların illik faizi ilə birbaşa müqayisə etmək olar.
Kalkulyator konkret ölkənin vergilərini nəzərə alırmı?
Xeyr. Alış, mülkiyyət və kirayə vergiləri ölkədən ölkəyə çox fərqlənir və vergi statusunuzdan asılıdır, ona görə kalkulyator heç bir ölkənin dərəcələrini avtomatik qoymur. Əlavə parametrlərdə əmlak vergisi (illik məbləğ) və kirayə gəlirindən vergi standart olaraq sıfırdır, alış xərcləri isə qiymətin şərti 5%-i kimi təyin olunub. Onları öz vəziyyətinizə uyğun rəqəmlərlə əvəz edin. Satış zamanı kapital artımı vergisi və rezidenti olduğunuz ölkədəki vergilər hesablamaya daxil deyil. Ölkələr üzrə ilkin məlumatı bələdçilərimizdə tapa bilərsiniz, dəqiq məbləği isə vergi məsləhətçisi ilə yoxlayın.
Hansı kirayə gəlirliliyi yaxşı sayılır?
Vahid norma yoxdur: hər şey ölkədən, əmlakın növündən və ipoteka faizindən asılıdır. Kalkulyatorun şkalasında 6%-dən başlayan Cap Rate yüksək, 4%-dən 6%-ə qədər olan isə orta kimi qeyd olunur. Nəticəni öz alternativinizlə müqayisə edin. Əgər öz valyutanızda depozit əmlakın Cash-on-Cash göstəricisindən çox gəlir gətirirsə, bu alışda kirayəyə yox, qiymət artımına mərc edirsiniz.
